【基礎から解説】アパート経営の収入と支出の内訳｜収入シミュレーションを交えて解説

土地活用や相続などで、これからアパートの経営を考えている方にとって、経営をしたときの実際の収入がどれくらいなのか、コストや税金を差し引いて残る手取り額はいくらなのか気になるところ。

この記事ではアパート経営の収入に関して、以下のことをまとめました。アパート経営にお役立てください。

• アパート経営の平均収入
• アパート経営の収入と支出の項目
• アパート経営をした場合の手取り収入シミュレーション
• アパート経営の手取り収入を増やす方法

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「いくら儲かるか知りたい」「うちの土地にはどんなアパートが建つの？」という方はご活用ください。

詳しい解説は以下

1.アパート経営の平均収入は約542万円

国税庁の発表によれば、令和３年の不動産所有者の平均所得は542.7万円、平均税額は67.2万円です（『国税庁 令和3年申告所得税標本調査結果』）。

令和元年の令和元年の不動産所有者の平均所得は520.8万円、平均税額は64.8万円と、不動産所得者の平均所得金額は年々増加していることがわかります。

オーナーの手元に残る収入は「所得から税額を引いた金額」なので、手元に残る収入の平均は475.5万円になります。

上記の所得金額は、アパート経営に限らずマンション投資をはじめとした様々な土地活用をトータルした平均金額ですが、アパート経営は不動産経営の中でもポピュラーで母数の多い分野です。

したがって、アパート経営の平均所得も「542.7万円」という数値に近いものであると推測されます。

【参照：国税庁「申告所得税標本調査」】

1-1.黒字化するために必要な収入は？

アパート経営の収入の大半は家賃収入ですが、運用での不動産投資で得られる収入は「インカムゲイン（運用益・家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）」の２種類があります。

アパート運営で得られるインカムゲインはアパートローンの返済や運営のために使います。そのため、これらの額を超えないと黒字化はできません。 

例えば、5,000万円の借入金を金利3.5％で20年間返済するとなると、月々の返済額は約30万円です。これにプラス経費がかかるため、単純計算で月々42万円以上の家賃収入が黒字化の目安となります。

1-2-1.物件売却もひとつの手段

インカムゲインの場合、長期運用が基本となりますが売却することで収益を出すケースもあります。売却して得た利益が「キャピタルゲイン（売却益）」です。

例えば相続が発生した際、売却することもあるでしょう。一度売却をしてから収益性の高いアパートに買い替えたり、建て替えをしたりすることで現状より早く黒字化することができるかもしれません。
ただし、築15年を境にアパートは売りにくくなっていくのでご注意ください。

2.アパート経営の収入になるもの

この章では、アパート経営による収入の計算に必要な情報を網羅的にまとめています。ご自身の建築するアパートではどうかを考える際にご活用ください。アパート経営で収入となる項目としては、以下の５つがあります。

1. 家賃
2. 共益費
3. 礼金
4. 更新料
5. 駐車場代

2-1.家賃

入居者が毎月支払う賃料です。
家賃は基本、前払い制で、当月支払いの家賃は、来月分の家賃になります。

2-1-1.参考：全国の家賃の平均相場

以下の表は、全国賃貸情報の検索サイトに掲載中の家賃の平均相場を抜粋したものです。

この平均相場は、アパート・マンションなど構造の違う集合住宅が含まれたものになります。本記事はアパート経営による収入のため、アパートに多い間取り2種を取り上げました。

【参照：HOME’S　全国家賃相場】

土地活用の予定がある都道府県の平均家賃を軸に、ご自身がお持ちの土地の立地とエリアなどの条件が良ければ、平均よりも高い賃料設定が可能になります。

2-2.共益費

入居者全員が使うエントランス・廊下・階段など共用部分に使う電気代や水道代などの費用として、家賃とは別に支払われる金額です。

共益費の額の決め方は、共用部分の維持管理に必要な金額を概算で出し、その金額を居室数で按分する方式で算出するのが一般的です。

共益費は実務上の管理費と同じです。
徴収した共益費の使い道には法的な制限がないため、共用部分の管理内容は、オーナーと管理会社が自由に決めて配分できます。

共益費の具体的な使い道は以下のとおりです。

• 共用部分の清掃（廊下・エントランス・ゴミ置き場・自転車置き場・建物の周りなど）
• ゴミ処理費用（ゴミ出し・ゴミの分別・粗大ごみ対応）
• 共用部分で使用する水道光熱費
• 家賃の集金代行手数料
• 蛍光灯や掃除道具などの備品充当代
• その他、共用部分で必要なる諸費用
• 設備の修理費用（日常的な修理や補修のこと。修繕費用ではない。）

2-3.礼金

入居者からオーナーへと支払われるお礼または謝礼金です。
保証金や敷金などと違い、礼金は返還義務がありません。

礼金は、一般的に家賃の1～2ヶ月分が相場となっていますが、空室が続く場合は入居者負担を軽くするために、礼金を0～1か月にしている物件もあります。

2-4.更新料

期間の定めがある賃貸契約を更新するときに、オーナーが入居者に請求できる料金のことです。

更新料は一般的に、賃料の1～2か月分が設定されています。

ただし、更新料は両者の合意にもとづく費用なので、賃貸契約書に「更新料」の設定がある場合には支払い義務がありますが、契約書に記載がない場合は、支払い義務はありません。

2-5.駐車場代

駐車場の設置をした場合は、その利用契約者が駐車場代金を支払いますので収入となります。
月ぎめの場合は1～2年の契約をします。

3.アパート経営で支出になるもの

アパート経営で、必要な経費として支出になるものには、以下の７つがあります。

1. ローン返済費
2. 管理委託料
3. 仲介手数料
4. 建物修繕費
5. 保険料
6. 税金
7. その他諸経費

3-1.ローン返済費

アパートを建築する際に建築費などを金融機関で借り入れした場合は、そのローン返済額が毎月の支出となります。

3-2.管理委託料

不動産管理会社にアパートの管理を委任する場合は委託料がかかります。
費用は1室に対して家賃の5～8％程度が相場で、管理を任せる部屋数分の費用がかかります。

管理委託の内容として、委託料の中に含まれていることが多い業務内容は以下のとおりです。

• 入居募集業務
• 入居者案内と契約に関する業務
• 契約更新管理業務
• 家賃の収集と計算、支払の業務
• 退去の際の立会い・清算業務
• アパート入居者のかんたんなクレーム対応ほか

また、会社によってはオプション料金、または別会社に依頼することになる業務内容には以下のものがあります。

• 美化清掃業務
• メンテナンス・点検業務
• 緊急時の立会い対応など

3-3.仲介手数料

仲介手数料とは、賃貸契約が成約した際に入居者とオーナーが不動産会社へ報酬として支払うものです。
通常は成約時に家賃の半額～1か月分を支払います。

3-4.建物修繕費

修繕費は、アパートの壊れた部分や劣化した部分を「元の状態にする」ための費用です。
例えば、以下のような対応にかかるお金です。

• 屋根や外壁の損傷や大きな汚れをもとの状態に戻す
• 階段部分の手すりが壊れた場合に修復して、元通りに使えるようにする
• 古くなったエアコンを取り換えて、今までと同じように快適に使えるようにする
• 退去後の原状回復費用

これらの修繕にはまとまった金額がかかるものもあるため、都度対応の修理とは違い、5年10年単位での修繕計画を持っておくほうがスムーズに対応できます。
修繕費用は共益費の中から5～10％程度までを積立して準備をしていくスタイルが一般的です。

3-5.損害保険料

アパートオーナーが火災・地震・災害などに対応するために建物にかける損害保険料です。

1年更新から5～10年まとめ払いなどさまざまなプランがありますので、保険担当者とよく相談のうえで決めていきます。
まとめ払いをした場合でも、経費としては1年ごとの支出となります。

3-6.税金

アパート経営をしているとかかる税金としては以下があげられます。

1. 固定資産税
2. 都市計画税
3. 所得税・住民税

3-6-1.固定資産税

固定資産税は、その年の1月1日時点で不動産（土地や家屋）を保有しているオーナーに対し、不動産所在地の自治体が課す税金です。
税率は固定資産価格の1.4％です。東京23区の場合は、東京都が課税します。

固定資産価格は、売買価格ではなく固定資産評価基準によって出します。土地は3年に一回の見直しがあり、建物は新築時にのみ評価があります。
【参照：東京都　固定資産税】

3-6-2.都市計画税

都市計画税は、都市計画法というものに基づいて、都市を整備する目的で、市街化区域内に不動産を所有しているオーナーが納税義務者となります。
税率は0.3％で、固定資産税と一緒に通知されます。
都市部ではない方には、都市計画税はかかりません。
【参照：総務省「都市計画税」】

3-6-3.所得税と住民税

アパートという不動産の貸し付け（賃貸）をして賃料という収入が発生すると、そのアパート収入に対して所得税と住民税がかかります。

所得税の税率は累進課税ですので、以下の表のように7段階にわけて、所得が多いほど大きな税額が課せられます。
ただし、ここでいう所得とは、収入から必要経費などの支出を差し引いた金額に対して課税されます。

【参照：国税庁「No.2260 所得税の税率」計算方法・計算式】

例えば、アパート収入が1,000万円で、支出が300万円の場合、所得額は700万円になります。700万円は、上記表の695〜900万円の税率にあてはまりますので、計算は以下の通りで、所得税として974,000円が課税されます。

アパート経営以外にも、会社員やその他の事業をしている場合は、それらの収入・支出を合算しての課税になります。

また、令和19年までは、所得税と一緒に、総務省「復興特別所得税関係（源泉徴収関係）」（原則としてその年分の基準所得税額の2.1％）を併せて申告・納付することになります。

住民税は、確定申告をした内容に基づいて、自治体が計算をして税額を決定します。目安としては所得の10％前後になります。
【参照：e-Tax　国税電子申告・納税システム】

3-7.その他　諸経費

上記の税金や必要経費以外に、アパート経営においては以下のような費用も支払うことになります。

• 不動産会社の担当者との打ち合わせで使ったコーヒーや食事の代金
• 所有する不動産を管理・確認などをするために使った交通費やガソリン代
• 入居者募集のために不動産会社に支払う広告宣伝費
• アパート建築や運営の勉強や情報収集のために買った本・雑誌などの代金
• アパート経営セミナーなど、経営者としての情報収集のために参加したセミナー代金など
• 入居者から贈られてきた盆暮れの品に対しての返礼品を購入した代金
• 郵送料・切手代
• 必要な資材などを預けてあるトランクルーム代金など

これらの出費は税金やローン返済などとは違ってオーナー自身の意思で支払うものということもあり、「必要経費にあたる出費」という意識が薄いオーナーさんもいらっしゃいます。
ですが、実際にはこれらの費用も「アパート経営に必要な出費」にあたりますので、課税金額を抑えるためにはしっかりと計上する必要があります。

小さな金額のものが多いのですが、一年間で積算するとまとまった金額になりますので、領収証やレシートは大切に保管しておきましょう。

4.アパート経営・手取り収入シミュレーション

本章では、実際に50坪の土地にワンルームのアパート経営をした場合の、手取り収入がいくらになるかを計算します。

１Rの部屋の広さは全国平均で25平米ほどですので、50坪の土地の場合、廊下などの共用部分を除くと1フロアで5室設置できます。
今回はこの前提でシミュレーションします。

【参照：*住生活に関する意識調査の結果概要】

上記条件で年収シミュレーションをし、収支をまとめて表にしました。

収入・支出・手取り収入の詳細については以下に説明します。

4-1.アパート経営の収入を計算

それぞれの項目の想定と計算式については以下をご確認ください。

4-2.アパート経営の支出を計算

続いて、アパート経営における一年間の支出例は以下のとおりです。

• ローン返済：月額75,882（年約910,000円）
• 管理委託料：月額48,400（年約580,000円）
• 保険料：52,000円（年）
• 所得税：139万円（年）
• 住民税：139,000円（年）
• 固定資産税：約150,000円（年）

一年間の支出合計：322万円

それぞれの項目の想定と計算式については以下をご確認ください。

4-2-1.ローン返済

• 建築費を全額アパートローン　借入額　約1,500万円
• 20年ローン・元利均等・２％の場合　返済月額　75,882円（年約910,000円）

【参考資料：カシオ計算機株式会社「keisan」ローン返済（毎月払い】

4-2-2.管理委託料

• 1室あたり５％の管理料で10室分
• 月額管理委託費用　88,000円×5％×10室＝44,000（税込48,400円）
• 年間管理委託料合計　約580,000円

4-2-3.保険料

都内木造アパート　住居用　建築資金1,500万円で試算。火災保険料なので対象は建物のみになります。

• 地震保険あり　52,000円（年払い）

【参照：損保ジャパン】

4-2-4.税金

所得税

課税対象になる所得額：
年収1,056万円　－　支出約174万円　（ローン返済年　91万円+管理委託料年　58万円+保険料　52,000円+その他費用20万円）＝882万円

882万円　×　税率23％　－　基礎控除636,000円　＝　139万円

住民税

上記所得税の10％程度を想定　139,000円

固定資産税

※大田区蒲田周辺を想定

固定資産評価額　約200,000円×坪数50×税率1.4％+都市計画税0.3％＝約150,000円

4-3.手元に残る金額（手取り収入）を計算

今回の条件の場合、50坪の土地活用でアパート経営をした場合の年間収入はざっくりと734万円になります。

年間収入 1,056万円　－　年間支出経費　322万円　＝ 734万円

5.アパート経営の手取り収入を増やす5つの方法

アパート経営で手取り収入を増やすには、以下の5つのポイントを押さえておく必要があります。

• 空室を避ける
• 必要経費を削減する
• 適切な管理会社・管理方式を選ぶ
• 節税する
• 建築会社をしっかり選定する

5-1.空室を避ける

アパート経営で家賃収入を安定させるためには、空室を避けることが最も重要です。
入居者が途絶えると家賃収入が途絶えるだけでなく、次の入居者を入れるためのクリーニング費用や広告料がかかったり、家賃を値下げして募集する必要が出てきたりと、逆に出費が必要となる状況に陥ってしまいます。

そのため、できるだけ空室を避けられるよう、管理会社と相談して対策するのが良いでしょう。
常に周辺の動向に気を配り、どんな価格設定をしているアパートが多いのか、どんな設備やサービスを取り入れているのかなど、競合調査も積極的に行うのがおすすめです。

また、

• 周辺の需要を把握し、効果的な空室対策ができる管理会社
• 効果的な入居者募集ができる（客付け力のある）不動産仲介会社

など、信頼できるパートナー探しも不可欠です。どんな会社をビジネスパートナーに選ぶかによって、家賃収入が安定するか否かが決まるといっても過言ではありません。

5-2.必要経費を削減する

収入を増やすためには、経費削減などの支出項目を見直すことも大切です。
たとえば、以下のような固定費の見直しは長い目で費用削減に大きな効果があります。

• ローンの借り換えや見直しにより返済額を減らす
• 火災保険の見直しにより保険料を減らす
• 従業員がいる場合は人件費を見直す

そのほか、通信費・交通費・新聞図書費・消耗品費・接待交際費など変動費の見直しも必要に応じて行いましょう。

必要経費を削減する際のポイントは、無理に修繕費やメンテナンス費を削減しないことです。適切な修繕やメンテナンスは安定した入居者の確保につながり、建物自体の寿命を延ばすこともできる、とても大切なもの。

安易に削減すると長期的にマイナスになることもありますので、注意しましょう。

5-3.適切な管理会社・管理方式を選ぶ

アパート経営にかかる経費の中で、特に金額が大きいのが賃貸管理会社への管理委託料となります。
そのため、適宜見直しをしてみることで収入を増やせることもあります。

賃貸管理料は毎月払う必要がありますが、その相場は家賃の5〜7％。
家賃保証などがつくサブリース契約の場合は、家賃の10〜20％と高めになっています。

また、もしも空室が埋まらないことで収入が増えないという状況があれば、空室対策や客付けに強い管理会社を探し、切り替えることもひとつです。アパート経営においては、できるだけ空室を出さない、空室が出てもすぐに客付けできることが、よい管理会社の条件といえるでしょう。

5-4.確定申告で節税する

アパート経営で手取り収入を上げるためには、節税することも方法のひとつです。
主に以下の6種の税金に対して節税が可能です。

所得税、住民税、固定資産税、都市計画税、相続税、贈与税

節税のためにできることはさまざまですが、一例は以下のとおりです。

• 費用をしっかり見直してもれなく経費算入する
• 節税のメリットが大きい青色申告をする
• 売り上げが大きくなれば法人化も検討する

以下の記事で確定申告の方法を詳しく説明しています。合わせてご覧ください。

5-5.建築会社をしっかり選定する

アパート経営で手取り収入を増やすには、簡単に言えば「少ない建築費で建てたアパートで、可能な限り高い収益をあげること」が重要です。

とはいえ、建築費を抑えた結果、競争力のないアパートになってしまっては本末転倒です。
建築費を適切に抑え、長期的な競争力を維持できるアパートを建設するために重視したいのが、建築会社選び。

限られた予算でできるだけ質の高いアパートを建てることができれば、長期的なメンテナンスや修繕のコストを抑えることにもつながります。

建築会社選びのコツについては、次の章で詳しく説明します。

6. 安心して相談できる建築会社を選ぶためのポイント

アパート経営で十分な利益を確保するためには、物件選びのみならず、優良な建築会社を選ぶことが非常に重要です。

以下、「安心して相談できる建築会社」を選ぶために必要不可欠なポイントについてお伝えします。

6-1.「経営プラン」を比較する

多くの大家さんはアパートを建築するタイミングで、建築にかかる費用や工法、出来上がる物件などのことばかりを気にかけがちですが、出来上がった後の収益を左右する要素として「完成前・完成後の経営プラン」も非常に重要です。

各メーカーが提示しているランニングコストや収支計画をチェックすることによって「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。

6-2.建築会社の規模を比較する

大手の建築会社のアパートはもともと施工の質が高いので、劣化しにくく、修繕費も最小限で済みます。

また、手厚いアフターサービスが付いていますので、長年にわたり建物のコンディションを維持することができます。

大手の建築会社で物件を建てた方の声を聞くと、決まって「アフターサービスが良い」という答えが返ってきます。

中小の建築会社も「大手にはできない細やかなサービスを提供できる」というイメージを消費者に持たせようとアピールしていますが、少なくとも「大切な資産を形成する」ことを第一に考えれば、やはり大手の建築会社に建ててもらうのが安心です。

6-3.評判・口コミをチェックする

建築会社の評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

6-4.問い合わせへの対応を見る

問い合わせへの応対が手厚い会社であれば、実際に契約を結んだ後のフォローの質にも期待できるでしょう。

気になる建築会社があれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめることもできます。