土地の有効活用について解説します。ベストな有効活用を決めるための手順と具体的な探し方、10個の有効活用に適した土地の特徴とメリット・デメリットを紹介します。

  1. HOME4Uオーナーズ
  2. お役立ち情報
  3. 賃貸住宅の新規建築
  4. 土地有効活用ベスト10!メリット・デメリットで決める最適な活用法

記事

公開日
2020年11月12日
更新日
2022/03/31
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

土地有効活用ベスト10!メリット・デメリットで決める最適な活用法

土地有効活用ベスト10!メリット・デメリットで決める最適な活用法

せっかく土地を持っているのであれば有効活用すべきです。
土地は持っているだけだと維持費がかかるお荷物になりますが、有効活用すればお金を生み出す資産に変わります。

しかも土地の有効活用は、株式投資のように資産が大きく目減りすることもありませんし、定期預金や国債よりも儲かります。

ただし、土地の有効活用方法にはさまざまあり、賃貸住宅経営や駐車場経営など所有地に合った方法を選ぶことが重要です。

そこでこの記事では、土地の10個の活用方法やメリット・デメリット、一番有効活用できる方法を見つけるための手順などについて解説します。

何もしていない土地を収益化できるよう、ぜひ最後までご覧ください。

竹内英二

この記事を書いた専門家

(株)グロープロフィット 竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

1.土地を有効活用できる10の方法とメリット・デメリット

有効活用に適した10の方法とメリット・デメリット 家模型

土地を有効活用する方法としてよく採用されるものをベスト10として紹介します。以下の10の方法です。

ここではそれぞれに向いている土地、メリット・デメリットについて分かりやすく表にまとめて解説します。
本章で紹介する土地活用方法には、全て相続税の節税対策になるという共通のメリットがあります。

1-1.アパート

向いている土地
  • 駅から徒歩10分圏内の土地が望ましいです。
  • 学童保育が併設されている小学校の近くでは、駅から離れていてもファミリータイプの賃貸需要が高いケースがあります。
  • 土地の広さとしては、60坪以上あると建てやすいです。
メリット
  • 建築規制が緩く、どこでも建てやすくなっています。
  • 投資額が手ごろなため、借入金を少なくしながら安全に建てることもできます。
  • ワンルームや2DKであれば賃貸需要が安定し、それなりに高収益とすることが可能です。
  • 木造や軽量鉄骨といった建築費の安い構造も選択することができ、投資額を抑えることができます。
デメリット
  • 供給過剰になりやすく、場合によっては築10年を経過すると徐々に空室が目立ち始めることもあります。
  • 賃貸マンションと比べると、セキュリティ面も弱く、また、高級感も出しにくいことから、賃料は下がりやすいです。

1-2.賃貸マンション

向いている土地
  • 駅から徒歩10分圏内の土地が望ましいです。
  • 一般的に容積率※は200%以上で指定されている土地になります。
  • 土地の広さとしては、80坪以上あると建てやすいです。
メリット
  • 住居系の土地活用の中では最も収益性が高くなります。
  • 規制によって建築可能な土地が限られており、供給過剰になりにくく、収益は安定しています。
  • 立地によっては1階にコンビニといった商業店舗を入れることができ、さらに高収益とすることができます。
  • オートロック等でセキュリティも高くすることができ、また、建物自体に高級感が出せるケースも多いことから、古くなっても賃料が下がりにくいのが特徴です。
デメリット
  • 建築規制が強く、アパートより建てにくくなっています。
  • 建物規模が大きく、アパートよりも投資額が大きくなります。

※容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合のことです。容積率が高いほど、高層の建築物を建てることができます。

1-3.戸建て賃貸

向いている土地
  • 学童保育が併設されている小学校の近くや、駅から徒歩15分圏内の土地が適しています。
  • 戸建てさえ建てばいいので、20坪くらいからでも可能です。ただし、駐車場が確保できる広さはあった方が望ましいです。
メリット
  • 賃貸需要が高いわりに供給量が少ないため、需要は安定しています。
  • 一棟貸しですが、店舗とは異なり、退去されても次の入居者を見つけやすいです。
  • 借主から購入の申し出があることもあり、古くなった戸建て住宅をそのまま売却できるケースもあります。
デメリット
  • 収益性はアパートや賃貸マンションに比べると劣ります。
  • 一棟貸しですので、退去されると収入がゼロとなってしまいます。
  • ファミリー層をターゲットとするため、単身者をターゲットとしたワンルームよりは賃料単価が低く、かつ、賃貸需要も弱いです。

1-4.賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、自宅とアパートを1つの建物に併用した物件のことです。

向いている土地
  • できれば駅から徒歩10分圏内の土地が望ましいです。
  • 60坪以上あると計画しやすくなります。
メリット
  • 自宅部分のローンの返済の一部を、アパート部分の賃料収入によってまかなうことができます。
  • 一般的に自宅を50%以上とすると、住宅ローン※を使って建てることができます。
デメリット
  • 自宅を50%以上とするケースでは、設計の制約が大きくプランニングが難しくなります。
  • 賃貸併用住宅を求めている人でないと使いにくい建物であるため、売却や相続はしにくい不動産となります。

※住宅ローンは、アパートローンよりも長期かつ低利で組めるというメリットがあります。

1-5.ロードサイド店舗

向いている土地
  • 郊外で幹線道路に面している土地です。高速道路のインターチェンジの近くの土地も需要は高くなっています。
  • コンビニであれば300坪以上、ホームセンター等であれば1,000坪以上は求められます。
メリット
  • 賃料単価が高く、投資利回りは最も高い部類の活用方法です。
  • 駅から離れていても、立地条件に合致していれば郊外でもできます。
デメリット
  • 大きな土地がないとできない土地活用です。
  • 退去リスクは高く、後継テナントが見つかりにくいという一面があります。

1-6.サービス付き高齢者向け住宅

サービス付き高齢者向け住宅とは、原則として60歳以上の方を入居対象とし、主に安否確認と生活相談の福祉サービスを提供する一般型住宅と生活支援やリハビリなども担う介護型住宅の2種類があります。

向いている土地
  • バス停から徒歩5分圏内のところであれば可能です。特に駅に近いことは求められておらず、やや不便な場所でも行うことができます。
  • 土地の面積としては200坪以上あることが望ましいです。
メリット
  • 建築費の補助や、固定資産税及び不動産取得税の軽減措置があり建てやすくなっています。
  • 介護事業者への一棟貸しであり、収益は安定しています。
  • 一棟貸しであるため、手間もほとんどかかりません。
デメリット
  • アパートや賃貸マンション等の住居系の土地活用よりは収益性が低くなります。
  • 特別養護老人ホーム※のような総量規制がなく、かつ、建築費の補助等まであることから、供給過剰になりやすい点がデメリットです。

※特別養護老人ホームとは、65歳以上の身体上又は精神上著しい障害があるために常時の介護を必要とする人を入居対象とした施設のことです。

1-7.保育園

向いている土地
  • 認可保育園※とするには、自治体に保育園が不足していると認識されているエリアであることが必要となります。
  • 住宅街の中でもできます。
  • 土地の広さとしては小規模なものでも70坪以上は求められます。
メリット
  • 一棟貸しで収益が安定しています。収益性は、都内では住宅よりも低くなりますが、郊外になると住宅よりも高くなることもあります。
  • 一棟貸しですが退去リスクは低いです。
  • 管理の手間はほとんど生じません。
デメリット
  • 都内ではアパートや賃貸マンションの方が収益性は高く、選択する理由は低くなります。
  • 待機児童数が少ないエリアでは難しいです。

※認可保育園とは、国が決めた設置基準をクリアしている保育所であり、公費で運営されるため保育料が安くなっている保育園のことです。尚、東京都には別に認証保育園という独自の制度で設けられた保育園があります。

1-8.オフィスビル

向いている土地
  • 都内のビジネス繁華街等の一部の土地になります。
  • 地方では支店や士業の事務所、塾等の需要があるエリアの土地が適しています。
  • 都内のオフィスビルの場合、敷地面積としては400坪以上あることが望ましいです。
  • 地方都市ではターミナル駅から徒歩3分圏内の土地等に限定されます。
メリット
  • 収益性は賃貸マンション等の住居系土地活用やビジネスホテルよりも高いです。
  • 商業ビルよりも退去リスクが低く、収益は比較的安定しています。
  • マルチテナントビルのように複数のテナントを入れることができ、退去リスクを分散することが可能です。
デメリット
  • 都内でも一部の限られた立地でしかできず、特に地方では難しい活用方法となります。
  • 景気変動の影響を受けやすく、賃料が下がることや、賃料の減額交渉がなされることも多いです。

1-9.商業ビル

向いている土地
  • 都市部にあるターミナル駅周辺の土地になります。
  • 地方都市でも中心市街地内にある土地ならできる場合があります。
  • カラオケボックスや居酒屋、飲食店、予備校等の賃貸需要があるエリアの土地が適しています。
  • 土地の広さの目安としては150坪程度以上です。
メリット
  • 賃料単価が高いため、収益性は土地活用の中で最も高くなります。
  • カラオケビルのように業種業態・建物規模によっては一棟貸しにして収益を安定化させることもできます。
デメリット
  • 商業繁華性の高い限られた立地でないとできません。
  • 売上が下がるとすぐに退去されることもあり、テナントの入れ替えは激しいです。
  • 景気変動の影響を受けやすく、賃料が下がることや、空室が大幅に増えることもあります。

1-10.ビジネスホテル

向いている土地
  • 都市部のターミナル駅に近い土地、または新幹線の駅に近い土地になります。
  • 容積率にもよりますが、土地の広さの目安としては、250坪程度以上は必要です。
  • 客室数が200室以上確保できることが求められます。
  • 東京や京都では常にビジネスホテル用地が不足しており、高く貸せるチャンスがあります。
メリット
  • 一棟貸しとなるため、賃料が固定であり収益が安定しています。
  • 管理の手間がほとんどかかりません。
  • 賃貸マンションよりも収益性は高くなります。
デメリット
  • 都市部の好立地や新幹線の駅の近く等、限られた条件の土地でないとできないのが特徴となります。
  • 一棟貸しであるため、退去リスクは相応に高いです。

2. 狭い土地など問題のタイプで選ぶ有効活用方法

狭い土地や地方にある土地など、土地の問題となる点をカバーできる有効活用法を見つけなければならない場合もあります。ここでは、課題を抱える土地の活用方法をタイプ別に紹介します。

2-1.狭い土地を有効活用する

所有している土地が20坪足らずの狭小地でも有効活用することは可能です。前述の戸建て賃貸経営も視野に入れられますが、建物を建てないで活用する方法もあります。

駐車場経営やシェア畑などは初期投資を少なくして土地そのものを有効活用できる方法です。狭い土地の有効活用法としては以下のようなものが挙げられます。

その他の狭い土地の活用方法が知りたい方は21の方法を紹介したこちらの記事もご覧ください。

狭小地の土地活用!狭い土地を収益化するための21の方法

2-2.地方の土地を有効活用する

地方にあったりアクセスのよくない場所にあったりする土地は集客が難しく、集客目的の施設を設けることには向いていません。ただし、多少立地の悪い土地でも広い土地を擁しているなら高齢者施設などを一棟貸しすることも可能です。

地方にある土地を有効活用するには、以下のような方法があります。

田舎にある土地の土地活用アイデアねん出の方法などは以下の記事で紹介しています。

【基礎から解説】誰も教えてくれない!こんな田舎でもできる土地活用する方法

2-3.買い手のつかない土地を有効活用する

立地の問題だけでなく、変形地や傾斜地など、条件的に売却しづらい土地もあります。そうした土地を有効活用するにはその土地の課題をよく見つめなおすことが必要です。たとえば、道路の拡幅工事を受けて奥行きがあまりないような長い土地ならロードサイン用地として活用できます。

買い手がつかない土地の有効活用方法には次のようなものが考えられます。

本章で紹介する土地活用方法には、全て相続税の節税対策になるという共通のメリットがあります。

3.ベストな土地有効活用を決める手順

ベストな土地有効活用を決める手順のイメージを下図に示します。

ベストな土地有効活用を決める手順

土地活用では、まず「何が建つか?」、「誰がいくらで借りるか?」、「いくらで建つか?」、「融資を受けられるのか?」等の情報収集をすることが必要です。

情報収集の結果、自分の土地の上で可能な活用方法の選択肢が絞られます。
その選択肢の中から、最も収益性の高い土地活用を選ぶのが、ベストな土地活用を選ぶ手順です。

ただし、最初の情報収集の時点で大きなハードルがあります。
例えば、その土地に何が建つかというのは、設計の専門の知識が必要であり、一般の方で知っている方はほとんどいないでしょう。

また、建てられる建物がわかっても、誰がいくらで借りてくれるのかというのは、賃貸マーケットの動向をわかっていないと知りえない情報です。

さらに、いくらで建つのか、融資を受けるために有利な銀行はどこかといった情報も必要となってきます。

何が建つかについては設計事務所、誰が借りるかについては不動産会社、いくらで建つかは工務店、融資条件については銀行に行けば、情報収集できることは理屈の上ではわかります。
しかしながら、これらの情報を集めるのに、設計事務所や不動産会社を回っていたら大変です。
設計事務所もタダでは図面を書いてくれませんので、何が建つかを知るだけでも費用が掛かってしまいます。

ところが、これらの土地活用に必要な情報をすべて相談できる会社が存在します。
それはハウスメーカーです。

ハウスメーカーには社内に一級建築士が在籍していますので、正確な図面も知ることができます。

アパートやマンションの賃料も回答できますし、事業系の土地活用なら具体的なテナントまで連れてきてくれます。
もちろん、ハウスメーカーの本業は工事の施工なので建築費についても教えてくれます。

さらに、ハウスメーカーは広く銀行とのコネクションも有しており、どの銀行が有利な条件で融資するかといった生の情報も知っています。

ハウスメーカーに相談すれば、土地活用に必要な情報をすべて得ることができ、自分の土地の上でできる土地活用の中から最も収益性の高い活用方法を選ぶことができるのです。

4.必見!最善の土地活用法の見つけ方

3章でもお伝えしたように、土地の有効活用法を探していくには、まずはハウスメーカーに相談するのが適切です。
とはいえ、ハウスメーカーにはどんな企業があるのか、どのハウスメーカーが自分にあっているのか、見当がつかない方もたくさんいらっしゃるでしょう。

そんなときに便利なのが、「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」です。

HOME4U オーナーズ

HOME4U オーナーズ」は、無料で最大7社のハウスメーカーから土地活用提案を受けることのできるサービスです。

事業系も含めて幅広い土地活用を提案できる大手ハウスメーカーが参画しているので、アパート以外の提案も受けることができます。

土地活用を検討している方の中には、アパート以外の選択肢も期待している人もいらっしゃると思いますが、社内にテナント誘致部署がないようなハウスメーカーに土地活用の相談してしまうと、アパート以外の提案が受けられないことがあります。

HOME4U オーナーズ」なら、賃貸マンションや戸建て賃貸、賃貸併用住宅、郊外型店舗、高齢者介護施設などの幅広い土地活用実績のあり、提案力に優れたハウスメーカーばかりなので、自分の土地でどのような活用ができるのかを見極めるには最適です。

また、提案の中には建築費だけでなく、将来の収支計画や節税効果など長期的な項目も含まれるので、しっかり比較することでどの活用が本当にベストなのかを総合的に判別することができます。

必見!最善の土地活用法の見つけ方

どんな土地活用が自分に本当に適しているのかを判断するなら、まずは「HOME4U オーナーズ」でハウスメーカー各社の提案を幅広く受けてみることをおススメします。

まとめ

いかがでしたか。
土地の有効活用について解説してきました。

土地活用には主にアパートや賃貸マンション、戸建て賃貸、ロードサイト店舗、サービス付き高齢者向け住宅等があります。
ベストな土地有効活用を決めるには、まずはどのような土地活用ができるのか情報収集し、選択肢を絞ってから最も収益性の高い活用方法を選ぶのが賢明です。

どうすれば自分の土地を一番有効に活用できるのかを判断するためには、まずは「HOME4U オーナーズ」で実績豊富なハウスメーカーに様々な観点から提案してもらってください。

あなたの土地が有効活用され、収益を生み出す資産に変わることを願っています。

この記事のポイント まとめ

土地の有効活用方法には何がある?
土地の有効活用方法はさまざまです。特に以下の10の活用法がベスト10ともいえる方法です。

  • アパート
  • 賃貸マンション
  • 戸建て賃貸
  • 賃貸併用住宅
  • ロードサイド店舗
  • サービス付き高齢者向け住宅
  • 保育園
  • オフィスビル
  • 商業ビル
  • ビジネスホテル

それぞれの土地有効活用方法について詳しくは「1.土地を有効活用できる10の方法とメリット・デメリット」でご確認ください。

狭い土地の有効活用方法は?
課題がある土地を有効活用するには、特性に合った選択をすることが大切です。狭い土地の有効活用方法には以下のようなものが挙げられます。

  • 駐車場(駐輪場)経営
  • シェア畑
  • 資材置き場
  • トランクルーム
  • ロードサイン

2.狭い土地など問題のタイプで選ぶ有効活用方法」では、地方の土地や買い手がつかない土地など、課題がある土地を有効活用する方法も紹介しています。

ベストな土地有効活用方法を選択する手順は?
その土地の特性に合わせて最大限有効に活用する方法を選ぶには以下の手順で検討を重ねます。

  1. (情報収集)何が建てられるか
  2. (情報収集)誰がいくらで借りてくれるか
  3. (情報収集)いくらで建つか
  4. (情報収集)有利な銀行はどこか
  5. 有効活用方法をいくつかの候補に絞り込む
  6. 選択肢から活用方法を決定する

土地の有効活用方法を決めるには情報収集は欠かせません。その方法や簡単にできる方法を「3.ベストな土地有効活用を決める手順」と「4.必見!最善の土地活用法の見つけ方」で紹介しています。

お気に入り
このページをシェアする

おすすめサービス

この記事のカテゴリトップへ

ご意見・ご要望

当サービスについてご意見・ご感想などお寄せください。サービス改善に役立ててまいります。

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.