この記事ではマンション経営で相続税対策となる方法とその仕組みについて解説しています。
マンション経営が相続税対策となる仕組みは次の通りです。
- 建物で相続する
- 賃貸する
- 小規模宅地等の特例で評価額を減額する
「1.マンション経営が相続税対策となる方法と仕組み」では、それぞれの方法のメリット・デメリットとともにその仕組みを解説しています。
5,000万円を現金で相続した場合とマンション（不動産）で相続した場合の相続税額をシミュレーションして比較しています。
マンション経営で相続税対策する時の5つの注意点について解説しています。
- 施工の質が高く魅力的なマンションを建てること
- 分割方針を決めておくこと
- 土地は借入金を使って買わないこと
- 家賃保証型サブリースの利用は慎重に検討すること
- マンションローンは耐用年数以内で組むこと
1.マンション経営が相続税対策となる方法と仕組み
マンション経営が、相続税対策となる方法と仕組みは次の通りです。
| 方法 | 仕組み |
|---|---|
| 建物で相続する | 相続税の評価額は、現金よりも建物の方が低くなる |
| 賃貸する | 賃貸物件が建っていると、土地の相続税評価額が下がる |
| 小規模宅地等の特例で 評価額を減額する |
相続する土地が要件を満たしていれば相続税評価額が安くなる |
以下で、それぞれについて簡単にまとめました。
1-1.建物で相続をする
建物や土地で相続をした場合、現金で相続をするよりも相続税評価額は低くなります。
土地なら約2割、物件なら3～4割ほど相続税の金額を抑えられます。
またマンションの建築費用に利用した借入金があればその分を相続財産からマイナスできるため、大きな相続税節税効果が期待できるでしょう。
なお、マンション建築の流れなどについては、以下の記事で詳しく解説しています。
1-2.賃貸をする
相続した建物を賃貸していると相続税評価額は約2割安くなります。
安くなる理由としては、自分で自由に使える部分が少なくなるためです。
また建物の評価額を算出する際に賃貸割合が関わってくるため、満室に近ければ近いほど相続税評価額が安くなる仕組みになっています。
魅力的なマンションにすることで空室を減らすことができれば、それだけ相続税の節税対策ができます。
1-3.小規模宅地等の特例で評価額を減額できる
「小規模宅地等の特例」に当てはまる場合は、税額が最大80%も減額されます。
対象となるのは、故人および故人と生計を共にしていた親族が、住宅や事業、不動産貸付業に使っていた土地です。
土地がどのように使われていたかによって、特例を使うために満たすべき要件が異なります。
対象となる主な土地と限度面積、減額割合が次の通りです。
| 「小規模宅地等の条例」の 対象となる土地 |
減額割合 | 限度面積 |
|---|---|---|
| 被相続人等の居住の用に 供されていた宅地など |
80% | 330平米 |
| 被相続人等の貸付事業の用に 供されていた宅地など |
80〜 50% |
400〜 200平米 |
| 被相続人等の事業の用に 供されていた宅地など （貸付事業以外の事業用） |
80% | 400平米 |
参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
上記のような土地であれば、相続評価額の大幅な減額が見込めるため利用することをオススメします。
2.現金で相続した場合とマンションで相続した場合の比較シミュレーション
マンション経営で節税できる相続税額について、現金で相続した場合とマンション（不動産）で相続した場合をシミュレーションして比較してみます。
| 相続税評価額 | 相続税額 | |
|---|---|---|
| 現金で相続した場合 | 5,000万円 | 160万円 |
| マンションで 相続する場合 |
3,000万円 | 0円 |
※1人に相続した場合
たとえば現金5,000万円を相続する場合の相続税評価額は、そのまま5,000万円です。
配偶者のいない子ども1人が相続する場合、まず基礎控除額の3,600万円を差し引けるため、評価額は1,400万円になります（これを課税遺産総額といいます）。
この1,400万円に税率15％をかけ、そこからさらに50万円を控除でできるため
相続税額は（1,400万円×0.15）−50万円＝160万円になります。
5,000万円相当のマンションを取得した場合相続税評価額は5～6割まで下がるため、6割の3,000万円になります。
さらに、賃貸物件で評価額が30%減額されたと仮定すると、基礎控除額の3,600万円を下回ることになり、相続税はかからなくなります。
相続税の計算方法などについて詳しく知りたい方は、以下記事をご覧ください。
またマンション経営をする際に節税できる税金を知りたい方は以下の記事をご覧ください。
3.マンション経営で相続税対策をする時の5つの注意点
ここではマンション経営で相続税対策する時の注意点について解説します。
注意点は、主に以下の5点です。
- 施工の質が高く魅力的なマンションを建てること
- 分割方針は決めておくこと
- 土地は借入金を使って買わないこと
- サブリースの利用は慎重に検討すること
- マンションローンは耐用年数以内で組むこと
3-1.施工の質が高く魅力的なマンションを建てること
マンションで相続対策をするためには、入居者が満足して暮らせる質の高いマンションを建てることが必要不可欠です。
賃貸割合が100％、つまり「満室の状態」の時に最も評価額が下がり、相続税額を下げられます。
そのため、相続した時点でマンションが満室状態でなければ、相続税対策の効果が薄まることになります。
3-2.分割方針は決めておくこと
不動産で相続税対策をする場合には、誰がどの資産を受け継ぐかという分割方針を決めておくことが重要です。
マンションのような収益物件は、相続税評価額を下げるには大きな効果があるものの1つの資産が大きくなるため、相続する人が複数いる場合に分割しにくいという問題が発生しやすくなります。
マンションなどの収益物件で相続対策をする場合には、相続者間でトラブルが発生しないよう、分割についてしっかりと対策を立てておくようにしてください。
マンション相続の分割方法などについては、以下の記事で詳しく解説していますので、気になる方はぜひご覧ください。
参考：【マンション相続】分割方法・相続税・売却のコツまで徹底解説！｜不動産売却HOME4U
3-3.土地は借入金を使って買わないこと
マンションを建設する際に土地を購入する方は、借入金を使って買わないことが鉄則です。
マンション建築費用の借入金は家賃収入で十分に返済していけますが、土地価格の借入金まで返済できるほど収益性は高くありません。
土地は手持ちの現金で購入し、建物の建築費は借入金で賄うようにしましょう。
3-4.家賃保証型サブリースの利用は慎重に検討すること
マンション経営をする場合、家賃保証型サブリースの利用は慎重に検討してください。
家賃保証型サブリースとは、管理会社にマンション一棟丸ごと賃貸し、管理会社が各入居者と転貸借契約を締結する形の管理方式です。
この場合、管理会社に家賃の約17％を管理料として支払う必要があります。
一般的な管理委託と呼ばれる管理方式は手数料が家賃の約5％のため、管理委託と比べると家賃保証型サブリースの収益性はかなり悪くなります。
また、一生家賃が保証されるのではなく、入居者が減ると管理会社からの家賃は下げられてしまうというデメリットもあるため、慎重に検討することが必要です。
3-5.マンションローンは耐用年数以内で組むこと
マンション建築においてローンを組む際は、耐用年数以内で組むようにしてください。
新築から耐用年数が満了するまでの期間、減価償却費を計上し節税することが可能です。
耐用年数を超えると減価償却費が計上できなくなるので一気に税金の負担が増えます。
そのため、このタイミングで借入金の返済が残っている状態であれば経営が苦しくなってしまう可能性もあります。
マンションローンは長期で組んだ方が毎年の返済額が少なくなるために有利に感じますが、ローンの期間は最長でも耐用年数以内としてください。
なお、マンションの減価償却や耐用年数などについては、以下の記事で詳しく解説しています。
参考：不動産の減価償却の計算方法は？事業用と居住用での違いを解説｜不動産売却HOME4U
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