建築費3,000万で建つアパートの概要と期待収益、利回り

1.「建築費3,000万のアパート」の概要

1-1. アパートの構造別坪単価とおよその建築費

坪単価とはアパートの本体工事費を延床面積で割ったもので、1坪あたりの工事費です。

構造によって坪単価は異なり、構造は大きく3つに分けることができます。

建築費3,000万円程度でアパートを建てる場合、採用される構造は木造か軽量鉄骨造が一般的です。

また2～3階建てのアパートを建築した場合の構造別の建築費は、下記になります。

1-2.木造アパートの建築費シミュレーション

木造アパートは構造別の建築坪単価が最も安く、狭小地にも向いている構造です。
建築費3,000万円程度でも収益を見込めるアパートの建築が可能です。

以下の設定条件をもとに、建築費をシミュレーションしました。

＜設定条件＞

木造2階建て
建坪30坪・延床面積36坪
1R6室
土地の建ぺい率・容積率：60％・200％

＜建築費シミュレーション＞

• 建築費：2,772万円＝77万円（坪単価）×36坪

※初期費用には建築費にプラスして付帯工事費や諸費用がかかります。

1-3.軽量鉄骨造アパートの建築費シミュレーション

軽量鉄骨アパートは、木造アパートの次に建築坪単価が安い構造のアパートです。
木造に比べ耐震性が高く、3階建てのアパート建築に適しています。

以下の設定条件をもとに、建築費をシミュレーションしました。
建築費を抑えるため、3階部分は広さのある1LDKを1戸設ける設定としています。

＜設定条件＞

軽量鉄骨3階建て
建坪25坪・延床面積37.5坪
1R4室（1階・2階）＋1LDK1室（3階）
土地の建ぺい率・容積率：60％・300％

＜建築費シミュレーション＞

• 建築費：3,000万円＝80万円（坪単価）×37.5坪

※加えて、建築費にプラスして付帯工事費や諸費用がかかります。

なお、建築費シミュレーションは正しく収益とのバランスを考える必要があります。
アパート経営のシミュレーションや将来の収益性については、下記の記事もご覧ください。

2.「建築費3,000万のアパート」完成までにかかる総費用の解説

アパート完成までには建物を建てる費用以外にも様々な諸費用がかかってきます。
それぞれの費用の相場を確認し最終的にいくらかかるのか確認しましょう。

「建築費3,000万のアパート」完成までにかかる総費用の内訳は下記になります。

【アパート建築総費用一覧】

アパート建築に関する費用		概要	相場（2～3階建て想定）
建築工事費	本体工事費	アパートの本体にかかる費用（基礎部分、躯体、外装、内装）	木造	坪77万円～100万円程度
			鉄骨造	坪80万円～120万円程度
			鉄筋コンクリート造	坪90万円～120 万円程度
	付帯工事費	アパート本体にかかわらない工事の費用（地盤改良工事や駐車場などの外構工事、給排水工事）	本体工事費の20%
設計料		アパートの設計費用	設計施工一貫方式	建築費の1〜3%程度
			設計施工分離方式	建築費の5～8%程度
諸経費	現況測量費	土地の実測図の作図するための費用	約20～30万円程度
	地盤調査費用	支持地盤の深さを測る調査費用	1ポイント50万円程度
	アパートローン関連費	ローンの手続きの事務手数料や保証料	事務手数料だけなら5～10万円
	登記費用	新築した建物の登記を行う際に必要な費用	抵当権設定登記費用	債権金額×0.4％
			新築建物登録免許税	固定資産税評価額×0.4％
	不動産取得税	不動産を取得した際に支払う都道府県税	固定資産税評価額×4％が基本
	印紙税	契約書などの文書にかかる税金	5,000万円超１億円以下なら6万円
	各種保険料	火災保険・自身保険など	1年分は請負工事金額の0.05％程度
	司法書士への依頼費用	登記の手続きの代行費用	6～7万円程度
	水道分担金	水道を引き込む際に支払う税金	100～500万円

費用は大きく分けて以下の3つに分類されます。

• 建築工事費（本体工事費・付帯工事費）
• 設計料
• 諸費用

それぞれの目安は建築工事費が総予算の85%程度、設計料は総予算の5%程度、諸費用は総予算の10%程度です。

＜図　総費用に占める各費用の割合＞

費用の内訳をふまえて計算すると、下記のような計算となります。
建築費以外の費用が上乗せされる事を確認しておきましょう。

【建築工事費（本体工事費＋付帯工事費）が3,000万円の場合の費用内訳】

• 本体工事費：2,400万円
• 付帯工事費：600万円
• その他諸費用(10%)：300万円
• 設計料（5%）：150万円

合計：3,450万円

アパート建築費用の詳細については、下記記事で詳しく解説していますのでそちらをご参考ください。

• 【徹底解説】アパート建築にかかる費用一覧

3.自己資金の目安は10～30%

4.「建築費3,000万のアパート」の利回りと収益性

4-1. 「建築費3,000万のアパート」の想定利回り・収益性

本章では、想定利回りや収益性をシミュレーションします。
土地やアパートの条件は以下の通りです。

建築費や資金についての条件は以下のように設定します。

以上に基づいて算出されるアパートの収益性は以下の通りです。

このシミュレーションはあくまで「満室時」で計算した一例です。
参考程度にご活用ください。

本章で解説した利回りについて、言葉の意味や計算方法など詳しくはこちらの記事で解説しています。併せてご確認ください。

アパート経営の利回りの相場や目指すべき数値については下記記事で詳しく解説しています。

5.「建築費3,000万のアパート」を建てる際のポイント

5-1.最適な構造を選ぶ

構造は建設費用を大きく左右する他、間取り、設備、耐震性、耐用年数といった建物自体の価値や、減価償却期間といった収益にダイレクトに影響を与える要素も左右します。

構造選びはアパート経営の成功を左右する重要要素ですので、自分の考えるアパート経営方針やマーケティング戦略にフィットする構造を慎重に選択しましょう。

5-2.設計施工一貫方式を選択する

設計施工一貫方式とは、設計と施工を同じ会社が行う建築方式のことです。
設計施工一貫方式を選択することで、設計と施工を別にする分離方式よりも設計料が半額以下になるケースもあります。

建築費が3,000万円のアパートの場合、

となります。

大手ハウスメーカーでは設計施工一貫方式でアパートが建てられるため、ローコスト化が可能です。

5-3.建物の規模に影響する建築規制を理解しておく

建物の規模にはさまざまな建築規制（建築基準法）が影響します。

アパートの規模や建築に影響する主な規制（建築基準法）は次の通りです。

それぞれの規制（建築基準法）について、詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。

5-4.規格アパートを有する建築会社・メーカーに相談する

規格アパートとは、部材を工場で加工し現地で組み立てる「ユニット工法」で建築するアパートです。
大手ハウスメーカーでは、規格アパートがブランド化されています。

規格アパートのメリットは、建築の工程が効率化・工業化されることでコストダウン、工期短縮、品質安定が図れる点です。
また規格アパートを複数展開しているメーカーもあるため、さまざまな選択肢から選べる場合もあります。

しかし、土地の形状などによっては対応できない可能性もあるため、複数の建築会社・メーカーに相談してみるのがよいでしょう。

6. 3,000万でアパートを建築する際におすすめのアパート建築会社・メーカー

6-1.大東建託

【大東建託株式会社が建てられるアパートの特徴】

賃貸住宅管理戸数・賃貸仲介件数No.1の実績を継続的に更新し続けるなど、賃貸経営のサポートに強いのが特徴のハウスメーカーです。

中でも、賃貸住宅管理戸数は26年連続業界No.1の実績があり、アパート経営のサポート力も評価されています。

入念な市場調査により、事業目的にあわせたプランを提案してくれる点も評価されているポイントのひとつです。

公式サイトにて木造2階建て（8戸）の建築事例を紹介していますのでご参考ください。
Case4. 埼玉県｜実例集｜大東建託の賃貸住宅ブランドDK SELECT｜賃貸経営・土地活用なら大東建託

6-2.東建コーポレーション

【東建コーポレーションが建てるアパートの特徴】

賃貸物件検索サイト「ホームメイト」の運営会社として知られる東建コーポレーションは、時代の流れとともに変化するライフスタイルに合わせた的確なリフォームプランを強みとしています。

特に、高齢社会に向けた対応としてのバリアフリー仕様などに定評があります。

また、同社独自開発の耐震補強工法である「プロシェルター」や地震に負けない安全空間を作る技術である「シェルBOX」など、地震に強い物件に仕上げるための工夫も万全です。

入居者へのアピールの場として、月間約3,000万アクセスを誇る「賃貸物件検索／ホームメイト」を介し、物件と入居者を繋げる入居仲介促進システムがあります。

公式サイトにて木造2階建て（6戸）の建築事例を紹介していますのでご参考ください。
【東建コーポレーション】富山県高岡市のアパート／賃貸アパート事例