お悩みQ&A

収支計画が心配です。

2025.07.02
Q&A
利回り
経営ノウハウ

ゴッドファーザーさん

集合住宅をやっています。
借入金利が上がっており、収支に影響がでています。また、周辺の大学や専門学校の生徒数の減少による空室率が増加しています。
退去時の修繕費も資材や人件費高騰で値上がりしていて、経済面での心配事がつきません。

まずは、空室改善から取り組むのが一番でしょうか。それでも先立つものがないので、あれこれ手をかけることはできません。

（石川県/40代/男性）

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福井優太さん

個別具体の状況を把握しかねるので、的外れな回答かもしれませんが、まずはご認識の通り空室対策と融資条件の改善が必要だと思います。

推測するに、学生向けのアパートを保有運営されているのだと思いますが、先立つものがないということであれば、修繕費や広告費をかける以外にできること、フリーレントや入居促進のキャンペーンなどの施策はどうでしょうか。

入居募集をアットホームやSUUMO以外にも出し、オーナーが直接募集を出せる媒体などもありますので、そちらも活用してみてください。

また、融資条件については業界全体の流れなので金利が上昇するのは仕方がないとして、融資期間を延ばすことで毎月の返済額を抑えることができないか、金融機関に相談してみてください。

それでもどうにもならないということであれば、売却を視野に入れるのも選択肢の一つだと思います。

安定した収入の確保、相続対策、儲けるためなど、不動産賃貸経営の目的はそれぞれですが、物件を保有することで目的を達せられないのであれば、軌道修正をする必要があると思います。

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回答者

福井優太さんプロフィール

前職で１棟での収益不動産の売買を経験。中古物件の買取再販（買取、修繕、保有、入居改善、販売）のほかに、新築賃貸マンション開発（土地仕入、プラン検証、賃料査定、入居付け、販売）などいろいろ経験したことをもとに、今はオーナーさん向けに賃貸経営の勉強会やコンサルティングを行っています。オーナーさんのお役に立てたら幸いです。

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木﨑海洋さん

人口や学生が減少している中でも常に満室経営のアパートがあり、その貸主は常時何等かの工夫や努力をしています。

生徒数が減っていれば空室対策は最優先課題ですね。
学生や若者に選ばれるアパートでなければいけません。

周辺のアパートの情報を入手し差別化を考えてみましょう。
今はインターネットで他のアパートの情報を入手できます。

例えば、周辺に宅配ボックスを設置しているアパートがなければ設置することにより差別化になります。
チラシに「宅配ボックス完備」とあればとても魅力的です。費用は掛かりますがそれにより２室が埋まれば数か月で元がとれます。

学生や若い人たちのトレンドやニーズは変わりやすいので、そのような情報に敏感になることも対策の一つです。
友人が遊びにきて「このアパートいいね！」と言ってもらえれば満室に近づきます。
満室が続けば設備投資やリフォームに充てる費用が捻出できます。

お金を掛けなくても清掃・整理を徹底する、入居者と良いコミュニケーションを取る、仲介不動産会社へ頻繁に顔を出す、などすることにより仲介業者からの印象も良くなり入居につながります。

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回答者

木﨑海洋さんプロフィール

相続専門の行政書士と不動産取引・FP業務を行う。
同時に「こころ亭久茶」として「落語で学ぶ相続と不動産」などセミナー講師をする。
落語形式の講演は珍しく、難しい話を笑いながら学習できると評判となり全国で年間140回の講演をする。
著作物に、「家の光（農協グループ月刊誌）タイトル：こころ亭久茶の相続＆マネー高座」「全国商工会議所：資金繰りは企業の生命線」がある。そのほか、新聞や雑誌のコラムも手掛ける。

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※回答内容は、すべてのケースに該当するものではありません。
より詳細な回答を求められる場合は、個別で専門家に相談することをお勧めいたします。

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