【保存版】アパート経営を成功に導く9つの秘訣

土地活用でアパート経営を始めようとお考えの土地オーナーにとって、最も気になるのは「果たしてうまくいくのか？」という部分です。

今回は、アパート経営を成功に導く方法だけを抽出し、9つの秘訣としてまとめています。最後までお読みになれば、アパート経営を成功させるコツがわかり、安心してアパートオーナーへの第一歩が踏み出せます。

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1.アパート経営を成功に導く9つの秘訣

本章では、アパート経営を成功に導くために大切な、9つの秘訣を表にしてまとめています。
次章からは、各秘訣を個別にやさしく解説しています。

これら9つの秘訣をより理解するためには、手元にアパートの建築プランがあると非常に役立ちます。建築プランによって、これから建てるアパートの外観・規模・設備などが具体的に決まっていき、そのプランをもとに建築総額や経営計画がつくられるためです。

「アパート経営成功の9つの秘訣」を最大限に活用し、将来、順調なアパート経営をしてしっかりと収入を得るためには、まずは、複数のハウスメーカーに建築プランを請求し、これから運営することになる、アパート建物の内容をよく比較しておく必要があります。

1-1.アパート経営の成功の秘訣 その1「複数の建築プランを比較する」

アパート経営をするためには、ご所有の土地にアパート建物を建てる必要があります。
土地の持つ条件や制限などの中で、建てられる建物の広さ高さなどが決まってきますので、まずは、建築プランを用意することが、アパート経営デビューへの第一歩となります。

建築プランは、ハウスメーカーや建設会社に頼めば作成してくれますが、1社だけではなく、できるかぎり数多くのハウスメーカーや建築会社からプランを集めることをおすすめします。

オーナーとして、「こんなアパートのオーナーになりたい」というイメージと同時に、そこへ住む入居者が「こんなお部屋に住みたい」と思ってくれるようなアパートも考慮する必要があります。

ハウスメーカーや建設会社には、それぞれ独自の建築技術や設備などがあり、どれも特徴がありますので、一つふたつの資料を見ただけでは、そのプランが本当に一番良いのかがわかりません。

アパート建築には大きなお金がかかりますし、融資に必要な自己資金・経営計画なども、アパートの建築プランをベースにして作成することになります。つまり、アパート経営で成功をするためには、なるべく数多くの建築プランを比較して、その中から、最適なものを選び出す必要があるのです。

プラン作成の際には、必ず現地に担当者に足を運んでもらい、実際に建築できるアパートの条件以外にも、周辺エリアのライバルに勝てるようなアパートつくりも意識してもらう必要があります。

はじめてのアパート経営でも、数多くのプランを比較することで、ご所有の土地に建てるアパートには、どのようなものが良いのかが、具体的にイメージできるようになります。

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1-2.アパート経営の成功の秘訣 その2「自己資金の用意」

土地活用でアパートを建てるときには、ご所有の土地と、これから建てるアパート建物の両方を担保に入れて、建築資金を金融機関から融資を受けて建てることになります。

融資を受けるにしても、オーナーは自己資金の準備が必要になります。また、ローンを組むにも自己資金から頭金の捻出が必要です。金融機関が要求する自己資金額は、建築総額の2割程度になります。例えば、1億円の建築総額であれば2,000万円の資金準備が必要になります。

ただし、建築総額がいくらになるかは、現地調査後の建築プランが出来てきて、はじめてわかることですので、先に建築プランを準備することが必須になります。2割の自己資金が準備できなかった場合は、金利が高く設定されるか、最悪の場合は融資が下りない可能性もあります。

建築総額は建築プランに記載がありますが、ご自身が準備できる自己資金額に合わせて、プランの内容をシンプルにしていくことで、金額の調節をすることができます。

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1-3.アパート経営の成功の秘訣 その3「エリアマーケティングの徹底」

アパート経営の成否を分けるのは立地です。好条件の立地とは、例えば、駅から近い、人通りの多い場所にある、人気駅にあるなど、その土地がアパート経営向きである土地のことです。このような好条件が一つでもあれば、その土地は、立地が良いと言えます。

立地が良いと賃貸への需要が高い傾向があり、空室が起きにくく、さらに賃料を下げなくても入居者が決まりやすいので、経年などによる家賃下落が起きにくくなり、アパート経営が成功しやすくなります。

また、好条件がそろっていなくても、賃貸住宅としてエリアにニーズがあれば、アパート経営は成立します。例えば、周辺に大きな企業・大学・商圏があるなどの場合は、その企業や学校、商圏に関わる人々からの賃貸ニーズが発生します。

このような賃貸ニーズは、基本的には不動産のプロフェッショナルである、ハウスメーカーや建築会社の担当者に、エリア全体の動向やライバル物件の数などのマーケティングをしてもらい、プロとして賃貸経営がうまくいくかを判断してもらう必要があります。

しかし同時に、ご自身でもご所有地の周辺を歩いて確認し、そこに入居をする人の視点に立って考える、体感ベースでの感覚も重要です。最終的には、プロのマーケティングと、オーナーによる体感マーケティングを融合したうえで、総合的に建築プランを選択していくことになります。

また、調査の結果、あまり賃貸向きではないエリアであった場合は、より賃貸ニーズの高い土地に買い替えてからアパート経営をするという方法もあります。また、ご所有の土地に、アパート経営以外に適した土地活用方法があるケースもあるので、土地から利益を生み出すという視点で、柔軟な判断が必要です。

アパートは建ててしまうと、その場所で経営するしかなくなりますので、検討段階でのエリアマーケティングはとても大切です。

エリアマーケティングは、建築プランの請求時に、備考欄にひとこと添えておくと、訪問査定で建築条件がハッキリした後に、マーケティング調査をした情報と一緒に、建築プランの提案をしてもらえます。

1-4.アパート経営成功の秘訣 その4「リスクを把握する」

経営のリスクを理解し、その対策を講じたうえで経営に乗り出すようにします。アパート経営における主なリスクとは、以下のようなものです。

これらのリスクには、それぞれ適切な対処方法がありますので、エリアと土地条件に合わせて対策を講じたうえで経営に乗り出せば、リスク発生による経営悪化を極力避けることができます。

リスクについては、アパート経営のリスクの記事で詳しく解説しています。

1-5.アパート経営の成功の秘訣 その5「経営計画はマイナス思考で考える」

経営計画とは、アパート建築のために融資申込をするときに、金融機関に「私は、このような経営をして、借りたお金を返していく予定です」と、ローン完済までの経営内容を説明するためのものです。

経営計画は、ハウスメーカーや建築会社からもらう建築プランをベースにして作るのですが、ほとんどの建築プランは満室経営であることを前提として計算されているため、とても楽観的な数値になっています。

しかし、実際の経営には、景気動向やエリア環境の変化などによって波があるのが普通ですので、経営計画は、少しマイナス思考で考えておくくらいでちょうどよいと言えます。

具体的には、ハウスメーカーや建築会社からもらったプランをもとに、ご自身で2～3割減の経営内容でシミュレーション計算をします。例えば、満室時想定で建築プランが出来ていれば、7～8割くらいの入居率で計算をし直します。

マイナス思考でシミュレーションをした計算でも、返済に支障が起きないかを検討し、もし不安があるようであれば、建築プランのグレード下げる、または設備の一部をシンプルにするなどで、借入総額を少なくするなどして、何度でも計算をし直してみる必要があります。

はじめての賃貸経営で経営計画の作成がはじめてでよくわからない方は、ハウスメーカーや建築会社の担当者にお願いすれば、相談に乗ってもらえ、シミュレーション計算のサポートをしてもらえます。

1-6.アパート経営の成功の秘訣 その6「融資は期間・金利・割合のバランス」

アパートの建築資金の融資を受ける際、何を持って「良い融資条件」とするかは、以下のように、金利・借入期間・借入額割合のバランスで決まります。

Aの借入期間が長い方が金利は下がります。例えば、10年で返済する計画よりも、15年や20年で返済計画を立てるほうが、借入総額は増えますが、毎月の返済元金と金利の合計額が少なくなり、オーナーの手取り額が大きくなります。

ローンは毎月たくさん返済して、早く完済できたほうが良いことは確かなのですが、アパートは経営する期間が長いため、安全な経営をするためには、借入期間をある程度の長期に設定し、なるべく低い金利で経営するほうが安全経営となります。

Bの金利は、金利が3％よりは1％の方が、条件が良いことは明白です。金利は毎月の返済額のうち、アパート経営のコストになるためです。金利＝コストが下がれば、その分、毎月の家賃収入からの差引額小さくなり、オーナーの手取り額が増えます。

手取り額に余裕があれば、毎月発生する経費を支払っても、手残りとしての収入が毎月確保できます。しかし、毎月の支払額が大きいと、小さなリスクが発生しただけで、アパート経営の収支がプラスマイナスゼロ、またはマイナスになる可能性が高くなってしまいます。

Cの自己資金割合に関しては、一般的には、前述のとおり、建築総額の2割の自己資金の準備が必要になります。手元の自己資金に余裕がある場合、自己資金を2割よりも多めに入れれば、金利も返済期間も短くすることができますので、毎月の手残りは増えます。

しかし、アパート経営のような収益物件の場合、金融機関は物件自体の収益性を主に見ていますので、必要以上に自己資金割合を多くして返済期間を短くする必要はありません。

それよりも、手元に十分な余剰資金を残した状態で、いざというときの備えとして保有できることを証明するほうが、アパート経営としては安全性の高い経営であると判断されます。ただし、ご所有の土地の大きさや法規制などによって、融資条件は変わりますので、建築プラン同様に、融資先も複数の候補を用意しておく必要があります。

1-7.アパート経営の成功の秘訣 その7「資金計画・返済計画に余裕を持たせる」

アパート経営で成功するためには、資金計画や返済計画に余裕を持たせる必要があります。オーナーの中には、ローンを早く完済させるために、毎月のアパート収入から、多くの金額返済に充てる計画を立てる方や、借入額を減らすために、はじめに多くの自己資金を準備する方もいらっしゃいます。

しかし、アパート経営で融資される金額は、建物の法定耐用年数をもとに判断されますので、木造ならば22年まで、鉄筋コンクリート造であれば47年までの返済で完済できる範囲での融資になります。

どちらにしても長期の返済期間になりますので、この間には、転職・結婚・出産・病気ケガ・介護など、オーナーとその家族にも、大きなライフイベントが発生する可能性が高くなります。

人生の大きなイベントは誰にでも起きる可能性があり、さらに、人生のイベント時にはまとまった金額が必要となることが多くなります。

しかし、その時に、アパート経営が順調である保証はありません。アパート経営を成功させるためには、どんな時でも、アパート経営の収支バランスを崩すことなく返済が続けられる、無理のない返済計画・資金計画を立てておく必要があります。

土地活用の場合は、最初に土地の代金がかからず、アパート建物の費用だけでアパート経営がスタートできますので、経営してすぐに手取りが発生するケースが多いので、無理をしなくても、アパート収入は使わずにまとめておき、余裕のあるときに、繰り上げ返済をして完済時期を早めることもできます。

1-8.アパート経営の成功の秘訣 その8「複数の専門家に意見を求める」

アパート経営を成功させるためには、周辺エリアにあるライバル物件に勝つことも必要です。そのためには、まずは、複数の建築プランを比較し、どのようなデザイン・規模・設備・グレード感であれば、人気のある物件になるのかを、よく精査しておく必要があります。

さらに、お金や税金のことは税理士、契約や法律に関した確認は司法書士や弁護士と、デザインや間取りに関してはプロの設計士など、その道の専門家に確認を取り、まちがいや思い込みがないかなどのアドバイスを受けながら、アパートの経営プランを絞り込んでいく必要があります。

特に、土地活用では、相続税対策としてアパート経営をするケースもありますので、将来の相続税対策として適したことをしているかどうかは、プロに確認しておいたほうが間違いのない対策となります。

これら不動産の専門家・お金の専門家・契約や法律の専門家の意見を参考にしたうえで、ご自身で考えをまとめると、アパート経営はより成功しやすくなります。

1-9.アパート経営の成功の秘訣　その9「良質な管理会社を探す」

管理会社とは、アパートが完成して経営を始める時に、アパートの管理業務全般を委託する会社のことです。アパート管理の内容は、建築するアパートの規模や部屋数にもよりますが、だいたい以下のような内容になります。

管理会社は、入居者と直接の接触をする立場ですので、アパート経営に大きな影響を及ぼします。適切な対応と対処をしてくれる良質で誠実な管理会社であれば、良質な入居者が入る可能性が高くなりますので、更新を続けてくれる可能性も高くなり、その結果、長期安定収入を確保しやすくなります。

入居者への対応が不適切であるとともに、管理全体がずさんな場合には、空室や家賃滞納などのリスクが高まり、アパート経営に影響が出ることがありますので、管理会社選びはアパート経営を成功させるためには、とても大切です。

早くからアパート管理会社が決まっていれば、アパート建物が完成したらすぐに入居者募集を開始できますので、管理会社は建築プランを精査している段階で、同時に管理会社選びもしておく必要があります。
【参照：賃貸経営　HOME4U】

2.まとめ

アパートが完成した後の実際のアパート経営は、管理会社に任せるのが一般的です。はじめてのアパート経営の場合で、将来は大家さん業を目指している場合でも、アパートの管理業務を実地で見て学んでからにしたほうが、アパート経営が成功しやすくなります。

どのようなアパートを建てるか、部屋数や規模によっても、管理内容なども違ってきますので、まずはご所有の土地にどのようなアパートが建てられるのかを、建築プランで確認をしてみて下さい。

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