20坪の土地にアパートは建てられる？建築費と収益シミュレーション

この記事では、20坪の土地ではどの程度のアパート経営が可能なのか、建築費はいくらか、詳しくご紹介します。

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1. 【20坪の土地】でもアパート建築は可能

20坪の土地でアパート建築を検討する際、狭小地となるだけに、まず「可能なのか？」が気になる方も多いかもしれません。

結論から言えば、20坪の土地でも小規模なアパート建築は可能です。土地の条件や規制により戸数や間取りは変わってきますが、20坪の土地でイメージできる規模と収益は以下のようなものです。

アパートを建てる際の建築費については次章よりご説明します。

2. 【20坪の土地】のアパート建築費 計算方法とシミュレーション

アパート建築費は、坪単価相場を延床面積の坪数でかけるとおおよその金額がわかります。実際には、建築に直接かかわる費用以外にも、以下のような諸費用がかかります。

• 水道分担金
• 登記費用（登録免許税、司法書士報酬等）
• ローン手数料
• 火災保険料
• 不動産取得税や印紙税

これらにかかるお金はアパート建築費の10～15％が目安となります。つまり、アパート建築にかかる初期費用は以下の計算式にて概算できます。

アパートで採用される構造には主に3種類あります。小規模なアパートの場合、木造と軽量鉄骨造が選ばれるのが一般的です。以下は構造別のアパート建築坪単価です。

※HOME4U調べ

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アパート建築費の考え方については以下の記事もご確認ください。

2-1. 【2階建て】の木造アパート

ここからは、実際にどのような建物で建築費がいくらかのシミュレーションを交えて紹介します。まずは2階建ての木造アパートの例です。

• 木造2階建て
• 建坪15坪・延床面積30坪
• 坪単価：90万円（坪単価に付帯工事費を含む）

上記の条件で、建築費のシミュレーションは以下のとおりです。

2-2. 【3階建て】の鉄骨造アパート

続いて、3階建ての鉄骨造アパートの例です。

上記の条件で、建築費のシミュレーションは以下となります。

2-3. 【3階建て】の賃貸併用住宅

最後に、3階建ての賃貸併用住宅の例です。賃貸併用住宅とはオーナーの自宅と賃貸部分を兼ねた住宅のことで、ワンフロアのみ賃貸とするなど柔軟な方法が可能です。

• 木造3階建て
• 延床面積：50坪
• 坪単価：110万円（坪単価に付帯工事費を含む）

上記の設定条件における建築費シミュレーションは以下のとおりです。

3. 【20坪の土地】にアパートを建築する際におさえておくべきポイント

20坪の土地は一般的に狭小地と言われ、活用に制限が出る場合もあります。ここでは、押さえておくべきポイントについてご紹介します。

3-1. 収益予想は慎重にチェックする

20坪のような狭小地は、坪あたりの建築コストが高くなる傾向にあります。

また、すでに収益例についてはご紹介しましたが、20坪でアパート経営をする際の家賃収入は決して大きくはありません。そのため、コストに対してどの程度の対価が得られるのか、収益予想は慎重なチェックが求められます。

初期費用だけでなく、各種税金や水道光熱費、建物のメンテナンス費用など、ランニングコストも含めしっかりとした資金計画を立てることも重要です。

3-2. 土地のニーズに対応する

土地活用の基本は、その土地にどのような需要があるのかを見極めることです。駅近や住宅街など需要のある土地であれば20坪の土地にアパートを建てて高収益を狙える可能性もありますが、郊外や田舎の土地であれば、アパート経営のリスクは高くなります。

アパート経営に適した土地でも、立地によって最適な間取りや設備は変わってくるでしょう。例えば、駅前のにぎやかな立地に女性の一人暮らしを意識したアパートなら、セキュリティを高めるための設備が必要となります。

3-3. 土地の持つ規制に注意する

建築基準法などの基準を満たしていれば、20坪の土地にアパートを建築することは可能です。ただし、土地の持つ条件によっては、アパートを建てることが現実的ではないことも少なくありません。

以下に、最低限確認しておきたい、代表的な土地の制限についてまとめました。実際にはこれ以外にも土地にはさまざまな規制がありますので、自己判断はせず専門家のサポートを受けながら計画することが重要です。

3-3-1.用途地域

都市計画区域にある土地はすべて用途地域に分類され、建築物の用途が制限されています。

例えば、ご所有の土地が工業専用地域だった場合、マンションやアパートは建築できません。土地がどの用途地域に属するかについては、自治体であらかじめ確認しておくとよいでしょう。

3-3-2.建ぺい率・容積率

建築基準法ではその土地ごとに建ぺい率と容積率が設けられており、この制限を超える規模の建物を建てることができません。

■建ぺい率：敷地面積に対する建築面積の割合
■容積率：敷地面積に対する延床面積の割合

同じ広さの土地でも、建ぺい率と容積率によって建てられる建物の規模は変わってきます。例えば容積率の高い土地であれば、20坪の土地でも建物を上に伸ばすことができるため、ある程度の戸数を確保することが可能となります。

3-3-3.接道義務

土地の前面道路の条件によって制限が設けられるケースがあります。

土地には接道義務という規制があり、建築基準法で定められた2メートル以上の接道義務を満たしていない土地には、基本的に建物を建てることができません。また、前面道路の幅が4メートル（または6メートル）に満たない場合は、道路境界線を敷地側へセットバックする必要があり、土地をフルで使うことができなくなります。

このように、条件によっては20坪の土地では現実的に建築が難しくなるケースもあることを知っておく必要があります。

3-4. 間取りが限られる

20坪の土地にアパートを建てることは可能ですが、狭い土地では必然的に間取りは限られます。

100坪の土地であれば、ファミリー向けの物件でもワンルーム中心でも、その土地のニーズに合わせて間取りや設備を考えることが可能です。一方で、20坪の広さと土地ごとの制限にあわせると、必然的に間取りも戸数も限られます。

このように、さまざまな面で制限が出てくるのも狭小地の特徴といえます。そのため、できるだけ多くの会社から建築プランを取り寄せ、その土地に最適な間取りを模索する作業が需要となります。

3-5. 他の土地活用方法も検討する

ここまでご紹介してきたように、20坪の土地でアパート建築をするには、さまざまな制限があります。

それらの制限を踏まえたうえでアパート経営に踏み切れる収益予想があるケースは良いですが、土地の条件や立地の特徴によっては他の土地活用方法を検討すべきこともあります。

賃貸経営のほか、トランクルームや駐車場、テナント経営といった手段もあります。土地に合った方法がわからない場合は「HOME4U オーナーズ」をご活用ください。最大10社からご所有の土地に合った方法の提案が受けられます。

4. 【20坪の土地】活用方法は？

20坪の土地に適した活用方法はアパート経営だけではありません。以下に、20坪でも可能な土地活用方法について説明します。

4-1. 賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、１つの建物にオーナーの住む自宅部分と賃貸部分が一緒にあるタイプの家です。

賃貸併用住宅は、一定の条件を満たせばアパートローンより有利な住宅ローンが組める点が代表的なメリットです。うまくいけば、建築費の借入金を賃貸部分の家賃収入で賄うこともできます。

4-2. 戸建て賃貸

戸建て賃貸は、一軒家を建てて賃貸に出す方法です。20坪の土地で建ぺい率、容積率が限られる場合には戸建て賃貸は一番の選択肢になるかもしれません。

戸建て賃貸に向いている土地は、住宅地や生活に利便な施設が近隣にあるエリアに立地する土地です。このようなエリアの20坪程度の土地なら、ファミリー向けの戸建て賃貸は安定した需要が見込める場合も多いでしょう。

4-3. 駐車場・コインパーキング

土地を駐車場として貸し出す方法は、20坪の狭い土地でも比較的考えやすい土地活用方法です。住宅街にある土地なら月極駐車場、駅近の立地であればコインパーキングが向いています。建物の建てにくい変形地でも活用しやすい方法です。

対象は自動車・バイク・自転車などがあり、どのタイプにも専門の事業者があり、委託をするとパーキングの設置、清算管理・宣伝広告・清掃管理・撤去まですべてやってもらえるプランもあります。

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4-4. トランクルーム

住宅街近くのエリアや郊外の幹線道路沿いの立地などでは、トランクルーム経営も選択肢として挙げられます。日当たりが悪い、駅から遠いなど賃貸経営に向いていない土地であっても可能な土地活用の方法です。

トランクルーム経営は、事業者による一括借り上げ方式や、管理のみ委託する方式があります。人が住むわけではないため、建物の設置は最低限で済み、管理に手間がかからないのがメリットです。

4-5. テナント経営

テナントとは、店舗や事務所などに利用する建物を貸し出すことです。建物自体は戸建てや2～3階建ての小規模な建物などさまざまなケースがあります。

駅から近い、繁華街にあるなど実現性は立地によって左右されますが、エリアのニーズに合ったものであれば20坪の土地でも十分な収益が見込めるでしょう。

4-6. 定期借地

定期借地とは、期間を決めて土地だけを人や企業に貸す方法です。例えば、コンビニエンスストアに10年単位で貸し出す、資材置き場として企業に貸し出すなどができます。

定期借地はオーナー自身が何もする必要がなく、手間がかからない点がメリットです。その分収益は低くとどまる傾向にありますが、手をかけずに活用したい場合に検討してみるとよいでしょう。

4-7. 土地信託

土地信託とは、所有する土地を信託会社や信託銀行へ預けて運用を委託することです。オーナーにとって手間がかからず、ノウハウがなくても土地活用ができる点がメリットですが、仲介手数料がかかるなどのデメリットもあります。

また、基本的に信託会社や信託銀行によって「利益が出る」と判断された土地のみが対象となるため、オーナーが希望しても実現できない場合もあります。

4-8. 売却

20坪の土地で、有効な土地活用方法が見つからない場合は売却するのも一つの方法です。郊外や田舎の土地であれば、土地活用するより売却の方が難易度の低い場合もあります。

また、アパート経営を希望していても立地上ニーズが見込めない場合には、土地を売却して買い替え、ニーズの見込める土地で経営を始めることも考えられるでしょう。

5. アパート経営の成功にはパートナー選びが重要

20坪の土地でアパートを検討する際、土地の持つ制限やその立地におけるニーズを把握して判断する必要があります。どのような規模で、収益がどの程度見込めるのか、初期費用はいくらかを総合的に見て判断することが重要です。

このような判断をオーナーが行うのは難しいですが、ハウスメーカーや不動産会社、建築会社などプロに相談しながらプランを比較することで、土地に合った最適な方法が見つかりやすくなります。また、アパートに限らず、他の土地活用方法を提案してもらい、考えるのも一つの方法です。

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