賃貸併用住宅は戸建てよりも広めの敷地を要するため、狭い敷地に賃貸併用住宅が建てられるのか、心配な方もいるのではないでしょうか。
戸建て住宅の平均的な敷地の広さは45坪程度と言われています。30坪となると少々狭い敷地です。
そこでこの記事では、建坪30坪の賃貸併用住宅でどのような間取りが可能なのか、工夫の仕方などを解説します。
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30坪の賃貸併用住宅の広さはどれくらい？
賃貸併用住宅に限らず、住宅を建築する際は土地の建ぺい率と容積率によって建築可能な面積が変わってきます。例えば、建ぺい率60％、容積率150％の30坪の土地の場合、1Kを2戸設けるような賃貸併用住宅が建てられます。
詳しくは「30坪の賃貸併用住宅では重要！建ぺい率と容積率の基礎知識」をご一読ください。
30坪の賃貸併用住宅の間取り決めのポイントは？
賃貸併用住宅の間取りを決める際には以下のようなポイントに注意すると賃貸経営の成功率が高まります。
- 複数のハウスメーカーの建築プランを比較する
- タウンハウス・テラスハウスタイプも検討してみる
- 住宅ローンタイプにこだわらない
- まずはワンルームタイプを検討する
- 駐車場は設けない
- 内階段方式とする
- バルコニーなしも検討してみる
- オーバーハングも検討する
- エレベーターは設置しない
それぞれのポイントは「30坪の賃貸併用住宅の間取りのポイント」で詳しく解説しています。
目次
1.賃貸併用住宅の基本的な間取りの決め方
まずは、賃貸併用住宅の基本的な間取りについて解説します。間取りを決定する要素として重視すべきポイントが戸建て住宅と賃貸併用住宅では変わってきます。
- 住宅ローンを利用できる間取りにするかを決める
- 賃貸用の間取りはエリアニーズで決める
- 縦割りタイプか横割りタイプかを決める
- プライバシーに配慮する間取りにする
それぞれのポイントを紹介します。
1-1.住宅ローンを利用する間取りとは
賃貸併用住宅には、住宅ローンを使って建てられる「住宅ローンタイプ」があります。
多くの住宅ローンの融資条件として「自宅の専有面積を50％以上とする」というものがあります。
つまり、自宅と賃貸住宅を併用したときに自宅部分が50％以上を占めれば住宅ローンで融資を受けられるものです。
逆に収益性を最大にするためにあえて、賃貸部分を多くする「アパートローンタイプ」を選択することもあります。
1-1-1.住宅ローンタイプ
「自宅部分の面積を50％以上とする」という要件で、建物全体の建築資金を住宅ローンで貸すことを認めている銀行がいくつもあります。
本記事では「自宅部分が50％以上」ある賃貸併用住宅を住宅ローンタイプと呼ぶこととします。
住宅ローンは国民に住宅取得を促すという国の政策もあり、金利が低く、借入期間も長くできる という特徴があります。賃貸併用住宅ではこの利点を利用するためにまず、住宅ローンが利用できるかどうかで間取りを決定するのが一般的です。
住宅ローンタイプは、設計に大きな制約を受ける点がデメリットです。50％以上という条件から、住宅ローンタイプの間取りは自宅と賃貸部分を完全に2分割することが多くなります。
1-1-2.アパートローンタイプ
住宅ローンの利用を前提としない場合は、収益性を最大にすることが可能です。このパターンを「アパートローンタイプ」と呼ぶこととします。
アパートローンタイプは、例えばマンションの1室に自宅を設け、他の部屋は賃貸物件として貸し出すようなタイプの賃貸併用住宅のことです。
このタイプであれば、特に自宅を50％以上とする必要がないことから、自由な設計ができます。賃貸部分の面積を広くして、家賃収入を多く得る といったことも可能です。
ただし、アパートローンタイプを建てる場合、基本的にアパートローンを組むことになります。なお、銀行によっては、「自宅部分だけ」に住宅ローンを貸してくれる金融機関もあります。
1-2.賃貸の間取りはニーズで決める
賃貸物件の間取りは、エリアニーズに応えられるタイプにすることが基本です。
例えば、駅から徒歩5分程度の首都圏にある土地であれば単身者用賃貸のニーズがあることが見込まれるため、ワンルームタイプを選択します。
逆に、閑静な住宅街に立地していて近くに小中学校があるようなエリアではファミリータイプの間取りのニーズが見込めるでしょう。
賃貸併用住宅の場合、狭小地では戸数を増やすためにワンルームにという考えに至りがちです。しかし、ニーズがなければ空室となり、経営がたちまち傾く危険もあります。限られた空間であるからこそ空室リスクを回避するべく、ニーズに応えられる間取りの選択が必要です。
1-3.縦割りか横割りかで決める
賃貸併用住宅では、間取りのベースとして縦割りか横割りか選択する必要があります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、何を重視するのかによっても選ぶタイプは変わってきます。
縦割りタイプは、騒音・プライバシー対策に長けていることが特徴です。一方で、階段を自宅部分に設けることになるため、30坪ほどの建坪の場合は広い空間を作るのが難しくなるでしょう。
横割りタイプは、自宅を上層階にするか1階にするかでメリットが変わってきます。共通して言えることは、ワンフロアを有効活用できることです。ワンルームタイプの賃貸とするときにもよく選ばれるタイプです。
1-4.プライバシーに配慮する間取りにする
賃貸併用住宅の間取りの失敗要因の多くはプライバシーの確保がうまくいかないことにあります。
ほかの賃貸と違い、オーナーと同じ建物に住むことは安全性でメリットがあると認識される一方で、プライバシーの確保の点から敬遠されることもあるのが事実です。
また、オーナー側としても生活時間のズレから騒音問題に悩まされ、自宅の快適性を損なう可能性もあります。
賃貸併用住宅を建てる際は、玄関を違う向きにして動線を変える、水回りの下に寝室を設けないなど間取りの工夫が必要です。
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2.30坪の賃貸併用住宅では重要！建ぺい率と容積率の基礎知識
30坪の賃貸併用住宅では、土地の利用制限が重要なカギを握るため、ここでは建ぺい率と容積率の基礎知識について解説します。
2-1.建ぺい率
建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合のことです。
建築面積とは、簡単にいうと建物を上から見たときの面積のことです。
建ぺい率によって、建築面積をどこまで確保できるかが決まります。
ここで、30坪の土地で賃貸併用住宅を建てるには、どの程度の建ぺい率が必要か検証してみます。
30坪は約99平米ですが、簡単にするため縦10m横10mの100平米(30.25坪)の土地を例に考えてみます。
一般的にワンルームの部屋の間取りは18平米～25平米です。
バルコニーや共用廊下等を含めると、1部屋あたり約30平米程度の面積が必要となります。
例えば、1部屋あたり縦8.5m横3.5mで約30平米を建てるとなると、30坪では1階あたり2戸配置することが可能です。
約30平米で2戸となると、建築面積としては約60平米が必要となります。
敷地100平米に対して建築面積が60平米とすると、建ぺい率が60％以上ないとワンルーム2戸のプランも難しくなります。
2-2.容積率
容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合のことです。
延床面積とは各階の合計床面積のことになります。
建ぺい率が平面的な建物規模を制限している規定であるのに対し、容積率は立体的な建物規模を制限している規定です。
容積率が高く指定されているエリアでは、同じ30坪でも3階以上の賃貸併用住宅を建てることができます。
高い容積率の土地であれば、賃貸面積を増やせるので、収益面では有利です。
「建ぺい率、容積率」の組み合わせは、「50％、100％」で指定されているエリアも多いです。
「50％、100％」で指定されているエリアにある30坪の土地の場合、建築面積が約50平米となるため、賃貸部分は例えば2DKや広めの1LDKを1戸だけ配置するといった選択肢となります。
「建ぺい率、容積率」の組み合わせは、「60％、150％」で指定されているエリアでは、賃貸部分は1Kを2戸配置するといった選択肢も可能です。
尚、角地の場合、建ぺい率はプラス10％追加されるという緩和措置があります。
50％と指定されているエリアでも角地なら60％となるため、選択肢が大きく広がります。
3.【事例集】30坪の賃貸併用住宅の間取り図
賃貸併用住宅を建てるときに、重要なのは「目的」です。ここでは目的別に30坪の間取り事例を4つ紹介します。目的を実現できるためにどのような工夫がされているかにご注目ください。
3-1.収益性重視型プラン
賃貸部分が延べ床面積の3分の2を占める間取りです。メゾネットタイプの賃貸とすることで建物の共用部分をなくし、1戸当たりの賃料を引き上げています。
このプランの場合、収益性を重視しているためアパートローンを利用することになります。
3-2.居住性重視型プラン
自宅の居住性を重視する場合、自宅を上階に配置することが多くあります。
自宅を上階にするメリットは、オーナーの生活空間に干渉が入らないこと、防犯面でも安心感があることなどです。
事例の間取りは寝室を2階、リビングダイニングを3階に配置することで、階下への騒音を配慮し、気兼ねなく過ごせるようにしています。
3-3.プライバシー重視型プラン
プライバシーを重視するために多く選択されるのが縦割りタイプの間取りプランです。縦割りタイプは階段を各戸に設けるなど、共有部分を最小限にできることから入居者同士が建物内で顔を合わせる機会を減らせます。
以下の間取りでは、さらに玄関の開閉の向きを変えることでプライバシーに配慮しています。
3-4.二世帯住宅型プラン
賃貸併用住宅はライフスタイルの変化にも対応しやすいことから、二世帯住宅からの移行も多くあります。オーナー部分を二世帯住宅とする賃貸併用住宅の場合、将来的に親世帯を賃貸にすることも想定して間取りを組みます。
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4.30坪の賃貸併用住宅の間取りのポイント
本章では、30坪の賃貸併用住宅で失敗しない間取りにするための具体的な9つのアクションを紹介します。
- 複数のハウスメーカーの建築プランを比較する
- タウンハウス・テラスハウスタイプも検討してみる
- 住宅ローンタイプにこだわらない
- ワンルームタイプを中心とする
- 駐車場は設けない
- 内階段方式とする
- バルコニーなしも検討してみる
- オーバーハングも検討する
- エレベーターは設置しない
4-1.複数のハウスメーカーの建築プランを比較する
30坪で賃貸併用住宅を失敗せずに建てるなら、複数のハウスメーカーのプランを比較することがまず不可欠です。
ハウスメーカーを変えると設計者や商品ラインアップも変わり、各社のできることやできないことも変わります。
30坪の賃貸併用住宅は設計者にとっても難易度が高く、一人から複数のアイデアを創出するのに限界があります。より良いプランを引き出すには複数の設計者から提案を受けて幅広いアイデアを比べた上で優れたものを選んでください。
また、ハウスメーカーは得意とする工法がそれぞれ異なるため、複数社のプランを比較することにはとても大きな意味があります。
とはいえ、各ハウスメーカー1社ずつに見積もりを依頼するのは、非常に手間と時間がかかります。
その時に便利なのが、NTTデータグループが運営する「HOME4U オーナーズ」です。土地の所在地や広さなどを入力するだけで、賃貸併用住宅の実績が豊富なハウスメーカー最大10社に、無料で建築プラン提案を依頼できます。
4-2.タウンハウス・テラスハウスタイプも検討してみる
建ぺい率が50％しかなく、賃貸部分を1戸しか確保できない場合には、タウンハウスやテラスハウスタイプも検討してみることをおススメします。
タウンハウスとは、複数の住戸を連続させた集合住宅のことです。
テラスハウスとは、上階の住戸の一部が後退し、下階の屋上をテラスとして利用できる連続型の集合住宅になります。タウンハウスもテラスハウスも、日本語でいうと「長屋」です。
長屋形式の場合、中をメゾネットにすれば、それぞれを広く使うことができます。メゾネットとは住戸の中に階段を設けるタイプの集合住宅のことです。
長屋形式であれば、各住戸に専用庭を設けることができ、賃貸部分の付加価値を付けることができます。
4-3.住宅ローンタイプにこだわらない
30坪で賃貸併用住宅を建てる場合には、住宅ローンタイプにこだわらないことも重要です。
自宅部分が50％以上で住宅ローンが利用できるというメリットがありますが、設計上の大きな制約が生まれます。
30坪の賃貸併用住宅の間取りはただでさえ難しく、制約があると間取りはさらに難しくなります。
アパートローンタイプにすれば、賃貸面積も増やせますので、竣工後の収益性も考慮してプランを決めることをおススメします。
4-4.まずはワンルームタイプを検討する
建ぺい率が60％以上あり複数戸を作れる場合は、ワンルームタイプを中心とすることをおススメします。
ワンルームタイプはファミリータイプよりも賃貸需要が高く、入居者が決まりやすいことがメリットです。
また、ワンルームタイプは、賃料単価が高いため、収益性も高くなります。
さらに、複数戸あれば、1戸の空室が発生したとしても賃料収入がゼロ円となるわけではないので、賃貸経営のリスクも低くなります。
4-5.駐車場は設けない
30坪の賃貸併用住宅であれば、駐車場は設けない方向でプランを決定することも適切です。
駐車場を設けると、自宅部分も賃貸部分も大きく面積を削られてしまうことから、プランの足かせとなってしまいます。
ワンルームタイプで入居者ターゲットを単身者とすれば、駐車場がなくても大きな問題にならないことは多いです。ターゲットが単身者の場合、駐車場よりもバイク置場を設置したほうがよいでしょう。
4-6.内階段方式とする
30坪の賃貸併用住宅では賃貸部分を内階段方式とすることも効果的です。
内階段方式では、自宅を1階、賃貸部分を2階とします。
ただし、賃貸部分の各戸の玄関を1階に配置し、部屋の中の階段を上がって2階の賃貸部分に上がれるようにします。
内階段方式にすると、賃貸部分へ上がる外階段や共用廊下の部分を省くことができます。
狭い敷地を有効に使えるようになるという点がメリットです。
また、内階段方式の場合、階段部分も賃貸面積に含めることができますので、賃料収入を若干上げることができます。
4-7.バルコニーなしも検討してみる
30坪の賃貸併用住宅は、割り切ってバルコニーなしの物件も検討してみること一つです。
賃貸部分には、本来ならバルコニーがあったほうが望ましく、洗濯物を外に干さない人でも、バルコニーはゴミ置場として利用することがあります。
しかし、都内の敷地が狭い場所に建っている賃貸物件は、割り切ってバルコニーがない物件もあります。
ただし、賃貸部分にバルコニーを設置しない場合には、浴室乾燥機を設置する必要があります。
4-8.オーバーハングも検討する
30坪の賃貸併用住宅において、どうしても駐車場を設けたい場合には、オーバーハングを検討することが効果的です。
オーバーハングとは、下の階よりも上の階が張り出した建物形状のことを指します。
オーバーハングを利用すれば、2階のスペースを削らずに1階に駐車場スペースを確保できます。
オーバーハングを採用する場合、建物の構造は重量鉄骨造となることが一般的です。
重量鉄骨造は、扱っているハウスメーカーが限られているため、ハウスメーカーの幅を広げてプランの提案を受けることがコツです。
4-9.エレベーターは設置しない
3階以上の建物を希望していても、割り切ってエレベーターは設置しないことを検討してみてください。
エレベーターを設置すると、エレベーターホールやエレベーターシャフト(縦穴空間のこと)によって面積が削られます。30坪の敷地でエレベーター付きの物件にすると、自宅も賃貸部分も面積が狭くなり、さらに設計がしにくくなります。
また、エレベーターを設置すればメンテナンス費用や将来の大規模修繕費も発生します。
エレベーターがない物件は3階以上が貸しにくくなりますが、狭い物件の場合には割り切って設置しないほうが面積やコスト面で大きなメリットが生まれます。
5.狭小賃貸併用住宅の相談ができるハウスメーカーを選ぶポイント
30坪で賃貸併用住宅を建てる場合、間取りには工夫が必要です。
バラエティ豊かな工夫を比べるためにも、まずは複数のハウスメーカーから建築プランの提案を受け、各社のアイデアを幅広く見るようにしてください。
賃貸併用住宅は他の賃貸物件と異なる注意点も多くあります。相談先を見つける際は以下のポイントを重視して検討するとよいでしょう。
- 賃貸併用住宅建築の実績が豊富
- 賃貸併用住宅の規格商品がある
- 経営（管理）を一元で任せられる
「HOME4U オーナーズ」では、賃貸併用住宅建築に長けたハウスメーカーが多く参画しています。各社のプランを取り寄せ、じっくり比較した上で間取りや構造を決定し、後悔のない賃貸併用住宅を実現してください。
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