空き家にかかる税金の疑問。今後増税される？

相続などで空き家を引き継ぐと、住んでいない・使っていない家なのに、税金がかかることがわかって驚くことがあります。処分するかどうかを迷っている間だけでも、と思ってそのままにしておくと、すぐに何年も経過してしまい、これといった対処ができないままでいる方も多いのではないでしょうか。

2023年現在、日本国内には、総世帯数以上の空き家数があります。政府はこれらの空き家に対する抜本的な対策として、空き家を適切管理している・していないに関わらず、空き家という状態で建っている住居に対し、新しく税金を設定する方向に動いています。今回は、日本の空き家と税金にまつわる話をまとめています。

1.空き家にかかる税金　8つのギモン

本章では、空き家の税金にまつわる8つのギモンをまとめています。

1-1.空き家にも固定資産税・都市計画税がかかるの？

固定資産税とは、毎年1月1日時点で、不動産登記している人に対して課税される地方税です。そのため、不動産の所有者には、空き家であっても固定資産税がかかります。

ご所有の不動産が都市計画法に基づく市街化区域にある土地や家屋の場合は、固定資産税以外に、別途、都市計画税がかかります。

【参照：東京都主税局】

固定資産税は地方税ですので、自治体によって課税率が違います。詳細は、ご所有の空き家がある自治体ホームページなどでご確認ください。相続などで空き家を所有するようになった場合は、名義変更をしていない状態であっても、相続財産として引き継いだ方に支払い義務が生じます。

1-2.なぜ誰も住んでないのに税金がかかるの？

固定資産税は基本的に、所有していることに対して発生するタイプの税金ですので、所有している間は払い続ける義務があります。そのため、ご自身で住んでいても・誰も住んでいなくても、使っていてもいなくても、固定資産税がかかります。

一般的に、固定資産税はマイホームや土地に対してかかるものというイメージですが、土地や建物だけではなく、以下のようなものに対しても固定資産税が発生します。

固定資産税は、国税ではなく「地方税」ですので、その空き家（家屋）と土地がある自治体に収めます。納められた税金は、自治体の判断によって公共性の高いサービスのための資金源として使われます。

1-3.家屋の価値が0円なのになぜ税金が?!

固定資産税の評価額は、市場で取引される金額とは違い「固定資産税評価額」をもとに算出されています。計算方法は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて、市町村長が価格を決定し、これが課税標準額となります。

つまり、古いから・買い手がつかないからという市場原理を理由に評価をしているわけではないため、古くても、空き家でも、家屋に対する固定資産が発生します。

固定資産税が免税となる金額の分岐点は、土地30万円・家屋20万円とされています。ただ、空き家となった実家などのケースでは、土地面積・家屋の資産評価額もそれなりの広さ大きさがあることが多いため、固定資産税が0円になるケースは少ない傾向にあります。
【参照：土地家屋の評価】

1-4.空き家の税金は誰が払うの？

空き家の税金は、その年の1月1日時点で、固定資産の所有者として固定資産課税台帳に登録されている方が納税義務者になります。借地に家屋が建ててある場合は、土地の固定資産税は地主が負担し、家屋の固定資産税は所有者が支払うことになります。

ただし、空き家が相続中の財産の場合は、遺産分割協議書が確定するまでは、遺産分割に関わる方全員共有の財産という見方をします。しかし、支払い期日は相続とは関係なくやってきますので、一旦、代表相続人のところに通知書が来ますが、支払方法に関しては、遺産分割協議書に関わったメンバーでどう按分するかを決めることになります。

1-5.空き家の税金ってどうやって払うの？

固定資産税は、毎年4月～6月頃に自治体から送られてくる納税通知書で納めます。年4回に分けて納めるか一括払いを選択することができます。あらかじめ登録をしておけば、口座引き落としができます。

これ以外にも、複数のネット決済システムを利用した支払い方法からも選べるようになっている自治体もあります。支払い方法に関しては、毎年送られてくる納税通知書の裏側に、支払に関することが記載されています。

1-6.空き家の税金を払わないでいるとどうなる？

固定資産税の納税通知書には、支払期限があります。支払い期限を過ぎると、自治体から、催告書と一緒に納付書が送付されてきます。一般的に※、納期限の翌日から1ヶ月以内は年率2.4％、納期限から1ヶ月経過後は8.7％の延滞金が発生します。※自治体によって違いがあります。

特に1ヶ月以上の延滞はかなり高額な延滞利率ですので、そのまま何年も固定資産税の支払いを放置すれば、延滞金がどんどんたまっていくことになります。複数回の催告を無視し続けると、差し押さえなどによる強制執行がなされることもあります。

各自治体では、固定資産税の支払い相談にも柔軟な対応をしていますので、延滞金が発生するよりも前に相談をし、負担の少ない支払い方法になるようにしてください。

1-7.空き家に減税の適用はあるの？

空き家にはさまざまな減税制度があります。ご所有の空き家をどのようにしたいのかで、適用できる制度やタイミングが違いますが、主に以下のようなものがあります。

1-8.空き家のまま放置するとどうなるの？

所有した家を空き家のまま、特にこれといった管理もしないで放置していると、「特定空き家」に指定されてしまうことがあります。特定空き家とは、以下の4要件のどれかに当てはまる空き家です。

【参照：空家等対策の推進に関する特別措置法】

特定空き家に指定されると、空き家を健全な管理をするための指導や勧告が行われます。それを1年放置すると、今まで空き家が建っていることで適用できた「住宅用地の特例」から外され、外された年度から固定資産税が最大6倍になります。さらに、その後も、管理がきちんとされないとみなされた場合には、自治体の判断で強制取り壊し代行が行われることがあります。その場合の解体費用は、後日、所有者に請求されます。

2.これからの空き家対策

本章では、これからの空き家対策と方向性についてまとめています。国土交通省の調査によれば、日本国内にある住宅総ストック数（約6,240万戸）は、日本の総世帯数（約5,400万世帯）を追い抜いている状態であるため、数字の上でいえば、住宅供給は十分であることがわかっています。

しかし、空き家はいぜんとして増え続けており、現在の日本の空き家総数は849万戸、過去20年間で1.5倍にまでなっています。空き家の中でも、人が住んでいない住宅、例えば、転勤・入院などのために、長期にわたって誰も住んでいない住宅や、建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅などのような、実質的な空き家は349万戸と、過去20年で約2倍にまで増えています。

空き家の所有は、基本的に相続によるものがほとんどであることから、今後、人口・世帯数の減少や高齢化に伴う相続の増加にともなって、空き家はますます増えていくことになります。国土交通省の試算によれば、このまま何も手を打たなければ、2025年には空き家が420万戸、2030年には470万戸にまで増える可能性があります。

これらの状況を改善するため、まずは、管理の有無を問わず、何かしらの活用をするなどの対策を施していない実質的な空き家に対しては、課税額を増やそうという動きが高まっています。

2-1.今までは空き家の解体さえしなければ減税できた

1章でも触れましたが、空き家を所有することは、不動産を所有することですので、固定資産税がかかります。しかし、所有する土地の上に住宅がある場合には「住宅用地の特例」が適用されるため、課税額が更地の1/6まで減額されます。

この制度を利用すれば、空き家を所有しても、家の取り壊しをしないままにしておけば、住宅があることになるため、税負担を軽くしながら所有しておくことができます。

空き家を所有する経緯は相続が多いため、とりあえず「使い道がハッキリするまでは」という気持ちで保有した結果、だんだんと管理が行き届かなくなり、最終的に空き家化していくことになります。

このように、空き家にするつもりがなくても、結果的に空き家となっているケースも多数あります。

2-2.今後は各地で「空き家税」が創設される方向へ

このまま各人の空き家所有を放置しておくと、ますます空き家が増えていくことを懸念した政府と自治体は、今後、人が住んでおらず、さらに適切な活用もされていない家屋に対した、新しい課税方法を新設する方向で動いています。

特に、空き家を発生させる要因の一つとなってしまった、住宅用地の特例の適用については、今後は、空き家である場合には更地の4倍にまで税負担がふくらむ可能性が出てきています。

京都市では2026年度から「空き家税」として、新税のスタートが決定しており、活用しやすいエリアや土地条件であるのに、適切な活用をしていない土地に対しては、空き家税が発生します。

使っていない不動産に対する新課税は、1976年（昭和51年）に静岡県熱海市で制定された別荘等所有税があります。これは、熱海にマンションや別荘などの家屋を所有している方で、熱海市に住民票と税申告のない方に対し、所有する物件の延べ床面積1平米につき、650円の割合で課税されるものです。しかし、この税自体は、実質的な空き家を対象にしたものではなく、別荘に対して課税するものです。

今回の新税への流れは、増加する一方の空き家問題を解消するためのものです。自治体によって必要な空き家対策が違うため、適用要件も違ってきますが、空き家に対する増税がある流れ自体は、止めることができない傾向があります。

国土交通省では、このように、自治体と一緒に空き家対策をしていくことで、2030年を目途に空き家の増加が400万戸までに抑えられることを目指しています。
【参照：国土交通省　空き家政策の現状と課題及び検討の方向性】

近い将来、空き家を所有しているだけで、現在支払いをしている固定資産税の税額が、4倍近くなる可能性が出てきました。年間20万円支払っていたのであれば、支払額は80万円となり、大きな税負担となります。あくまで、適切な対処や活用をしていない不動産に対して課される予定ですので、土地活用などで賃貸をしているのであれば、新税が創設されても、それほど不安になる必要はありません。

ご所有の空き家を、どのような形で活用できるのかは、お持ちの土地と建物のエリアと条件によって変わってきます。まずは、エリアニーズをもとに、どのような活用方法があるのかを探ってみましょう。

空き家の土地活用プランを知るためには、NTTデータグループの運営する「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求をご活用ください。一回の入力で、最大10社までのハウスメーカーや建築会社へプラン請求が可能です。

最大10社のプラン比較はこちら

3.空き家はどうするべきか3つの選択肢

空き家は、ただ持っているだけでは増税され、税負担が重いマイナスの資産となる可能性が強くなってきました。しかし、空き家に対する増税は、やみくもに増税されるわけではなく、あくまで「適切な管理・活用をしていない」という前提条件が付きますので、積極的に土地活用をすることで、増税の対象を回避することができます。

3-1.売る

将来的に、空き家のあるエリアに戻る予定がなく、特に不動産活用をする予定もないのであれば、売却を検討します。ある程度まとまった金額が手に入り、この先、空き家に関した悩みも解消します。

売却金額にもよりますが、売却額から経費と控除額を差し引いた金額には、所得税が発生します。

相続によって得た空き家の売却には、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」が適用できます。被相続人の死亡により空き家になった不動産を、相続により取得した相続人または受遺者（遺言で取得した人）が売却した場合には、以下の要件などを満たしていれば3,000万円の控除がされます。

【参照：空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除】

上記以外にも適用のための細かな要件設定があるため、売却手続きを開始する前の段階で、確認しておく必要があります。また、空き家の権利関係を整理し、家財道具を片付け、売れるような状態にしておかないと、売ろうと思ったタイミングで売ることは難しくなりますので、事前準備が必要になります。

3-2.所有する

空き家を所有して活用する方法です。親族の集まりが多い、地元に戻った時のホテル代わりとして、家族や親族で共有して使うのであれば、別荘として保有しておくこともできます。

また、空き家となっている場所が今の自宅から2～3時間程度で行ける距離にあり、海や山などの景色の良い場所なのであれば、週末だけ使うセカンドハウスとして滞在するという使い方もできます。ただし、この方法は、あくまで上記のような方法で定期的に人が出入りすることが前提の所有方法ですので、長い期間、誰も使わないのであれば、やはり、家はどんどん劣化していき、問題の解決とはなりません。

所有者である自分たちは「適切に所有している」つもりでも、庭や家が荒れている状態であることを、ご近所から自治体に通報されることにより、空き家と認識されてしまうことがあります。こまめなメンテナンスを兼ねて、家族親族で積極的に使っていくようにします。

また、売ることはしないが、1～2ヶ月に1度も訪問できないようであれば、はじめから、良質な不動産管理会社に管理をお願いしておくことで、外観・内部のインフラを健全に保つことができます。費用は掛かりますが、家の劣化を防ぐことができます。
【参照：賃貸経営HOME4U】

3-3.賃貸物件に建て替える

空き家を賃貸物件として建て替え、人に貸して不動産収入を得る方法です。賃貸物件にするための手間はかかりますが、不動産収入が発生するため、固定資産税を捻出でき、資産拡大にもつながります。また、賃貸管理そのものを管理会社に委託すれば、遠隔地の不動産経営でも、問題なく経営できます。

多くの場合、今ある空き家にリフォームなどで手を加えるよりも、一旦取り壊して賃貸用物件を新しく建てたほうが、設備も新しくて使いやすく、入居者も付きやすくなることから、長期安定収入につながりやすくなります。

空き家の税金に関する問題は、2023年時点では、適切な管理がされていない、適切な活用がされていない空き家を想定しているものですので、空き家を持っている＝税金が増えるというわけではありません。

しかし、今後も空き家が全国で増え続けることはデータでも明らかであり、国が2030年に目指している空き家減少数は、あくまで、最低ラインとしての数字です。空き家問題が完全に解消するまでには、政府と自治体が一体となり対策を推し進めていく必要があり、空き家状態の不動産に税金が課される可能性は高い傾向にあります。

まずは、ご所有の空き家を活用するか・売って手放すのかで考えます。将来的に資産形成も考えるのであれば、すぐには売らず、土地活用方法を十分に比較検討してから、総合的に判断するようにします。その際には、なるべく数多くの土地活用プランを入手し、内容を比較検討しながらじっくりと検討してください。

複数のプランを入手する際には、NTTデータグループの運営する「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求をご活用ください。ご所有の空き家があるエリアと、土地の大きさなどのかんたんな項目に答えるだけで、日本全国のハウスメーカーや建築会社から信頼できる企業を最大10社までに絞ってご案内します。

最適な間取りや建築費はいくら？