アパート経営の資金はいくらか?堅実な高収益のアパート経営を目指したい方に、資金の目安やローンの組み方などを伝授します!

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公開日
2021年06月03日
変更日
2021/09/09
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

アパート経営の資金はいくら?「資金ゼロOK」に惑わされない実態を解説

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アパート経営の資金はいくら?「資金ゼロOK」に惑わされない実態を解説

新築でアパートを建てるには、建築費や初期費用に充てる「資金」が必要です。
「0円から始めるアパート経営」などと標榜している投資会社もあり、疑問を抱いている読者の方もいらっしゃると思いますが、アパート経営とは「自己資金と借入金を用いて行うこと」が一般的で、借入金には適正な返済額と返済期間が存在します。
しっかりと足場を固めたアパート経営をするなら、資金に対して正しい認識を持つことが不可欠です。

では、アパート経営にはどの程度の資金が必要なのでしょうか?

そこでこの記事では、アパート経営を始めようと検討している方に向けて、

といった項目についてご紹介していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、アパート経営の資金に関する知識を深め、堅実に高収益をあげるための一助としてください。

1.アパート経営の必要資金

最初に、アパート経営の必要資金について、以下の3点を解説します。

(1)建築費
(2)初期費用
(3)所有している土地に建てる際の必要資金シミュレーション

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.建築費

新築でアパートを建てるには建築費が必要です。
アパートの建築費は建物の構造によってある程度の相場があります。

アパートの建築費の坪単価相場は下表の通りです。

木造 鉄筋コンクリート造 鉄骨造
坪単価 70~100万円 90~120万円 80~120万円
(軽量)80~100万円
(重量)90~120万円

建物の建築費は構造だけでなく、仕上材や設備によっても金額が異なります。
建築費は木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の順番で高くなっていきますが、木造であっても高級な仕上材やハイスペックな設備を導入すれば、鉄骨造等よりも高くなります。

そのため、アパートの建築費は必ずしも木造だから鉄骨造よりも安いというわけではなく、仕上材の選定や設備の仕様によって変わっていきます。

アパートの建築費を抑えていくには、構造だけではなく仕上や設備に関しても過度に高価なものは選ばないことがポイントです。

1-2.初期費用

アパート建築の初期費用には以下のようなものが生じます。

費用項目 内容 目安
現況測量費 設計に必要な真北や敷地内高低差等の情報を得るための測量 20万円~30万円程度
地盤調査費用 杭工事が必要な場合に備え、杭長を決定するために支持地盤の深さを知るための調査 1ポイント50万円程度
確認申請手数料 着工前の建築確認に必要な手数料 50万円~60万円程度
奉献酒・初穂料 奉献酒は地鎮祭で神前に供えるお酒、初穂料は神主への謝礼 奉献酒は5,000円、初穂料は2~5万円程度
水道分担金 水道を引き込む際に生じる自治体へ納付する費用 100万円~500万円
設計料 設計者に支払う手数料 工事費の1~3%
印紙代 請負工事契約書に貼る印紙 5,000万円超1億円以下なら6万円
火災・地震保険料 複数年分を一括で付保する場合は初年度に必要となる 1年分は請負工事金額の0.05%程度
融資関連費用 銀行に対して支払う事務手数料 事務手数料だけなら5~10万円
抵当権設定登記費用 抵当権を設定するための登録免許税 債権金額×0.4%
新築建物登録免許税 建物の保存登記をするための登録免許税 固定資産税評価額×0.4%
司法書士手数料 建物の保存登記や抵当権設定登記を司法書士に依頼する費用 6~7万円程度
新築建物不動産取得税 建物を取得したときに発生する税金 固定資産税評価額×3%が基本
入居者募集費用 新築時に入居者を募集するための仲介手数料等 管理委託方式なら賃料の1ヶ月、家賃保証型サブリースなら賃料の3~6ヶ月

初期費用は項目こそ多いですが、合計で建築費の5%程度となります。
例えば、建築費が8,000万円であれば初期費用は400万円程度となるイメージです。

1-3. 所有している土地に建てる際の必要資金シミュレーション

本来、必要資金を知るにはアパートの建物を設計して延べ床面積を知ることが必要です。
ただし、土地の面積が60坪程度の敷地の場合、建物の延床面積も敷地と同じ60坪程度となることが多いです。

そこで、ここでは以下のケースで必要資金のシミュレーションを行います。

(条件)
土地面積:60坪
建物面積:60坪
構造:木造
戸数:8戸(1K)
家賃:7万円

木造アパートの建築費坪単価を80万円/坪とします。
また、諸経費を建築費に対して5%生じるものとします。

アパートの資金と利回りは

以下の通りです。

(必要資金)
建築費 = 延床面積 × 建築費坪単価
    = 60坪 × 80万円/坪
    = 4,800万円

諸経費 = 建築費 × 5%
    = 4,800万円 × 5%
    = 240万円

必要資金 = 建築費 + 諸経費
     = 4,800万円 + 240万円
     = 5,040万円

(利回り)
年間家賃収入 = 家賃 × 部屋数 × 12ヶ月
       = 7万円 × 8戸 × 12ヶ月
       = 672万円

利回り = 年間家賃収入 ÷ 建築費
    = 672万円 ÷ 4,800万円
    = 14%

2.アパート経営で自己資金はいくら必要?

アパート経営で自己資金はいくら必要? 家模型とミニチュア人物

では、アパート経営で自己資金はいくら必要か、詳しく見ていきたいと思います。
以下の2点を解説します。

(1)融資を受けるために最低必要な頭金
(2)キャッシュフロー重視なら十分な自己資金を用意する

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.融資を受けるために最低必要な頭金

アパート経営を行うにあたっては、融資を受けるために最低必要な頭金があります。
銀行にもよりますが、最低必要とされる頭金は一般的には「建築費の10%」です。

例えば、5,000万円のアパートを建てるなら、500万円を頭金として用意することができれば4,500万円の融資を受けることができます。

アパートローンは金融庁が銀行に対して甘い融資をさせないために厳しい監視を行っているため、簡単に借りることができないローンとなっています。
以前はフルローンでアパートを建築できる時代もありましたが、昨今はフルローンで借りることはできません。
そのため、アパートローンを組むには、少なくとも建築費の10%程度の自己資金は必要ということになります。

また、アパートローンを組むには頭金だけでなく、「アパート経営の経験」や「資産状況」も審査の対象です。

既に他のアパートを保有している人は、「アパート経営の経験がある」とみなされ融資審査に通りやすくなっています。

また、資産状況に関しては、預金や他に持っている不動産、借入の状況等が加味されます。
現預金が多く、複数の土地などを持っているような資産家の方がアパートローンは組みやすいです。

借入金の状況については、住宅ローンが残っている人は融資額が減額される可能性があります。

例えば、Aさんに対して本来なら1億円を融資できる枠を持っている銀行があるとします。
ただし、Aさんに3,000万円の住宅ローンが残っている場合には、融資額が7,000万円に減額されることが一般的です。

このように融資額は頭金だけでなく、アパート経営の経験や資産の状況によっても金額が異なるため、いくら借りることができるかは早めに銀行に相談することをおススメします。

2-2.キャッシュフロー重視なら十分な自己資金を用意する

キャッシュフロー重視なら十分な自己資金を用意することが必要です。
新築当初に借入金を多く借りることができたら頭金を節約することはできますが、毎月の返済額は増えることになります。

同じ額の家賃収入を生む物件に投資をしても、毎月30万円の返済額の方と毎月60万円の返済額の方では手残り(キャッシュフロー)の額が違います。

同じ物件でキャッシュフローを最大化するには、100%自己資金で投資をするということです。

また、自己資金をどこまで積み増せば良いかという点に関しては、明確な答えはありません。
一つの考え方としては、自己資金は投資額の30%を用意することが適切という捉え方があります。

銀行は経験則上、物件の担保価値を70%で評価することが多いです。
担保価値とは、万が一、売却することになったときに融資額を回収できると考えている価値を指します。

逆に借入金を70%程度に抑えておけば、アパートを売却することになっても売却額がローン残債を上回り、問題なく売れる可能性が高くなります。

借入金の額が高すぎるとキャッシュフローが悪くなるだけでなく、売却せざるを得なくなったときにローン残債が売却額を上回り、売れなくなってしまうリスクがあります。

そのため、「キャッシュフローの向上」と「売却時のリスク」を踏まえると自己資金は30%以上を用意することが適切と言えるでしょう。

3.適切な建築費でアパートを建てる方法

適切な建築費でアパートを建てる方法

「アパート経営に必要な資金を抑えたい」というのは人情です。
ただ新築する上でもっとも重要なのは、アパートは少なくとも40年近くはお金を生み出す資産となるため、安過ぎるアパートを建ててはいけないという点です。

人からお金を取って貸す資産を作るため、「安かろう、悪かろう」では賃貸ビジネスが長続きしません。
長期にわたり安定的に稼ぎ続けるには、相応に費用をかけて優良な資産を築くという発想も必要です。

一方で、投資採算性の観点からすると、いたずらに高い建築費を投じることは当然すべきではない行為となります。

そのため、アパート経営で失敗しないためには、安過ぎず、高過ぎない適切な建築費で建てるというバランス感覚が必要です。

適切な建築費でバランスの良いアパートを建てるには、入居者の満足度が高いアパートを多く建てているハウスメーカーに依頼することが一番の近道です。
ただし、見積もりを1社だけに限定してしまうと、見積もられた価格が高いのか安いのか判断できないので、複数のハウスメーカーから同時に見積もりを取ることが適切なアプローチとなります。

そこで便利なのが、「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」の利用です。

アパート経営プラン請求サイトHOME4U

国内ハウスメーカーのうち、最大7社から無料で「建築費・初期費・将来見込まれる収益・節税効果」などを盛り込んだ「アパート経営プラン」の提案を受けることができるサービスとなっています。

サイトはNTTデータグループが運営しており、登録されているハウスメーカーはアパート建築の実績が豊富な優良施工の企業のみが厳選されています。
トップクラスのハウスメーカーは、入居者の最新ニーズを十分に把握しており、実際に借主の満足度がとても高い上に、資材などは大口で仕入れるため、良質なのに原価を抑えやすいという特徴を持っています。

また、各社の収益性をじっくり比べることで、自分の立地や予算にぴったりの収益最大化プランを見つけることができます。
資金を最小限に抑えつつ、40年以上稼げる優良資産を築く一番の近道ですので、ぜひご利用になってみてください。

4.適切なローンの組み方とは?

アパート経営では必要な資金のみならず、適切なアパートローンの組み方も知る必要があります。
この章では、適切なローンの組み方について以下の2点を解説します。

(1)返済額は減価償却費以内
(2)返済期間は耐用年数以内

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.返済額は減価償却費以内

アパート経営では、借入金の返済額は減価償却費以内とすることが必要です。

減価償却費とは、建物や備品、車両等の固定資産の価値を減少させていく会計上の手続きで生じる費用を指します。

減価償却費は、建物の資産価値を毎年減額していく目的で、つじつま合わせのために計算上生じてしまう費用であり、実際にその期にお金が支出される費用ではありません。

ただし、支出は伴いませんが、会計上の費用であるため、減価償却費が計上されることで利益が小さく計算されます。

税金は利益に対して課税されるため、利益を小さくしてくれる減価償却費には税金を少なくする節税効果があります。

減価償却費は支出を伴わないにもかかわらず、税金を少なくしてくれるというありがたい存在なのです。

一方で、借入金の返済額(元本のみ)は支出を伴いますが、費用ではないため、税金を少なくする節税効果がないお金となります。

お金は借りても売上にならず課税されないことから、返しても費用にならず節税できないことが理由です。

つまり、お金の貸し借りは利益を計算する上での損益の対象とはならず、実際の手残り(キャッシュフロー)にだけ影響を及ぼすお金になります。

減価償却費は支出と伴わないのに節税効果があり、借入金の返済額は支出を伴うのに節税効果がないため、減価償却費と借入金の返済額は真逆の性質を有します。

減価償却費と借入金の返済額を同額にすると、会計上の利益と実際のキャッシュフローが同額になります。

例えば、借入金の返済額が減価償却費よりも多いと、得られるキャッシュフローは会計上の利益よりも小さくなります。

アパート経営では、借入金の返済額が減価償却費を上回ることを「デッドクロス」と呼び、デッドクロスでアパート経営を続けるのはリスクが高いとされています。

そのため、デッドクロスにならず健全な状況でアパート経営を継続していくには、借入金の返済額は減価償却費以内に設定することが必要なのです。

4-2.返済期間は耐用年数以内

アパート経営では、借入金の返済期間は耐用年数以内とすることも必要です。
減価償却費が計上できる期間は、法定耐用年数の期間内と定められています。

法定耐用年数は建物の構造によって決まっており、構造と耐用年数の関係は下表の通りです。

構造 耐用年数
木造 22年
木造モルタル 20年
鉄骨造(3mm以下) 19年
鉄骨造(3mm超4mm以下) 27年
鉄骨造(4mm超) 34年
鉄筋コンクリート造 47年
鉄骨鉄筋コンクリート造 47年

耐用年数期間内で減価償却費が計上されている間は利益が小さくなり、税金が安くなります。

一方で、耐用年数を過ぎると減価償却費が計上されなくなるため、利益が大きくなり、税金が高くなります。

耐用年数満了以降も借入金の返済が残っていると、税金が増えるため、キャッシュフローが一気に悪化します。

耐用年数満了後にキャッシュフローを急激に悪化させないためには、アパートローンの返済期間を耐用年数以内で組むことが必要です。

多くの銀行ではアパートローンの返済期間は、耐用年数以内としています。
ただし、一部の銀行では耐用年数を超えた期間でアパートローンを組むことができる金融機関も存在します。

耐用年数を超える長期の返済期間でアパートローンを組むと、毎月の返済額を小さくすることができます。

しかしながら、耐用年数を超えた期間でアパートローンを組むことは、耐用年数満了以降、キャッシュフローを急激に悪化させるリスクの高いローンの組み方となります。

場合によっては、耐用年数満了後は、会計上の利益は黒字なのにキャッシュフローはマイナスとなってしまうこともあります。

アパート経営で失敗しないためには、アパートローンを返済額は減価償却費以内、返済期間は耐用年数以内で組むことが必要です。

5.ハウスメーカーの収支予測の確認ポイント

アパートを建築する際は、ハウスメーカーから収支シミュレーションの提案も受けます。
この章では、ハウスメーカーの収支予測の確認ポイントについて以下の3点を解説します。

(1)キャッシュフローはプラスが維持できているか?
(2)賃料の下落は見込まれているか?
(3)借入金の返済額と返済期間は適切か?

それではひとつずつ見ていきましょう。

5-1.キャッシュフローはプラスが維持できているか?

収支計画表では、キャッシュフローはプラスが維持できているかを見ることがポイントです。

アパート経営は、「支出を伴わないのに費用となる減価償却費」と「支出を伴うのに費用とはならない借入金の元本返済額」の2つが存在するため、会計上の利益とキャッシュフローが異なります。

ハウスメーカーの提案書では、会計上の利益を計算した「損益計画」と、キャッシュフローを計算した「収支計画」の2つが掲載されているケースがあります。

収支計画であるかどうかの見分け方は、支出に「借入金の返済額」が含まれているとキャッシュフローを表す収支計画になります。
損益計画と収支計画を比べた場合、重要なのは実際の手残りを示すキャッシュフローの収支計画の方です。

会計上の損益が赤字であっても、キャッシュフローがプラスであれば、実際の手残りはプラスなので特に問題はないといえます。

逆に、収支計画がマイナスとなっている場合は、借入金額が多過ぎる等、計画に無理があるプランということになります。

シミュレーション表は数字が並んでいるので少しわかりにくいですが、まずは収支計画のキャッシュフローがずっとプラスであることをチェックすることがポイントです。

5-2.賃料の下落は見込まれているか?

シミュレーション表では、賃料の下落は見込まれているかという点も重要なチェックポイントです。

アパート経営では、賃料は築年数が経過するとともに徐々に下がっていくことが現実です。
賃料が全く下がらないことを前提としたシミュレーション表は、非現実的な想定をしているといえます。

賃料収入の項目が、段階的に少しずつ下がっていれば、信頼感のあるシミュレーションを提示しているといえます。

賃料下落に関しては、築何年目に何%下落するという目安は存在しません。
立地の良い物件であればほとんど下がらず、立地が悪ければ早い段階で下がっていく傾向があります。

また、空室保証を付けたサブリースであっても賃料は下落します。
サブリースは永久に家賃が保証されるものではないので、空室が増えていけば管理会社から賃料減額の要求があります。

もしハウスメーカーから全く賃料の下落が想定されていないシミュレーション表の提案があった場合には、賃料の下落を見込んだシミュレーション表を作り直すように指示してください。

5-3.借入金の返済額と返済期間は適切か?

借入金の返済額と返済期間は適切かどうかも確認のポイントです。
借入金の返済額は減価償却費以内、返済期間は耐用年数以内が基本となります。

特にシミュレーションの中には、耐用年数を超える返済期間を設定してキャッシュフローを良く見せている収支計画が出てくることがあります。

返済期間が耐用年数を超えている場合、耐用年数満了以降のキャッシュフローが急激に悪化しているはずです。

耐用年数を超える期間で借入金の返済計画が組まれていると、シミュレーション表の前半部分のキャッシュフローが妙によく見えてしまいます。

ハウスメーカーの提案書の中には、長期のシミュレーションではなく、単年度の収支しか出てこない会社もあります。

単年度の収支計画表しか出てこない場合には、ローンの返済期間の設定条件が耐用年数以内であるかどうかをヒアリングすることがポイントです。

まとめ

いかがでしたか。
「アパート経営の資金」について解説してきました。

アパート経営には、建築費が坪90万円程度、初期費用は建築費の5%程度が必要となり、融資を受けるためには自己資金は最低でも建築費の10%は用意することをおススメします。

適切な建築費で良質なアパートを建てるなら、「HOME4U オーナーズ」で複数のハウスメーカーから「アパート経営プラン」の提案を受け、しっかり比べた上で、自分の立地や予算で収益最大化できるプランを選ぶのが賢明です。

この記事でアパート経営に必要な資金の知識が深まり、高収益の賃貸経営への第一歩を踏み出していただけたら幸いです。

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