【保存版】アパート経営を成功に導く9つの秘訣

1.アパート経営の成功とは？

アパート経営の成功とは、家賃収入だけで経費を賄い、かつ安定した収入を得られることです。つまり、毎月のキャッシュフロー（お金の流れ）がプラスになっている状態を指します。

代々受け継いでいる土地にアパートを建てた場合は、相続税や所得税の節税につながることも成功のうちに入るでしょう。

なお、アパート経営は建築費用などの高額な初期費用がかかるため、黒字化するには10年程度かかるといわれています。そのため、目先の利益だけにとらわれず、長期的に取り組む必要があります。

反対に、アパート経営における失敗とは、家賃収入だけでは経営できなくなることです。

例えば、アパートの建築資金を確保するためにアパートローンを借り入れるのが一般的ですが、空室が多くなると家賃収入が入らないため、資金繰りが苦しくなります。

しばらくの間は自分の預貯金を切り崩して赤字を補填できたとしても、残高がなくなれば経営破綻に陥ってしまいます。

このような状況を避けるため、アパート経営をするにあたっては満室を目指さなければなりません。

アパート経営の失敗事例について詳しく知りたい方は、以下のコラムを参考にしてください。

2.アパート経営を成功に導く9つの秘訣

アパート経営を成功に導く秘訣には、以下9つがあります。

1. 複数の建築プランを比較する
2. 自己資金の用意
3. エリアマーケティングの徹底
4. リスクを把握する
5. 経営計画はマイナス思考で考える
6. 融資は期間・金利・割合のバランス
7. 資金計画・返済計画に余裕を持たせる
8. 複数の専門家に意見を求める
9. 良質な管理会社を探す

それぞれの秘訣について解説します。

2-1.アパート経営の成功の秘訣 その1「複数の建築プランを比較する」

アパート経営を始める際は、複数社の建築プランを比較しましょう。
一口にアパートといっても、「単身用」や「ファミリー用」などさまざまなタイプがあるため、自分が所有する土地の立地に合ったターゲットを狙うことが重要です。

外観や設備なども建築会社によって違いがあるため、なるべく多くの会社から建築プランを取り寄せることで、最適なプランを選択できます。

建築プランを集める際は、一回の入力で最大10社までの建築プランを一度に請求できる、NTTデータグループの「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」の一括プラン請求をご活用ください。

2-2.アパート経営の成功の秘訣 その2「自己資金の用意」

アパートを建築するにあたっては、これから建てる予定のアパートと、その敷地である土地を担保に入れて、金融機関から融資を受けます。

融資を受ける際は、頭金として建築総額の2割程度が必要です。
そのため、オーナーはある程度の自己資金を用意しておかなければなりません。
例えば、アパート建築資金として総額8,000万円が必要な場合は、頭金として1,600万円が必要です。

2-3.アパート経営の成功の秘訣 その3「エリアマーケティングの徹底」

不動産投資で重要なのは立地条件です。
駅から近いなど、立地が良い土地ほどアパート経営が成功する傾向があります。

とはいえ、所有する土地が必ずしも立地条件が良いとは限りません。
それでも、周辺に大きな企業、または学校などがある場合は、通勤や通学の便が良いという面からのニーズを見込めるため、アパート経営が軌道に乗りやすいといえます。

所有する土地の特性や条件を見定めて、建築会社などに徹底的にエリアマーケティングをしてもらいましょう。

2-4.アパート経営成功の秘訣 その4「リスクを把握する」

アパート経営にはリスクがあることも知っておきたいポイントです。
代表的なリスクとしては、以下のものが挙げられます。

リスクの具体的な内容は以下のとおりです。

これらのリスクがあることを、経営前から把握しておきましょう。

2-5.アパート経営の成功の秘訣 その5「経営計画はマイナス思考で考える」

アパート経営の計画は、常にマイナス思考で考えることも欠かせないポイントです。
建築会社などの建築プランは、満室を想定して利回りが計算されていることが多いですが、実際には空室が発生する可能性もあります。

そこで、実際にアパート経営をする際は、建築プランの7〜8割程度の入居率で家賃収入を試算しましょう。

2-6.アパート経営の成功の秘訣 その6「融資は期間・金利・割合のバランス」

アパート経営のための融資は、期間・金利・割合のバランスを考えてから申し込むことが重要です。

アパート経営は長期間にわたる事業であるため、なるべく低い金利で融資を受けたほうが安全な経営を見込めます。

融資を受ける際には頭金となる自己資金も必要ですが、通常は建築総額の2割程度を用意できれば問題ありません。頭金を入れ過ぎると、いざという時の資金が不足する恐れがあるため、手元にはある程度の余剰資金を残しておくことをおすすめします。

2-7.アパート経営の成功の秘訣 その7「資金計画・返済計画に余裕を持たせる」

アパート経営は長期にわたって行う事業であるため、資金計画・返済計画には余裕を持たせるようにしましょう。

長い人生のなかで、アパート経営がずっと順調であるとは限りません。
不測の事態が発生した場合でもローン返済が滞らないよう、無理のない返済計画を立てる必要があります。

2-8.アパート経営の成功の秘訣 その8「複数の専門家に意見を求める」

アパート経営を成功させるには、周辺の競合物件に負けない要素が必要です。
そこで、複数の建築プランを比較して、デザイン・規模・グレードなどをリサーチしておきます。

税金に関することは税理士、契約や法律に関することは弁護士や司法書士など、専門家に相談しましょう。

アパート経営は、代々受け継がれている土地を活用することで相続税対策になるケースもあるため、専門家に確認してアドバイスを受けることをおすすめします。

2-9.アパート経営の成功の秘訣 その9「良質な管理会社を探す」

管理会社とは、オーナーの代わりに物件を管理する会社のことです。
会社員などをしながらオーナー業も兼業する場合、本業があるために入居者対応がしにくいことから、管理会社に管理を委託するのが一般的となっています。

管理会社が物件を適切に管理すると入居率が上がり、安定した家賃収入を得やすくなります。

3.アパート経営の成功はプラン比較からスタート

アパート経営を始める際は、複数社から建築プランを取り寄せて、自分が所有する土地に合ったアパートを建てることが重要です。

プロに相談することで、成功しやすいプランや収益性などについて具体的に知ることができます。

まずはプロに相談し、計画を具体化していきましょう。

将来アパート経営をすることを検討している方は、「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」のサービスをご活用ください。どのようなプランなら成功できるかをご提案いたします。