築年数が経過したアパートの空室改善でまず思いつくのが外装塗装だと思います。入居率改善に大きな効果がある一方、費用や期間がかかる期間が気になるところ。アパート外装塗装の費用相場や期間、おすすめの施工時期や会社選びのポイントを解説いたします。

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公開日
2020年01月20日
変更日
2020/01/20
カテゴリ
記事, 大家さん向け, リフォーム

アパート外装塗装の相場とは?費用や施工期間とおすすめ事例をご紹介

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アパート外装塗装の相場とは?費用や施工期間とおすすめ事例をご紹介

外壁の定期的なメンテナンスやヒビ、割れなどの不具合の修繕として、アパートの外装塗装を検討しているオーナーさまもいらっしゃるでしょう。

外装塗装は、古くなってきたアパートのイメージを一新させる効果も期待できるため、積極的に進めたい工事です。

しかし、外回りの工事となると大掛かりなイメージがあり費用が心配になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

この記事では、アパート外装塗装の流れや施工の注意点、おすすめのカラー選定方法や、費用相場などをわかりやすく解説します。
これから外装塗装を進める方は、ぜひ参考にしてください。

1. アパート外装塗装の流れ、施工期間と注意点

アパート外装塗装はどのような手順で進み、どれくらいの施工期間が必要なのでしょうか。それぞれを詳しくみていきます。

1-1. 外装塗装の施工期間

外装塗装は外回りの工事になるため、まずは足場をかけ、既存建物の外壁部分の高圧洗浄、ヒビ補修や窓回りコーキングなどの下地処理をして、養生を行ってから外壁材の下塗りから中塗り、上塗りをして最後は全体の確認作業を行い、足場を解体。完了になります。

外装塗装の施工期間の目安は、60坪程度の建物でおおよそ2~3週間です。
施工期間は建物の大きさや立地条件、気象条件などよって期間が延びることもあります。

工事の工程ごとにかかる期間の目安は、次の通りです。

近隣あいさつと施工現場の準備 1日
足場施工 1日
既存建物の高圧洗浄 1~3日
下地の補修 1~2日
養生 1日
外壁下塗り 1日
外壁中塗り 1日
外壁上塗り 1日
塗装箇所の確認 1日
足場解体・清掃 1日

外壁塗装の他、屋根塗装も行う場合は、足場をかけているときに一緒に施工するのが一般的です。

外装塗装は外回りの工事であるため、足場をかける音や塗料の臭いなど近隣に影響が出やすい工事です。
そのため、できるだけトラブルに発展しないように、菓子折りやタオルなどの粗品を準備して、近隣へのあいさつは必ず行うことが大切です。

工程の中での重要なポイントは、高圧洗浄と下地補修です。せっかく費用をかけて外装塗装をしても、下地補修がきちんと対応されていなければ、外回りだけではなく壁内部への水の浸入など、2次的な被害につながることがあります。

きちんと適切に施工をする会社であるかを見極めるポイントとしては、「工事の工程を詳しく聞く」「工事中の写真を見せてもらう」などです。

工程を詳しく聞くのは、適切で丁寧な工事をしているかどうかが判断できます。他の会社と比べてどこかの工程を抜いていることがないか見極めます。

また、工事中の写真をホームページなどで公開している会社は、仕事の内容にある程度自信を持っていると考えられます。適切な工程で進めているかの判断にもなります。

1-2. 施工する季節と注意点

外装塗装は外回りの工事ですので、天候の影響を直接的に受けやすくなります。
そのため、塗装を行う季節によっては、工期が長くかかったり、季節によってはきれいに仕上がらなかったりすることもあります。

1-2-1. 春の塗装工事

春は気温や天候が安定していて、塗装工事には適した季節です。日照も徐々に長くなる頃ですので、作業時間も長く取れ、効率的に進めることができます。
ただし、3月は気温が低い日もありますので、中旬以降からの施工がおすすめです。

1-2-2. 夏の塗装工事

夏は気温が高く、塗装の乾きも早いため工程も予定通りに進むことが多い季節です。日照は1年で最も長く、作業はしやすい環境です。

しかし、6月~7月は梅雨に入りますので、雨天や湿度の高さなどから、ある程度の工期を確保して進める必要があります。
また、気温があまりにも高くなる猛暑時は、作業に支障がでることもありますので、施工時期には気を付けましょう。

1-2-3. 秋の塗装工事

秋は気温が安定していますので、塗装工事には向いている季節ですが、台風の影響を受ける時期でもあるため、天候をみながらの工程管理が大事になります。

また、外回りの工事は強風になると、足場や養生が飛ばされる危険があります。ゴミの飛散なども含めて近隣に迷惑が掛からないように管理することが大切です。

1-2-4. 冬の塗装工事

冬は、徐々に気温が低くなりますので、塗装の乾きにくさが出てきます。乾きにくいとはいっても、乾燥までの日数を確保すれば問題なく施工ができます。

ただし、気温が5℃以下や氷点下になるような天候で塗装工事を行うのは避けた方がよいといえます。
なぜなら、下地補修のコーキングの乾きが悪かったり、凍結してしまったりすると、後で亀裂が入るなど仕上げをしても不具合が起きる可能性もあるためです。

また、冬は日没時間が早く日照時間も短くなります。外での作業時間が制限されますので、その分工期が長くかかることもあります。

外装塗装は、積雪地域や気温が氷点下になる地域を除いて、1年間を通して施工が可能なものです。
しかし、季節によって天候などの影響を受けることもありますので、施工時期を選ぶことができるなら、適した季節に行うとスムーズに運びやすくなります。

2. アパート外装塗装の費用相場 

アパート外装塗装の費用はどのくらいかかるのか、定期なメンテナンスになるため気になるところです。

2-1. 費用相場は大きさ、階数で異なる

アパート外装塗装の費用相場は、2階建てで約200万円~300万円、3階建てで約300万円~500万円になっています。
建物の階数、外壁の総面積によって、費用は大きく変動することがありますので、おおよその目安としてください。

建物の建坪面積が大きい、または、階数が高い場合は、その分足場も多く必要になります。また、外壁面積が多ければ、塗装の施工面積が増えることになるため、費用負担も増えていきます。

また、極端に外壁の汚れがひどい場合は、高圧洗浄の費用がかかる場合もありますし、外壁下地のヒビが数多く点在しているなど、補修箇所が多い場合も費用が増えていく要因になります。

2-2. 塗料の種類で異なる

外装塗装で使われる塗料は、耐久性の違いなどで単価に幅があります。塗装の施工費にも影響が出てくる部分ですので、選ぶ塗料によって、費用にも差が生まれます。

一般的には、シリコン塗料が最も使われており、塗料の平米単価は2,300円~3,500円と幅がありますが、標準的な価格帯といえます。耐用年数は7年~15年でこちらも標準的です。

シリコン塗料よりも耐用年数が長いのは、フッ素塗料セラミック塗料です。フッ素塗料は平米単価が3,500円~4,800円で、耐用年数は12年~20年と長くなっています。

また、セラミック塗料は平米単価が2,300円~4,500円で、耐用年数は10年~25年と、こちらも長くなっています。

外壁塗装は、定期的にメンテナンスをすることで建物を長持ちさせる効果があります。耐用年数が長いということは、総じてメンテナンスの回数が少なく済むことでもあり、塗装のために必要な足場費用も節約することができます。

しかし、耐用年数が長い分塗料代も高くなりますので、一度の工事にかかる費用とメンテナンス回数のバランスをしっかりと検討して塗料を決めることをおすすめします

3. 外装塗装カラーでイメージを変えて入居者アップを狙う

外装塗装をすることで、劣化している部分の補修を行うこともちろん、カラーの選定次第では、ガラリと印象を変えてイメージアップを図る効果も期待できます。

3-1. 外装塗装をする理由

外装塗装の目的は、劣化した外壁のメンテナンスを定期的に行うことで、建物の寿命を延ばし、できるだけ永く安心して入居してもらうことです。

しかしそれだけではありません。外装塗装によって、建物の外観に新しさがでて、美観的にも印象が良くなる効果があります。
また、塗装のカラーでイメージを一新させることで、新たな入居者を呼び込む効果も期待できます。

物件を探している方は、いつ、どのようなタイミングで見ているかわかりません。常に良い印象を与えるように維持していくことが大切です。
安易に「今と同じで」と流すことなく、きちんと検討することをおすすめします。

3-2. 屋根やサッシとのカラーコーディネートが大事

失敗しないカラーコーディネートのポイントは、屋根、外壁、サッシ枠の色に統一性を持たせることです。個性的な色の組み合わせでおしゃれにまとめている事例もありますが、それはあくまで「上級レベル」のコーディネートであり、一般的にはなかなか難しいものです。

ある程度しっくりくるカラーコーディネートにするためには、同系でまとめるか、使うカラーを2~3つに抑えることです。

サッシ枠の色がダークブラウンで屋根がブラックなら外壁はベージュや茶系にする、サッシ枠がホワイトで屋根がブラックなら外壁はホワイトかオフホワイト、またはごく薄いグレーなどが相性の良い組み合わせになります。

赤や黄色、緑色などの個性的なカラーも、建物の形や入居者の客層などから合うと判断できることもありますが、濃い色調ほど、事前のシミュレーションはしっかりと行うことが大切です。カラー選定に自信がない方は、サッシ枠、屋根を同系でそろえるよう検討してみてください。

3-3. 濃色の使い方を間違うと暗い印象に

ブラックや濃紺など、濃色を外壁に使うときには、暗い印象にならないかを事前にシミュレーションすることをおすすめします。

個性的なカラーの外壁は、おしゃれに仕上がることもありますが、建物として暗いイメージを与えることもあります。
入居者の好みに左右されやすくなることも考えられます。幅広い入居者を求めるためには、カラー選定は重要なポイントです。

3-4. 近隣の雰囲気も考慮したカラー選定

近隣の景観にマッチした建物は、不思議と印象がよく映ります。例えば、樹木が立ち並び自然が多い地域であれば、ベージュ系や茶系のカラーが似合います。

近隣の建築物とのバランスを無視して、奇抜なカラーの外壁にすると、付近からは異質に見えることがあり、入居者から避けられる可能性があります。立地の雰囲気、バランスを考慮したカラー選定がおすすめです。

3-5. 品よくさりげないおしゃれ感が理想的

物件を探している方が、入居先を決めるときには、物件の立地条件やお部屋の環境に加えて、アパート全体の外観の印象も大きな要素のひとつと考えられます。

お部屋の中がいくら新しく整っていても、外観が好みでなければ最終的に入居申込まで至らないこともあります。

好みが一定層に限定されることがないように、万人に選ばれるためには、さりげなく品が良い印象を与えることが大切です。カラーをたくさん使った雑多な印象よりは、シンプルなカラーでもおしゃれにみえるような外観が理想的です。

このカラーを使うとどんな印象になるのかといったシミュレーションは、しっかりと行ってください。

4. アパート外装塗装は減価償却の計上が可能

アパート外装塗装の費用は、減価償却として確定申告で経費として計上することが可能です。ただし、修繕費として捉えられる部分もあります。詳しくみていきましょう。

4-1. 減価償却できる外装塗装

基本的には、外装塗装は資産を向上させた費用として扱われ、減価償却として適切な耐用年数で毎年経費として計上ができます

「資産の向上」とは、建物価値や性能を高めたものを意味していますので、アパートの維持管理のためなら「減価償却」の対象になります。

一方、下地の劣化補修など修繕のためなら、「修繕費」の対象になります。工事の内容としては類似しており線引きが難しいため、迷ったときには税理士などに相談してください。

4-2. 償却期間は建物で判断

外壁塗装を減価償却で計上するときの耐用年数は、一般的には建物の法定耐用年数が適用されることになります。

建物の法定耐用年数は、構造体によって定めされており、住宅の木造なら22年、木造モルタルなら20年、鉄骨造(厚さ3㎜以上4㎜以下)なら27年、鉄筋コンクリート造なら47年となっています。

4-3. 減価償却のメリット・デメリット

外装塗装を減価償却で計上するメリットは、年度の利益に合わせて、経費計上を調整できる点です。

減価償却は数年にわたって経費計上をするものですから、利益があまり出ない年度では、計上をせずに利益を確保するなど、柔軟な対応が可能です。
将来的に銀行融資の予定がある場合、申告の内容を印象よくしておくためには減価償却は効果的です。

一方で、デメリットとしては、年度内で計上できる減価償却額に上限がある点です。
複数年で経費計上できるのが減価償却のメリットでもあるのですが、利益が多い年でも経費を増やすことができないため、節税調整はできません。

しかし、アパート経営のような自営業は、収益に波があることも多く、経費計上の調整ができるメリットの方が優先順位としては大きいのではないかと考えられます。

まとめ

いかがでしたか。アパート外装塗装の流れや施工時の注意点、カラー選定方法や費用の相場などについてお伝えしてきました。

外装塗装は、定期的に行うべきメンテナンスのひとつです。また、カラー選定でより良い印象のアパートにすれば、入居者アップにもつながることが期待できます。

また、費用は減価償却や修繕費として経費計上できることはメリットになります。建物の維持管理と入居者増加と両方での効果を検討できるものですので、ぜひ積極的に着手して活発な運用につなげてください。

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