アパート経営入門|基礎知識・メリデメ・収入・儲け方から始め方まで

1.「アパート経営を始めるか？」を検討する際の流れ

1-1.メリットとリスクを理解する

以下のメリット、リスクをそれぞれ理解し、併せて「対策方法」を確認しましょう。

リスクに対する「対策方法」も含め、詳細は「2.アパート経営のメリットとリスク」にて解説しています。

1-2.初期費用・金額を把握する

アパート経営を始める際に必要な初期費用・金額はざっくり

と言われています。

これは
「本体工事費」＋「本体工事費×30％」　位の金額になると言われています。

このうち、自己資金で用意すべき金額は

が目安です。

例えば50坪に鉄骨造3階建てのアパートを建築した例の場合、総額の目安は1億8,173万円です。

詳細は「3.経営開始に必要な初期費用・金額」にて解説しています。

1-3.維持経費についてシミュレーションする

アパートを建築し、入居希望者が入居した後から「維持経費」がかかります。
これは家賃収入の15％～20％が相場と言われています。

詳細は「4.アパート経営の維持経費について」にて解説しています。

1-4.儲け・利回りのシミュレーションをする

アパート経営の利回りについてシミュレーションを行い、収益計画を検討しましょう。
利回りとは「アパートを建築するためにかけたお金に対して、どのくらいの利益が上がるか」を見るための、経営上の指標です。

利回りには以下3種類あり、それぞれの計算方法に則ってシミュレーションを行いましょう。

事業利益は利回りで示されます。アパート経営の場合、理想の利回りは5％前後とされるのが一般的です。

1-5.運営方法について検討する

アパート経営開始後の「運営方法」について、検討しましょう。
その際には、アパート運営・監理会社に依頼する「管理業務の範囲を決める」ことが大切です。以下大きく2つの業務内容から検討しましょう。

一般的な手数料は、家賃収入の4～8％が相場です。

1-6.経営開始までの流れを把握する

アパート経営が始まるまでの流れを把握することで、円滑なアパート経営を進めましょう。流れには、「建築」と「入居者募集」という２つの大きな柱があります。

＜図　アパート経営開始までの流れ＞

詳細は「7.経営開始までの流れを把握する」にて解説しています。

また、以下の記事もご覧ください。

2.アパート経営のメリットとリスク

2-1.【メリット1】安定収入が得られる

アパート経営をする最大のメリットともいえるのが、長期的に安定した収入が得られるという点です。
アパートは住居用の物件ですので、一度入居者が決まると更新の時期までは一定期間決まった収入が見込めます。

アパートは生活の場として借りるため、収益安定性が高いのが特徴です。
例えば、ビジネス利用では景気後退があるとすぐに退去につながる一方で、生活の場としての賃貸住宅はそう簡単には退去とはなりません。

また、アパート経営の不安を解消するために、家賃保証型サブリースなどの長期的に経営サポートをするプランも数多くあります。

2-2.【メリット2】相続対策になる

土地をお持ちの方はアパート経営をすることで、課税対象額が減額できる特別措置などが適用されるため、相続税負担を軽くできます。

例えば、アパートを建てる時に組んだローンの借入金は、相続の際にはマイナスの資産として課税額自体を減額可能です。
また、人に貸している建物には「借家権割合」、人に貸している建物が建っている土地には「貸家建付地」など、不動産評価が減額される評価が適用されます。

そのため、資産を土地や現金のままで相続するよりも、アパート経営を節税対策として取り入れることで、将来、大きな節税が期待できます。

【参照：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）】
【参照：国税庁　貸家建付地の評価】

2-3.【メリット3】老後の備えとなる

家賃収入は、アパートローンを完済してしまえば必要経費を差し引いた分が全額、毎月の現金収入になります。

定年のタイミングなどに合わせて完済するように経営計画を立てれば、老後資金や年金代わりとして、セカンドライフの強力なサポートになるでしょう。
また、急にお金が必要になった場合には、土地と建物を売却して、まとまった金額を作ることもできます。

2-4.【メリット4】固定資産税の節税効果がある

固定資産税は土地をただ所有しているだけでも毎年課税されますが、住居を建てると評価額が下がるという特例措置があります。

住宅用地の特例が適用されるもので、固定資産税と都市計画税の課税標準が以下のように減額されます。

極端に広い土地でなければおおむね小規模住宅用地の特例措置が適用されるでしょう。

2-5.【メリット5】比較的建てやすい

アパートは低層階が多く、比較的どこにでも建てられます。
しかし、マンションの場合は、高層な建物になることが多いため、建てられないこともあります。

また、アパートで多く採用される構造が木造と軽量鉄骨造です。
以下の表から、構造別の坪単価目安で、木造と軽量鉄骨造の坪単価が低いことがわかります。

マンション建築に多く見られる、重量鉄骨造以上の建築費は高額になることが多く、階数が増えればその分建築費はかさむことになります。
そのため、初期費用が抑えられるうえ、建築規制にも適合させやすいことからアパートは比較的建てやすいといえます。

2-6.【リスク1】空室・滞納リスクがある

アパート経営には空室や滞納という「家賃が発生しなくなる」リスクがあります。

条件の良いアパートであっても満室になるという保証はなく、空室が発生してしまうことがあります。
また家賃滞納が発生すると、賃料が入ってこないのに次の入居者を探すことができないという、オーナーにとってはダブルパンチになります。

2-7.【リスク2】金利変動の影響がある

アパート経営のためのローンを、変動金利で借りた場合にのみ起きるリスクです。
変動金利で金融機関からお金を借りた場合、ローン返済中に金利が上昇すると毎月のローン返済額が増えてしまいます。

家賃収入から返済に回している金額よりも金利上昇により支払額が増えてしまった場合は、不足分をオーナーが自腹で補填をするという失敗に陥ります。

金利上昇リスクを回避するには「元金均等払いの固定金利」を選ぶのが効果的ですが、アパートローンの多くは変動金利の金融商品です。
金利が上昇した際でも対応できるだけのシミュレーションをもとにローン設定することが重要です。

2-8.【リスク3】資産価値が下落する

アパートの資産価値が落ちる主な理由は2つです。

地価下落によるリスクは、売却したいときに地価が下降トレンドにあると本来の物件価値よりも低い金額でしか売買できないことで失敗に陥ります。

建物が劣化したことによって起きるリスクは、見た目や設備の古さから入居者が付きにくくなり、空室リスク・家賃下落リスクが起きやすくなることが挙げられます。

建築前に、建築予定地の将来性を十分吟味する必要があるでしょう。
また、経年劣化は、適宜にメンテナンスをすることで築年よりも状態の良い建物を維持することができます。

2-9.【リスク4】災害リスクがある

アパートは不動産であり住居ですので、災害の中でも特に火事と地震に弱いというデメリットがあります。
地震・台風・大雨・大雪などによりダメージを受けた建物には、多額の修繕費用がかかります。

2-10.【リスク5】入居者トラブルが発生する

複数の住民が同じ建物で住まう性質上、入居者によるトラブル発生はリスクとして認識しておかなければなりません。

騒音やゴミなどの問題で入居者間トラブルが起きると、退去が増え収入が減って経営悪化の失敗に陥る可能性があります。

3. 経営開始に必要な初期費用・金額

4. アパート経営の維持経費について

5.儲け・利回りのシミュレーションをする

6.運営方法について検討する

7.経営開始までの流れを把握する

アパート経営が始まるまでの流れを把握することで、円滑なアパート経営を進めましょう。流れには、「建築」と「入居者募集」という２つの大きな柱があります。

＜図　アパート経営開始までの流れ＞

7-1. 経営プランの選定・見積もりの依頼

はじめに「どのようなアパートを建築したいか」を、複数のハウスメーカーに相談し、提案プラン・内容を比較することからスタートします。

7-2.契約・着工

建築・経営プランが決まったら、ハウスメーカーと請負工事契約（工事をお願いする契約）をして、着工に進みます。

7-3. 建物・土地の登記

アパートの建築の進行途中から、建築基準法で定められている「建築確認」の審査が複数回行われます。

工事完了時には完了検査が行われ、建物や敷地が建築基準法に適合していると認められた場合は、検査済証が交付されます。

審査が完了したら、建物・土地の登記を司法書士に依頼し、手続きを行ってもらいます。

7-4. 開業届など各種書類の準備・提出

アパート経営開始前に、税務署へ「個人事業の開廃業等届出書」を提出しましょう。

確定申告は、最初から青色申告にする必要はなく、はじめは白色でスタートし、アパート経営の様子を見てから判断するケースもあります。

7-5. 管理会社との契約と入居者の募集

信頼できる管理会社と契約を結ぶ管理委託方式には、以下3つの種類があります

入居者の募集は一般的に管理会社を通し、審査と入居手続きを任せるケースが多いです。
また入居者は内覧を希望するため、建物が完成、または内覧ができる状態になったらすぐに案内ができるように、募集のタイミングをはかります。

7-6. 竣工～アパート経営の開始～

建物の細かな点検などを済ませ、検査済証が発行されたらアパートの完成（竣工）です。

竣工のタイミングはとても大事で、可能であれば、引っ越しシーズンなどの移動マーケットが拡大する2～3月頃までに竣工がぴったり合うようにするよいでしょう。

満室になるまで不安となるアパートオーナーも多いですが、管理会社のサポートも受けられますので、焦らずじっくり募集活動をするようにしてください。