賃貸経営を続けていると、入居者からの家賃滞納を受けることがあります。
家賃滞納が生じたからといって、すぐに立ち退きができるわけではありません。
日本には借地借家法という極めて特異な法律が存在するため、賃貸オーナーは立法主旨をよく理解して行動することが必要です。
また、賃貸オーナーも自らの権利を守るためには、事前に家賃滞納を防ぐ対策を取っておくことも重要となります。
そこで今回の記事では、「家賃滞納と立ち退き」について解説します。
この記事を読むことで、あなたは家賃滞納から立ち退きまでの流れや、家賃滞納を未然に防ぐための4つの対策について知ることができます。
ぜひ最後までご覧ください。
この記事を書いた専門家
（株）グロープロフィット 竹内 英二不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。
1.家賃滞納と契約解除事由
家賃滞納は、借主の債務不履行となります。
一般的な契約であれば、相手方が契約を守らなければ契約は解除されるのが通常です。
しかしながら、家賃滞納は1回だけ発生した程度では賃貸借契約の契約解除事由にはなりません。
契約解除事由に該当するには、一般的に家賃滞納が3ヶ月以上続くことが必要であると解釈されています。
「解釈」という表現を使ったのは、借地借家法には特段、「3ヶ月の家賃滞納が続いたら契約解除できる」とは明記がされていないためです。
3ヶ月というのはあくまでも目安であり、裁判になっても恐らく契約解除事由に該当するであろうと推測されているに過ぎません。
過去の裁判例では、家賃滞納が3ヶ月続いていれば契約解除事由が備わっていると判断されているものが多いため、実務的にも3ヶ月以上の滞納があれば契約解除できると解釈されているのです。
家賃滞納による契約解除では、「信頼関係破壊の理論」と呼ばれる言葉が登場します。
2ヶ月程度の家賃滞納では、貸主と借主との間の信頼関係は破壊されていないと解されています。
3ヶ月以上の滞納があれば、ようやく貸主と借主との間の信頼関係は破壊されとみなされるので、貸主からは3ヵ月目になってからはじめて解除権が行使できるのです。
また、家賃滞納による契約解除は、いわゆる「立ち退き」とは異なります。
通常、立ち退きというと貸主の都合によって行われるものであるため、貸主から立ち退きを行うには立ち退き料が必要です。
家賃滞納による契約解除は、借主の債務不履行が原因であるため、貸主の都合による立ち退きとは異なります。
よって、家賃滞納による契約解除では立ち退き料は不要です。
2.家賃滞納から立ち退きまでの流れ
家賃滞納から立ち退きまでの流れは、以下の通りです。
それでは、それぞれのステップを一つずつ見ていきましょう。
2-1.管理会社に督促を依頼
家賃滞納が発生したら、まずは管理会社に督促をしっかりと依頼します。
実際には、家賃は管理会社を経由して賃貸オーナーへ支払われることが多いので、家賃滞納が発生すると、管理会社から「家賃滞納が発生しました」との連絡が来ます。
家賃の督促は、管理会社の仕事ですので、基本的には何もしなくても督促してくれることが通常です。
ただし、管理会社をしっかりと動かすためにも、賃貸オーナーから「督促してください」と一言付け加えることが効果的となります。
管理会社は、電話や訪問、書面による督促を行います。
「なぜ滞納したのか、いつ払うのか」等の情報を聞き出し、賃貸オーナーも状況を確認するようにしてください。
2-2.保証人への連絡
連帯保証人がいる場合、家賃滞納が発生したらすぐに連帯保証人に連絡をします。
早い段階で連帯保証人に連絡をすると、スピード解決できる可能性がありますので、早めに連帯保証人に連絡することはとても重要です。
家賃滞納の立ち退きは、最終的には法的手段に頼ることもできます。
しかしながら、法的手段は明け渡しの強制執行に至るまで2年近くかかってしまうため、まずは法的手段以外の方法で解決の道を探るのがセオリーです。
連帯保証人は、賃貸借契約における借主の債務を全て負っていますので、連帯保証人は家賃を支払う義務があります。
連帯保証人に連絡するメリットは、連帯保証人から借主に対して厳しく注意してもらえる点です。
連帯保証人に一喝してもらえば、2ヶ月目以降の家賃滞納は生じない可能性もあります。
連帯保証人ではなく家賃保証会社の保証を付けている場合は、家賃保証会社に家賃を支払ってもらいます。
家賃保証会社とは、借主が家賃を滞納した場合、代わりに家賃を支払ってくれる会社のことです。
家賃保証会社は、家賃保証会社への報告期限を滞納発生より40日以内と設定している会社が多いです。
報告期限を過ぎると賃料が満額保証されないこともありますので、家賃保証会社へは早めに報告するようにしてください
家賃保証会社が家賃保証をすると、借主への督促は家賃保証会社が行うことになります。
2-3.内容証明郵便による督促手続き
家賃滞納が2ヶ月目に突入したら、内容証明郵便で督促を行うことが必要です。
内容証明郵便とは、いつ、どのような文書が、誰から誰宛に送付されたのかを、差出人が作った謄本によって郵便局が証明する郵便のことをいいます。
内容証明郵便で督促する理由は、万が一、後で訴訟に発展した場合、実際に督促を行ったという証明をしっかりと残すためです。
この段階では、後に訴訟になった場合、ちゃんと督促をしたという履歴を残しておくことが重要です。
2ヶ月目以降は、訴訟を意識して対応しておくことがポイントとなります。
2-4.裁判以外の解決法
家賃滞納で立ち退きを求める際は、裁判以外の解決法で早期解決を目指すことをおすすめします。
明け渡し訴訟のような裁判を起こしてしまうと、2年近くかかり、その間家賃収入は得られませんので、任意の明け渡しで少しでも早く退去させて次の入居者を入れた方が得です。
任意の明け渡しでは、今までの家賃不払の回収は諦め、「〇月〇日までに退去すれば、不払い分の家賃の支払と免除する」と通知し、退去させてしまうことが効果的です。
いわゆる「不問に付す」形になりますが、免除の条件を提示するとすんなりと退去していく入居者は比較的多くいます。
安易に裁判を選択することは、得ではありませんので、まずは管理会社と相談して任意の明け渡しを試みてください。
2-5.法的手続き
家賃滞納が発生したときに利用できる法的手続きとしては、「支払督促手続き」、「少額訴訟」、「民事訴訟」の3つがあります。
2-5-1.支払督促手続き
支払督促手続きとは、裁判所から入居者に対して督促状を出すという手続きのことです。
支払督促は、家賃のような金銭の支払いや有価証券もしくは代替物の引渡しを求める場合に限り利用できます。
裁判所からの督促ですので、何も知らない借主はそれにビックリして支払うことがあります。
強制力はありませんが、手続きは簡素であり、心理的な効果も大きいことからまずは支払督促手続きを試してみるのも一つです。
2-5-2.少額訴訟
少額訴訟とは、60万円以下の金銭の支払を求める場合に限り利用できる制度です。
訴訟といっても、1回の期日で審理を終えて判決が出てくる特殊な訴訟手続きとなります。
裁判官とともにテーブルに着席して話し合うような感じの訴訟です。
訴訟の中で、妥協点が見いだされれば和解ということもあり得ます。
判決による判決書、または、和解による和解調書によって強制執行を申立てることができますので、少額訴訟には強制力があります。
2-5-3.民事訴訟
明け渡しまで求める場合には、民事訴訟となります。
少額訴訟はあくまでも「家賃を支払い」までしか請求できませんが、民事訴訟なら「立ち退き」まで請求することが可能です。
家賃滞納が3ヶ月以上続く借主に対し、契約解除を求めても立ち退かない場合は、民事訴訟を行うことになります。
明け渡し訴訟は、強制執行によって立ち退きを完了させるまで、2年程度かかります。
弁護士費用も110万円程度が必要です。
しかも、その間は家賃収入も得ることができません。
家賃滞納から明け渡しのトラブルまで発展してしまうと、貸主は相当な負担を背負うことになります。
明け渡し訴訟のようなことを防ぐには、そもそも家賃滞納が発生しそうな人と契約しないことが重要です。
3.家賃滞納を未然に防ぐための４つの対策
この章では、家賃滞納を未然に防ぐための対策を４つご紹介します。
3-1.管理会社の見直し
家賃滞納を防ぐには、実際には管理会社の見直しが長期に亘る最も効果的な対策となります。
家賃滞納が発生するような入居者に貸してしまった原因は、管理会社の審査の甘さにあります。
入居者をしっかり選別できるような管理会社に管理を任せれば、今後は家賃滞納が発生する確率はかなり減ります。
管理会社の入居審査は、銀行の住宅ローン審査のように厳密なものではありません。
提出書類といっても実際に所得証明書まで提出させるようなことは少なく、ほとんどが自己申告の内容によって審査を行っています。
ましてや連帯保証人の収入証明まで提出させるようなことは、ほぼ行っていないのが実情です。
管理会社が入居審査を厳密にできないのには理由があります。
その理由は、賃貸市場は総じて借り手市場であるため、入居時にあまりにも厳しく入居審査を行ってしまうと、入居者に逃げられてしまうからです。
そのため、実際の現場では入居者の負担をできるだけ軽くし、審査を行っています。
賃貸の入居審査は、過剰な書類提出を求めない代わりに、「人となり」をしっかり見るというのが主な審査です。
最初に電話で問い合わせを受けたときのやり取りから始まり、物件案内時の対応や会話内容等を含めて、「この人は常識的な人かどうか」ということを判断しています。
書類上の「数字を見る」という論理的な方法ではなく、「人を見る」という直感的な方法を軸に判断しているのが実際の入居審査です。
入居審査はマニュアル化しにくい部分であり、会社の経験値によって審査の技量に差が出ます。
また、管理会社の入居審査は「人となり」を重視するため、高い技量を持った管理会社が連れてくる入居者は、家賃滞納だけでなく入居者トラブルも少ないです。
「部屋を汚く使う」、「夜中に騒ぐ」、「夜逃げする」等のトラブルを発生させず、部屋もきれいに使ってくれます。
そのため、良い管理会社に切り替えると、家賃滞納だけでなく入居者トラブルも防ぐことができるという効果があります。
管理会社の切り替え効果は、今後ずっと続くことなので、切り替える価値はかなり高いです。
問題は、良い管理会社をどのように見つけるかという部分ですが、そこは「賃貸経営 HOME4U（ホームフォーユー）」が解決してくれます。
「賃貸経営 HOME4U」は、複数の管理会社から無料で新たな管理メニューの提案を受けることができるサービスです。
提案してくる管理会社は、賃貸管理の実績が豊富な企業ばかりですので、理想的な管理会社が見つかります。
入居審査のレベルが一気に上がり、常識のある入居者が増えるようになりますので、ぜひ良い管理会社への切り替えを実践してみてください。
3-2.家賃保証会社を付ける
家賃滞納を防ぐには、入居者に家賃保証会社の保証を義務付けることが直接的な対策となります。
家賃保証会社が保証するのは、あくまでも家賃だけであり、連帯保証人のような包括的な保証がなされるわけではないです。
保証の範囲は、連帯保証人よりもかなり狭いですが、家賃滞納に関しては十分な効力を発揮します。
もちろん、個人の連帯保証人をつけても、連帯保証人に家賃を請求することは可能です。
しかしながら、個人の連帯保証人の場合、連帯保証人が高齢で、滞納家賃を保証できるほどの経済力がない場合があります。
また、賃貸借契約が長く経過しているようなケースでは、いつの間にか連帯保証人と連絡が取れなくなってしまう場合もあります。
このように、個人の連帯保証人は、いざというときに機能しないこともあるという点がデメリットです。
さらに、借主側も適切な連帯保証人がいないことや、そもそも連帯保証人を付けたがらない傾向があります。
よって、近年は連帯保証人ではなく、家賃保証会社だけを付けて入居を認めるケースが増えています。
ただし、家賃保証会社のデメリットとしては、家賃保証会社が経営破たんするケースもあるという点です。
家賃保証会社が倒産してしまえば、保証はされなくなります。
家賃保証会社を付ける場合、管理会社によく相談して経営基盤がしっかりした家賃保証会社を選んでもらうことが必要です。
家賃保証会社は、経営内容が良い会社ほど、保証料が高い傾向にあります。
保証料は借主が負担するため、安易に保証料の高い会社を選んでしまうと逆に入居の障害となってしまいます。
家賃保証会社の選定は結構難しく、保証料はリーズナブルで、かつ、経営基盤がしっかりした会社を選ぶことが重要です。
良い管理会社であれば、適切な家賃保証会社を知っていますので、賃貸オーナーとしてはまずは適切な管理会社を選ぶことが必要となります。
3-3.連帯保証人を付ける
家賃滞納を防ぐには、やはり連帯保証人を付けることが重要な対策となります。
家賃滞納の現実的な解決手段としては、やはり連帯保証人に連絡してスピード解決することが一番です。
法的手段に頼って明け渡しの強制執行を行おうとすると、2年程度の時間がかかってしまいます。
2年間の間は家賃が無収入となり、訴訟費用も生じるわけですから、連帯保証人の力を借りて解決する方が遥に現実的です。
そのため、原則としては、家賃保証会社ではなくまずは連帯保証人を確保することが最優先となります。もし連帯保証人が高齢の場合、連帯保証人と家賃保証会社をセットで付ければ十分です。
連帯保証人は、家賃滞納だけでなく入居者トラブルに対して包括的な対応をしてくれます。
例えば、借主が夜逃げをしてしまった場合、残置された荷物の処分は家賃保証会社に依頼することはできません。
連帯保証人なら、契約期間中の債務を全て負っていますので荷物を引き取ってもらうことができます。
また、連帯保証人は、借主の親や親戚が成ることが多いです。
連帯保証人の場合、借主に「連帯保証人に迷惑をかけてはいけない」という一定の精神的な歯止めをかけることができます。
家賃保証会社の場合、借主にとっては保証料を払っている赤の他人ですので、家賃滞納しても「保証会社が保証して当然」といった意識が働いてしまいます。
借主に対する抑止力は、家賃保証会社よりも連帯保証人の方がはるかに高いため、やはり家賃保証会社よりも連帯保証人を付けた方が良いのです。
ただし、2020年4月1日から施行の改正民法により、賃貸借契約には個人の連帯保証人が付けにくくなってしまいました。
個人の連帯保証人が付けにくくなった理由は、極度額の設定が必要となったからです。
極度額とは連帯保証人が負う責任の限度額のことを指します。
従来、個人の連帯保証人は、債務者の責任を無限に保証する必要があったため、負担が重過ぎるとの指摘が多くありました。
そこで、個人の連帯保証人は極力なくす方向で行われたのが2020年4月の民法改正です。
極度額が明記されることで、本来なら連帯保証人の責任の範囲を限定できるという効果があります。
しかしながら、逆に極度額が明記されてしまうことで、「そんな額は保証できない」と拒否反応を示す連帯保証人も増えることが考えられます。
そのため、極度額の明記によって、個人の連帯保証人が付けられるケースは減っていくのではないかと予想されているのです。
連帯保証人を付ける場合、今後は極度額をいくらに定めれば良いのかという点が問題となります。
弁護士等の間では、家賃滞納から明け渡し訴訟まで2年程度かかるため、極度額は「家賃の2年＋アルファ」で設定すべきとの意見も一部にあります。
しかしながら、例えば家賃が10万円だとしたら、2年分となると240万円にもなってしまいます。
240万円という金額に驚き、連帯保証を拒否する方は現れると思われます。
そこで、極度額をいくらにするかは、過去の損害額の例を元に設定するのがおすすめです。
国土交通省では、2018年3月30日に「極度額に関する参考資料」という資料を公開しています。
例えば、賃料が8万円～12万円未満当たりの物件の損害額の分布は以下の通りです。
実際には10万円未満の損害が一番多く、70万円未満の損害が全体の74.6％を占めています。
中央値は35.6 万円、平均値は50.0 万円となっています。
そのため、例えば極度額を240万円とするのではなく、中央値と平均値の間くらいの40万円で設定して連帯保証人を確保するといった判断も一つです。
極度額が高過ぎることが理由で連帯保証人が付けられないようであれば、過去の損害額の実例を参考にしながら極度額を決めるようにしてください。
3-4.敷金を十分に取る
家賃滞納を防ぐには、敷金を十分に取ることが必要な対策となります。
敷金は、借主に家賃滞納等の債務が発生したときの担保とするための金銭です。
そのため、敷金はズバリ家賃滞納の対策そのものです。
契約解除事由は3ヶ月以上の家賃滞納が必要であることを考えると、理屈の上では3ヶ月は敷金を取っておかないと家賃を取りはぐれることになります。
ただし、昨今の賃貸市場は借り手市場であることから、敷金を多くとることは難しくなっています。
礼金も敷金も取らない「ゼロゼロ物件」というのも登場しているくらいなので、敷金が取れない風潮が広がりつつあります。
しかしながら、敷金は家賃滞納のような万が一の状況が発生したときのためのお金ですので、やはり取るべきです。
敷金と礼金のどちらを優先した方が良いかと言われれば、間違いなく敷金になります。
仮に、1ヶ月分取れるようであれば、礼金ではなく敷金として徴収するようにしてください。
礼金は返金しなくても良いお金ですが、万が一のときに何も役に立ちません。
家賃滞納を考慮するのであれば、なるべく敷金は取ることをおすすめします。
敷金は取れなくなりつつありますので、家賃保証会社や連帯保証人の役割は、相対的に重要になっています。
敷金が取れない場合には、家賃保証会社や連帯保証人でしっかりと対策を施しておくことが重要です。
～社会情勢等の影響で入居者が家賃を払えないときは？～
2020年は、コロナ禍により家賃が払えなくなるような方も増えました。
2020年7月時点では、住宅系では「住宅確保給付金」、事業系では「特別家賃支援給付金」といった家賃支援制度があります。
家賃滞納が発生した場合、まずは借主が家賃補助制度を利用できる対象者か否かを確認することをおススメします。
コロナのような一時的な要因で家賃滞納が生じている場合には、家賃補助制度も活用しながら借主との信頼関係を維持するのも一つです。
自治体によっては独自の家賃補助制度を行っているところもありますので、最新の情報を取り入れながら対処するようにしてください。
まとめ
いかがでしたか。
家賃滞納による立ち退きについて解説してきました。
家賃滞納が発生しても即座に契約解除をすることはできず、契約解除をするには3ヶ月以上の家賃滞納が必要です。
家賃滞納を未然に防ぐ対策としては、「管理会社の見直し」、「家賃保証会社を付ける」、「連帯保証人を付ける」、「敷金を十分に取る」の4つが効果的です。
家賃滞納が発生したら早めに動き、今後も家賃滞納が発生しないようにしっかりと対策を取るようにしてください。
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