鉄骨造の坪単価・建築費は？費用を抑えるポイントも解説！

アパートやマンションなどの賃貸経営を考える際、検討されることの多い構造が「鉄骨造」です。この記事では軽量鉄骨と重量鉄骨の違いやそれぞれの坪単価、具体的な事例をもとにしたシミュレーションなどをご紹介します。

建築費を抑えるポイントやおすすめのハウスメーカーについても説明しますので、ぜひ参考にしてみてください。

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1. 鉄骨造の建築費 坪単価と計算方法

アパートで一般的に採用されやすい構造は「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」の3種類です。それぞれに特徴があり、坪単価も異なるため建築費の総額も変わってきます。ここではまず、鉄骨造の坪単価と建築費の計算方法について解説します。

1-1. 鉄骨造の坪単価

鉄骨造の坪単価は、軽量鉄骨か重量鉄骨かによって違いがあります。それぞれの坪単価は以下のとおりです。

※HOME4U調べ

主に3階までの建物に用いられるのが軽量鉄骨で、比較的コストが抑えられる傾向があります。重量鉄骨は軽量より強度に優れ、3階以上の建物にも対応できるメリットがあります。

1-2. 鉄骨造の建築費の計算方法

アパートを建築する際には、以下の費用が発生します。

■建築工事費：建物の建築に必要な材料費や工賃
■設計料：建物設計にかかる費用。構造計算料や確認申請手数料が別途発生する場合も。
■諸費用：税金や登記費用、住宅ローン関連費用などがあり、必要に応じて発生。

予算配分のイメージ図は以下のとおりです。

建築費は以下の計算式で概算できます。

建築費＝坪単価×延床面積×1.1（諸費用分）

設計料は建築費とは別にかかる場合もあれば、建築費に含まれる場合もあります。また、地域やハウスメーカーの違い、土地の条件などによって坪単価の相場は変わるため、建築費総額も連動して変わってきます。

1-3. 建築費が変動するポイントは？

地域やハウスメーカーによる坪単価の違い以外にも、建築費が変動するポイントがあります。

例えば、坪単価に含まれない別途工事には以下の例があります。

■古屋の解体工事費
■地盤改良工事費
■電気工事費や水道工事費
■外構工事費

そのほか、狭小地である、旗竿地であるなど土地の条件によって建築費が変わってくる場合もあります。

ご所有の土地に建物を建てた場合に建築費がいくらになるのか知りたい方は「HOME4U オーナーズ」をご活用ください。

2. 鉄骨造の建築費シミュレーション

軽量鉄骨造は比較的リーズナブルで工期も短く、低層階のアパートなどに採用されることが多くあります。ここでは実際に、鉄骨造で建物を建てた場合の建築費をシミュレーションしてみます。

2-1. 軽量鉄骨造3階建てアパート

まずは、軽量鉄骨造で3階建てのアパートを建てる場合のシミュレーションです。設定条件は以下のとおりです。

＜設定条件＞
軽量鉄骨造3階建て
延床面積：90坪
坪単価：90万円（坪単価に付帯工事費を含む）

上記の条件で行ったシミュレーションは以下のとおりです。

＜建築費シミュレーション＞
建築費（本体工事費＋付帯工事費）：8,100万円＝90万円×90坪
諸費用：810万円＝8,100万円×10％>
初期費用：8,910万円

2-2. 重量鉄骨造4階建てマンション

続いて、重量鉄骨造で4階建てのマンションを建てる場合のシミュレーションです。設定条件は以下のとおりです。

＜設定条件＞
重量鉄骨造4階建て
延床面積：120坪
坪単価：95万円（坪単価に付帯工事費を含む）

上記の条件で行ったシミュレーションは以下のとおりです。

＜建築費シミュレーション＞
建築工事費：1億1,400万円＝95万円×120坪
諸費用：1,140万円＝1億1,400万円×10％
初期費用：1億2,540万円

3. 木造・鉄筋コンクリート造との比較

鉄骨造のアパートを検討する際、他の構造との比較で考える方も多いのではないでしょうか。ここでは、アパートやマンションなどの建築で採用されやすい木造・鉄筋コンクリート造との比較で考えてみます。

※HOME4U調べ

3-1. 木造との比較

木造とは柱や梁、床・壁を木材で構成される建築物を指します。軽量で加工しやすく、低層階の住宅などに多く採用される構造です。2階建てのアパートなど低層階の住宅を建てる場合には、木造か軽量鉄骨で検討することが多くなるでしょう。

費用面では、木造と軽量鉄骨造で坪単価は大きく変わりませんが、重量鉄骨造はやや高くなる傾向にあります。

3-2. 鉄筋コンクリート造との比較

鉄筋コンクリート造は柱や梁、床・壁が鉄筋とコンクリートで構成され、低層階のアパートよりも中高層のビルやマンションなどに多い構造です。

鉄骨造と比較すると強靭な構造で遮音性や耐火性にも優れますが、坪単価は高く、工期も長くなる傾向にあります。また、耐用年数も木造や鉄骨造より長く、法定耐用年数は47年です。

4. 鉄骨造の建築費を抑える方法

ここでは、鉄骨造の坪単価や建築費の計算方法を踏まえて、建築費を抑える方法についてご紹介します。

4-1. 建物の形や規模を調整する

鉄骨造の建築費を抑えるには、建物の形状をできるだけシンプルに整え、規模についても必要な大きさにとどめることが方法のひとつです。

建物の建築費は、複雑な形になればなるほど高くなります。これは、あちこちに出っ張りなどがあればその分の壁やクロス、屋根などが必要になってくるためです。ごくシンプルな長方形であれば、同様に各部屋もシンプルな四角となり、入居者が暮らしやすい形に整います。

また、土地いっぱいに建てて無理に規模を大きくするよりは、駐車場や駐輪場などの設備とのバランスも考え、規模を抑えたほうが効率的に収益を上げられる場合も多いでしょう。

4-2. 建材・設備を調整する

ニーズに合った設備を備えることは賃貸住宅の経営で大切なことですが、入居に影響が出ない程度にグレードを下げることも、健全な経営のためには必要な視点です。

複雑な機能がついた設備や過度な装飾は控え、シンプルで使い勝手の良いものを選択するのがコツです。また、耐久性にこだわるよりは、退去時のリフォームで定期的に取り換えるなど時代に流れに沿って調整できる形にした方が安く済むでしょう。

4-3. 余裕をもって計画する

アパートやマンションなど賃貸住宅を建築するなら、新学期にあわせて入居できるよう余裕をもった計画を立てることが成功への第一歩です。

建築を急ぐ場合、人員の増加や重機の手配などで必要以上にコストがかかってしまうことがあります。また、竣工が遅れて最も入居が見込める時期を逃すと、家賃を下げざるをえなくなってしまうこともあるでしょう。

業者の選定や建築プランなどを吟味し、ムダを省いてコストを抑えるには、余裕のある計画は必須です。

4-4. 建築会社を比較する

建築費を抑えるために最も重要なのは、複数の建築会社を比較することです。複数社にプラン請求を行い、収支計画とともに比較することによって、ご自身の土地に合ったプランがわかり、必要のないコストを削ることができます。また、適切な構造についても検討しやすくなるでしょう。

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5. 鉄骨造でおすすめのハウスメーカー

建築会社には、それぞれ得意の構造や工法があります。ここでは、鉄骨造に強いハウスメーカーをその特徴とともにご紹介します。

5-1. 積水ハウス

積水ハウスは日本の住宅業界を代表するハウスメーカーで、賃貸住宅のシャーメゾンは高品質なブランドであることが広く認知されています。

そんな積水ハウスといえば、「重量鉄骨」を得意とする企業です。3～4階建てのマンションを得意としており、空間を広くとれる鉄骨造の強みを生かした設計自由度の高さにも定評があります。

【参照：積水ハウス株式会社】

5-2. 東建コーポレーション

東建コーポレーションは、木造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造などさまざまな構造に対応しており、アパートやマンションを建てる際には検討することが多い建築会社といえるでしょう。

マンションブランド「シェルルシリーズ」を持ち、「ホームメイト」という独自の不動産賃貸仲介ネットワークを持っていることも強みです。

【参照：東建コーポレーション株式会社】

5-3. パナソニックホームズ

パナソニックホームズは、重量鉄骨造で9階建てまでのマンションを建築できる技術を持つハウスメーカーです。9階もの高層を鉄骨造で建てられるメーカーは少ないため、貴重な選択肢となるでしょう。

特に6～9階建てであれば、他社よりも建築費が安くなる可能性があります。

【参照：パナソニック ホームズ株式会社】

5-4. セキスイハイム（積水化学工業）

セキスイハイムは、積水化学グループの住宅ブランドで、賃貸住宅はアパートを中心に展開しています。

鉄骨造の商品では住宅の大半を工場で生産する「ユニット工法」を取り入れ、強度を保ちつつも短い工期の建築を実現。スピーディにアパート賃貸経営を始められることが特徴です。長期安定のアパート経営サポートにも力を入れており、グループ企業による管理とアフターサービスも強みです。

【参照：積水化学工業株式会社（セキスイハイム）】

5-5. セレコーポレーション

セレ コーポレーションは、首都圏エリアに特化し、アパートの空間づくりから建設、運営まで手掛ける建築会社です。

主に鉄骨造を得意とするハウスメーカーで、低層階の物件づくりが中心です。クラシカルな外観デザインやオリジナリティのある間取りなど、デザイン性の高い物件づくりが特徴となっています。

【参照：株式会社セレ コーポレーション】

6. 鉄骨造で賃貸経営を成功させるには

鉄骨造のアパートは設計事務所や地域の建設会社で手掛けることはほとんどなく、ハウスメーカーや建築会社に依頼してプラン比較をするのがスタートとなります。

坪単価や特徴は建築会社によって異なるため、なるべく複数の会社から建築プランを取り寄せ、比較するのが成功のポイントです。プラン比較の際は「HOME4U オーナーズ」をぜひご利用ください。最大10社から無料で建築プランを取り寄せることが可能です。