【徹底解説】50坪の賃貸併用住宅の間取り事例！取り入れたい工夫や注意点も解説

50坪の土地があれば、賃貸併用住宅の間取りもさまざまなバリエーションが考えられます。賃貸住戸を多く取り、収益性を高める間取りも可能となってくるでしょう。

この記事では、自宅＋ファミリー向け賃貸や、3階建ての間取りなど、50坪の土地に賃貸併用住宅を建てる場合の事例をご紹介します。プライバシーや騒音の対策、住宅ローンの利用など賃貸併用住宅ならではの注意すべきポイントについてもあわせて紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

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1.【50坪】の土地に建てる賃貸併用住宅

50坪の土地に建てる賃貸併用住宅にはどのような特徴があるのでしょうか。まずは、土地の広さから考えられる特徴についてご紹介します。

1-1.大きさを決定する建築規制・制約

賃貸併用住宅を建てる際にまず確認しておきたいのが、建物の規模を決める建築規制や制約です。同じ広さの土地であっても、その土地の持つ条件により、建てられる面積や高さが変わってくるためです。

50坪の土地に賃貸併用住宅を建てるうえで、押さえておきたい規制や制約は以下の表をご確認ください。

同じ50坪の土地でも、条件により建物の規模に上限が出てきます。以下は50坪の土地に建てられる建物の規模の一例です。

• 建ぺい率が50％、容積率が80％の土地の場合：1階の面積は25坪まで、全フロアの延床面積は40坪まで
• 建ぺい率が80％、容積率が200％の土地の場合：1階の面積は40坪まで、全フロアの延床面積は100坪まで

その他、高さ制限や接道義務によって建てられる建物の位置や規模が変わってきます。

1-2.【50坪】の賃貸併用住宅の特徴

50坪の土地は、一般的な戸建て住宅向けの土地としてはやや広めで、賃貸併用住宅にも適した土地の広さといえます。

実際に50坪程度の土地で賃貸併用住宅を検討される例は多く、賃貸だけでなくマイホームにも十分にスペースを取りやすい広さといえます。

特に容積率の高い土地であれば、建物を縦に伸ばして賃貸住戸をしっかり確保することもできるため、土地の条件によっては本格的な賃貸経営も可能となるでしょう。

2.【50坪】の賃貸併用住宅の間取り実例

50坪の賃貸併用住宅の特徴を押さえたところで、次は間取りの実例をご紹介します。

2-1.自宅＋ファミリー向け賃貸の2階建て

まずは、自宅とファミリー向け賃貸を組み合わせた2階建ての例です。2世帯住宅として活用することもでき、将来のライフスタイルの変化に合わせて使い方を変えられるのがメリットです。

• 木造2階建て
• 賃貸住戸1戸
• オーナー占有面積50％

二世帯利用と賃貸の両方を念頭に置く場合には、玄関を別に設けておく、配電を完全に分離するなど設計の段階から工夫しておくことで、どちらの用途でも対応できます。

2-2.自宅＋賃貸住宅4戸の2階建て

続いて、自宅と賃貸住宅4戸を組み合わせた間取りです。自宅は2階に設けて居住性を保ち、小屋裏収納で収納力も確保しています。賃貸部分はワンルームの間取りで収益性も期待できるでしょう。

• 木造2階建て
• 賃貸住戸4戸
• オーナー占有面積50％

2-3.自宅＋賃貸住宅6戸の3階建て

最後に、1～2階を賃貸スペースとした収益性重視の間取りです。自宅は3階に置きプライベート性を重視。賃貸部分は1LDKを6戸確保しています。

子供が独り立ちしたあとや、両親が高齢になった場合などに賃貸の一部を使用することも考えられるでしょう。

• 重量鉄骨造3階建て
• 賃貸住戸6戸
• オーナー専有面積27％

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3.【50坪】の賃貸併用住宅における間取りの工夫

50坪と一口に言っても、その間取りや特徴、メリット・デメリットは物件によって異なります。満足のいく物件づくりに生かしたい、50坪の賃貸併用における間取りの工夫をご紹介します。

3-1.賃貸の間取りはエリアのニーズを重視する

50坪の賃貸併用住宅は、土地の条件によっては本格的な賃貸経営も可能になってきます。そのため、賃貸部分の間取りはエリアニーズを重視して決定するのが基本です。

例えば、駅から近く賃貸需要が十分に見込める土地であれば、単身者向けのワンルームタイプが適しています。一方で、スーパーや公園、学校が近くにある住宅街の土地であれば、ファミリー向けの間取りのニーズが考えられるでしょう。

賃貸併用住宅ではどうしても賃貸部分のスペースは限られてきますが、限られた空間であるからこそ空室リスクを回避することが大切です。そのため、エリアのニーズに応えられる間取りの選択が重要となるのです。

3-2.プライバシーや騒音対策を重視する

土地の広さにかかわらず、賃貸併用住宅の間取りにおいて、プライバシーや騒音対策は重要なポイントです。

アパートやマンションなどの集合住宅と違い、オーナーと同じ建物に住むことは安全性でメリットがあると考えられる一方で、プライバシー確保の面でデメリットととらえられることもあります。また、オーナー側も入居者との生活時間が違うと騒音問題に悩んでしまうこともあります。

自宅の快適性を確保し、入居者にも敬遠されないよう考えるなら、玄関を違う向きにして動線を変える、水回りが隣り合わないようにする、水回りの下に寝室を設けないなど間取りの工夫が有効です。

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3-3.将来のライフスタイルの変化を考える

賃貸併用住宅の代表的なメリットとして、将来のライフスタイルの変化に対応できることが挙げられます。

例えば、賃貸としても二世帯住宅としても使える間取りなら、親世帯と子供世帯がそれぞれ使うことも、子供世帯が住まない場合は賃貸として利用することもできます。

こうしたメリットを最大限活用するには、設計段階から「賃貸にする場合」「子供世帯が使う場合」などパターンごとに対応できるような間取りにしておく必要があるため注意しましょう。

3-4.家族の要望を反映させる

賃貸併用住宅はマイホームと賃貸スペースが含まれた家です。そして、間取りによって収益性や居住性は大きく変わってくるため、間取りに何を望むかはしっかり考える必要があります。

例えばオーナー自身が収益性を重視したい（マイホームは1階の一部分だけでいい）と思っていても、家族は日当たりのいい広いマイホームを望んでいるかもしれません。

そのため、賃貸併用住宅で後悔しないためには、家族の譲れない部分も踏まえたうえで間取りづくりを行う必要があります。

4.【50坪】の賃貸併用住宅で注意すべきポイント

50坪の賃貸併用住宅で失敗しないためには、あらかじめ注意しておくべきポイントがあります。以下に4つのポイントについて解説します。

4-1.土地の規制を確認する

50坪の土地に賃貸併用住宅を建てるなら、まず確認しておきたいのが土地の規制です。

例えば賃貸需要のある容積率の高い土地であれば本格的な賃貸経営も可能になりますが、容積率の高くない土地であれば、無理に賃貸スペースを割くよりもマイホームを優先した方が満足度は高くなるかもしれません。

まず、どれくらいの規模の建物を建てられるか把握するには、土地の規制や条件を確認するのが近道です。建ぺい率や容積率、用途地域などの規制については、間取りを考え始める前に確認しておくようにしましょう。

4-2.住宅ローンのタイプにこだわらない

一般的にアパートやマンションを建てる場合には事業ローンを利用しますが、賃貸併用住宅ではいくつかの条件を満たせば、住宅ローンを利用することができます。

「オーナー専有面積が半分以上である」などの条件はあるものの、金利面などで有利な住宅ローンが使用できることは賃貸併用住宅の代表的なメリットとして知られています。

ただし、50坪の土地の条件によっては、住宅ローンにこだわらず、収益性を重視して賃貸スペースを設けた方がよいケースもあります。

例えば駅前など賃貸需要が高いエリアなら、無理に賃貸スペースを半分以下にするのではなく、容積率いっぱいに建てて賃貸住戸を多く確保した方がよい場合も多いでしょう。

4-3.建築費用と収益性のバランスに注意する

賃貸併用住宅は賃貸とマイホームが一体になった建物のため、通常の50坪に建てる戸建てより建築費用は高くなります。

そのため、ある程度の投資額を許容して収益性を重視するか、建築費を抑えてコンパクトに賃貸併用住宅を経営するのか、要望をしっかり整理することが大切です。また、二世帯利用も想定した賃貸併用住宅なら、二世帯利用の場合、賃貸に出した場合の収益性の変化もかんがみて返済計画を作っておくことも必要となるでしょう。

場合によっては、賃貸部分は内装のグレードを下げて建築費用を押さえるなど、メリハリのある予算使いも必要となります。

4-4.複数のハウスメーカーの建築プランを比較する

賃貸併用住宅の間取りづくりで留意すべきポイントは多岐にわたり、オーナーの要望も千差万別です。

そのため、納得のいく間取りをつくるには、賃貸併用住宅に十分な実績があり、オーナーの要望をしっかり反映できるハウスメーカーをパートナーに選ぶのが近道です。

自分に合ったハウスメーカーを選ぶには、複数のハウスメーカーに問い合わせて建築プランを比較するのがおすすめです。

• 賃貸併用住宅の建築実績・ノウハウ
• プランの完成度や収益性・居住性のバランスはどうか
• 要望にしっかり応えてもらえるか
• 担当者の知識・提案には満足できるか

比較の際は、上記のポイントを確認してみてください。複数のハウスメーカーを比較していると、自然と相性の合うところが絞り込めてくるでしょう。

5.満足できる賃貸併用住宅をつくるには

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