【簡単解説】マンション立ち退き料の相場と立ち退きにかかる費用の総額について

1.マンションの立ち退き料の相場

1-1.相場は家賃の5〜6ヶ月分

立ち退き料の相場は大体家賃の5〜6ヶ月相当で、40万円〜80万円ほどが妥当な水準です。
家賃が高ければ立ち退き料も高額になります。

立ち退き料とは、普通借家契約において貸主から契約解除を申し出た際、借主に対して支払うお金のことです。
立ち退き料の法的根拠は、借地借家法第28条にも定められています。

貸主から契約を解除するには「正当事由」が必要です。
立ち退き料の支払いも「正当事由」の一つとなり、総合的に考えて正当であると認められる場合には、立ち退きができることになっています。

つまり、貸主都合で借主に立ち退きを求める場合には、ほぼ必ず立ち退き料を支払わなければなりません。

1-2.立ち退き料の内訳

立ち退き料の内訳は以下の費用で構成されます。

借主にはこれらの代償として、家賃5～6ヶ月分程度の立ち退き料を支払うことを伝えれば交渉がしやすくなるでしょう。

なお、店舗やオフィスとして利用している借主には、立ち退きにより生じる営業利益の減少分などを支払わなければならないこともあります。

交渉の結果によっては数百万円以上かかるケースがあることも想定しておきましょう。

2.立ち退きにかかる費用総額

2-1.立ち退き料の計算方法

アパート立ち退き料の合計金額は、以下のような計算式を用いて算出できます。

「家賃増加分など」の項目には、転居する物件の家賃増加分や、敷金・礼金の不足分などが含まれます。

2-2.立ち退き料の試算シミュレーション

ここでは実際の数値を用いて立ち退き料の試算をしてみます。
一般的な立ち退き料は次の順序で計算します。

①～③の値を合計すると
13万円＋17万円＋45万円となり、この場合の立ち退き料は75万円です。

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3.マンションの立ち退き料が不要なケース

3-1.借主が契約違反をした場合

借主が賃料滞納、居室の用法遵守義務違反、建物を全く利用していないなど、賃貸借契約に違反している場合には、契約を解除することによって明け渡しを求めることができるため、立退料を支払う必要はありません。

3-2.定期建物賃貸借契約の場合

借主との賃貸借契約が「定期建物賃貸借契約」ならば、立ち退き料を支払わなくても構いません。
定期建物賃貸借契約とは、賃貸借契約のうち契約の更新がない条項を定められる契約です。

立ち退きに際して契約を更新する必要がないため、契約期間満了時に立ち退き料は発生しません。

3-3.契約時に期限を設けた賃貸借契約の場合

賃貸借契約に期限が設けられている場合も、期限満了で契約は終了となるため、立ち退き料を支払う義務はありません。

例えば、すでに建物が取り壊し予定であるのをあらかじめ告知していたり、建物の取り壊しのタイミングで契約が終了する内容の契約であったりすることなどです。

3-4.賃貸借物件に重大な危険が発生した場合

災害や事故などで建物が大きなダメージを受けて危険な状態になった時や、住むことが難しい状況になった時などは賃貸借契約の「終了事由」に該当するため、立ち退き料の支払いは不要です。

4.マンションの立ち退き料を抑えるコツ

4-1.空室が増えた段階を見計らう

立ち退きは、空室が増えてきたタイミングを見計らってから着手することが鉄則です。
空室が7～8割程度から交渉を始めると、借主へ説明する手間や時間はもちろん、立ち退き料も少なくできます。

4-2.引っ越し先を提供する

引っ越し先の物件を提供することも立ち退き料を安くする方法です。

借地借家法で定められている「財産上の給付」とは、金銭の給付だけを指しているものではありません。
建物所有者が所有している他の物件をあてがうことも財産上の給付に該当するため、立ち退き料の負担を減らせるでしょう。

例えば、周辺にもう1棟のマンションを経営している場合などは、そこへ優先的に入居させることで立ち退き料を削減できます。

4-3.原状回復を求めない

賃貸契約上では退去時の原状回復義務が課せられていることが多いですが、原状回復を免除することも立ち退き料を安くするコツです。

建て替えを予定しているのであれば、退去時の原状回復は必要ありません。
借主側の負担を減らせるとともに、立ち退き料削減の交渉もしやすくなります。

特に事業用の店舗や事務所は原状回復に多額の費用がかかるため、交渉のアドバンテージとして効果的です。

4-4.退去までの家賃をもらわない

退去するまでの家賃を免除することも、立ち退き料を抑えるコツです。
家賃免除により、借主は引っ越しや新生活準備などにかかる費用を用意できるメリットがあります。

家賃免除と併せて敷金を先に返金することで、立ち退き料を減額する交渉材料としても利用できます。

4-5.定期借家契約を活用する

「定期借家契約」へ切り替えると、立ち退き料をゼロにできます。
定期借家契約は期間満了と同時に契約が終了するため、立ち退き料を支払うことは必要ありません。

ただし、2000年（平成12年）3月1日以前に契約された借家契約は、定期借家契約に切り替えられないので注意が必要です。

なお、テナントや事務所などの借家契約は、契約時期に関係なく定期借家契約に切り替えできます。

5.マンションの立ち退きまでの流れ

マンション立ち退きの手続きは、立ち退き日の1年～6ヶ月前より以下のような流れで進めます。マンションを建て替える計画をベースにした流れです。

＜図　立ち退きの進め方＞

解体費用の相場など、マンションを解体する際に必要な知識について知りたい方は以下の記事をご覧ください。

• 【簡単解説】マンション解体費用相場と試算シミュレーション

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