土地活用を始める際、お持ちの土地に建てるアパートやマンションにはアパートローンという事業用ローンを使います。土地活用で使うアパートローンについてまとめています。

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  4. 土地活用のアパートローンでよくあるQ&Aと審査までの流れ

記事

公開日
2021年11月05日
変更日
2021/11/05
カテゴリ
アパート経営, 記事, 賃貸住宅の新規建築

土地活用のアパートローンでよくあるQ&Aと審査までの流れ

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土地活用のアパートローンでよくあるQ&Aと審査までの流れ

ご所有の土地の活用方法のひとつとして「アパート経営」をご検討の方は数多くいらっしゃると思います。しかし、アパートの建築は大きな資金が必要ですので、資金を調達するためにはアパートローンが必要となる場合があります。今回は、土地活用におけるアパートローンに関して以下のようにまとめました。

  1. 土地活用で使うアパートローンとは
  2. 土地活用でアパートローンを使う場合の流れ
  3. 土地活用でアパートローンを使うときによくある6つのQA

最後までお読みいただければ、土地活用でアパートローンを使うことの有用性が理解でき、アパート経営を選択する・しないの判断材料にもなります。

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Contents

1. 土地活用で使うアパートローンとは

アパートローンとは、不動産を賃貸に出すなど、そこに自分が住む以外の目的で不動産を購入・建築するときに、金融機関からお金を借りるローンのことです。土地活用の場合は、ご所有の土地に不動産を建築するなどの目的で、アパートローンの利用を検討することがあります。

1-1.どんな土地活用時にアパートローンが必要か

土地活用としてアパートローンを利用する最も多いのは、ご所有の土地にアパート・マンション・一軒家など、賃貸物件などの建築費用を借り入れするケースです。住宅以外でも、ビル・店舗・駐車場など、不動産を貸して活用することが前提であれば、アパートローンを使います。

1-2.アパートローンと住宅ローンの違い3つ

アパートローンがアパート経営、マンション経営、駐車場経営などの賃貸事業をする目的で使うローンなのに対し、住宅ローンは、自分や家族が居住する不動産に対して使うローンです。住宅ローンは、基本的に投資用の不動産には使えません。

1-2-1.金利の違い

一般的に、アパートローン金利は、住宅ローン金利よりも高く設定されており、金融機関ごとに金利が違う傾向があります。その理由として、アパートローンは、その不動産から得られる収益を返済に充当するという事業計画に基づいているため、毎月の返済額が、不動産収益の範囲で収まるように返済計画を立ててある必要があり、金融機関は不動産の持つ条件やリスクを考慮して、申し込み案件別に金利を設定していることがあげられます。

さらに、アパートローンは事業用の借入であることから、担保にする不動産以外の金融資産や、経営者としての経験なども含め、金融機関が独自な基準で判定をする傾向があります。

そのため、同じエリアで同じ規模の土地活用をする場合でも、申込案件によって金利%が違うこともあり、アパートローンだから金利何%というのは一概にまとめることができない傾向にありますので、ご自分のケースでの金利相場を知るという意味で、複数の金融機関に個別相談に行ってみることをおすすめします。

アパートローン・住宅ローンともに、金利は以下の3タイプから選ぶことができます。

・タイプ1 変動型

ローン返済期間中に金利が変わるタイプです。年2回、4月と10月に金利が見直され、さらに、金融機関の返済額の見直しが5年に一度行われます。それに合わせて返済額の中の借入元本と返済利息が変わります。基本的に、金利が常に上下することが前提ですので、借入時の金利は3タイプの中で一番低く設定されています。

変動金利タイプは、金利が低いときは良いのですが、金利が上昇すると返済額も増加します。また、返済総額が完済するまで分からないタイプのローンなので、長期のライフプランを立てにくいというデメリットもあります。

・タイプ2 全期間固定型

全期間固定型は、事前に決めた金利がローン完済するまで続くタイプです。途中で支払額が変わらないので、長期のライフプランが組みやすいのが大きなメリットです。ずっと支払額が変わらない代わりに、世の中が低金利時代になっても、自分は最初に設定した金利%のままで支払わなければならないというデメリットがあります。

・タイプ3 固定期間選択型

固定期間選択型は、金利が固定される期間を選べるタイプの返済方法です。最初に設定した固定期間が終わると、変動型・固定型の中から、その時のご自身のライフスタイルに合った返済方法を選びなおせるというメリットがあります。しかし、固定期間終了後に金利が上昇していると、毎月の返済額が増える可能性があります。また、総支払額が最後まで分からないため、長期のライフプランは組みにくいのもデメリットです。

1-2-2.返済期間の違い

住宅ローンとアパートローンでは返済期間にも差があります。住宅ローンと比較すると、アパートローンのほうが、借入期間は短く設定されます。金融機関が返済期間を決めるときに基準としているのが、建物の法定耐用年数という、税法上の建物の寿命で、構造によって以下のように決まっています。

木造 22年
軽量鉄骨 27年
重量鉄骨 34年
鉄筋コンクリート 47年

【参照:法定耐用年数

なぜ、耐用年数よりも短い期間になるかというと、金融機関は、融資返済が万が一滞った場合には、その不動産に設定していた抵当権を実行して不動産を売却し、貸していた金額を取り戻そうとします。そのため、建物の寿命がなるべく多く残っている=不動産の価値がある、ということになりますので、基本的に、この法廷耐用年数よりも短い返済期間に設定しようとします。

特に賃貸用の不動産は、そこに人が入居して家賃を支払ってくれないとローン返済が成立しないビジネスモデルであるため、金融機関は返済が滞るなどのさまざまなリスクを考慮し、法定耐用年数よりもかなり短く返済期間を設定する傾向があります。

1-2-3.審査の違い

住宅ローンは申込者本人やその家族が住むためのローンですから、基本的に申し込み者の給与を基準にした返済額を想定して審査をします。しかし、銀行から借りたお金で賃貸物件などを建築して事業をするアパートローンの場合は、その不動産から得られる収益を返済に充てるという事業モデルがあるため、物件の収益性が主な審査基準となります。

収益性の高い不動産とは、「この不動産経営はうまくいく」と金融機関が判断した物件のことです。収益性が高いという判断であれば審査は有利になり、悪いと判断されれば審査が厳しくなります。

収益性の高い不動産とは、具体的には、空室リスクが低い物件のことです。エリアや立地の条件が良く、仮に退去があってもすぐ借り手が見つかるような、全返済期間を通じて満室に近い運営が期待できる物件であれば、金融機関は収益性が高いと判断します。

しかし、すべての不動産が万全の条件を備えているわけではありません。審査には事業計画の妥当性も大きく関係しますので、土地やエリアの条件に適した、無理のない事業計画を練り、金融機関が納得するものを提出するようにしましょう。

土地活用でアパートローンを組むメリット2つ!融資をクリアするためのハードルとは

2. 土地活用でアパートローンを使う場合の流れ

本章では、土地活用でアパートローンの利用を検討した場合、どのような流れで進んでいくのかを解説します。

2-1.まずは銀行に相談に行く

まずは、不動産オーナーが金融機関まで個別相談に出向きます。銀行には必ず融資に関した無料の相談窓口がありますので、一つの銀行に絞らずに、規模の大小を含めて複数の金融機関に足を運んでみましょう。

この段階では、打診をする程度でも問題ありません。「持っている土地を活用して、こんなことをしたいのですが」と活用相談をしに行く程度でも、各銀行の金融商品に沿った、丁寧な説明をしてくれます。また、相談は数回通っても問題ありません。

すでにある程度の計画案がまとまっている方は、ご自分で作成した計画案を印刷したものを持参のうえで相談に行きましょう。適した商品の説明を受けながら、各銀行の融資条件などを具体的につかみ、ご自分にとって有利な融資をしてくれる金融機関を比較し、審査のための事業計画を煮詰めるのに役立ちます。

相談の際、金融機関は、不動産に対してどの程度の規模で融資ができるかを前提に話をしますので、ご所有の不動産の大きさや場所がわかるもの(不動産登記事項のコピーや公図や測量図など)、資産価値がわかるもの(固定資産税評価証明書など)があるほうが、相談内容はより具体的になります。詳細は2-4.の必要書類を参考にしてください。

2-2.建築プランを入手する

ある程度、ご自身の中で土地活用の構想や方向性がまとまったら、次は、活用予定地に建てるアパートやマンションに関した建築プランを入手します。これらは、ハウスメーカーや工務店などのプロフェッショナルに作ってもらうことになります。

建築プランを入手する際に大切なのは、出来るだけ多くの会社から建築プランを入手し、内容をよく比較してからプランを選択することです。複数の工務店やハウスメーカーを調べて、問い合わせをバラバラにするのは手間がかかりますので、無料で建築プランの一括請求ができる「HOME4U オーナーズ」のご利用をおすすめします。

ご利用予定地のエリアと大きさなどのカンタンな項目を入手するだけで、全国の提携ハウスメーカーの中から、相性の良い会社を最大7社まで厳選して紹介をします。「HOME4U オーナーズ」でご紹介するハウスメーカーは、建築費から収支計画までを含めた、総合的な建築プラン作成をしてくれる企業ばかりです。

一回の申し込みで複数社から建築プランが届き、最適な間取りの提案、工法別の建築費・収支計画など、アパートローンの申し込みに必要なさまざまな項目が詳細にわかったうえで、じっくりと比較ができます。さらに、より精密なプランのために現地調査をすれば、次項で説明のある事業計画書に必要な事柄の大部分がカバーできますので、万全の準備でアパートローン申請にのぞめます。

2-3.事業計画書を作る

相談と建築プランが揃ったら、次は申請のための準備として、事業計画書の作成に入ります。

2-3-1.事業計画書とは

事業計画とは、これから行うアパート経営などの運営と長期返済プランを金融機関にプレゼンテーションをするためのものです。金融機関は審査の際、この事業計画をとても重要視します。

金融機関の目線で考えると「利息分も含めて全額返済できる計画かどうか」が重要ですので、しっかりと利益が出し、どんなことがあっても、毎月滞りなく貸したお金が返済できる事業計画を立てましょう。

はじめて土地活用をする場合は「事業計画なんて作ったことがないからわからない」と不安になるかもしれませんが、「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求を使えば、ていねいなサポートがあるハウスメーカー各社から建築プランを入手することができます。

また、建築プラン以外にも、収益計画や事業計画作成の手本になるさまざまな資料などに加え、お持ちの土地条件に合ったプロフェッショナルならではのアドバイスもしてもらえますので、はじめての土地活用と事業計画書作成でも安心して取り組めます。

事業計画書には、以下の事柄を記載していきます。

  • 活用予定地に関すること
  • 建築する建物に関すること
  • 物件のコンセプト
  • 家賃想定表
  • 総事業費
  • 資金計画
  • 収支計画
・活用予定地に関すること

活用予定地の面積や法令上の制限などを記載します。

・建築する建物に関すること

構造や階数、工法・工期などを記載します。

・物件のコンセプト

どんな入居者を想定して建てるのかなど、土地条件やエリアでのニーズを反映している必要があります。周辺環境とコンセプトが合わないと空室が増えてしまいますので、ご自身の理想ではなく、ビジネス事業主としてうまくいくコンセプトを採用しましょう。

・家賃想定表

一室〇万円で何室、など具体的な数字が必要です。想定家賃は、周辺にある同じような条件とコンセプトを持つ不動産基準に合わせます。ここで大切なのは空室が発生することを前提とした家賃想定で計画を立てることです。1~2割の空室が発生しても、毎月のローン返済が滞らないことを証明する必要があります。

・総事業費

総事業費とは、建築設計料・建築費などをまとめたものです。一般的なアパート経営の場合は土地建物の購入費も総事業費に含まれますが、土地活用の場合は、主に上物の代金になります。

・資金計画

自分で用意できるお金と、金融機関から借りるお金の計画です。前項の総事業費に対して、自己資金をいくら用意できるか、金融機関からいくら借りるかなどを具体的に記載していきます。自己資金の目安は総事業費の1~2割程度です。

・収支計画

ローン完済するまでの計画をまとめたものです。例えば、賃貸経営をスタートして、毎月どれほどの利益が上げれるのかを、数字で出していきます。収支計画は家賃収入から毎月かかる費用を差し引いた金額を利益として算出します。

以下に、かんたんな収支計画表のサンプルを出しましたので、イメージとしての参考にしてください。実際に提出するものは、より詳細であるほど良いでしょう。

基本的には、どれくらいの収入が見込め、運営にはどれくらいの費用がかかるかを計算します。これらを年単位で作ると、ローン完済までのお金の流れがかなりハッキリしますので、収支計画をご自分で繰り返し作ってシミュレーションしていると、実際にはどのくらいの返済額にするのが妥当なのかがわかってきます。

【例:家賃5万円で10室 空室2割の8室で計算した場合】
項目 1年目 2年目 3年目
収入 家賃収入 5万円×8室=40万円 40万円 40万円
管理費 共益費 5万円 5万円 5万円
※礼金 40万円 0 0
A 収入月額合計 45万円(礼金別) 45万円 45万円
支出 ローンの返済費用 20万円 20万円 20万円
固定資産税 3万円 3万円 3万円
管理費 保険ほか 2万円 2万円 2万円
修繕積立金 2万円 2万円 2万円
B 支出月額合計 27万円 27万円 27万円
A-B計算=月額手取 18万円 18万円 18万円
年間収支額 216万円+礼金=256万円 216万円 216万円

※礼金は入居した初年度の初月のみ発生。礼金なしなら0円です。

事業計画書のフォーマットは、エクセルなどで作成してもよいですし、建築を依頼するハウスメーカーなどからも入手できます。今すぐ、事業計画書がどのようなものかを確認したい場合は、国民政策金融公庫に数種のひな型がありますので、ダウンロードしてシミュレーションの練習などに使ってみましょう。

2-4.必要書類を用意する

銀行にアパートローンの申し込みに行く際に、必要となる書類を用意しておきます。必要書類が欠けていると、融資審査自体を受けられないこともありますので、書類不備がないように注意しましょう。

また、金融機関によって用意する書類が少しずつ違いますので、都度、確認をします。心配な方は、書類が全部そろってから面談日程を申し込むとよいでしょう。審査に必要な書類は以下の内容になります。

<不動産に関する書類>

  • 事業計画書
  • 建築計画の概要書
  • 賃料の想定表
  • 登記簿謄本
  • 公図・地積測量図
  • 売買契約書、重要事項説明書、パンフレットほか

<ご自身に関する書類>

  • 身分証明書
  • 履歴に関するもの
  • 住民票
  • 実印と印鑑証明

<お金に関する書類>

  • 過去3年分の収入証明または納税証明
  • 自己資金と保有資産の証明ができるもの
  • 他の借り入れのローン返済表

2-4-1.不動産に関する書類

・事業計画書

前項で解説をした事業計画書のことです。

・建築計画の概要書

建物名・所在地・土地建物面積などの、物件概要や法律上の規制など、これから建築する物件に関する情報が記載された書類です。建築をお願いする予定のハウスメーカーに作成してもらったものを使います。

・賃料の想定表

賃料をいくらで設定し、どのような収益になるかなどをシミュレーションした表です。事業計画書の中にも同じ内容が含まれますが、賃料想定表のみを別途コピーし用意しておきましょう。

・登記簿謄本

登記簿謄本(登記事項証明書)は、不動産の登記内容を記録した書類で、その不動産の面積・地番・所有者・抵当権の有無などが記載されています。手元にない場合は、全国の法務局窓口か、オンライン請求することもできます。手数料は不動産登記,商業・法人登記における主な登記手数料でご確認下さい。

【参照:法務局

・公図・地積測量図

公図とは、法務局で保管されている、土地の大まかな位置や形状を表した法的な図面です。地積測量図は「測量図」と呼ばれるもので、土地の形状・地積(面積)・境界線・分筆などの詳細が正確に記載された公的な図面です。どちらも、土地の境界や建物の位置を確定するために使います。法務局窓口またはオンライン申請で取得することができます。

【参照:法務省 不動産登記,商業・法人登記における主な登記手数料

・売買契約書、重要事項説明書、パンフレットほか

活用予定地の売買契約書と重要事項説明書は、物件所有者の確認と、その不動産に付随する特記事項の確認などのために使います。活用予定地の不動産パンフレットやチラシなどがある場合は、当時の状況がわかるものとして一緒に持っていきましょう。

2-4-2. ご自身に関する書類

<ご自身に関する書類>

  • 身分証明書
  • 履歴に関するもの
  • 住民票
  • 実印と印鑑証明
・身分証明書

ご自身の顔写真のついた証明書が必要です。

・履歴に関するもの

ご自身の家族構成や勤務先がわかるものを、履歴書のようにまとめて添付します。ご自身の勤め先に加え、ご家族が通っている学校や勤め先なども記載しておきます。ご自身が転職をした場合は、転職履歴と、現在の仕事内容も記載します。フォーマットは特にありませんので、紙に羅列するだけでも構いません。

・住民票

身分証明書・不動産の売買契約書・登記簿などに記載されている住所と現住所が違う場合は、現在お住まいの自治体での住民票が必要です。

・印鑑証明と実印

印鑑証明(印鑑登録証明書)とは、登録された印鑑が本物であり、自分だけが使う印鑑であることを証明する書類です。実印による押印と一緒に印鑑証明書があると「本人が実印を使って押した書類」であることが証明できます。

以前に登録したことがあれば、そのまま使えますので印鑑登録証明書を発行してもらいます。登録したことがない、または他の自治体へと引っ越した場合には、新たに登録が必要です。実印がない方は、町のはんこ屋さんやインターネットで、2~3日で作成ができます。

登録は本人が窓口に行けばその日に印鑑登録が完了し、印鑑登録証明書を発行できます。証明書の発行手数料には窓口300円・マイナンバーカードや住基カードを使用したコンビニ交付は250円です。※自治体によって手続き方法と手数料が少しずつ違いますので、必ずご自身の住民票がある自治体で確認してください。

2-4-3.お金に関する書類

<お金に関する書類>

  • 過去3年分の収入証明または納税証明
  • 自己資金と保有資産の証明ができるもの
  • 他の借り入れのローン返済表
・過去3年分の収入証明または納税証明

過去3年分の給与証明書または源泉徴収票・確定申告納税証明・住民税納税証明のいずれかが必要になります。
会社員の方は、給与証明書、自営業の方は確定申告の納税証明などをコピーしたものを用意します。

会社員の方で、お勤め先以外にも収入がある方は、会社からの給与証明の書類に加えて、その他の証明書が必要です。

・自己資金と保有資産の証明ができるもの

自己資金額の証明には、ご自身名義の銀行残高のコピーを用意します。

不動産の資産証明をするものには、固定資産税評価証明書または固定資産税(都市計画税)通知書を使います。固定資産税評価証明書は、活用予定地のある自治体の役所窓口・または郵送で取得することができます。自治体によっては、コンビニエンスストアの専用機からも取得ができます。※自治体によって受け取りができるシステムが違いますので、かならず、活用予定地の自治体ホームページなどで確認をしてください。

固定資産税通知書は、毎年6月頃に固定資産税の納付書とともに送付されてきます。今回、活用する不動産以外にも不動産をお持ちであれば、それも不動産資産証明の一部として一緒に提出します。上記以外にも金融資産をお持ちであれば、その内容もリストにしておき、コピーが取れるものは用意しておきましょう。

・他の借り入れのローン返済表

住宅ローン・カーローンなど、他社からの借り入れがある場合は、各ローン返済表のコピーが必要です。借入が複数ある場合は、今後の毎月の返済額がいくらになるのかを計算したものを自作しておき、添付します。

2-5.審査→通過

事業計画ができて、書類が揃ったら、申請のための予約をした金融機関に足を運びます。金融機関によっては、前審査のようなものをネット上でしてから本審査に入ることもあります。銀行によってやり方が少しずつ違いますので、各金融機関の指示に従ってください。

2-5-1.審査が通過した場合

融資が下りて、そのまま活用予定地での建築がスタートします。建築が完了したら、アパート経営のスタートです。

2-5-2.審査で落ちてしまった場合

事業計画に問題があるケースがほとんどですので、事業計画を練り直して再チャレンジをしましょう。融資審査は、銀行や銀行の担当者によって考え方が違う場合もありますので、事業計画を再チェックした後に、別の金融機関にも審査申込をしてみるのもよいでしょう。

基本的に銀行は、事業計画が健全で、利子分を含めた返済がきちんとできるものであれば、前向きに検討をしてくれます。ただし、落ちた理由は教えてもらえませんので、ダメだった理由は事業計画を見直しながら自分で考えて修正していくしかありません。

アパートローンに関しては、土地活用の強力なパートナーとなってくれる優良なハウスメーカーに巡り合えるとかなり楽になります。そのようなハウスメーカーは、建築プランだけではなく、長い期間続く経営プランを含めた、総合的な提案をしてくれるからです。例えば、建築資金にいくらかかるか・運営資金はどのくらい必要なのか・競合はいるのか・工法はどれを選ぶべきか・税金対策はどうするべきかなど、土地活用に関わることを総合的にサポートしてくれます。

パートナーとなってくれるハウスメーカー選びには、無料で建築プランの一括請求ができる「HOME4U オーナーズ」のご利用をおすすめします。複数のハウスメーカーが提案する建築プランと経営プランを見比べると、ご自身の土地活用に相性がぴったりのパートナー企業が見つかります。

3. 土地活用でアパートローンを使うときによくある6つのQA

本章では、アパートローンを使うときによくある質問を6つにまとめました。

3-1.Q1 銀行の審査は、何に気を付けたらいいの?

基本的に、銀行が最も着目するのは「貸したお金に利子をつけて最後まで払ってくれるかどうか」の部分です。つまり、事業計画の中の、特に、返済計画を見ています。

返済計画が無理のない内容であり、不動産の担保価値または万が一の場合に補填できる他の資産が、融資額とつり合いが取れていれば、審査は有利になります。

大手都市銀行、地方銀行、信用金庫など、金融機関によってアパートローン商品には少しずつ違いがあり、さらに、その担当者や支店の考え方で判断の仕方も少しずつ違ってきます。審査の基本的な基準は変わりませんが、はじめから一つの金融機関に絞らず、多数の銀行に相談をしてから申請先を決めるようにしましょう。

3-2.Q2 自己資金はどのくらい必要?

自己資金は総建築費の10~20%は必要です。例えば、1億円の建築費であれば、1,000~2,000万円の自己資金が必要になります。また、すでに不動産以外の事業などをしていて、お取引のある銀行がある場合は、過去の取引実績に応じて、必要な自己資金額が変わることもあります。

【参照:アパート経営資金の必要額と資金ゼロからでも始められる方法

3-3.Q3 相続税の節税目的でもいいの?

お持ちの不動産を相続税の節税目的で活用する場合でも、アパートローンは組めます。アパートローンを組んで建てた不動産は、負債をたくさん抱えている資産だとみなされるため、相続の際に大きな節税効果を発揮します。

ただし、金融機関には、相続税対策のためのアパートローンであることは、はじめから説明をしたほうが良いでしょう。アパート経営が相続税節税の対象になるためには、相続が開始される3年以上前にローンが組まれている必要があるなど、計画性をもって進めなければなりません。

アパートローン金利が最も安くなる自己資金額と、相続税の節税効果とのバランスを考えながらローンを組む必要があるため、お金の専門家である金融機関からの提案や協力はとても役に立ちます。土地活用としてのアパートローン利用であれば、すでに担保となる土地があるので、そのうえで、健全な事業計画があれば、審査はかなり有利になります。

【参照:国税庁 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例

3-4.Q4 ひとりで事業計画書が作れるか不安です

はじめての土地活用で事業計画書を作る場合は、一人でやらずに、ハウスメーカーの担当者などにサポートを受けることをおすすめします。

事業計画書は、文字通り「アパート事業」の将来の計画を立てることです。平均的なアパートローンの融資期間は30年以内と言われていますので、この長い期間に、

など、長期間のアパート経営の中で起きるさまざまな出来事に、事業主としてどうやって対応していくのかを、金融機関に説明して、お金を貸してもらうための資料が事業計画書です。

事業計画書の内容は、アパートローン審査の際にとても重要ですので、ハウスメーカーなどの不動産建築のプロに相談するのが良いでしょう。建築プランなどを入手する際、事業計画についても相談があると伝えれば、経験豊富なプロフェッショナルから、活用予定地に適した運営や、成功しやすい間取りや外観、コンセプトなども提案をしてもらえます。

また、大手ハウスメーカーであれば、銀行提携をしているパッケージ商品などが使えます。パッケージ商品とは、建築コンセプト・工法・資材などが、各ハウスメーカーでセットになった商品カタログから選ぶタイプの建築プランです。調達済みの資材などがハウスメーカー側にすでに用意されており、あとは活用予定地に適した建物がどれなのかを、パッケージの中からハウスメーカーの担当者と一緒に選択するだけです。

この方法だと、資材・工法・金利・耐用年数に関した銀行チェックは済んだ状態であり、さらには建築プラン作成と事業計画書のサポートもありますので、一般の申し込み方法よりも審査がスムーズに進められます。

多くのハウスメーカーにバラバラに相談申し込みをすると、メールや電話の対応などが煩雑になり、各社と銀行への相談スケジューリングが大変になってしまいます。土地活用とアパートローンに関した相談には、無料で一括請求ができる「HOME4U オーナーズ」をご活用ください。

お持ちのエリアや土地条件に合った将来性のある経営プランと建築プランに加え、節税対策、将来の収支計画などを含めた、長期の視野でのプラン作成のサポートをしてくれる優良企業を最大7社にまで絞って紹介をします。複数の企業からのプランを比較し、担当者とのやり取りの中から、「これは!」と思えるパートナーが必ず見つかります。

3-5.Q5 アパートローンと住宅ローンは併用できる?

ご自分と家族が住むためのマイホームの住宅ローンを抱えながら、不動産活用のためのアパートローンを同時期に組むことはできます。金融機関から見ると、この2つの不動産ローンは全く別タイプのローンなので、問題がないとみなすためです。

住宅ローンの場合、そこには本人とその家族が住むので、金融機関は「本人」の返済能力を基準に審査をします。本人の返済能力とは、勤務先と給与の支払い能力のことですので、完済できる期間内に給与収入が続く見込みであれば、問題なく住宅ローン審査は下ります。

アパートローンの場合は、事業をする不動産の収益性と、その担保価値が審査の対象 になります。不動産のエリアと立地条件が良く、空室リスクが起きにくい物件であるなど、申込者本人の能力以外にも、物件が持つ能力で収入を長期間、収益を確保できると判断されれば、審査が有利になります。

また、アパートローンは住宅ローンと比べると、金利が高く、融資期間も短めです。2つのローンを併用する場合は、今後の人生で起きるリスク+事業で起きるさまざまなリスク、例えば

を考慮し、各ローンの毎月の返済額に無理が出ないような返済プランを作る必要があります。

アパート建築のために住宅ローンを使うことは、原則的にはできませんが、申込者と家族が住まう賃貸併用住宅を建築する場合には、建物の中に賃貸部分があったとしても「住宅」と見なされ、住宅ローンが使えます。ただし、家屋の50%以上を住宅スペースにするという適用条件があります。賃貸併用住宅に関しては、賃貸併用住宅の費用はいくら?上手なコストダウン方法を解説をご覧ください。

3-6.Q6 銀行が好む良い物件ってどんな物件?

金融機関にとっての良い物件とは「貸したお金の返済が滞らず、金利分を含めて完済してくれる」能力を持つ物件のことです。例えば以下のような条件は、金融機関が好む不動産の条件の一部です。

・借り手の付きやすい物件

地域ニーズに沿った物件のことです。例えば、大学が多い地域には学生が暮らしやすいワンルーム、保育園~小学校などのエリアにはファミリー向けなど、地域性と物件の整合性が取れているものは、入居者が付きやすく、空室リスクが起きにくいと判断されます。

・新築である

融資期間は、法定耐用年数内を基準にしていますので、新築であれば法定耐用年数満了に近い期限で最も長い期間の借り入れができます。借入期間が長ければ、毎月の返済額も抑えて設定することができるので返済の滞納が起きにくく、さらに金融機関は金利を長期間とることができます。

万が一、返済が滞った場合、金融機関は設定していた抵当権を実行し、物件を売却して残金を補填します。その際、法定耐用年数が多く残っている物件ほど高く売却できますので、新築の物件は、金融機関で高く評価されます。

・都心など人が多いエリアの物件

お部屋の借り手候補が多いエリアのほうが、少ないエリアよりも高く評価されます。人口が多い首都圏や、主要駅にアクセスの良い場所、人が集まりやすい場所であれば、潜在的な借り手が多く存在しますので、金融機関は空室リスクが低いと判断します。

これらの条件が1つでも当てはまる場合は、担保価値の高い不動産として金融機関は融資に良い物件と判断します。

すでにお持ちの土地を活用する場合は、土地の条件は自力で変えることができませんが、エリア条件に合わせた、無理のない建築計画を立て、資金がちゃんと回るように考えたものは、例え上記の3条件がそろっていなくても、優良な物件と判断してもらえます。

お持ちの土地条件に合ったニーズの高い物件を建てるためには、建築のプロであるハウスメーカーの知恵を借りるのがおすすめです。建築プラン、経営プランを含めた事業計画全体に関して、銀行が求める条件に沿うような提案をしてくれます。

しかし、自分だけでハウスメーカー各社の情報収集するのは手間のかかる作業ですし、信頼できるハウスメーカーかどうかを見極める知見も必要になります。そんな時には、インターネットを使って無料で一括請求ができる「HOME4U オーナーズ」をご活用ください。

お持ちの不動産があるエリアや広さなど、かんたんな項目を入力すると、建築プランに加え、節税対策、運営開始後の収支プランなどを含めた提案をしてくれる優良ハウスメーカーを最大7社にまで絞って紹介をします。一度に複数の提案や情報を比較検討できるので、必ず、お持ちの不動産の土地活用にピッタリの提案が見つかります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。土地活用でのアパートローンは、事業用のローンであることがご理解いただけたかと思います。そのため、アパート事業をする事業主としての立場で、事業計画・資金計画・収支計画などをしっかり作りこんでおかなければならず、事前の準備がとても大事であることがわかりました。

土地活用にアパートローンを使う場合には、金融機関・ハウスメーカーともにはじめから1社に絞り込んでしまうのではなく、複数の銀行とプランを比較し、活用予定地にとって最も適したプランを選びましょう。

複数のプラン比較に役立つのが、日本ではじめて誕生した不動産情報の一括査定サイトであり、NTTデータグループが運営する「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求です。大手ハウスメーカーや地元の建築会社など、全国から厳選した提携企業の中から、最大7社までに絞り込んで案内をします。どこも厳しい審査をクリアした信頼と実績のある企業ばかりですので、複数の良質なプランを比較検討し、最善の土地活用をするためのパートナーが必ず見つかります。

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