土地活用ランキングベスト20！あなたに最適な活用法は？

いざ土地活用を検討し始めると、何が良いのか迷うところです。

「コンビニは収益性が高いというけれども、撤退リスクが高いとも聞く…」
「戸建て賃貸は競合が少ないというけれど、収益性が悪い気がする…」
等々、どの活用にも一長一短が存在します。

土地活用は、収益性・空室リスク・賃料下落リスク・管理の容易性・相続税対策効果などの様々な要因を総合的に勘案して決めることが失敗を防ぐ秘訣です。

最終的には自分の土地に見合ったものを選択すべきですが、どのような活用方法が総合的に良いかランキングで知っておくと判断がしやすくなります。

そこでこの記事では、建築のしやすさや入居者の決まりやすさ、管理のしやすさ、相続税対策効果等の8項目を勘案した上で、様々な土地活用をランキング形式で紹介していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、あなたにぴったりの土地活用を始める足掛かりにしてください。

1.土地活用ランキングを決める8つのポイント

最初に、土地活用ランキングを決める上での8つのポイントについて解説します。
評価は5段階とし、各項目とも点数が高いほど良い評価としています。
「1：劣る、2：やや劣る、3：普通、4：優る、5：大変優る」

比較項目	内容
建築容易性	建物を建てる上での規制や立地条件を評価します。 規制が厳しく建築しにくい、または限られた好立地の場所でしかできない建物は「1」、規制が緩く比較的どこでも建築できる、または立地が多少悪くてもできる建物は「5」と評価しています。
投資の少なさ	投資額が少ない方が借入金も少なくすることができ、リスクを抑えた土地活用がしやすくなります。 投資額が大きいものは「1」、小さいものは「5」と評価しています。
収益性	収益性は、用途によって賃料単価が変わります。また建物規模が大きくなると収入総額も増えます。 賃料単価が低いものや収入総額が小さいものは「1」、賃料単価が高いものや収入総額が大きいものは「5」と評価しています。
入居者の決りやすさ	入居者の決まりやすさは、「用途」や一棟貸しか否か等の「貸し方」によって決まります。 退去が発生したときに、次の入居者が決まりにくいものは「1」、次の入居者が決まりやすいものは「5」と評価しています。
入居の安定性	入居の安定性は用途によって決まります。競合店が発生するとすぐに退去されてしまうものや、ほとんど退去リスクの無いものも存在します。 退去が発生しやすいものは「1」、退去が発生しにくいものは「5」と評価しています。
賃料の安定性	賃料が下落する可能性は用途によって差があります。 賃料が下落しやすいものは「1」、賃料が下落しにくいものは「5」と評価しています。
管理の容易性	管理の難易度は、「入居者の属性」や一棟貸しか否かの「貸し方」によって決まります。 管理の手間が多く発生するものは「1」、管理の手間がほとんど発生しないものは「5」と評価しています。
相続税対策	相続税の節税効果は、建物を自己使用するか、建物を他人に貸すか、土地だけ貸すか等で異なってきます。 相続税の節税効果が低い活用は「1」、節税効果が高い活用は「5」と評価しています。

土地活用ランキング

では、本題に突入です！
土地活用ランキングと必要な土地面積の目安は、下表の通りです！

1位:アパート

1位はズバリ！
「土地活用の王道」であるアパートです！

アパートは敷地面積が60坪ほどあれば8戸くらいの物件が建築でき、比較的小さな土地でも活用をすることができます。
都内だと12～15坪程度でもアパートを建てて経営しているオーナーがいます

建物規模はそれほど大きくないことから投資額も抑えられ、借入金を抑えながら安全な土地活用をすることが可能です。

建築規制も緩いため、全国ほぼどこでも建築することができます。(工業専用地域等の一部の地域は除きます。)

賃貸需要も幅広いエリアで存在するため、入居者も決まりやすく、郊外や地方では定番の土地活用となっています。
管理会社も数多く存在し、力のある会社を簡単に選ぶことができます。

相続税対策効果については、建物を他人に貸す形式の賃貸物件であるため、相続税評価額が大きく下がることから非常に高いものがあります。

2位:賃貸マンション

2位は賃貸マンションです。
賃貸マンションは高層建築物であるため、どこでも建てられるわけではなく、建築規制は厳しいといえます。

また、敷地も100坪程度以上は必要であることから、投資額も大きくアパートよりは建てにくくなります。

ただし、建てにくさが功を奏しており、賃貸マンションはアパートに比べると供給量が少なく競争力は高いです。

建物も主に鉄筋コンクリート造で建てるため、外観に高級感を演出することができ、アパートよりも賃料は長期間に渡って高く維持しやすいといえます。
建物規模も大きくなることから、賃料収入の総額もアパートよりマンションの方が高いです。

よって、マンションもアパートも建てられる土地であれば、マンションを建てることをおススメします。

3位:戸建て賃貸

3位は戸建て賃貸です。
戸建て賃貸は、建築規制としてはアパートと同じで、ほぼどこでも建てることができます。
必要な敷地面積も少なくて済み、投資額も小さいことからアパートより建てやすいといえます。

ただし、基本的にはファミリータイプとして1戸を貸す形態となることから、ワンルームタイプのアパートと比べると賃料単価が低くなります。

また、アパートは複数戸あるため1戸の空室が発生しても賃料収入がゼロになることはありませんが、戸建て賃貸は空室が生じると賃料収入がゼロとなっていまいます。

さらに、ファミリータイプはワンルームタイプに比べると、賃貸需要は弱いです。
ファミリー世帯は「借りるよりも買う」ことを選択し、単身世帯は「買うよりも借りる」ことを選択する傾向にあるため、ファミリー世帯をターゲットとする戸建て賃貸は収益性がアパートより劣る結果となります。

よって、戸建て賃貸はアパートが建てられないような狭い土地や形状が悪い土地で選択することが適切です。

4位:賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は、アパート部分と自宅部分が一体となった建物のことを指します。
一般的に自宅部分を50％以上とすると住宅ローンによって建物を建てることができます。

住宅ローンはアパートローンよりも金利が安く、長期で組むことができるため有利なローンです。

また、賃貸併用住宅とすれば自宅部分のローンも家賃収入で返済できるといったメリットがあります。

収益性に関しては、賃料を稼ぐ部分が半分しかないため、オールアパートとするよりも劣ります。

相続税対策効果に関しては、賃貸併用住宅はオールアパートの物件よりも節税効果は低くなります。

自宅部分は自己使用となり、賃貸部分よりも相続税評価額が高くなってしまうことが理由です。

アパート部分に関しては、他人に貸していますので通常のアパートと同様に相続税評価額は低くなります。

保有している土地が他になく、自宅を建てながらアパート経営もしたい方は賃貸併用住宅が適しています。

5位:シェアハウス

シェアハウスは、用途が「寄宿舎」と呼ばれる建物になります。
寄宿舎の建築規制はアパートや戸建て住宅と同じであるため、基本的にはほとんどの地域で建築することが可能です。

ただし、賃料の高い都市部ならではの活用方法でもあるため、地方や郊外では需要が低く実質的に難しい活用方法となります。

都市部においては、シェアハウスはアパートよりも収益性が高いです。
1戸の住宅を複数人で小分けにして貸すことから、全体として賃料単価を高くできます。

また、シェアハウスは1人当たりの賃料が安いため、気軽に入居できることから空室が発生しても次の入居者がすぐに決まる傾向にあります。
よって、空室リスクは低く、収益性も安定しています。

一方で、他人が共同生活をすることから入居者同士のトラブルは発生しやすいです。
トラブルを発生させないためには、管理会社やシェアハウスのオーナーが居住者と定期的にコミュニケーションを取り、不満や問題点を摘み取っていく必要があります。

6位:コインパーキング

コインパーキングは、少ない投資額で始めることができる土地活用です。

建物を建てないため、市街化調整区域と呼ばれる原則として建物が建てられないエリアでも可能な土地活用となっています。
1台からでも可能であり、敷地としては7～8坪程度あれば始めることが可能です。

コインパーキングは、自分で経営を行う管理委託方式と、駐車場運営会社に貸し出す一括借り上げ方式の2つに大きく分かれます。

一括借り上げ方式であれば、全て駐車場運営会社に任せきりにできるため、特段のノウハウがなくても始めることが可能です。

一括借り上げ方式には、土地所有者がアスファルト舗装をしてから貸し出す「施設貸し」とアスファルト舗装をせずに貸し出す「土地貸し」の2つがあります。

賃料は土地貸しの方が低くなりますが、土地貸しを選択すればタダで土地活用を始めることができます。

ただし、残念ながら収益性は低いです。
都内などでは固定資産税さえ賄えないようなケースもあります。

また、相続税評価額については単なる更地とみなされるため、特段、低くなることはありません。
そのため、相続税対策効果は低いです。

コインパーキングは、収益性が低いことから、良い土地活用が見つかるまでの暫定的な利用方法として適しています。

少なくとも更地にしておくよりは維持費の負担を軽くすることはできますので、長期間更地のままにするよりは駐車場にしておく方がお得です。

7位:サ高住

サ高住とは、「サービス付き高齢者向け住宅」の略称です。
サ高住は、安否確認と生活相談のサービスを兼ね備えた高齢者向け住宅のことになります。

土地の広さとしては200～300坪以上は必要であり、まとまった広い土地が求められます。
建物規模としては小さなマンションと同じくらいのイメージとなり、投資額はアパートに比べると大きいです。

ただし、一定の要件を満たすサ高住では、建築費の最大10分の1に相当する部分に補助金が出ます。
また、竣工後に発生する固定資産税や不動産取得税についても一定の軽減措置があります。

サ高住は、介護事業者への建物一棟貸しの土地活用となります。
立地としては特に駅からの近さは求められず、地方や郊外でも近くにバス停があれば介護事業者の賃貸需要があります。

収益性については、アパートよりも低くなることが一般的です。
賃料単価がアパートよりも低くなる傾向があるため、アパートの賃貸需要がないような土地がサ高住に向いています。

8位:保育園

保育園は、保育園事業者に建物を一棟貸しする土地活用です。
近年は保育園不足を解消する動きがあることから、保育園の土地活用が増えてきています。

保育園は、基本的に全ての用途地域(建築できる建物の用途を規制したエリア分けのこと)で建築することができますが、認可保育園を建てる場合は行政側に保育園が不足していると認識している地域に限られます。

認可保育園とは、公共の財源の補助を受けて運用されており、保育料が割安なことが特徴です。(東京都には認証保育園という独自の制度があります。)

認可保育園は保育園が不足している地域に建てられるため、基本的に保育園事業者の撤退リスクも低いです。

収益性に関しては、都内の場合、住宅よりも低くなる傾向があります。
一方で、郊外になると住宅の賃料よりも保育園の賃料の方が高くなるエリアも現れるため、地域によっては保育園の方がアパートよりも収益性は高くなります。

管理に関しては一棟貸しであるため、ほとんど手間もかかりません。
賃料の下落リスクも低く、収益はかなり安定しています。

9位:小規模店舗

立地の良い土地であれば、小規模店舗も可能です。
店舗といっても「コーヒー豆を専門に販売する店舗」や、「取り次ぎだけ行うクリーニング店舗」、「おにぎりだけ販売する店舗」、「タピオカ店」等の小さな面積でできる業態はたくさんあります。
小規模店舗は、収益性が高いという点がメリットです。

10位:老人ホーム

老人ホームもサ高住と同様に、地方や郊外のアパートの賃貸需要がないような土地でもできる土地活用の一つです。
収益性や管理のしやすさといった面もサ高住とほぼ同じになります。

ただし、サ高住には建築費の補助や竣工後の税金の軽減措置がありますが、老人ホームにはこれらの優遇制度がないのが特徴です。

似たような条件の土地であれば、サ高住を選択した方が有利となります。

11位:コンビニ

コンビニは全国の広い範囲でできる商業系の土地活用です。
都市部なら都市型、郊外では郊外型の店舗として出店の可能性があります。
都市型店舗では敷地面積として100坪程度からできますが、郊外型店舗であれば300坪以上は必要です。
郊外型店舗は、トラックが駐車できるスペースが求められます。

コンビニは建築費が比較的安い割に賃料単価が高いため、収益性も高い土地活用です。
一棟貸しであるため、入居が続いている限り管理の手間もほとんど発生しないのが特徴となっています。

ただし、コンビニは周辺に競合店ができると売上が落ちてしまうため、撤退リスクが高いです。

また、コンビニが撤退した後はなかなか次のテナントが決まらないことが一般的で、次のテナントは大幅に賃料が下がってしまうことがよくあります。
よって、コンビニは、収益性は高いですがリスクも高い土地活用となります。

12位:事業用定期借地権

事業用定期借地権とは、事業用の建物所有を目的とした事業者に対して土地を貸す土地活用のことです。

事業用の建物とは住宅以外の建物のことを指し、店舗やビジネスホテル、オフィスビル、倉庫等が該当します。

事業用定期借地権は定期借地権の一種であるため、契約期間満了時に確実に土地を取り戻せる借地権になります。
借地期間は10年以上50年未満と借地借家法で定められています。

借地であるため、土地所有者は建物投資が不要です。
建物所有者は借地人(借主)のものとなることから、建物の修繕費用も不要となります。

借地人は建物を建ててまで土地を借りることから、よほどのことがない限り撤退しないため、退去リスクは非常に低いです。
地代も安定しており、収益の安定性は抜群に高いといえます。

ただし、事業用定期借地権はよほど良い土地でないと借手がいないため、やりたくてもなかなかできない土地活用となります。
また、建物を他人に貸す土地活用ではないことから、相続税対策効果は低いです。

13位:トランクルーム

トランクルームはコンテナハウスと呼ばれるトランクルームに似た建物を建築し、荷物の保管スペースとして貸し出す土地活用になります。
都市部でも需要がありますが、郊外でもできる土地活用です。

ただし、荷物の保管スペースを貸すだけの土地活用であることから、利用料は低く、収益性も低い活用方法となっています。

14位:ロードサイド型店舗

ロードサイド型店舗は、郊外型の大型店舗の土地活用です。
広い敷地を必要とし、投資額が多くなることから取組みにくい活用方法となっています。

事業系の土地活用であるため賃料は高いものの、撤退リスクが高く、リスクは大きめです。

15位:オフィス

オフィスは、立地の良い都市部のみで可能な土地活用です。
オフィスの賃貸需要があるところは、都市部の中でも好立地の場所に限られ、必要な土地の面積も広いことから建てにくい土地活用です。

賃料は景気によって変動しやすく、住宅よりも不安定といえます。
また、テナントの入れ替えも多く、管理は難しい活用方法です。

16位:太陽光発電

太陽光発電は、太陽光パネルを設置して売電する土地活用です。
太陽光発電は買取価格が毎年のように下がってきていることから、以前よりも収益性はかなり厳しくなっています。

都市部で行われることはほとんどなく、借手がおらず土地活用の難しい地方で行われるケースが散見されます。

17位:コワーキングスペース

コワーキングスペースとは、会員制の事務所スペースを共有できる施設のことです。
シェアオフィスとも呼ばれます。

リモートワークが普及し、自宅に仕事スペースを確保できない人たちの利用が増えたことから、注目されている土地活用の一つです。

ただし、会員を集めるまで相応の時間がかかることがデメリットとなります。
集客努力が常に必要であり、管理の難易度は高いです。

18位:コインランドリー

コインランドリーは、業務用の洗濯機や乾燥機を設置し、利用料を取る土地活用です。
近年は共働き世帯の利用者が増えていることから、市場が拡大しています。

リピーターを獲得できれば収益は安定していきますが、開業当初の1～2年目の収益性は低く、相応の経営努力が必要です。

19位:貸会議室

貸会議室は、会議スペースを時間貸しで貸す土地活用となります。
法人の利用客が多いため、都市部でターミナル駅に近い場所でないと難しい土地活用です。

利用料を獲得するビジネスであるため、収益性は不安定になります。
また、集客努力も必要なことから管理の難易度は高いです。

20位:民泊

民泊は、届出をすれば全国どこでも年間180日までなら営業が可能です。
民泊には自宅で自分がホストとして経営する「家主居住型」と、空き家の状態で行う「家主不在型」の2種類があります。

家主不在型を選択する場合には、国土交通省に登録された住宅宿泊管理業者に管理を委託することが必要です。

建築規制はアパートや戸建て賃貸と同じであるため建てやすく、投資額は比較的抑えられます。
ただし、年間180日しか営業できず、かつ、利用者も不安定であることから収益性はかなり低いです。

3.建築会社の企業ランキング

アパート・マンション・賃貸併用住宅など住居系の土地活用は、ハウスメーカーが「提案から工事、竣工後の管理」を一気通貫で行っています。
ですので、ハウスメーカーの販売戸数が気になる方もいらっしゃると思います。

ここでは、2015年度～2019年度におけるハウスメーカーの総販売戸数の実績ランキングを紹介します。
公益財団法人不動産流通推進センターの「2021不動産業統計集」によると、以下の通りです。

（単位：戸）

順位	2015年度		2016年度		2017年度		2018年度		2019年度
	企業名	戸数	企業名	戸数	企業名	戸数	企業名	戸数	企業名	戸数
1位	大和ハウス工業	51,207	大和ハウス工業	54,925	大和ハウス工業	51,641	大和ハウス工業	48,410	大和ハウス工業	43,703
2位	積水ハウス	48,245	積水ハウス	49,563	積水ハウス	47,415	積水ハウス	43,735	積水ハウス	43,314
3位	旭化成ホームズ	19,057	旭化成ホームズ	17,661	旭化成ホームズ	16,672	旭化成ホームズ	16,590	旭化成ホームズ	16,249
4位	積水化学工業	13,380	積水化学工業	13,620	パナホーム	10,985	積水化学工業	13,450	積水化学工業	13,160
5位	パナホーム	12,463	パナホーム	12,556	積水化学工業	13,910	パナソニックホームズ	10,496	パナソニックホームズ	9,805
6位	ミサワホーム	11,504	ミサワホーム	11,208	ミサワホーム	10,640	ミサワホーム	10,167	ミサワホーム	9,486
7位	住友林業	9,589	住友林業	9,941	住友林業	9,217	住友林業	8,974	住友林業	8,697
8位	トヨタホーム	5,751	トヨタホーム	6,240	トヨタホーム	5,621	トヨタホーム	5,228	トヨタホーム	4,924
9位	三井ホーム	5,257	三井ホーム	5,167	三井ホーム	4,748	ヤマダエスバイエルホーム	2,333	三井ホーム	4,699
10位	ヤマダエスバイエルホーム	1,676	ヤマダエスバイエルホーム	2,109	サンヨーホームズ	1,353	サンヨーホームズ	1,456	ヤマダエスバイエルホーム	2,508

参照：公益財団法人不動産流通推進センター「2021不動産業統計集」

アパートやマンションなどを検討している方は、「HOME4U 土地活用」を使って、各ハウスメーカーの建築費や収益性の違いをしっかり比べた上で、収益性の高い物件を建てるようにしてください。

まとめ

いかがでしたか。
土地活用のランキングについて解説してきました。

どんな活用法が良いのか、まだご自分では判断できない方もいらっしゃるかもしれません。

プロの提案を受けてみたい方は、「HOME4U 土地活用」で様々な活用法を幅広く比較し、最適な活用法を見つけてみてください。

皆さんの土地活用が順調に進むことを願っています。