増え続ける空き家問題の原因と解決方法

空き家となる家にはいろいろな背景がありますが、世間で問題とされているのは、管理の行き届かずに放置されている「迷惑な空き家」のことです。

本記事では、現在空き家をご所有、または近い将来にご所有になる可能性がある方向けに、世間で言われる「空き家問題」とはどういうことなのか、また、どのような対処方法があるのかをまとめています。

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1.知っておくべき5つの「空き家問題」

空き家は、相続で引き継ぐか、家族が所有していた実家などが、親が入院・ホームなどに入ってしまった結果、空き家となってしまうのが一般的です。

さまざまな事情の中で、結果的に空き家となってしまっていることが多く、所有者とその家族は「対処はしなければならないとわかっているが、どうしたらよいか決めかねている」ことが多くあります。その結果、とりあえずそのままにしていたことにより、家が老朽化して空き家化しているという傾向にあります。

本章では、世間一般で言われる、空き家に関しての問題を5つにまとめています。

1-1.親の家には戻らない＝空き家の始まり

空き家の問題は、相続や親のホーム入居が直近の理由になることが多いのですが、実は、空き家となる原因は、もっと前から発生しています。

空き家問題は今や、日本の国民的な問題です。誰しも心当たりがあると思いますが、子世代が実家から離れ、自分でマイホームを購入するなどを通じ「もう親の家には戻らない」ことがほぼ決まった時点で、実家や親が所有する不動産が空き家となる可能性は、想定の範囲内であったはずです。

つまり、空き家の問題とは、家の処分方法の問題というよりも、「適切な対策がもっと早く打てたはずなのに、しようとしなかった家族全員の問題」とも言えます。

別の言い方をすれば、今からでも、気が付いた時点で早めに対策を打てば、空き家を相続し、空き家の対処に困る可能性を、かなり減らすことができるということになります。

1-2.空き家は近所迷惑になる

そもそも、空き家がなぜ問題になるのかというと、ひとことで言えば「近所迷惑」になるためです。

家はその敷地を管理する人がいなくなり、空き家になると、以下のような迷惑を近所にかける可能性が高まります。

このように、家が空き家として放置されると、その敷地の近隣の方にとって、大きな迷惑となる可能性が生じるため、問題となるのです。

1-3.空き家放置は税金6倍+新税制創設の可能性

政府は、空き家が増え続ける問題を解消するために、近所迷惑となる空き家に対しては、空き家対策特別措置法による措置をとっています。

この法律の基本方針では、空き家と見なすまでの条件は「1年間を通じ、建物などの使用実績がないこと」になっています。

つまり、引っ越し・転勤・入院・介護施設への転居・死亡などによって人が住まなくなり、適切な管理がないままで1年間放置されると、自治体に「空き家」とみなされることになります。

空き家であっても、近隣迷惑などを起こさないように、適切な管理が行き届いていれば、人が住んでいない家であること自体が問題になるわけではありません。

空き家の問題は、空き家状態を放置し続けることにより、倒壊の危険性・衛生上有害・景観を損なうなど、前項で解説したような近所迷惑な状態の空き家になることです。

空き家と見なされた家屋は、自治体によって適宜監視され、管理されていないと判断された場合、自治体は空き家を「特定空き家」と指定し、持ち主に対して管理をするように助言・指導・勧告ができるようになります。

助言・指導・勧告には、対処するまでに一定の猶予期間が設けられ、その間に、所有者は必要な管理と保全をしなければなりません。もし、この指導や勧告を無視したまま放置した場合は、その翌年から、住宅用地特例から除外され、固定資産税が更地と同じ値段（通常、今払っている金額の６倍程度）まで高くなります。

固定資産税が更地と同様の値段になった後でも、迷惑な空き家である状態に変化がなければ、特定空き家の指定は外れません。

自治体は引き続き、監視・指導・勧告を続けますが、それでも所有者が何も対応しない場合には、自治体の判断によって、持ち主に代わって空き家の強制撤去をするなどの強硬手段が講じられることもあります。この場合の撤去代は、後日、自治体から所有者に請求されます。

また、国と自治体は、土地に家屋が建っているだけで適用される固定資産税の住宅用地の特例があることも、空き家が増え続ける要因の一つであると考えています。そのため今後は空き家の場合の固定資産税を新設し、今までのような、固定資産税を最大1/6にまで軽減する特例適用をなくす方向で話が動いています。

この新税が創設されると、空き家を所有しているだけで、空き家の固定資産税が今までの４倍程度になる可能性があります。

1-4.空き家維持にはお金がかかる

ご所有の空き家を適切に管理して、地域にもご近所にも迷惑とならないようにしているのであれば、空き家としていつまで所有していても問題は全くありません。その代わり、空き家を維持するためには、お金がかかります。

最も大きな出費は、固定資産税です。固定資産税は、毎年1月1日の時点で所有している土地と家屋などに課される税金です。固定資産税の税額は、固定資産税評価額の14％と高税率ですが、土地の上に建物が建っている時に適用される軽減措置がありますので、更地の1/6程度の金額になっています。

したがって、迷惑空き家である特定空き家に指定されない限りは、固定資産税を減税する意味においては、空き家は取り壊さないほうが良いことになります。

固定資産税以外にも、都市計画法による市街化区域に土地がある場合は、都市計画税の支払いがあります。こちらにも軽減措置がありますが、どちらにしても、空き家を所有すれば、住んでいなくても・使っていなくても、固定資産税も都市計画税も、毎年支払いがあることには変わりがありません。

また、適切な管理をし続けるためには、空き家の手入れをしに行ったときに家が使える様に、電気や水道の契約を解除しないままでいることになります。使っていなくても、毎月の基本料金は発生しますので、年間にそれなりの費用がかかります。

春～秋にかけては、雑草の管理や庭木の剪定、屋根の雨漏り修理や外壁補修など、何か家と敷地に問題がみつかるたびに、お金がかかります。

マンションの場合は、住んでいなくても、毎月発生する管理費と修繕積立金を支払い続けることになります。また、空き家を見に行くための交通費・食費・宿泊代なども、その都度、経費となります。

これらの管理は、地元の不動産会社に管理費を払って委託管理してもらうこともできますが、家の持ち主ではないので、基本的に家屋の換気と水道を定期的に利用するなど、最低限の管理内容になります。そのための委託管理費が発生し、掃除やメンテナンスにかかる費用は、別途請求されます。

このように、空き家は年間に税金以外にも数万円単位の費用がかかる傾向にあり、適切な形で所有するだけで、年数十万円の金額が必要です。

1-5.空き家にすると家が傷む

家は人が住まないと、すごい速さで劣化していきます。人が住まないと、家を閉め切っておくことになりますので、熱や湿気が室内にこもり、木製部分がカビる・腐るなどで、見えない部分も知らずと傷むようになります。

水回りは、使い続けないと配管内の水が枯れ、空洞となった部分から室内に下水などの臭気が上がってきて、室内の空気をさらに悪化させ、カビなどの原因となります。また、空になった水道管を伝って害虫・害獣が室内に侵入してくることがあります。

例え１人であっても、家は人が住んで普通に暮らすだけで、メンテナンスも兼ねた状態になるため、まったく人が来ない、たまにしか手入れをしない状態となった空き家は、普通よりも早い速度で劣化していくことになります。

このような劣化スピードで何年も放置した後に、空き家を人に貸すようにしようと思っても、水回り（トイレ・風呂・キッチン）などは設備交換が必要なケースが多く、今度は、人に貸すためにまとまった金額が必要になります。

それ以外にも、家に人がいないことで、雨漏りなどがあっても気が付かないことが多く、気が付いたら構造の大切な部分が激しく傷み、倒壊の可能性がある危険な建物になっている可能性もあります。

ご所有の空き家は、資産価値を知り、適切な活用をすることで、マイナスの財産からプラスの財産へと生まれ変わらせることが可能です。まずは、ご所有の空き家が、売却をしたらいくらになるのか、不動産活用の方法としては、どんな方法が適しているのかを、探ってみましょう。

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2.不動産を空き家にしないための具体的対策

本章では、ご自身やご家族が所有する不動産を、問題のある空き家にしないための具体的な対策を5つにまとめています。

ご家族で話し合いが必要なケースもありますが、空き家として問題になる前の段階で、家族共通の資産に適切な手を打っておく方法として、参考にしてください。

2-1.賃貸経営

空き家を、売却する気持ちがない場合は、賃貸に出して収入を得るという方法があります。賃貸経営の方法には、そのまま貸す、必要な部分をリノベーションして貸す、新規に建て替えるという選択肢がありますが、将来においても売却する予定がないのであれば、新規に建て替えて、アパート経営・戸建て経営などの賃貸経営を検討してみてください。

空き家をそのまま貸す、部分リノベーションなどは、築年が浅い場合は問題がありませんが、多くのケースで空き家となる家屋は築年も古く、設備なども劣化していることがほとんどです。そのため、賃貸に出しても借り手が付きにくい、または、かなりの値下げ交渉をされる可能性があります。

また、万が一、賃貸に出してから問題が起きた場合、修理費用や回復費用などはすべてオーナーの負担となってしまいます。これを防ぐには、問題が起きてから対処するよりも、はじめから問題の起きにくい状態で賃貸経営をはじめる方が長期安定収入を期待できます。

2-2.土地のみを貸す

空き家がとても古い、または旧耐震構造で出来ているため、建替えやリノベーションに大きなお金がかかるケースでは、いったん建物を壊して更地にし、土地のみを貸すという方法があります。

前項のアパート経営や戸建て経営とは違い、オーナーが負担するのは取り壊し費用のみですので、大きな金額を資金調達する必要がなく、負担の少ない状態で土地活用ができます。ただし、土地代のみになりますので、あまり大きな収入は期待できない傾向にあります。

2-3.売る

将来にわたって不動産活用をする予定がないのであれば、空き家を売るという選択肢があります。一般的には、戸建よりもマンションの方が、売却しやすい傾向があります。その理由は、多くのケースで、マンションは駅から近い便利な場所にあることが多いためです。

中古マンションにリノベーションなどの手を加えるかどうかは、個人で悩むよりも、不動産担当者に相談をしながら進める方が、エリアニーズにあった提案をしてもらえます。過去の販売実績などから、適切なアドバイスがもらえますので参考にしてください。

戸建ての場合は、マンションに比べると利便性は下がりますが、土地付き一戸建てのマイホームを望む方に人気があります。戸建ての場合、築30年以上経過した空き家は、ニーズによって更地にするか、中古物件として売るかを、不動産のプロフェッショナルに相談しながら進めるようにします。

出来るだけ早く売りたい場合は、そのエリアにとって買いやすい価格設定にして売り出すようにします。少しでも高く売りたいのであれば、ある程度の時間がかかることを想定して計画を立てておきます。

最初に希望価格で出してみて、反応がわるければ、相場価格に合わせて値下げを試みるなどして、希望額に近くなるように、少しずつ調整をしていきます。

また、戸建の場合は、隣接する土地の方に、購入意志がないかを声掛けすることを忘れないようにしてください。

口に出さなくても「隣の家の土地、売ってくれないかな」「隣の土地と合わせれば、規模の大きなマンションが建てられるんだけど」と思っている可能性があります。また、隣地購入の場合は、市場価格よりも少し高値で取引がされる傾向があります。

2-4.住む

空き家の所有者ご本人が住まなくても、子や孫、または甥や姪などの親戚にまで住人の範囲を延ばせば、住んでも良いという方が出てくる可能性があります。

空き家にせず、適切な家の管理をしてくれるという前提で考えれば、親族の誰かが住んでくれるのは、空き家管理としてはかなり助かります。

家賃を取るかどうかは話し合いになりますが、例えば、年間の固定資産税分に相当する金額だけでも賃料としてもらえれば、空き家を所有するための金銭的負担が大きく減ります。

このように、誰かが住んでくれていることで、家屋の状態が適切に保たれ、不必要な劣化を起こさずに済みます。また空き家の問題が、暫定的にですが、解決することになります。

2-5.とりあえず所有しておく

前項のように、家族や親族が常に住むということではなく、別荘やセカンドハウスとして所有しておくという方法があります。

エリアに適したハイシーズン、例えば、雪深いところであれば冬場、海が近ければ夏場には、別荘としてご自分が使う、または他者に有料で貸し出すことも可能です。

一年を通じて適度な間隔で誰かが使ってくれるのであれば、家の劣化を防ぎ、空き家化せずに所有し続けることができます。

ただし、別荘として貸し出す場合は、誰かが訪れた時にすぐ使える様にしておくために、地元の不動産管理会社などに管理委託をしておき、貸し出し前後を含めて、定期的に見回ってもらう必要があります。

セカンドハウスとして所有しておく場合、ご自身が使わなくても、子や孫世代の働き方スタイルの変化により、将来、オフィスやテレワーク用の住まいとして、誰かが使う可能性があります。

また、マイホームから2時間圏内で移動できる場所にある場合には、週末だけ利用するウィークエンドハウスとして家族で活用することも可能です。

3.空き家問題の解決方法・チェックポイント

ご所有の空き家を、今後どうするべきかについては、空き家とその土地の持つ、不動産としてのポテンシャルを軸に考えると、正しい選択をしやすくなります。

ご所有の空き家と土地で土地活用ができるかどうかは、不動産の持つ以下の4条件が大きく影響します。

基本的に、利便性の高い場所にある空き家であれば賃貸経営が期待できます。それ以外のエリアにある場合は、売却も含めて、どのような活用方法があるかを、不動産のプロフェッショナルに相談しながら決めると、より良い結果につながりやすくなります。

3-1.エリア

利便性の高い都心部、またはビジネス商圏まで電車または車で30分圏内エリアであれば、戸建・マンション問わず、賃貸住宅・店舗経営などさまざまな土地活用の選択肢があります。

利便性の順番としては、大都市＞地方都市＞エリアの人気地域となり、各エリアの中心地が最も利便性が高いということになります。これは、人が多ければ多いほど、賃貸の需要も多く、さまざまな土地活用がしやすくなるためです。

ご所有の土地のエリア条件が良い場合は、積極的に土地活用を考えてみてください。

3-2.立地条件

立地条件のよしあしとは、都市・郊外を問わず、最寄り駅からの距離を軸にした利便性と、人口の多さのことです。

駅から徒歩10分圏内であれば、一般的に駅近で人通りが多く、利便性の高い物件であり、徒歩30分までが比較的条件の良い立地となります。

車が生活の中心のエリアの場合は、駅からの距離があっても、大きな道路やインターチェンジなどの交通量の多い場所から、車でアクセスしやすいかどうかが、立地条件の良さにつながります。

3-3.戸建て・マンション

一般的に、戸建よりもマンションのほうが、売りやすく、貸しやすい傾向があります。

マンションはそのエリアの便利な立地に建っていることが多く、大手ハウスメーカーやデベロッパーが開発している物件が多いため、比較的、買っても安心な物件かどうかの客観的な判断がしやすいためです。

戸建ての場合は、駅歩がある住環境の良い郊外エリアに作られることが多い傾向があり、マンションと比べると利便性が下がります。

マイホーム購入を希望するのは30～40代のファミリー世帯が多く、このような世帯は共働きが多く多忙なため、戸建であっても、少しでも通勤時間が短く、買い物などの日常生活が便利なところを選ぶ傾向があります。そのため、エリア条件と立地条件が良い方が、買い手・借り手ともつきやすくなります。

このようなことから、ご所有の空き家が、都心部や駅から近いエリアなどの便利な場所にあるマンションや戸建ての場合は、不動産としての活用度が高い傾向にあります。一方で、郊外エリアにある戸建ての場合は、その他の条件によっては活用がしにくいこともあります。

今後、空き家を活用することにこだわらずに、不動産活用をご検討の場合は、空き家となっている不動産を売却し、利便性の高いエリアに不動産を買い替えるという形で家を所有する方法もあります。そうすることで、長期安定収入になりやすい不動産経営が期待できるでしょう。

3-4.築年

空き家の築年が浅いか、または築年が経過していても、適切な手入れがされたキレイな状態であれば、戸建マンションを問わず、買い手・借り手が付きやすいと言えます。

空き家の築年は、古ければ古いほど、そのままでは活用がしにくくなります。

築年が経過している家屋は、戸建・マンションに関わらず、基本的に水回りが古く、そのまま使うには問題があるケースが目立ちます。

築年の問題を根本的に解決するためには、戸建の場合は新築に建て直す、マンションの場合は水回りを含めたフルリノベーションを施し、ほぼ新品の状態にしてから活用することが最も良い対策になります。

どちらのケースでも、最新の設備として貸し出すことができるため、賃料を相場より高めに設定しても借り手がつきやすく、貸した後のトラブルも起きにくいため、長期安定した土地活用が期待できます。

このようなリフォーム・リノベーション・建替えの判断は、個人でお悩みになるよりも、土地活用プランを請求する際に、ハウスメーカーや建築会社の担当者に相談することをおすすめします。

相談するときには、必ず、数多くのハウスメーカーや建築会社にプラン請求をし、たくさんの候補の中からプランを比較検討してから選ぶようにします。

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4.空き家問題をクリアするための注意点

本章では、空き家問題をなるべくスムーズにクリアしていくために、あらかじめ注意できることを5つにまとめています。

4-1.親が元気なうちに家族で話し合う

空き家となるのは、親の住んでいる、または所有している不動産であることが多いため、親が元気なうちに、不動産の処分方法について話し合っておくことで、空き家を発生させずに済むことがあります。

そのつもりがなくても、結果的に空き家となる理由としては、親の死後すぐに、家をたたんで売る・貸すという行為は、子世代にとって心情的にはばかられるため、その方が良いと頭で理解をしていても、なかなかそのようにはできないという現実があります。

また、親が長期入院によって家を離れている場合は、もし家を処分してしまうと、親の帰る場所がなくなってしまうため、「とりあえず残しておく」という選択をした結果、空き家となるケースも多くみられます。

どのような背景であっても、不動産の所有者である当人が元気なうちに、所有者当人によってある程度の方向性をつけてもらえば、万が一の場合にも「本人の意志だから」という名分のもと、空き家にする時間を限りなく短くすることができます。

親が終活のことを話したタイミングで提案し、家族でしっかりと話し合うことによって、適切な準備をすることができます。親が元気なうちは話しにくいということもありますが、親子できちんと考えれば、家族の資産を最大化しながら守り、節税をしていくことも十分に可能です。

空き家にしないための方法はいろいろありますが、以下のような方法が一般的です。

4-2.親の将来も想定しておく

親が元気なうちに実家や不動産に関した話し合いを進めておいても、親が途中で認知症になってしまう、大きな病気で長期入院となってしまうこともあります。不動産の所有者である親が、適切な会話が成立しない状況になると、親の財産は資産凍結をされます。

あらゆる土地活用は、その不動産の名義人でないとできないため、アパート建築・賃貸経営・売却などのどれも出来なくなくなり、結果的に、空き家を作り出すことになります。つまり、親の認知に問題が出ると、空き家状態が長期化しても、土地活用は親の死後でないと難しいという現実があります。

このような事態を避けるためには、以下のような方法があります。

上記のような個別の事態への対処方法はあるものの、空き家を出さない根本的な解決方法にはなりにくいため、やはり、空き家を作らないようにするためには、親が元気なうちに、財産処分の方法について家族で話し合い、早めに手を打っていくことが最善策となります。

4-3.相続後のことも想定しておく

空き家を相続した方は、相続が完了した時点から片付けなどの空き家の処分作業がスタートします。

なぜなら、空き家となっていても、その家に属するすべての物は、名義人のものであるため、実家だからと言って勝手に家の中を片づけたり、モノを処分したりすることはできないのです。

空き家となった家には、何十年分もの家財道具・生活用品・洋服・雑貨などが詰め込まれている傾向があります。高齢者は、古くなったものでも捨てずに溜め込んでいる傾向があるため、家の中を整理し、ゴミを捨て、使わないものを処分するだけでも大仕事となります。

不用品専門業者に頼んで丸ごと引き取ってもらうことも可能ですが、無選別に引き上げるのであれば、家一軒丸ごととなるため、かなり高額な引き取り料金となります。

そのため、多くのケースでは、子世代が時間のある時に来て、不用品と使うものに分ける、地道な作業を繰り返すことになります。

ほどんどの子世代は、まだ現役であることが多く、仕事の合間を縫って、空き家の中を片付け、空気の入れ替えをし、庭木の手入れをする必要があり、現実はかなり忙しく、過酷な肉体労働になります。

また、空き家となった家を引き継いだ場合、その処分をする際に適用できる特例がありますが、こちらは、期限が区切られているため、何年もかけてのんびりと作業をしているわけにもいきません。

このように、空き家を引き継いだ方は、売る・活用するのどちらであっても、かなりの作業量と重労働を強いられることになることを、知っておく必要があります。

4-4.国や自治体のサポートを調べる

空き家問題は、今や国家の問題ですので、空き家を適切に管理することに対し、国や自治体の支援が用意されています。国土交通省では、空き家再生等推進事業を通じ、自治体の空き家対策を支援しています。

このような支援を活用して空き家対策に積極的に取り組む自治体は増えてきており、空き家を適正に管理するための条例の制定などが、自治体レベルですすめられています。支援内容には、大きく分けて以下の2種類があります。

1の活用のための支援のうち、人に貸すことが前提の活用をする場合には、検討の段階から早めに空き家の整理と片付けが必要です。

仮に興味を持ってくれる人が出てきても、家を売れる・貸せるような状態になっていなければ、活用ができません。現在、空き家バンクは自治体ベースで公開をしていますが、国道交通省ホームページに、全国区規模の情報公開がされています。
【参照：国土交通省　全国地方公共団体空き家・空き地情報サイトリンク集】

4-5.不動産のプロフェッショナルに相談をする

ご所有の空き家を、売却・賃貸に出すなどで活用をする場合は、ハウスメーカーや建築会社にプラン請求をし、担当者から適切なアドバイスを受けながら、最も良いと思える案を選ぶようにしてください。

空き家のあるエリアに、どのような不動産ニーズがあり、将来においてどのような土地活用の可能性があるのかを、各社が過去の営業実績や運用実績をもとに提案してくれます。

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