土地の相続税はどう計算？間違いやすいポイントと税率・控除について徹底解説

土地を相続する（させる）場合、相続税が気になるという方は多いと思います。

相続税は、遺産の内容によっては事前に対策をしておかないと高額になり、相続した後の負担が大きくなる可能性もあります。

相続税の計算方法はもちろん、土地評価額の算出方法など、相続する（させる）前に知っておくことが理想です。

そこでこの記事では、

土地を相続すると相続税はどのように計算されるのか？
具体的に土地の評価はどのような流れで行うのか？

を間違いやすいポイントも絡めながら解説していきます。

すでに相続が発生しているという方はもちろん、これから相続する（させる）財産に土地があるという方は、最後までお読みいただくことで正しい知識を身に着け賢く行動できるようになることでしょう。

また、土地を相続した後の活用方法についても合わせて解説するので、ご自身の所有されている大切な土地を有益な資産として活かしていただければと思います。

1. 相続税の計算方法

相続税を計算する流れは、基本でありながら特に間違いやすいので、ご注意ください。
それでは、詳しく見ていきましょう。

1-1. 相続税を計算する流れ

相続税を計算する流れは以下になります。

まずは、故人（被相続人）の遺産すべてを把握し、遺産総額を確認します。
土地を相続する場合でも、土地以外に遺産（プラスの財産・マイナスの財産）がある場合は、土地単独での相続税の計算はできません。

次に、法定相続人の数にもとづき、「基礎控除額」を計算し、相続税の課税対象となる「課税遺産総額」を算出します。
遺産総額が基礎控除額を下回る場合は、相続税は発生しません。

相続税がかかることがわかったところで、その先の相続税の計算に進みます。
実際の相続税額は、実際にどう遺産を分割するかに関係なく、遺産総額と法定相続人の数、法定相続分をもとに、少し複雑な計算をします。

相続税の申告および納税は、相続が発生してから10か月以内に行う必要があるため、残された家族の負担を考えると、遺産の内容や法定相続人が誰なのかなどを被相続人があらかじめ（生前に）整理しておくことが理想です。

次節以降で計算方法をさらに詳しく解説していきます。

1-2. 遺産総額と基礎控除の算出

遺言書がある場合もない場合も、まずは故人（被相続人）の遺産すべて（＝遺産総額）を把握することが大切です。

土地を相続する場合でも、実際には土地以外にも現金や預貯金、株式など（プラスの財産）と債務など（マイナスの財産）がある場合がほとんどでしょう。また、葬儀費用もかかります。

いずれにせよ、土地単独での単純計算ができないことがほとんどです。
相続税を算出するためには、遺産総額と基礎控除についてまずおさえておく必要があります。

1-2-1. 遺産総額

相続財産には、相続税の課税対象になるものとならないものがあります。

遺産総額（と相続時精算課税の適用を受ける財産があればその価額）から非課税財産・債務・葬式費用を引き、正味の遺産額を算出します。

そこから基礎控除額を引いたものが課税遺産総額です。

参考：国税庁「財産を相続したとき」

現金や株式は、亡くなった時点での時価で計算します。不動産（土地や建物）は、条件ごとに決められた計算方法で相続税評価額を算出します。

土地によっては税制優遇の特例を利用できる場合もあるので、個別に計算が必要です。相続税評価額の詳細については後述します。

1-2-2. 基礎控除

相続税の基礎控除は以下の通りです。

基礎控除＝3,000万円+600万円×法定相続人の数

以下の条件にあてはまる場合、相続税は発生しません。

正味の遺産額≦基礎控除

法定相続人が、妻と子供（1人）の場合には、「3,000万円+600万円×法定相続人2人＝4,200万円」となります。
つまり、正味の遺産額が4,200万円以下であれば、基礎控除で全額差し引かれるので相続税はゼロということです。

この基礎控除額は2015年1月より改正されていて、それ以前は「5,000万円＋法定相続人×1,000万円」でした。
つまり、改定後に基礎控除額は減額されているので気を付けましょう。

1-3. 相続税の計算

実際にどう遺産を分割するかに関係なく、遺産総額と法定相続人の数、法定相続分(※1)をもとに、まずは「相続税の総額」（各相続人の仮の相続税額の合計）を計算します。

各相続人の仮の相続税額＝課税遺産総額×法定相続分×税率(※2)－控除額(※3)

上記の計算式で算出された各相続人の仮の相続税額の合計が相続税の総額です。

実際の相続税負担分は、相続税の総額に対して、実際に遺産を取得する割合で按分することにより算出します。

各相続人の実際の相続税額＝相続税の総額×(各相続人の取得する遺産の課税価格÷課税遺産総額)

※上記の算出金額から各種控除額を差し引いたものが、各相続人の最終的な納付税額になります。

※1　法定相続分の主な例

相続人		法定相続分
子がいる場合	配偶者	2分の1
	子	2分の1(人数分に分ける)
子がいない場合	配偶者	3分の2
	父母	3の1(人数分に分ける)
子も父母もいない場合	配偶者	4分の3
	兄弟姉妹	4分の1(人数分に分ける)

※2・※3　相続税の速算表

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10%	－
1,000万円超から3,000万円以下	15%	50万円
3,000万円超から5,000万円以下	20%	200万円
5,000万円超から1億円以下	30%	700万円
1億円超から2億円以下	40%	1,700万円
2億円超から3億円以下	45%	2,700万円
3億円超から6億円以下	50%	4,200万円
6億円超から	55%	7,200万円

出典：国税庁「相続税の税率」

取得金額が高額になるほど税率が上がります。

1-4. 相続税計算の実例

実際に、以下のような土地を含む遺産を相続したケースの相続税を計算してみましょう。

法定相続人が2人なので、基礎控除は「1-2-2. 基礎控除」でご紹介したように4,200万円です。
そして、評価額からこの基礎控除を差し引くため、「6,000万円－4,200万円＝1,800万円」という計算をして、これが課税遺産になります。

そして、法定相続分どおりに相続人2人で2分の１ずつ相続すると一人あたり900万円となり、前項の税率と控除額を加味すると、「900万円×税率10％－控除額0万円＝90万円」が、各相続人に発生する仮の相続税となります。よって、相続税の総額は180万円となります。

土地すべてを妻が、預貯金すべてを子供が相続することになれば、実際の相続税は下記の計算で求められます。

妻：180万円×(5,500万円÷6,000万円)＝165万円
子供：180万円×(500万円÷6,000万円)＝15万円

※実際には、配偶者控除が適用できる場合、配偶者の相続税は実際にはゼロになります。また、その他の控除が適用される場合もあります。

2. 土地の相続税評価額の算出方法

この「土地評価額の優遇について」が、上述した税制優遇の内容になります。

2-1. 土地の相続税評価額の算出方法

土地の相続税評価額の算出方法は、以下2パターンに大別できます。

路線価とは、路線（道路）に接している宅地の評価額を指します。路線価が設定されている土地は路線価方式で評価額を算出し、路線価が設定されていない場合は倍率方式で評価額を算出します。

2-1-1. 路線価方式

路線価方式で算出するときは、国税庁の路線価図で自身の土地の路線価を確認します。

例えば、評価額を調べたい土地に接している路線価が「350C」と書かれていれば、1平米辺り350千円（35万円）ということです。

路線価を算出するときには、例えば以下のように計算式が複雑になることがあります。

• 宅地の一面だけが道路に接している（奥行き補正）
• 路線価の異なる複数の道路に接している
• 不整形の宅地

そのため、路線価図の閲覧は、おおよその評価額を把握するためにと捉え、実際の計算は税理士に依頼するほうがよいでしょう。

2-1-2. 倍率方式

倍率方式を利用する場合は路線価が設定されていない土地なので、土地の固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価額を算出します。

具体的な流れは以下の通りです。

• 固定資産税課税明細（納税通知書）で土地の固定資産税評価額を確認
• 評価倍率表を閲覧して土地の倍率を調べる

仮に、固定資産税評価額3,000万円で倍率が2.0であれば、「3,000万円×倍率2.0＝6,000万円」がその土地の評価額です。

ただし、路線価方式を利用して評価額を算出する際と同じく、土地によっては評価額が減額することもあるので、実際には税理士に算出を依頼するほうがよいでしょう。

2-2. 土地評価額の優遇について

土地の評価額を算出する方法は上述した通りですが、土地の評価額は以下の場合に優遇措置があります。

それぞれ詳しくご説明いたします。

2-2-1. 借地の場合

借地の評価額は、自用地の評価額に「借地権割合」を乗じて計算します。

路線価は「300C」のように数字とアルファベットがありますが、このアルファベット部分で借地権割合を判別します。
アルファベットによって、以下のように評価額に掛けるパーセンテージが決まっています。

A	90％
B	80％
C	70％
D	60％
E	50％
F	40％
G	30％

仮に、「300C」であれば、1平米あたりの評価額は「300千円×70％＝210千円（21万円）」となります。

2-2-2. 小規模宅地の場合

小規模宅地の場合は、相続する土地の用途によって評価額が減額されます。

例えば、相続する土地に「被相続人（亡くなった人）が居住していた場合」には、330ｍ平米までの部分が80％減額されるという仕組みです。

仮に、路線価で土地（330平米以下）の相続税評価額を算出したところ、評価額が5,000万円だったとします。

その土地に被相続人が居住用に利用していた場合、「5,000万円×80％＝4,000万円」が減額されるので、評価額は1,000万円になるというわけです。

参考：国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

3. (目的別)相続した土地の利用方法3パターン

相続した土地の税金を算出するときは、土地を相続した後の利用方法も考えておきましょう。
というのも、相続税額によって、土地の利用方法は変わってくる可能性があるからです。

3-1. 土地を売却

土地を相続したものの、その土地に自ら住んだり、別の用途に転用したりしない場合には「土地の売却」を選択する人もいます。

相続した土地を売却するときには以下の点をおさえておくとよいでしょう。

3-1-1. 土地を売却するメリット

相続した土地を売却するメリットは以下の点です。

• 現金化できる
• 税金が軽減される
• 維持費がなくなる

最も大きなメリットは現金化できる点です。

例えば、現金化したお金を元手に「別の立地に新たに不動産を購入する」ことも可能です。また、土地は保有しているだけで税金がかかるので、その負担がなくなる点もメリットといえるでしょう。

さらに、土地に建物があるなら、その建物を維持するための補修費用などがかかります。売却することで、そのようなランニングコストも不要になるのです。

3-1-2. 土地売却にかかる費用

土地売却には以下の費用がかかります。

• 仲介手数料
• 登記関係費用
• 譲渡所得税

仲介手数料は、取引額によって上限が定められており、売買金額400万円超の場合は「売買金額×3％+6万円（消費税別）」が上限金額になります。

例えば、土地が3,000万円で売れれば96万円（消費税別）が仲介手数料の上限になるということです。

また、登記関係費用は抵当権抹消費用などのことで、土地売却時に利益が出れば譲渡所得税もかかります。

この売買時にかかる諸費用については、仲介会社に概算を算出してもらいましょう。その費用を把握した上で、売却するかどうか判断する必要があります。

3-1-3. 土地売却に失敗しないポイント

また、土地売却に失敗しないポイントである以下を知っておくことも重要です。

• 査定は複数不動産会社に依頼する
• 相場を知る
• 一括査定サービスを利用する

土地を売るときは「査定」をしますが、査定依頼は複数の不動産会社にしなければいけません。
というのも、査定金額は不動産会社によって異なるので、複数の不動産会社へ査定して比較する必要があるからです。

また、「REINS Market Information」や「土地総合情報システム」で相場を調べつつ、不動産会社の査定額と比較し、最も信頼できる不動産会社を選ぶことも重要になります。

そして、複数の不動産会社への査定は一括査定サービスを利用すると楽です。
一括査定サービスとは、物件情報などをネット上から入力するだけで、複数の不動産会社へ査定依頼するサービスなので、手間がかかりません。

不動産のプロの目線からすると、個別に不動産会社へ査定依頼するメリットはなく、むしろ一括査定サービスを使うべきでしょう。
そうすることで、単純に時間もかかりませんし、複数社を同時期に横並びで比較できるので、優良企業を選定しやすいです。

3-2. 土地活用

相続した土地の利用方法としては、土地活用が王道といえるでしょう。
土地活用については、以下がポイントです。

3-2-1. 土地活用の種類は豊富

「土地活用」といっても種類がたくさんあります。例えば、代表的な土地活用方法は以下の通りです。

• 賃貸アパートやマンション経営
• 戸建賃貸
• 駐車場経営
• 事業用の土地として貸し出す
• 土地信託

上記のように、土地活用の王道である賃貸物件を建築して賃料収入を得る方法もありますし、駐車場として月極駐車場やコインパーキングを運営するという方法もあります。

また、借地として地代をもらう、信託銀行などに土地信託をお願いするなど、その土地の立地や条件に応じて、最も効率的に活用できる方法を探ることができます。

3-2-2. 貸家建付地の評価額は減額される

貸家建付地の評価額は、貸家の敷地に利用されている宅地、つまり賃貸（投資）用の建物を建築した土地なら減額されます。

計算式は以下の通りです。

貸家建付地の価額＝自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

例えば、東京都の借家権割合は30％（※）なので、自用地としての価額が5,000万円で、賃貸割合（≒稼働率）が80％、借地権割合が80％の場合はその土地の評価額は以下の通りです。

5,000万円－5,000万円×80％×30％×80％＝4,040万円

評価額が下がることで固定資産税評価額が下がり、ランニングコストの負担が減ります。

参考：国税庁「貸家建付地の評価」

※：国税庁「平成30年分財産評価基準書　東京都借家権割合」

3-2-3. 借入期間を利用すれば手元資金が残せる

仮に、土地活用で賃貸物件などを建築するときにはローンを組むことができるので、手持ち資金を残すことができます。
手持ち資金を残すことができれば、突発的な支出にも対応できるので安心です。

もちろん、不動産経営で成功すれば定期的に現金収入が入ってくるので、本業の収入以外の「不労所得」ができる点も大きなメリットです。
不労所得ができれば、生活費や教育費に利用することもできますし、老後に備えることもできます。

3-2-4. 無料で活用方法を提案してもらえる

仮に、相続した土地を活用したいものの、どのように活用すべきか？と迷っているのであれば、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」の無料一括プラン請求サービスがおすすめです。

HOME4U土地活用は、最大7社の不動産会社から土地活用プランの提案を受けることができるため、土地活用を検討する材料になります。

今まで土地活用をしたことがない人も多いと思うので、プロに提案してもらうことで、その土地に最も合った活用方法を選択できるでしょう。

プロの目線からすると、まずは相談することが重要です。
相談せずに一人で考え込んでも、「そもそもどんな選択肢があるのか分からない」という状況になります。それなら、土地活用プランを聞いた上で判断したほうがよいでしょう。

3-3. 自宅として利用

相続した土地は、自宅として利用することも検討できます。
具体的には以下のようなパターンが考えられるでしょう。

既存の家がある場合でもさら地の場合でも、相続した「土地」を保有している点はメリットです。
というのも、土地を新たに取得する費用がかからないので、安価に住むことができるからです。

まとめ

相続税の計算方法、そして土地評価額の算出方法など、ご理解いただけたでしょうか。

相続税の計算は少々複雑なため、基礎知識がないと、間違って多くもしくは少なく見積もってしまうこともあるかもしれません。
特に土地などの不動産を相続するときには、評価額の計算方法が特殊なので理解しておきましょう。

実際は税理士に相談するケースが多いですが、自分でも計算できるようにしておけば、おおよその相続税が計算できます。

また、相続した後の土地活用についても、早めに検討しておくことをおすすめします。