【基礎から解説】アパートの構造・材質比較とメリットデメリット

1.アパートの主な構造と材質を比較

1-1.アパート建物の構造ごとの特徴

アパート建築には、主に木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の3つの構造が用いられます。
そして特に木造や鉄骨造の軽量鉄骨が人気です。

構造ごとの特徴は以下の通りです。

「どの構造が最適」であるのかは、その土地の特性（気温や湿気が多い等の環境的特性）や、ターゲット層の特徴（ファミリー層が多い等）によって変わってきます。

自分の予算等も踏まえつつ検討場所を十分にリサーチした上で、構造選びをすることが重要です。

1-2.建築費用の違い

構造によって建築費用には違いがあります。
どのように違うのか、構造ごとに建築費用の目安を以下にまとめました。

表を見ると、木造と軽量鉄骨造の建築費用が比較的安く、重量鉄骨造と鉄筋コンクリート造の建築費用が比較的高いことがわかります。

耐久性に優れている構造は、素材自体に重みがあるため地盤の工事が必要になることもあります。
上記の要因で建築費用は耐久性に比例する傾向があり、重量鉄骨造と鉄筋コンクリート造では、より高額になりやすいです。

1-3.工期の違い

構造ごとで工期にも違いがみられます。
どのくらい工期が変わってくるのか、目安を以下で簡単にまとめました。

上記の目安に合わせて、具体的なシミュレーションを行いました。

あくまで目安ではありますが、工期を把握しておきたい場合は参考にしてみてください。

工期についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事をお読みください。

2.アパートの構造の選び方

2-1.「長期安定」と「節税対策」どちらを望むのか

結論、「長期に少しずつ経費を計上したい方」は重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造がおすすめです。
「短期に経費を多く計上することになるが、より節税をしたい方」は木造での建築をおすすめします。

これは、「法定耐用年数」と「構造の種類」によって、経費として減価償却費を計上できる金額や期間の長さが違うからです。

減価償却費は、以下の計算式で求めることができます。

構造別の法定耐用年数と、定額法償却率は、以下の通りです。

木造は法定耐用年数が22年です。
つまり、減価償却費を計上できる年数が22年ともいえるため、上記構造の中では比較的短期で減価償却費の計上が終わってしまいます。
しかし、減価償却費自体は上記表の中で2番目に高く、年間での節税額が高くなるといえます。

一方で鉄骨造（重量鉄骨造）の場合は法定耐用年数は34年、鉄筋コンクリートの法定耐用年数は47年と他の構造に比べてかなり長くなっています。
そのため、長期的に減価償却費の計上が可能であり、木造に比べると長期安定の経営がしやすくなるのです。
ただ長期的に経費を計上できる分、1年間で計上できる減価償却費は木造等より安くなるという仕組みです。

なお、法定耐用年数を過ぎると減価償却費での節税ができなくなり、急激に税負担が増える点に注意してください。

2-2.建築環境に最適な構造はどれか

狭小地には木造が最適で、防火地域に指定されているエリアには鉄骨造や鉄筋コンクリート造が最適です。

狭小地では、重機が使えなくても比較的簡単に施工できる木造が好まれます。
木造は自由なレイアウトが組みやすく、狭い空間を最大限有効活用できることから、狭小地には最適です。

一方、防火地域に指定されているエリアでは木造の建築が認められない可能性があります。
指定地域でアパートを建てる場合は、鉄骨造や鉄筋コンクリート造を選択するのが最適です。

木材に不燃処理を施したり避難経路を確保したりすれば、防火地域でも木造が認められる可能性もありますが、費用が高額になってしまうおそれがあるため、注意してください。

3.　構造別メリット・デメリット

3-1.木造建築アパートのメリット・デメリット

木造建築のメリット・デメリットは以下の通りです。

木造建築は工期が短くコストも低いため、アパートの家賃も低くでき、入居者の経済的負担を軽くできるメリットがあります。
また木造では室内に柱や梁が出ないため、レイアウトを自由に決められ、入居者が快適に暮らしやすい環境です。

一方、木造建築には遮音性が低い、耐震性が低いというイメージを持っている人が少なくありません。
鉄骨造などに比べると劣化が早く、外観が古びた印象を与えやすくなるため、場合によっては人気がなく入居率が下がる可能性も否めません。

他の構造に比べると火事に弱い点もデメリットです。

3-2.鉄骨造建築アパートのメリット・デメリット

鉄骨造建築のメリット・デメリットは以下の通りです。

鉄骨造のうち、軽量鉄骨造は規格化した建材を用いて建築する規格アパートによく採用される建材です。

また、重量鉄骨造は防音性を高くできるメリットがあります。

両方に共通する特徴として、鉄骨造であれば穴をあけられないため、シロアリなどの虫が発生するリスクが小さいこともメリットの1つです。

一方、防サビ対策が必要な点や気密性が高いために通気性が低い点には注意が必要です。

加えて、室内に柱が張り出してしまうため、レイアウトが自由にできない場合もあります。

3-3.鉄筋コンクリート造建築アパートのメリット・デメリット

鉄筋コンクリート造建築のメリット・デメリットは以下の通りです。

鉄筋コンクリート造は耐震性、耐火性に優れているため、入居者が安心して暮らせるでしょう。設計の自由度が高いことや防音性能に優れていることから、入居者の満足度が高くなる傾向にあります。

一方、デメリットとしては結露・カビ害の恐れがある点に注意が必要です。
さらに建築費が高いため家賃が高くなる傾向にあり、入居者の経済的な負担が重くなってしまいます。

アパートには木造や鉄骨造を用いることが現実的な選択肢ですが、敷地が広い場合や4階以上のアパートにする場合には、鉄筋コンクリート造での建築も視野に入れて良いでしょう。

アパート建築に用いられる構造の特徴やメリット、デメリットについてはこちらの記事も合わせてご覧ください。