マンション経営で効率よく稼ぐには利回りアップは必須です!利回りの計算方法、相場、利回りを上げるコツをわかりやすく解説します。

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公開日
2021年11月19日
変更日
2021/11/19
カテゴリ
土地活用, アパート経営, 記事, 賃貸住宅の新規建築

マンション経営で利回りを上げるには?基礎知識とコツを解説

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マンション経営で利回りを上げるには?基礎知識とコツを解説

大きな投資を伴うマンション経営を検討中の方の中には、利回りについて気になっている方もたくさんいらっしゃるのではないでしょうか。

建築費が妥当な水準であっても、利回りが低いと思えば投資に踏み切れないというケースもあると思います。
利回りが低いと感じる人は、「投資回収」に意識が向いている人が多いです。

一方で、マンションは、比較的安全に、かつ、長期に渡って収益を生み続け、高い利回りを有する資産となります。
利回りが高いと感じる人は、「資産運用」に意識が向いている人が多く、プロの機関投資家は資産運用に着目しています。

利回りは、軸足を「投資回収」と「資産運用」のどちらに置くかでも感じ方が異なってきます。
マンション経営の利回りの良し悪しをジャッジするには、自分の軸足を決めてから最終的に高いか低いかを判断することがポイントです。

そこでこの記事では、すでに土地を所有していて賃貸マンションを建てようかと検討している方に向けて、「マンション経営の利回り」について解説します。

「マンション経営の利回りの種類と計算方法」、「マンション経営の利回りの相場」、「マンション経営で利回りを上げる方法」等を紹介します。

ぜひ最後までおつきあいいただき、高収益を実現するための礎としてください。

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1.マンション経営の利回りの種類と計算方法

まずは基本知識として、以下の3種類の利回りと計算方法を解説します。

  1. 表面利回り
  2. NOI利回り
  3. キャッシュフロー利回り

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.表面利回り

表面利回りとは、年間家賃収入を投資額で割って求める利回りのことです。

表面利回り = 年間賃料収入 ÷ 投資額

元々土地を持っている人は土地の投資がないため、分母は建物投資額のみになります。
表面利回りは、簡単に計算できるという点がメリットです。
一方で、支出が全く考慮されておらず、実態がわからない点がデメリットとなります。

同じ表面利回りの物件でも、支出の多い物件の収益は低くなるため、物件が有している本当の収益力は表面利回りではわからない といえます。

1-2.NOI利回り

NOI利回りとは、不動産が生み出す純収益(NOI)を投資額で割って求める利回りのことです。
NOIは「エヌオーアイ」と読み、Net Operating Income(実質的な運用益)の略になります。
NOI利回りは実質利回りと呼ばれることもあります。

NOI利回りの算式は以下の通りです。

NOI利回り(実質利回り) = NOI(年間純収益) ÷ 投資額

NOIは、以下の式で求められる年単位の純収益になります。

NOI = 年間賃料収入 - 年間費用

NOI利回りは、機関投資家や海外の投資家も用いる国際標準的な不動産の利回り のため、NOIを求めるときの費用はルールが存在します。
マンション経営でNOIの費用に該当する項目は以下の通りです。

  • 固定資産税および都市計画税
  • 損害保険料(火災保険等)
  • 管理委託料(管理会社へ支払う管理料)
  • ビルメンテナンスコスト(エレベーター等のメンテナンス費用等)
  • 共用部の水道光熱費(エレベーター等の電気代等)
  • 軽微な修繕費(クロスの張替え費用や空室対策費用等)
  • 入居者募集費用(仲介手数料)

NOIの費用は、全ての支出を含めるのではなく、「借入金の返済額」や「減価償却費」、「大規模修繕費(資本的支出)」を含まないのが計算ルールです。

NOI利回りは、自己資金100%で投資をした場合の物件が生み出す収益力を表した数字になります。

借入金の返済額は、投資家の資金力に依存した支出であるため、物件そのものの収益力とは関係のない金額です。
よって、借入金の返済額はNOIの費用の中に含みません。

減価償却費は建物の取得原価を各会計期間に費用として配分することで生じる会計上の費用になります。
計算の上で生じる費用であり、実際に支出を伴う費用ではないです。

減価償却費の計算ルールは国によっても異なるため、物件収益力を知るうえで国際間の比較がしにくいことから、減価償却費は計上しないことになっています。

大規模修繕費(資本的支出)は、資産価値を向上させる追加投資のような位置づけであり、どちらかというとNOI利回りを求めるときの分母の投資額に反映されるべき支出です。
よって、大規模修繕費に関してもNOIの費用には含まないことになっています。

NOI利回りのメリットは、物件そのものの収益力がわかる点です。
それに対して、デメリットは簡単には計算できない点となります。

ただし、NOIの費用の合計は賃料収入に対して「15%~30%程度」となるという目安があるため、表面利回りがわかればNOI利回りも概算することは可能です。

例えば表面利回りが6%の物件で、賃料収入に対するNOIの費用合計の割合を20%と仮定した場合、NOI利回りは以下のように概算値を求めることができます。

【表面利回りからNOI利回りの概算値を求める方法】

表面利回り:7%
NOIの費用の合計割合:20%

NOI利回りの概算値 = 表面利回り × (1 ― NOIの費用の合計割合)
= 7% × (1 - 20%)
= 5.6%

賃料収入に対するNOIの費用合計の割合は、都市部の築年数が新しい物件等は15%程度です。
それに対して、郊外の築年数が古い物件等は30%程度となります。

投資をする際は、表面利回りしかわからないことが多いので、NOIの費用合計の割合を「15%~30%程度」を目安として表面利回りからNOI利回りを概算してみてください。

1-3.キャッシュフロー利回り

キャッシュフロー利回りとは、キャッシュフロー(最終的な手残り)を投資額で割って求める利回りのことです。

機関投資家や海外の投資家はNOI利回りで物件の良否を判断することから、キャッシュフロー利回りは一般的なものではなく、特に決まった求め方というのも存在しません。

ただし、一般的にはNOIから「借入金の元本返済額」や「税金」等を控除したものをキャッシュフローとすることが多いようです。

キャッシュフロー利回りは以下の式で求められます。

キャッシュフロー利回り = 年間キャッシュフロー※ ÷ 投資額

※年間キャッシュフロー = NOI - 借入金の元本返済額 - 税金

借入金の元本返済額は、投資家の資金調達力に依存します。
自己資金100%で投資ができる人であればゼロ円になりますし、借入金100%でないと投資ができない人の場合は金額が大きくなります。

また、借入金の元本返済額は融資期間によっても異なります。
10年のローンを組む人と30年のローンを組む人では、年間の借入金返済額が大きく異なってくるのです。

また、税金に関しては個人の所得税の場合、税率は他の給与所得等と合算した所得に対して決定されます。

マンションが生み出す不動産所得だけでなく、他の給与所得等も影響するため、支払う税金は投資家の他の収入状況によっても異なってくるのです。

キャッシュフロー利回りは、投資家本人の資金調達力や他の所得の多寡を反映した数値であり、物件そのものの収益性を表すものではない ということになります。

2.土地を持っている人と持っていない人の利回りの違い

土地を持っている人と持っていない人の利回りの違いは、分母の投資額に土地価格を含めるかどうかです。
土地を持っている人と持っていない人の利回りの計算式を示すと以下のようになります。

(土地を持っている人の利回り)
NOI利回り = NOI ÷ 建物価格

(土地を持っていない人の利回り)
NOI利回り = NOI ÷ (土地価格 + 建物価格)

土地を持っている人の利回りは、例えば先祖から土地を引き継いだような人は土地価格がわからないため、分母に土地価格を含めない形で利回りを計算します。

分子のNOIは都市部の方が高くなります。
ただし、分母の建物価格は基本的に全国一律です。
よって、土地を持っている人の利回りは、立地条件の良い物件ほど高くなります。

一方で、土地を持っていない人の利回りは、分母に土地価格も含めて計算します。
分子のNOIは都市部の方が高くなります。
分母の建物価格は全国一律ですが、土地価格は都市部の方が高いです。

分子に影響する賃料と分母に影響する土地価格の地域差は、土地価格の方が程度は大きくなります。

例えば、東京都と千葉県の賃料と土地価格の差を見てみます。

比較項目 東京都 千葉県 差(東京÷千葉)
マンション賃料(円/平米) 3,002 1,817 約1.65倍
土地価格(円/平米) 432,000 102,400 約4.22倍

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「マンション平均賃料
国土交通省「住宅地地価公示平均価格

東京と千葉では賃料の差は約1.65倍程度ですが、土地価格の差は約4.22倍もあります。
よって、土地を持っていない人の利回りは、分子のNOIよりも分母の土地価格の影響の方が大きく、立地条件の良い物件ほど低くなるのです。

参考までに、全国のワンルームマンションの「土地を持っていない人のNOI利回り(投資家の期待利回り)」を以下に示します。

地区 NOI利回り
札幌 5.5%
仙台 5.5%
さいたま 5.1%
東京(城南地区) 4.2%
東京(城東地区) 4.4%
千葉 5.1%
横浜 4.8%
名古屋 5.0%
京都 5.2%
大阪 4.8%
神戸 5.1%
広島 5.7%
福岡 5.0%

 出典:一般財団法人日本不動産研究所「第44回不動産投資家調査(2021年4月現在)

土地を持っていない人の利回りは、分母の土地価格の影響を強く受け、立地が良いエリアほど低くなっています。

以上のことから、土地を持っている人と持っていない人の利回りは真逆の傾向にあり、以下のような関係が成り立ちます。

土地を持っている人:「ローリスクハイリターン」または「ハイリスクローリターン」
土地を持っていない人:「ハイリスクハイリターン」または「ローリスクローリターン」

土地を持っている人の利回りは、分母に土地価格を含んでいないことから、建物価格さえ適正であれば、適正な利回りで投資をしているということになります。

つまり、土地を持っている人の場合、「適正な利回りはいくらか」というよりは、「適正な建築費はいくらか」ということの方が重要となってくる のです。

3.マンション経営の利回りの相場

この章では、マンション経営の利回りの相場について解説します。
公表されている市況レポートでのマンションの表面利回りは、下表の通りです。

都道府県 家賃坪単価(月額) 家賃坪単価(年額) 利回り
東京都 9,920 119,000 9.2%
埼玉県 5,690 68,000 5.2%
千葉県 6,010 72,000 5.5%
神奈川県 7,220 87,000 6.7%
京都府 6,730 81,000 6.2%
大阪府 6,600 79,000 6.1%
兵庫県 6,130 74,000 5.7%

マンションの賃料出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「2020年報マーケットウォッチ
公益財団法人近畿圏不動産流通機構「2019年度・近畿圏年刊市況レポート

【求め方】

利回り = 年間賃料坪単価 ÷ 建築費坪単価(130万円/坪)※

※延床面積当たりの単価を坪100万円とし、専有面積当たりの建築費を坪130万円で想定しています。

マンションの建築費の坪単価相場は、鉄筋コンクリート造の場合、「坪100万円~120万円」です。
建築費の坪単価は建物の延床面積あたりの坪単価が前提となっています。

一方で、賃料坪単価は専有面積(賃貸部分)あたりの坪単価が前提です。
賃貸マンションの延床面積にはエレベーターホールやエントランスホール、共用階段、管理人室等の面積が含まれます。

賃貸マンションの場合、延床面積は専有面積の1.3~1.4倍程度となることが一般的です。
例えば、延床面積あたりの単価を坪100万円、延床面積が専有面積の1.3倍と仮定した場合、専有面積あたりの建築費坪単価は130万円となります。

上表の利回りは、年間賃料坪単価を専有面積あたりの建築費坪単価(130万円)で割ることで求めています。

4.マンション経営で利回りを上げるコツ

「せっかくマンション経営をするのなら、できるだけ有利な利回りにしたい」と思うのは自然なことです。
そこで本章では、マンション経営で利回りを上げる以下の7つのコツを紹介します。
具体的なアクションも織り交ぜながら解説しますので、ぜひ実践してください!

  1. 適切な建築費で建てる
  2. ワンルームを主体とした間取りとする
  3. 適切な管理方式を選択する
  4. できれば1階に店舗を誘致する
  5. 物件に付加価値を付ける
  6. エレベーターはPOG契約とする
  7. 自己資金を十分に用意する

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.適切な建築費で建てる

マンション経営で利回りを上げるコツとしては、適切な建築費で建てることが最大のポイントです。

土地を持っている人の利回りは分母が建物価格のみのため、建物価格を抑えれば利回りを上げることができます。

建築工事の見積書というのは、厚さも分厚く、内容も専門的であることから、一般の方は適正価格かどうかを見抜くのは困難です。

そのため、一般の方でもできる適正価格を見抜く方法は、相見積もりによる工事費の比較 です。

見積書の1ページ目に記載されている総額だけなら、高いのか低いのか比較することができます。

ただし、見積もりは施工の信頼性が低い会社同士を比較しても意味がありません。
安い建築費を得たとしても「安かろう、悪かろう」の施工会社に依頼してしまえば、すぐに多額の修繕費が発生するような状況に陥ってしまいます。

コストを適正に抑えつつ優良資産を築き上げるには、施工の質の高い会社同士の見積もりを比較する必要があるのです。

そこで、手間なく良質なハウスメーカーの建築費を比較するなら、NTTデータグループが運営する「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」がおススメです。

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登録されているハウスメーカーは、賃貸マンション建築の実績が豊富で土地活用にも長年の実績を誇る企業ばかりなので、質の高い施工に加えて、竣工後の長期的なサポートも受けられる点が大きなメリットです。

複数の企業のプランを比較することで、建築費だけでなく、節税効果やローンも含め、長期に見て総合的に利回りの良いマンションが建てられるのがどのハウスメーカーなのか判別できますので、ぜひ上手に「HOME4U オーナーズ」を活用してみてください。

4-2.ワンルームを主体とした間取りとする

賃貸マンションの利回りを上げるには、ワンルームを主体とした間取りとすることが基本です。

単身者向けのワンルームは、家族世帯向けのファミリータイプよりも賃貸需要が高く、賃料単価も高くなっています。

空室が発生してもワンルームならすぐに次の入居者が決まり、かつ、賃料の値下がりがしにくい です。

入居者の決まりやすいワンルームとするには、1戸あたりの面積を小さくし、家賃総額を抑えることがコツとなります。

多くの自治体では、一定規模以上の賃貸マンションには最低住戸面積を定めています。
賃貸マンションは、最低住戸面積の住戸を目いっぱい作ることが収益を最大化させる方法となります。

尚、自治体によっては、一定規模以上のマンションにはファミリータイプの住戸を作らなければならないとしているところもあります。

条例でファミリータイプの住戸設置が義務付けられている場合には、ファミリータイプは最小限にとどめることがポイントです。

4-3.適切な管理方式を選択する

適切な管理方式を選択することも、利回りを上げる方法の一つです。

賃貸マンションの管理方式には、主に「管理委託」と「サブリース」の2種類があります。
収益性はサブリースよりも管理委託の方が高い です。

管理委託とは、建物所有者が管理会社に管理を委託し、建物所有者と入居者が直接賃貸借契約を締結する管理方式です。
管理委託では、家賃の5%程度を管理会社に管理委託料として支払います。

管理委託は空室が発生すると賃料が減るため、空室リスクを直接負っていることになります。

一方で、サブリースとは、建物所有者がサブリース会社にマンション一棟を賃貸し、サブリース会社が入居者と転貸借契約を締結する管理方式です。
サブリースでは、満室想定時の家賃から15%程度の手数料を差し引かれた残額が建物所有者に家賃として振り込まれます。

サブリースは空室が発生しても賃料が固定のため、空室リスクを直接負っていないことになります。

ただし、サブリースの賃料はどんなに空室が発生しても当初の賃料が保証されるものではなく、空室が増えればサブリース会社からの賃料減額要請があり、賃料は下がることになります。

そのため、サブリースであっても間接的には空室リスクを負っており、空室は完全に保証されているわけではない のです。

サブリースでも空室が完全に保証されていないとすれば、収益性の高い管理委託も選択する価値は十分にあります。

立地条件が良く、空室が発生しにくい物件であれば、管理委託も積極的に検討してみてください。

4-4.できれば1階に店舗を誘致する

賃貸マンションで利回りを上げるには、できれば1階に店舗を誘致することが望ましいです。
1階に店舗があるような物件のことを「下駄履きマンション」と呼びます。

下駄履きマンションの店舗の賃料単価は住宅の賃料単価よりも高いことが一般的であるため、1階に店舗を誘致できると全体の利回りを上げることができます。

また、特に1階にコンビニが入っている物件は単身者にも人気が出るため、空室も発生しにくくなります。

マンションを計画する際は、必ず1階に店舗を誘致できる可能性がないかを検討することをおススメします。

4-5.物件に付加価値を付ける

物件に付加価値を付けることも、利回りを上げるコツです。
賃貸マンションで付加価値を付けるには、例えば以下のようなものがあります。

【賃貸マンションの付加価値例】

  • インターネット無料とする
  • 集合玄関のオートロックをリモコンキーとする
  • 内廊下とする
  • エレベーターのカゴ内等に防犯カメラを設置する
  • バイク置き場を作る
  • 1階に専用庭を作る
  • テラスのある住戸を作る
  • ペット可能とする
  • 防音室を作る

付加価値に関しては、設計者に要求するとアイディアを出してくれます。
打ち合わせを重ねながら設計者の能力を上手に引き出していくことも、良いマンションを作るコツです。

4-6.エレベーターはPOG契約とする

エレベーターはPOG契約方式とすることも、マンション経営の利回りを上げる方法の一つです。
「POG契約」とは「パーツ・オイル・グリス契約」の略であり、エレベーターの保守メンテナンス契約の一形態になります。

エレベーター保守契約にはPOG契約とFM契約(フルメンテナンス契約)の2種類がります。

POG契約は基本が点検料金だけで、部品代や修理費用は別料金とする契約のことです。
それに対して、FM契約はメンテナンスの基本料金、部品代、修理代を全て含んだ契約になります。

POG契約にするとビルメンテナンス費用が抑えられ、それなりのインパクトが出てきます。
内容を十分に理解した上で、POG契約も検討してみてください。

4-7.自己資金を十分に用意する

マンションの利回りを上げるには、自己資金を十分に用意することも大切なポイントです。
自己資金を増やし、借入金を減らすことで最終的なキャッシュフロー利回りが改善します。

同じ利回りのマンションに投資をしても、キャッシュフローを向上させるには、借入金の返済額を少なくすることが効果的です。

尚、自己資金を十分に確保できない場合には、できるだけ借入期間を長く設定できる銀行を探すのも一つの方法になります。

借入期間を長くすれば、金利の総支払額は増えてしまいますが、毎年の借入金返済額を減らすことができます。

マンション建築時に借りるローンは最長で35年が一般的となっています。
ただし、一部の銀行では40年のローンも提供している銀行もあります。

どの銀行が有利な条件かというのはハウスメーカーもよく知っていますので、ハウスメーカーに相談しながら銀行を探すことをおススメします。

まとめ

いかがでしたか。
「マンション経営の利回り」について解説してきました。

マンション経営で利回りを上げるには、なんと言っても最初に「いくらで、どんな物件を建てるのか」を的確に見極めることが不可欠です。

HOME4U オーナーズ」で様々なハウスメーカーのプランを比較し、節税効果やローンのシミュレーションも含めて、総合的に収益性の高いプランを選択するようにしてください。

この記事の情報が、皆さんのマンション経営の成功への第一歩となれば幸いです。

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