【徹底解説】アパート経営開始に必要な自己資金をシミュレーション

1.必要な自己資金は初期費用の10〜30％

1-1.アパート経営の初期費用の目安について

アパート経営時に必要な初期費用の目安は、規模や材料によって異なります。
初期費用の内訳として、主に以下の項目にお金がかかります。

初期費用の目安については以下の計算で算出できます。

建築費や初期費用についてより詳しい内容については、以下で紹介しています。

またアパート経営時には、初期費用とは別で税金と経費を1年分ずつ用意しておくと安心です。
かかる税金や経費がいくらくらいなのか等を知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

2.アパート経営で必要になる自己資金はいくら？資金シミュレーション

この章では、実際にアパート経営をするうえで必要になる自己資金について、具体的な資金シミュレーションを紹介します。

シミュレーション時に、使用する設定条件は以下です。

【シミュレーションの設定条件】

• 2階建て木造アパートを建設
• 施工面積は40坪
• 木造の坪単価は95万円で想定
• 自己資金は30%で想定

以下のような間取りをイメージしています。

上記条件を当てはめた、資金シミュレーションは以下です。

【資金シミュレーション】

以下の、たった4つのステップで自己資金のシミュレーションができます。

①建築費を求める
計算式：建築費＝坪単価×坪数（土地の広さ）
条件：坪数95万円、40坪
シミュレーション：95×40=3,800万円　　　
建築費：3,800万円

②出された建築費に15%をかけて、その他の初期費用を出す
計算式：その他の初期費用=建築費×15%
条件：建築費3,800万円
シミュレーション：3,800万円×15%＝570万円　　　
その他の初期費用：570万円

③①と②を足すことによって初期費用の目安が出せる
計算式：初期費用の目安＝建築費+その他の初期費用
条件：建築費3,800万円、その他の初期費用：570万円
シミュレーション：3,800万円＋570万円＝4,370万円　　　
初期費用の目安：4,370万円

④自己資金は初期費用の30%とすると…
条件：初期費用4,370万円
シミュレーション：4,370万円×30%＝1,311万円　　　
自己資金の目安：1,311万円

つまり！
上記条件の2階建て木造アパートを建築するには、自己資金が1,311万円必要

坪数が同じだったとしても、構造によって建築費は変わります。
そのため構造の違いがあれば、下記のように必要な自己資金は変わります。

【構造の違いによる 準備すべき自己資金の変化】
同一条件：40坪2階建てアパート

	初期費用	必要な自己資金
木造の場合	4,370万円	1,311万円
軽量鉄骨の場合	4,600万円	1,380万円
鉄筋コンクリート造の場合	5,060万円	1,518万円

※軽量鉄骨造の坪単価は100万円/鉄筋コンクリート造の坪単価は110万円で算出

必要な自己資金は坪数によって大きく変わります。
あくまでも目安として押さえておくのがよいでしょう。

なお、アパート経営に必要なシミュレーションをしたい方は、「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」がおすすめです。
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3.【これだけは！】自己資金で失敗しないためのポイント4選

3-1.アパートローンに頼りすぎない

アパート経営をする際に、自己資金で失敗しがちなポイントの1つ目に「アパートローンに頼りすぎない」ことが挙げられます。

自己資金は、可能であれば初期費用のうち、30%以上用意するのが理想的です。

足りない分は金融機関で融資を受けてアパートローンを組むことになりますが、あまり多くをアパートローンに頼りすぎてしまうと、月々の返済額が増え、ちょっと空き室が出たらすぐに資金がショートしてしまう危険な経営状況になります。

3-2.アパートにかけるお金を抑えすぎない

アパート経営をする際に、自己資金で失敗しがちなポイントの2つ目に「アパートにかけるお金を抑えすぎない」ことが挙げられます。

資金をかけすぎて、自分の許容範囲を越えた経営をすることは危険ですが、過度な節約も「魅力がないアパート」としてみられる可能性が高く、空室リスクを高める可能性があります。

集客力の高い魅力的なアパートに関しては、下記記事をご参考ください。

3-3.長期的なコスト計画で考える

前述の「アパートにかけるお金を抑えすぎない」に近いのですが、アパート経営で失敗しないためには、「長期的なコスト計画で考える」ことが大切です。

例えば、建設費用を抑えて自己資金額を節約したとしても、将来的に高額な修繕費が必要になると結果的に不利益になる可能性があります。

建築会社にアパート建築を相談すると、建物の図面だけでなく事業計画書（収支計画）も作成してもらえるので、長期的なコスト計画で考えて、耐用年数やメンテナンス費用も考慮し、適切な金額を初めに投資できるようにしましょう。

詳細については下記の記事で解説していますので、ご覧ください。

3-4.複数の建築会社のプランを比較する

複数の建築会社のプランを比較することで、「初期費用だけでなく、修繕コストや収益性の差」が見えてくることがあります。

また、建築会社や建物のプランによって建築費に違いがあり、連動して別途工事費や諸費用にも差が出ます。
適切な自己資金投下額を決めるには、各社のプランを比較しながら最適なバランスを見極める必要があります。

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