「隣地購入」決断のポイントと価格相場、購入の流れ

本記事では、隣の土地の購入を検討している方が、「どのような基準でその是非を決断するべき」か、「購入価格の相場」はどの程度か、そして「購入する場合はどのような手順で進めるべきか」を解説しています。

1.隣地を購入したほうがよいケースと避けたいケース

1-1.隣地購入がおすすめのケース

以下のケースに該当する場合は、隣地購入がおすすめです。

• 土地の悪条件が改善され、土地の坪単価が上がる
• 容積率も増え、増築ができる

上記のように隣地購入によって、不整形地が整形地になる、面している道路（灰色部分）が増えるなどの改善が見込める場合は、土地の価値を上げることができます。
また、延床面積の敷地面積に対する割合である「容積率」が増えることで、増築が可能となります。

1-2.隣地購入を避けたいケース

以下のケースに該当する場合は、隣地購入を避ける方が多いです。

• 土地の坪単価、資産価値が上がらないケース
• 購入価格が見合わないケース

おすすめのケースの反対となりますが、土地の悪条件等に変化がなく、資産価値が上がらない、変わらないケースは避ける方が多いです。

また提示された購入価格が見合わないケースは、購入を断念される方もいます。価格・相場については、2章にて詳しく説明します。

2.隣地購入時の価格

隣地購入時の価格は隣地を購入することで、どれだけ「土地の価値」が上がるか、つまり「増分価値」によって決まります。したがって、増分価値があれば市場相場よりも高くなります。

2-1.隣地購入価格には増分価値が影響する

増分価値が生じるケースと、生じないケースは例えば以下のようなケースです。

【増分価値が生じるケース】

• 不整形地が整形地になる場合
• 土地の利用規制が緩和される場合(容積率が増える場合等)
• 角地となって視認性が良くなる場合(特に商業地のケース)

【増分価値が生じないケース】

• 似た条件の土地を購入する場合
• 非常に大きな土地がとても小さな隣地を購入する場合
• 表通りに面した土地が条件の悪い背後の隣地を購入する場合

2-2.隣地購入の相場をシミュレーション

隣の土地を買う場合、国土交通省の定める不動産鑑定評価基準による「限定価格」と呼ばれる特別な金額設定になることが多くなります。また、前述のとおり「増分価値」が生じれば、購入額は相場より高くなります。
以下は、自分の家の隣Bを購入した場合でシミュレーションした内容です。

増分価値は、「購入後の土地の価格」と、「それぞれの土地の価格の合計価格」との差額です。
したがって、上記シミュレーションの場合の増分価値は600万円です。

【増分価値の求め方】

したがって、Ａの土地の所有者はＢの土地の購入を検討する際に、3,000万円まで捻出しても損をしない計算となります。

【Ｂ】の市場価格は、坪単価60万円で、2,400万円です。
増分価値を加えた3,000万円で購入した場合、坪単価は75万円となるため、坪単価は1.25倍が上限額と判断できます。今回のケースの価格は坪単価が1.25倍となりました。

このように、増分価値があれば市場相場よりも高くなり、増分価値がなければ市場相場と変わらない価格となります。

増分価値の計算等を含めた具体的な検討を進めたい際には、「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」のご利用をおすすめします。最大10社から無料でお持ちの土地の収益シミュレーションの提案を受けられます。

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3.隣の土地を購入するまでの手順

本章では、隣の土地を買いたいと思ったときに、実際に購入のための行動を起こす前に、やっておくべきことを4つの手順に分けて説明します。

3-1.公図と登記簿謄本を入手する

はじめに、公図と登記簿謄本を入手します。どちらも法務局の窓口またはオンラインで申請できます。公図も登記簿謄本も不動産の公的な情報ですので、申請すれば誰でも閲覧・入手ができます。

公図とは

公図（こうず）とは、法務局に備え付けられている法的な図面で、土地の位置や形状を確定するための、以下のような地図のことです。

普通の住所とは違い、土地についた番号（地番）で表記されていますので、わかる場合は、ご自分の土地の地番をご用意ください。わからなくても、現在の住所で申請すれば、法務局で公図上の住所（地番）を調べてもらえます。

上記図のように、公図があると、隣地を購入した後に、ご自分の土地がどう変化するのかもハッキリとわかります。

登記簿謄本とは

登記事項証明書（登記簿謄本）とは、不動産の所有者・担保状況・大きさ構造などが記載された公的な証明書のことです。今回は、隣地の情報を得たいので、公図で得たお隣の土地の地番を入れて登記簿謄本を入手します。

登記簿謄本には、所有者の名前や地目などが記載されており、所有権が移転している場合には、その履歴も記載されています。また、抵当権という、土地を担保にお金を借りている（住宅ローンなど）場合は、そのローンの詳細が記載されています。

3-2.価格の下調べをする

次に、隣地の価格がいくらになるかの下調べをします。すでに隣地が売りに出されている場合は、仲介をしている不動産会社に連絡を入れて、いくらで売却中なのかを確認します。

売り出していない隣地の価格を調べたい場合は、以下のような情報サイトで調べて、市場価格を割り出します。

一般的に、隣地購入は相場よりも少し高くなる傾向があります。
土地活用を検討されている方は、土地活用の建築プランなどを請求したハウスメーカーや建築会社の担当者に、想定金額を確認しましょう。

3-3.自分の建築プランを見直す

土地活用をしてアパート経営を検討している場合は、以下の2通りの建築プランを作成してもらいます。

• 今のご自分の土地だけのプラン
• 隣地を購入した場合のプラン

建築プラン請求時に、隣地購入の希望があることを付け加えておけば、現地調査後に両方のプランを同時に確認できます。

建築プランを比べる時には、必ず、複数社のハウスメーカーや建築会社の建築プランを請求し、各社が提案するプラン内容をしっかりと比較して、建築プランとハウスメーカーや建築会社を絞り込んでおきます。

隣地分までを加えた土地活用の場合、土地とアパート建物を担保に入れた融資可能額は、かなり大きなものになるので、建築プランの内容は大きく変わる可能性があります。購入前の状態で、隣地を購入したときの建築プラン以外にも、収益プラン・返済計画・節税方法などもシミュレーション計算しておき、経営として無理がないものかも試算しておく必要があります。

3-4.交渉をしてくれる会社を見つける

隣地の相場がわかり、購入しても無理なく土地活用ができそうだと判断した場合には、隣の土地を買うための交渉をしてくれるハウスメーカーや建築会社の担当者を見つけます。

隣地が売り出されている場合

打診・交渉は、ハウスメーカーや建築会社にお願いするのがオススメです。
まずは、信頼できるハウスメーカーや建築会社の担当者を見つけましょう。
その際、はじめから一つの会社に決めてしまうのではなく、複数のハウスメーカーや建築会社の建築プランをできるだけ数多く入手し、内容を比較してから、納得いく会社を探し出すようにします。

建築プランを請求する際には、日本全国のハウスメーカーや建築会社の中から、一度の入力で最大10社まで絞り込んで相性の良い会社を提案してくれる「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」の一括プラン請求をご利用ください。
請求の際には、備考欄に「隣地購入を検討しています」ということを記載していただければ、担当者が相談に応じてくれます。

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4.隣の土地を購入した際の固定資産税

4-1.固定資産税の計算方法

4-1-1.「固定資産税路線価」から推測・計算する

固定資産税は「全国地価マップ」サイトで公開している「固定資産税路線価」を調べることで推測することができます。
「全国地価マップ」サイトでは、対象隣地の平米単価を確認します。

以下、シミュレーションしながら解説します。

【シミュレーション条件】

まずは「固定資産税評価額」を計算します。

【固定資産税評価額の計算】

続いて、「課税標準額」を計算します。
今回は隣地が更地なので、課税標準額は固定資産税評価額の70％です。

【課税標準額の計算】

• 本来、固定資産税評価額は、対象土地の角地等の特性が反映されていますが、本シミュレーションでは単純に固定資産税路線価に面積を乗じたものを概算値とする

最後に、固定資産税の税率は1.4%なので、課税標準額にかけ合わせます。

【固定資産税額の計算】

以上から、このシミュレーションの場合、隣地の固定資産税額は19万円と推測されます。

4-1-2.自分の土地の「納税通知書」から推測・計算する

隣地の固定資産税額は、自分が所有している土地の「固定資産税納税通知書」からも推測ができます。
「固定資産税納税通知書」は、土地と家屋の2つの内容が記載されていますが、ここで注目するのは「土地」の部分です。

固定資産税納税通知書には、主に以下の３つが記載されています

• 固定資産税評価額（評価額または価格と記載）
• 課税標準額
• 税額

以下、シミュレーションしながら解説します。

【シミュレーション条件】

【計算方法】

実際に計算をしてみましょう。

【評価額の単価の計算】

【隣地の固定資産税評価額の計算】

続いて、「課税標準額」を計算します。
今回は隣地が更地なので、課税標準額は固定資産税評価額の70％です。

【隣地の課税標準額の計算】

最後に、固定資産税の税率は1.4%なので、課税標準額にかけ合わせます。

【隣地の固定資産税額の計算】

以上から、このシミュレーションの場合、隣地の固定資産税額は16万円と推測されます。

4-2.隣地を購入しても固定資産税増額が抑えられるケース

隣地を購入しても固定資産税額が抑えられるケースは建物を建築する際の「住宅用地の軽減措置」という特例を受けているケースです。
以下の区分に相当する場合、固定資産税額に「係数」がかけ合わせられ課税が軽減される場合があります。

上記の区分に相当する場合、固定資産税はかなり抑えられる場合があります。
固定資産税については以下の記事もご参考にしてください。

5.隣の土地を買いたい時の6つの注意点

本章では、隣の土地を買いたい時に、先に知っておくほうが良い注意点を6つにまとめています。

5-1.建築条件や制限を確認しておく

土地には法的な制限がついています。隣の土地は地続きですので、多くのケースで条件が同じの場合が多いですが、建築条件と制限は必ず確認しましょう。

または、複数のハウスメーカーや建築会社へ建築プランを請求すれば、用途地域を調べてくれた上でプラン提案がありますので、どのような建物なら建ててよいのかが、わかるようになります。

5-2.ある程度の高値には目をつぶる

隣の土地を買う場合、国土交通省の定める不動産鑑定評価基準による「限定価格」と呼ばれる特別な金額設定になることが多くなります。これは、隣の土地を買うことで、購入者に大きなメリットが生じる場合には、その分を含めた金額で売買するためです。
どうして隣の土地を買うとメリットになるのかを、わかりやすい例として、自分の家の隣Bを購入した場合でみてみます。自分の土地も隣の土地も、坪単価10万円だった場合で計算をしてみましょう。

【シミュレーション条件】

まず、普通に取引をした場合、自分の土地Aが本来持っている土地の価値は6,000万円です。しかし、隣の土地Bを合わせることにより、A単体よりも接面道路が広がり、より使いやすい・汎用性の高い土地の形へと変化します。
そのことにより、隣地を購入したAが、将来AB合わせた土地を売却した場合には、A単体で売るよりも高値で売れる可能性が高くなります。

接面道路が広くなり規模の大きい使いやすい土地になったことを受けて、仮に坪単価が2万円上昇しただけで、売却時の金額が跳ね上がっていることがわかります。
このように、隣地購入によって、購入者の資産価値が上昇することがはじめからわかっているため、隣の土地は、多くのケースで、相場よりも高く設定されることになります。
上記のことから、基本的に、隣地は相場で購入できる可能性はあっても、相場よりも安い値段で買えることはないということを頭に入れておき、値段交渉はできるものの、多少の高値は仕方がないと覚悟しておく必要があります。

5-3.交渉が長引く前提で計画を立てる

隣の土地がすでに売り出し中の場合は問題ありませんが、これから交渉を始める場合には、ある程度の長いスパンで計画をしておく必要があります。

仮に、お隣の方が将来は売るつもりでいるとしても、まだ具体的に売るための行動や計画をしていないこともあります。特に、今そこに住んでいる場合には、これから起きる相続や新しい家探しの問題などが山積している可能性もあります。

また、中には全く売る気がないケースもあります。もちろん、値段交渉や移転先交渉など、担当となったハウスメーカーや建築会社は最善を尽くしますが、話が全く進まない可能性もあります。

いずれの場合でも、長期戦になることを覚悟のうえで、土地活用の計画を立てておく必要があります。

5-4.普段から近所付き合いを大切にしておく

どうしてもお隣の土地を買いたいという強い気持ちがある場合でも、むやみにご自分で交渉などはしないようにしておきます。隣地購入の相談をする場合は、不動産のプロフェッショナルであるハウスメーカーや建築会社の担当者にしてもらうようにします。

プロには交渉実績やノウハウがありますので、隣地購入希望者がいることがわからないように、さりげなく、隣の家の方に土地売却の意志があるかどうかを聞き出してくれます。

5-5.弁護士は使わないでおく

前項とほぼ同じ理由になりますが、はじめから弁護士を連れて交渉をすると、相手も身構えてしまいますので、やめておくほうがよいと言えます。

こちらに売ってほしいという強い気持ちがあり、相手も検討してくれるくらいの間柄であるとしても、いきなり弁護士が登場すると、気持ちの上で圧倒されてしまい、嫌な気持ちになる可能性があります。

同じ交渉をする場合でも、ハウスメーカーや建築会社の担当者であれば、隣の家を売った後に住む場所の提案もしやすく、隣に土地を売ることのメリットなどを、やさしく、わかりやすく説明することにも長けています。

5-6.大損してまで買う必要はない

昔から、「隣の土地は借金してでも買え」という言葉があり、本記事で何度も説明した通り、隣の土地を買うと、元の土地の資産価値よりも高くなることが多いのは確かです。また、買い足した土地は以前よりも広く形も良くなることが多いため、土地活用もしやすくなり、資産拡大をしやすくなります。

しかし、購入後の土地活用によって隣地の購入代金を含めた経費を、どうやって回収していくのかをあらかじめシミュレーション計算しておき、買う金額の上限は設定しておくことが大切です。

6.隣地購入で土地を収益化する際の注意点

隣地購入には、「土地の価値が上がる（坪単価が上がる）」という大きなメリットがある一方、「購入価格が高くなる」ケースもありえるというデメリットもあります。
またいくつかのシミュレーションでご説明したとおり、明確な相場がないことも特徴のひとつです。

土地活用は、隣地購入後からが本格始動となりますが、購入検討タイミングから、複数の土地活用プランを提案してもらうことが収益化のカギとなります。
その際は、「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」で一括プラン請求することをおすすめします！最大10社から無料でお持ちの土地の収益シミュレーションの提案を受けられますので、ぜひご利用してください。

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