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お悩みQ&A
水道代が2倍以上に…！実費精算できる？
- 2025.03.31
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- 経営ノウハウ
- Q&A
マサさん
賃貸者の水道代について質問です。
当初3,000円/1人と月決めして居りましたが、数カ月経った頃から(7500円/2か月)を超え最近では(8800円/2か月)を超えました。 実費清算としたいけど、何か問題が有りますか？
大阪府/70代
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後藤 謙治さん
水道光熱費の精算については、ときどき問題となります。
入居者の方々との間の合意内容とその変更の可否については弁護士が、取引の仕訳や課 税処理については税理士が、それぞれ専門分野ですので、両者の意見を聞くことが大切です。
１．契約内容の確認が最優先―実費精算への変更は、「契約の変更」
まず、賃貸借契約書に水道代に関する取り決めがどのように記載されているかを確認してください。
賃料とは別に「月額 3,000 円」といった具体的な金額が記載されているケースが一般的です。
こうした定額制での合意の場合、実費精算への変更は「契約内容の変更」に該当します。そのため、賃借人の同意が必要です。
なお、契約書において「貸主の裁量で変更できる」など、一方的な変更を認める記載 がある場合は、オーナー側の意向のみで変更することができます。
２．精算方法を変更するときは―交渉の手順とタイミング
契約内容を変更する場合、書面で同意を得ることが望ましいです。
まずは、精算方法の変更を申し入れる書面を差し入れましょう。
「水道料金が当初の設定より大きく増加し、入居者間の不公平が生じるため」など、変更の理由を明示し、実費精算とすることを申し入れます。
大規模な物件の場合には、説明会を設けることも検討し ますが、戸数が少ない場合は、個別のやりとりで十分でしょう。
改めて覚書などの合意文書を取り交わす方法でも、申入書の中に変更内容の記載と署名欄を設けて、返送してもらう方法でも構いません。
精算方法の変更時期は、契約更新時や一定の猶予期間を設けることが望ましいです。
年初めや年度初めなどキリの良いタイミングで一斉に変更できるよう、手続に要する 時間を見込んで、早めに交渉を始めるとよいと思います。
３．もし同意が得られないときは
もし入居者の同意が得られない場合、精算方法を変更することはできません。一方的に変更しようとすると、契約違反となってしまう可能性があります。
その場合、
・契約更新時に家賃に含める形で調整する
・共益費として月額負担を引き上げる
といった対応をしなければならなくなります。
この場合、管理方法が複雑になってしまうため、できれば避けたいところです。
十分な説明と移行期間を経て、一斉変更できるように粘り強く交渉することが大切です。
４．入念な準備と段取りが大切―弁護士へのご相談はお早めに
賃借人の同意があれば、実費精算に変更すること自体は法的に問題ありません。
ただし、 一方的な変更は無効となるリスクがあるため、更新時の見直しや合意形成が不可欠です。
また、説明が不十分であれば、賃借人からクレームやトラブルが発生する可能性があるため、丁寧な説明と書面での同意が重要です。
交渉の進め方や段取りに不安がある場合は、早めに弁護士などの専門家に相談しまし ょう。クレームやトラブルになる前にぜひご相談ください。
入居者の方々との間の合意内容とその変更の可否については弁護士が、取引の仕訳や課 税処理については税理士が、それぞれ専門分野ですので、両者の意見を聞くことが大切です。
１．契約内容の確認が最優先―実費精算への変更は、「契約の変更」
まず、賃貸借契約書に水道代に関する取り決めがどのように記載されているかを確認してください。
賃料とは別に「月額 3,000 円」といった具体的な金額が記載されているケースが一般的です。
こうした定額制での合意の場合、実費精算への変更は「契約内容の変更」に該当します。そのため、賃借人の同意が必要です。
なお、契約書において「貸主の裁量で変更できる」など、一方的な変更を認める記載 がある場合は、オーナー側の意向のみで変更することができます。
２．精算方法を変更するときは―交渉の手順とタイミング
契約内容を変更する場合、書面で同意を得ることが望ましいです。
まずは、精算方法の変更を申し入れる書面を差し入れましょう。
「水道料金が当初の設定より大きく増加し、入居者間の不公平が生じるため」など、変更の理由を明示し、実費精算とすることを申し入れます。
大規模な物件の場合には、説明会を設けることも検討し ますが、戸数が少ない場合は、個別のやりとりで十分でしょう。
改めて覚書などの合意文書を取り交わす方法でも、申入書の中に変更内容の記載と署名欄を設けて、返送してもらう方法でも構いません。
精算方法の変更時期は、契約更新時や一定の猶予期間を設けることが望ましいです。
年初めや年度初めなどキリの良いタイミングで一斉に変更できるよう、手続に要する 時間を見込んで、早めに交渉を始めるとよいと思います。
３．もし同意が得られないときは
もし入居者の同意が得られない場合、精算方法を変更することはできません。一方的に変更しようとすると、契約違反となってしまう可能性があります。
その場合、
・契約更新時に家賃に含める形で調整する
・共益費として月額負担を引き上げる
といった対応をしなければならなくなります。
この場合、管理方法が複雑になってしまうため、できれば避けたいところです。
十分な説明と移行期間を経て、一斉変更できるように粘り強く交渉することが大切です。
４．入念な準備と段取りが大切―弁護士へのご相談はお早めに
賃借人の同意があれば、実費精算に変更すること自体は法的に問題ありません。
ただし、 一方的な変更は無効となるリスクがあるため、更新時の見直しや合意形成が不可欠です。
また、説明が不十分であれば、賃借人からクレームやトラブルが発生する可能性があるため、丁寧な説明と書面での同意が重要です。
交渉の進め方や段取りに不安がある場合は、早めに弁護士などの専門家に相談しまし ょう。クレームやトラブルになる前にぜひご相談ください。
回答者
後藤 謙治さんプロフィール
数万件規模の物件を管理する賃貸管理会社を顧問先として複数有する事務所にて執務。退去・隣地・承継問題など大家さんに関わる様々な法律問題に対応した実績がある。
中小企業から上場企業まで、多数の企業事案を経験しており、クレーム対応にも豊富な実績がある。
相続や離婚・交通事故など一般民事にも幅広く対応可能。
弁護士向けの研修や市民向けセミナー、経営者向けの勉強会などの講師実績あり。
お問合せは下記より。
中小企業から上場企業まで、多数の企業事案を経験しており、クレーム対応にも豊富な実績がある。
相続や離婚・交通事故など一般民事にも幅広く対応可能。
弁護士向けの研修や市民向けセミナー、経営者向けの勉強会などの講師実績あり。
お問合せは下記より。
藤井 健太郎さん
賃貸借契約の水道代の支払い方法がどのように記載されているかで対応が異なります。
ご質問の通り「月額3,000円」と明記されている場合は、基本的にその金額での対応になります。
「実費精算」と記載されている場合は、実費での請求は可能となります。
「月額3,000円」と明記されていて実費精算に変更したい場合は、貸主と借主で協議する必要があります。
水道料金が高額になっている状況や実費精算にしたい理由などを説明し、借主に理解を得なければ実費精算に変更することは難しいです。
ご質問の通り「月額3,000円」と明記されている場合は、基本的にその金額での対応になります。
「実費精算」と記載されている場合は、実費での請求は可能となります。
「月額3,000円」と明記されていて実費精算に変更したい場合は、貸主と借主で協議する必要があります。
水道料金が高額になっている状況や実費精算にしたい理由などを説明し、借主に理解を得なければ実費精算に変更することは難しいです。
回答者
藤井 健太郎さんプロフィール
祖父母の代から続く三代目大家。
200戸の物件を自主管理し、原状回復やリフォームも自ら手がけてきました。新築から築古、単身からファミリー向けまで幅広い物件を運営する中で、夜逃げ、孤独死、火災、訴訟、デッドクロス、資金ショートなど、数々の困難を経験。
これらの経験から賃貸業の厳しさを痛感し、物件分析、市場分析、月次・年次分析を取り入れた経営に転換。
キャッシュフローを改善させ、現在は自身の経験を活かし、不動産管理やコンサルティングを通じて大家さんの支援を行っています。
200戸の物件を自主管理し、原状回復やリフォームも自ら手がけてきました。新築から築古、単身からファミリー向けまで幅広い物件を運営する中で、夜逃げ、孤独死、火災、訴訟、デッドクロス、資金ショートなど、数々の困難を経験。
これらの経験から賃貸業の厳しさを痛感し、物件分析、市場分析、月次・年次分析を取り入れた経営に転換。
キャッシュフローを改善させ、現在は自身の経験を活かし、不動産管理やコンサルティングを通じて大家さんの支援を行っています。
※回答内容は、すべてのケースに該当するものではありません。
より詳細な回答を求められる場合は、個別で専門家に相談することをお勧めいたします。
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