【徹底解説】4階建てマンションの建築費は？構造別にシミュレーション！

マンション経営を考えるとき、マンション建築費は気になるポイントです。この記事では、土地を持つオーナーの方向けに、4階建てマンションの建築費について、以下のポイントを中心にご紹介します。

• 4階建てマンションの建築費の計算方法
• 実例をもとにしたシミュレーション
• マンション建築で知っておきたいポイント

ぜひ最後までご確認いただき、ご自身の土地に合ったマンションを建築する参考としてください。

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1.マンション建築費の計算方法

ここでは、4階建てマンションを建築する場合に可能となる構造と、建築費の計算方法についてご紹介します。

1-1.【4階建てマンション】で可能な構造とは？

マンションの建築費は構造によって大きく変わってくるため、建築費を計算するには前提条件として、構造を仮決めする必要があります。

そもそも、4階建てマンションを建築する場合に可能な構造には限りがあります。「4階建てマンション」となると、主に以下が選択肢となるでしょう。

• 重量鉄骨造
• 鉄筋コンクリート（RC）造
• 鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造

上記の3つの比較では、コストの高さは鉄骨鉄筋コンクリート造＞鉄筋コンクリート造＞重量鉄骨造の順となります。耐火性・耐震性・遮音性など建物の強さでも同様で、つまり鉄骨鉄筋コンクリートはコストが高い分、建物の強度も高くなっています。

その他、法定耐用年数などに違いがあります。

1-2.マンション建築費の計算方法

マンションを建築するには、具体的に以下の費用がかかります。

• マンション建築費（本体工事費＋付帯工事費）
• 諸費用

それぞれの費用の内訳イメージは、以下のようになります。

費用の大半を占めるのはマンションの建築費（本体工事費）で、付帯工事費として、屋外給排水・電気・ガス工事費、駐車場・アプローチ・塀などの外構工事費、地盤改良工事費、空調設備などの費用がかかります。設計料が別途かかることもありますが、建築費に含まれていることもあります。

マンション建築費のほかに、諸費用がかかることも忘れてはいけません。諸費用にはローン手数料、火災保険料、印紙税、不動産取得税、登記費用（登録免許税、司法書士報酬）などがあります。

本体工事費は、上記の計算式で概算できます。マンションの構造によって坪単価が異なるため、採用する構造の坪単価を当てはめて計算します。

HOME4Uの提携企業の請負工事金額から算出した坪単価は以下のとおりです。

2.【構造別】4階建てマンション建築費シミュレーションと収益事例

マンションの建築費用は、同じ4階建てでもその広さや構造によって変化します。

この章では、4階建てマンションの部屋数や間取りと、その際の建築費用の事例を2つご紹介します。

2-1.【鉄骨造】50坪×4階建て

まずは50坪の土地に重量鉄骨造4階建てのマンションを建てる場合の部屋数と間取りの例を紹介します。建築費用の計算は、重量鉄骨造の場合の坪単価を105万円と仮定して概算します。

• 重量鉄骨造
• 4室×3階＋2室×1階（延床面積140坪）

この場合の建築費の例は以下となります。

全14室の間取りとなりますので、家賃が8万円／月とすると、収入の目安は以下のようになります。

2-2.【鉄筋コンクリート造】80坪×4階建て

80坪の土地に4階建てマンションを建てる場合の実例は以下のとおりです。建築費用の計算は、鉄筋コンクリート造の場合の坪単価を110万円と仮定して概算します。

• 鉄筋コンクリート造
• 1～4階：7室（延床面積250坪）

この場合の建築費の例は以下となります。

28室の間取りとなり、20室の家賃が8万円／月、8室の家賃が11万円／月とすると、収入の目安は以下のようになります。

なお、具体的なアパート建築費用を知りたい方は、「HOME4U オーナーズ」から土地の情報を入力すると、複数のメーカーから建築費を含めた土地活用プランの提案を受けることができます。

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3.【4階建てマンション】建築費を考えるポイント

最後に、4階建てマンションの間取りや、それをもとにした建築費を考えるときに押さえておきたいポイントについてご紹介します。

3-1.土地の制限を確認する

建築費を計算するには建物の規模を決める必要があり、建物の規模を決めるには土地の制限を確認する必要があります。その土地ごとにさまざまな規制がありますが、最低限確認すべきポイントは建ぺい率、容積率、接道義務、用途地域などです。

建ぺい率と容積率のイメージは以下の図をご確認ください。例えば、100坪の土地で建ぺい率60％、容積率200％であれば、敷地のうちワンフロアの面積は60坪まで、延床面積は200坪が上限となります。容積率は高ければ高いほど、建物を縦に伸ばすことができ、それに伴って戸数も確保できます。

また、接道義務とは、建築物の敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならないという規制をいい、災害時の避難経路や、消防車・救急車などの緊急車両のために定められています。

その他の制約としては、エリアや自治体ごとのルールなどもあります。

土地の特徴は千差万別で、持っている規制も土地により異なります。実際にどの程度の規模の建物が建てられるか知りたい場合は、プロに問い合わせてみるのがおすすめです。「HOME4U オーナーズ」を使い、パソコンやスマートフォンから1分程度の簡単な入力をするだけで、最大10社に問い合わせをすることができます。

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3-2.土地のニーズに合った物件にする

マンション経営においては、エリアのニーズの見極めが重要となります。4階建てマンションとなると必然的に投資規模も大きくなるため、どのようなニーズのある土地で、競合物件にはどのようなマンションがあるか、しっかりと見極めましょう。

収益性の高さを考えるなら、マンションの間取りはワンルームが有利です。駅近の立地や利便性の良い立地で需要が見込めるなら、ワンルームを選択するのが無難といえます。

ただし、ファミリーに人気のエリアや、駅から少し距離があり住環境の良い立地なら、多少収益性は下がってもファミリー向けの間取りを選択するという方法もあります。エリアのニーズに合った物件は入居率が高く、ファミリー向けであれば長い入居も見込めるというメリットがあります。

3-3.適切な予算で建てる

適切な予算で建てるには、まず構造を限定せず幅広く検討することが重要です。建築会社にはそれぞれ得意とする構造や工法があり、例えば重量鉄骨造を得意とする会社に鉄骨鉄筋コンクリート造での提案を依頼してもかえってコストがかかってしまうケースがあります。

幅広い構造で検討し、各社の見積もりを比べると、建てたい4階建てマンションに最適な構造と適切な建築費が見えてきます。

入居率の高いマンションを建てるには設備投資が必要なのは確かですが、行き過ぎた設備投資は収支計画を圧迫してしまいます。

• クロスや床材をオーソドックスなものにする
• エレベーターは設置しない
• ベランダの必要性を検討する
• バスの追い炊き機能などを外す

マンション建築費を抑えるなら、上記のような部分は本当に必要か検討する視点も必要です。とはいえ、そのエリアの競合物件で「あって当たり前」の設備をカットするのは入居率の低下につながってしまうこともありますので、リサーチを重ねて判断しましょう。

建築費を抑える方法については、ローコストで建築する手法の記事でもご紹介していますので、そちらもご確認ください。

3-4.【1階の活用方法】を考える

4階建てマンションを建てるには高い容積率が必要となるため、基本的には商業繁華性が高く、高い容積率が設定されたエリアが多い傾向があります。

もし、ご所有の土地がこの条件に当てはまるなら、1階の活用方法を考えることで収益を上げることも可能です。例えば1階にコンビニや弁当屋、歯科医、携帯ショップ、美容院、クリーニング店等の店舗の出店可能性があるか検討してみるのもよいでしょう。

店舗は立地や前面道路の幅員、周辺人口等により状況が変わってくるため、必ずしも店舗誘致がベストな選択とは限りません。ただし建築プランを考え建築費用を決めていく段階では、建築会社相談し幅広く検討してみると土地に合った提案が受けられる場合があります。

3-5.複数の建築会社に相談して比較する

よりご自身の土地に合ったプランを選択するには、複数の建築会社に相談しプランを比較検討することから始まります。比較には、以下のような観点で見てみましょう。

• 4階建てマンションはどのような間取りで建てられるか
• その場合の建築費用はいくらか
• エリアのニーズに合っていて、入居率が保てそうか
• 収支計画は現実的か

信頼できるパートナーを選ぶには、まずはプランの一括請求をして、その土地に対して各社が提案してくれるプランを比較するのがおすすめです。

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