【徹底解説】賃貸併用住宅をローコストで建てる！8つの法則とハウスメーカーの選び方

賃貸併用住宅にはマイホーム部分と賃貸部分があるため、通常のマイホーム建築よりもお金がかかります。そのため、なるべくローコストで賃貸併用住宅を建てるにはどうしたらよいかと悩む方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、賃貸併用住宅をローコストで建てるために必要な情報をまとめました。
ローコストで建てるための8つの法則や、リスクと対処法など、事例を交えながら解説します。

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「うちの土地にはいくらで賃貸併用住宅が建つの？」「いくら稼げるのか知りたい」という方はご活用ください。

1.賃貸併用住宅をローコストで建てるための8つの法則

賃貸併用住宅をローコストで建てるためには、実践したい8つの法則があります。賃貸併用住宅のローン返済は賃貸収入での返済計画がベースとなるため、賃貸部分の収益性を重視してプランを考える必要もあります。本章では、建築費のローコスト化の法則を解説します。

• 賃貸戸数は欲張らない
• 広さより高さのある建物にする
• 外観をシンプルなデザインにする
• 建材の規格をそろえる
• 外構・設備の仕様を下げる
• 自宅部分を質素な仕様にする
• 住宅ローンを利用する
• アパート管理は自分でする

1-1.賃貸戸数は欲張らずに

賃貸部分の部屋数が多くなると、その分費用がかさみます。その理由は、賃貸各戸にバス・トイレなどの住宅設備を設置しなければならないためです。

• バス・トイレ
• キッチン
• 玄関扉
• 壁と天井
• その他設備（窓・電気配線・換気扇・エアコンほか）

など、各戸に必要な住宅設備や建材があります。

なるべく部屋を多く取って空室リスクを分散する目的で賃貸戸数を多くするケースも見られます。しかし、ローコストで建築する観点からすると、住宅設備費を余分に発生させないために部屋数を減らしつつ、賃料が減らないようにバランスを取るのが得策です。

具体的に戸数を減らして賃料収入へ影響がないようにするには、以下の図のように、なるべく広めに取った、2人以上で住める部屋を作るとよいでしょう。

1-2広さより高さのある建物にする

土地面積がそこまで広くない場所に賃貸併用住宅を建てるケースでは、自宅部分に思ったような広さを確保するのは難しいかもしれません。

このような場合は、土地の広さ→建物の高さで自宅部分の面積を確保します。活用予定地を買い替える、新たに土地を買い足すよりもローコストで建てられます。

アパートを含めた賃貸物件は、木造でも4階建てまでは建築可能です。軽量鉄骨であれば、4～5階建ても実現します。

例えば4階建てであれば、

• 1～2階　賃貸経営部分
• 3～4階　自宅部分

と、賃貸部分を減らさず、普通の一軒家と同じくらいの自宅の広さ確保も可能です。

1-3.外観をシンプルなデザインにする

アパートのデザインをごくシンプルなものにして、余計な装飾を施さなければローコスト化できます。

デザイン性のあるものとは、

• 外構、エントランス、アプローチ部分にデコレーションがあるもの
• ブランド建材、外国製品などのアートな要素があるものを使う
• スタイリッシュさ、ナチュラルさなど、何かのテーマに沿ったもの

など、生活利便性には直接つながらない装飾のことです。ひと手間かかっている分、導入コストは高くなります。

デザイン性を追求しないシンプルな建物は白くて四角い感じの出来栄えになり、万人受けします。ローコスト化するという点でも正解です。

1-4.建材の規格をそろえる

建材とは屋根・壁・床などの建築材料のことです。使用する建材について規格に合うものから選ぶことでローコスト化が実現します。

建材は、仕上げ材と下地材に分かれています。

建材コストは、総工費の中の1割程度を占めています。できるだけ特別な注文や余分な機能を加えずに、ハウスメーカーや工務店の出した標準規格のものだけをセレクトすれば、ローコスト化できます。規格内だからと言って、決して住宅機能が低いわけではありません。
また、規格製品の中にグレードがある場合には、出来る限り仕様が低いグレードを選ぶと、さらに建築コストを下げることができます。

1-5.外構・設備の仕様を下げる

外構と設備の仕様を下げて、ローコストを目指します。外構とは、塀・門・庭・植栽・アプローチ・車庫などの、建物を取り囲んでいるもののことです。エクステリアとも呼びます。

一般的に、外構工事費用は建物工事費には含まれておらず、「別途工事」として総工事費の2割程度になります。

設備は、スタンダードなものだけでそろえるようにします。例えば、以下のような選び方です。

その機能がなくても生活に支障がない、または後からグレードの良いものに付け替えることができるものは、この段階ではつけないという選択をしていくと、ローコスト化できます。

1-6.自宅部分を質素な仕様にする

賃貸併用住宅の自宅部分を質素なつくりにすると、ローコスト化が進みます。賃貸併用住宅の場合、自宅部分は念願のマイホームなため、こだわりが捨てきれずにプラスアルファの仕様を取り入れてしまいたくなるものです。

ローコスト化を図るには自宅部分も同様に、ローコストを念頭に仕様を選ぶ必要があります。

例えば、賃貸部分にセレクトした床材や仕上げ材、設備などを、自宅部分にも使えばグロス割引率が上がります。自宅へのこだわり部分は、竣工後に少しずつ自分で手を加えていくとよいでしょう。

1-7.住宅ローンを利用する

賃貸併用住宅のローンには住宅ローンを利用できることが最大の強みです。
賃貸併用住宅の初期費用をローコスト化するには、住宅ローンを利用できる建築仕様にします。賃貸併用住宅は全体の面積のうち自宅部分が50％以上あると、ほとんどの金融機関*で建築費のすべてを住宅ローンで建てられるようになります。

*条件を満たしても、すべての金融機関で住宅ローン利用ができるわけではありません。

一般的な賃貸物件建築で利用するアパートローンと住宅ローンを比較すると、アパートローンは金利も高く、最低1割の自己資金が必要です。さらに返済期間も短いため、毎月の返済負担が大きくなります。また、住宅ローン控除も適用されません。

住宅ローンを使って賃貸併用住宅を建てられるのであれば、総支払額という観点で見ても、ローコストになります。

ローコストを意識しながら理想の賃貸併用住宅を建てるためには、建築プランの比較が重要です。コツが必要であるため、早期に相談先を選定するとよいでしょう。相談先選びには「HOME4U オーナーズ」をご活用ください。

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1-8.アパート管理は自分でする

賃貸物件が稼働した後、管理を不動産会社や管理会社に委託できますが、管理委託料として毎月の賃料の5％程度がかかります。自分で管理をすれば、この分の経費がかからなくなります。

賃貸併用住宅の場合は、同じ敷地内に賃借人がいますので、管理もしやすく、わざわざ外注する必要もないかもしれません。オーナーのする管理も、

• 自宅の玄関や庭を掃除するついでに、賃貸部分も掃除をする
• 共有部分の電灯やゴミ置き場・自転車置き場などをチェックする
• 入居者の困りごとに相談対応する

など、自宅を管理するのと大差ありません。家賃入金は振り込みとすれば、金銭の直接のやりとりも不要です。

ご自身で管理をすれば入居者と顔を合わせている機会が多くなり、コミュニケーションも取りやすくなります。安心して長く住んでもらえる一つの動機となるでしょう。

2.賃貸併用住宅の建築価格の特徴とローコスト化事例

一般的に建築費はアパートよりは小規模になるものの、自宅のみの戸建て住宅よりも高額になります。
ローコスト化の指針としては、アパートの坪単価の下限相場が一つの目安となるでしょう。

ここでは、賃貸併用住宅の建築価格に見られる特徴とローコスト化の事例を紹介します。

2-1.賃貸併用住宅の建築価格の仕組み

世間一般でのローコストな住宅建築のボリュームゾーンは土地家屋を合わせた総建築費は2,000万円台です。

ローコストな住宅に2,000万円台が主流な理由は、建物の耐震・断熱の最低基準をクリアし、見た目が悪くない建物ができるギリギリの値段であるためです。

加えて賃貸併用住宅の場合、自宅部分以外にも住設が必要になり、自宅部分と賃貸部分の仕様に差を出すことが多いため、一般住宅よりもコストがかかります。

実際の賃貸併用住宅の建築費は

• 活用予定地のエリア（建築費は、都心部は高く、郊外は安い傾向にあります）
• 賃貸部分をどの程度確保するか（1章参照）
• 活用地の広さ（どのくらいの規模の建物を建てるか）

によって、増減します。
次にローコスト賃貸併用住宅の総予算が、どのように使われるのかをまとめました。

2-2.賃貸併用住宅の構造別ローコスト化プラン

ここでは構造別のローコスト賃貸併用住宅の建築費と規模の事例を確認します。総工事費を2,000万円と仮定した場合で、アパート坪単価相場の最低ラインを基準としています。

2-2-1.木造プラン

※地域・仕様・プランによって変動します。ワンルームは都心の標準的な1人暮らしの部屋20平米ほどを想定しています。

1階部分に自宅、2階に2室のワンルーム賃貸が作れます。仮に、1室6万円の賃貸をした場合、満室であれば月額12万円、年間で144万円の収益となります。

2-2-2.軽量鉄骨プラン

軽量鉄骨構造でのプランです。木造と同じく、1階部分に自宅、2階に賃貸ワンルームを2室程度作れます。軽量鉄構造の坪単価が木造より少し高くなり、面積も少し狭くなるため、間取りに工夫が必要です。

年間賃料から税金を含んだ諸経費を引いた金額が、住宅ローンの年間返済額を上回っていれば、問題のない資金計画です。

2-2-3.重量鉄骨プラン

軽量鉄骨よりもさらに構造坪単価が高くなるため、予算内で建てられる延べ床面積が少なくなり、3プランの中では最も小さな家となります。1フロアが狭くなるため、効率的に間取りを組むには横割りタイプがふさわしいでしょう。

ワンルームには中途半端な広さとなるため、2人以上が入居できるタイプの部屋へと変更します。

上記の3プランは、設定したローコスト予算をはみ出さない前提でシミュレーションしたものです。実際のハウスメーカーが提案する建築プランは、予算の範囲内で削れるところを上手に削り、無理無駄のないローコスト賃貸併用住宅の提案をしてくれます。

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3.賃貸併用住宅をローコストで建てたときの失敗と対策

本章では、ローコストで建てた場合に起こりうる賃貸併用住宅の失敗を紹介します。

• エリアニーズに合わない間取りで空室が続く
• 機能を落としすぎて家賃を下げざるを得ない
• 自己管理で老朽化が加速した
• 自宅の快適性を二の次にしてしまった
• 住宅ローン適用にこだわりすぎた

それぞれの対策とともに解説します。

3-1.エリアニーズに合わない間取りで空室が続く

土地条件やエリア条件が悪かったり、ファミリータイプのニーズが高い学校の近い閑静な住宅地なのに単身者用の間取りにしてしまったりすると、空室リスクが高くなる可能性があります。入居者が付かないと、借入金をオーナーが持ち出しで支払いを続けることになります。

対策

エリア条件・土地条件・周辺環境などを考慮して、賃貸部分の設計をします。現住所エリアで需要のある賃貸物件を確認しておくとよいでしょう。
信頼のおけるハウスメーカーに依頼すれば、設計の前段階で需要を調査してプランに反映させることが可能です。

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3-2.機能を落としすぎて家賃を下げざるを得ない

ローコストを意識するあまり、設備機能を落としすぎないように注意します。あまりにも時代と合っていない設備仕様は、入居者に生活負担をかけることになり、暮らしにくさのために退去率が上がってしまう可能性があります。家賃を下げて入居者を募集する結果となりかねません。

対策

問題解決のためには、プランを考えている期間に、近隣で人気のあるアパートやワンルームマンションの内覧をして、どのような設備がスタンダードなのかを理解しておきます。

入居者があって、その入居者が部屋を気に入ってくれて、長く住んでくれてこそ初めて賃貸経営がうまくいくことを念頭に、設備仕様を考えて選びます。

3-3.自己管理で老朽化が加速した

自身で建物管理をする場合、プロの管理業者ではないため、建物の問題を事前に発見するのは難しいものです。管理会社は建物のどこにダメージが出やすいか、どのタイミングで手を加えるべきかを知っているので、問題を未然に防ぐことができます。

建物管理のノウハウを持たない場合、見えない箇所での問題が進んでしまい、建物の老朽化を早めてしまうこともあります。

対策

10年程度は、建築したハウスメーカーの定期点検や無償サポートがあるのが一般的です。それを活用しながら、普段はご自身で掃除と管理を徹底することで、乗り切れるでしょう。

しかし、10年目以降は、建物の外観や設備などに劣化が目立ちはじめます。特に、室内の劣化は入居者からの申告がないとわからないことが多いので、アンケート用紙などを配り、定期的に確認をする必要があります。

また、10年目以降は3～5年に一度くらいのペースで定期点検など実施し、修繕計画を立てておくとよいでしょう。

3-4.自宅の快適性を二の次にしてしまった

ローコストを追求した結果、マイホーム部分もコスト削減をしていますので、一般的なマイホームと比較すると快適性が落ちる場合があります。

賃貸併用住宅では、同一の建物内に賃貸入居者も生活しています。特に騒音問題とプライバシー問題の軽視は、自宅の快適性をいっそう打ち消しかねません。

対策

せっかくのマイホームを作ってがっかりしないためには「譲れない部分」を先に、家族で洗い出しておく必要があるでしょう。これだけは譲れないものを1～2個ピックアップしたら、後のことは目をつぶります。
予算の範囲の中でかけるべきところにしっかりお金をかけることで、理想に近いマイホームになります。

3-5.住宅ローン適用にこだわりすぎた

住宅ローン適用の賃貸併用住宅は、総面積の半分までしか賃貸部分を確保できないため、収益も限定されてしまいます。

多くの賃貸併用住宅のローン返済計画は、賃料からローンを支払うことを前提としている「事業」であるため、空室リスクが上がると、同時に返済リスクが上がってしまいます。

対策

賃貸併用住宅を、マイホームと考えるか、自宅の付いた事業だと考えるかで、見方が変わります。返済リスクを下げ、安定的な収入を得るために賃貸併用住宅を建てるのであれば、「事業」としての考え方に切り替えます。

賃貸併用住宅の運営で、最も気を付けるべきは、空室の発生です。収益性をつけるには、50％にこだわるべきではないでしょう。

賃貸部分をもっと広げることで賃貸経営がうまくいくのであれば、頭金を多めに用意してアパートローン（事業ローン）で建てたほうがよいケースもあります。その場合でも、区分登記にすれば自宅部分には住宅ローンが適用されます。

4.賃貸併用住宅のローコスト化を実現できるハウスメーカーの特徴

賃貸併用住宅は多くの場合で注文住宅形式を採ります。しかし、ハウスメーカーの中には賃貸併用住宅建築の実績が豊富で、ローコスト化のノウハウをもつ企業もあります。
ここでは、賃貸併用住宅のローコスト化を実現できるハウスメーカーの特徴を紹介します。

4-1.規格商品がある

大手ハウスメーカーの場合、規格商品として賃貸併用住宅のブランドを持っていることがあります。
規格商品とは、いくつかのパターンを組み合わせることでパッケージとして建築できる仕組みの建物です。多くの規格商品はユニット工法を採用しており、安価で高品質な住宅を建てられます。

ハウスメーカーによって構造別や階数別でブランドを設けていることもあります。所有地に合った設計が可能であれば、安心してローコスト化を実現できるでしょう。

4-2.賃貸併用住宅を得意としている

注文住宅系のハウスメーカーの中には、特に賃貸併用住宅建築を得意としているメーカーもあります。こうしたメーカーはさまざまなパターンに対応してきた実績を誇るため、どこでコストカットすればよいかなどのローコスト化のノウハウも蓄積しているでしょう。

規格内では収まらないこだわりがある場合でも柔軟に対応できるのが強みです。条件の一つに「ローコスト化」を挙げておけば、経験を駆使して希望を実現する方向に進めます。

4-3.税金対策に詳しい専門家が在籍している

所有地や建物には毎年固定資産税や都市計画税がかかります。また、相続が発生した場合、自宅が含まれることで相続問題が複雑化する可能性も出てくるでしょう。さらに、賃貸経営をしていくことから所得税の負担も増える可能性もあります。
こうした税金対策は建築時に検討しておくと、税負担を軽減できるかもしれません。

建物は構造によって減価償却期間が変わります。減価償却費は実際の出費はないながらも経費として計上できるため、所得税には大きな影響が出るものです。
こうした将来の収支プランについても税金対策に詳しい専門家が在籍していれば相談できます。

4-4.ローコスト化を相談できるハウスメーカーを選ぶポイント

賃貸併用住宅をローコストで建てることは、その後の賃貸経営やローン返済をスムーズにする上でも重要なポイントです。
しかし、一般の戸建て住宅ともアパートとも異なる特徴があるため、ローコスト化を図るには、以下のようなポイントに気を付けなければなりません。

• 家の機能を落としすぎないレベルで仕様を下げる
• 空室リスクの少ない賃貸間取りにする
• 住宅ローン適用の間取りにする

しかし、これらのポイントを押さえてローコスト化するには専門的な知識と分析が不可欠です。建築のプロフェッショナルにアドバイスとサポートをもらいながら進めるほうが効率的でしょう。

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