建築費1億円で建つアパートの概要と期待収益、利回り

1.「建築費1億円のアパート」の概要

1-1.アパートの構造別坪単価とおよその建築費

坪単価とはアパートの本体工事費を延床面積で割ったもので、1坪あたりの工事費です。

構造によって坪単価は異なり、構造は大きく3つに分けることができます。

大まかな建築費の目安は「延床面積（平米）×平米単価」で求められます。

建築費の参考として、2022年に東京都で建築された共同住宅の建築費用を下記にご紹介します。

木造での建築を選べば延床面積が100坪でも6,600万円なのでさらに広いアパートが建築可能です。
鉄骨造、鉄筋コンクリート造は、延床面積が90坪を超えると建築費が1億円を上回っています。

国土交通省：建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表（2022年度）より作成
※1坪3.3㎡にて計算

1-2.木造アパートの建築費シミュレーション

以下の設定条件をもとに、木造アパートの建築費をシミュレーションしました。

【設定条件】

• 木造2階建て
• 建坪50坪・延床面積100坪
• 2DK・6戸
• 土地の建ぺい率・容積率：50％・200％

【建築費シミュレーション】

• 建築費：8,000万円＝80万円（坪単価）×100坪

以下の記事では、100坪の土地に建てるアパートの建築費用をシミュレーションしています。
100坪の土地活用をお考えの方はぜひ参考にしてみてください。

1-3.鉄骨造アパートの建築費シミュレーション

鉄骨造アパートは、軽量鉄骨と重量鉄骨に大別できます。
建築費1億円なら設計の自由度が高い重量鉄骨造のアパート建築も検討可能です。

今回は、以下の設定条件をもとに軽量鉄骨で建築費をシミュレーションしました。

【設定条件】

• 鉄骨造3階建て
• 建坪70坪・延床面積120坪
• 1DK12室
• 土地の建ぺい率・容積率：60％・120％

【建築費シミュレーション】

• 建築費：1億800万円＝90万円（坪単価）×120坪

軽量鉄骨のアパートについて詳しく知りたい方は下記記事もご参考ください。

2.「建築費1億円のアパート」完成までにかかる総費用の解説

アパート建築には建物を建てる費用以外にも様々な諸費用がかかってきます。
それぞれの費用の相場を確認し最終的にいくらかかるのか確認しましょう。

「建築費1億円のアパート」完成までにかかる総費用の内訳は下記になります。

【アパート建築総費用一覧】

アパート建築に関する費用		概要	相場（2～3階建て想定）
建築工事費	本体工事費	アパートの本体にかかる費用（基礎部分、躯体、外装、内装）	木造	坪77万円～100万円程度
			鉄骨造	坪80万円～120万円程度
			鉄筋コンクリート造	坪90万円～120 万円程度
	付帯工事費	アパート本体にかかわらない工事の費用（地盤改良工事や駐車場などの外構工事、給排水工事）	本体工事費の20%
設計料		アパートの設計費用	設計施工一貫方式	建築費の1〜3%程度
			設計施工分離方式	建築費の5～8%程度
諸経費	現況測量費	土地の実測図の作図するための費用	約20～30万円程度
	地盤調査費用	支持地盤の深さを測る調査費用	1ポイント50万円程度
	アパートローン関連費	ローンの手続きの事務手数料や保証料	事務手数料だけなら5～10万円
	登記費用	新築した建物の登記を行う際に必要な費用	抵当権設定登記費用	債権金額×0.4％
			新築建物登録免許税	固定資産税評価額×0.4％
	不動産取得税	不動産を取得した際に支払う都道府県税	固定資産税評価額×4％が基本
	印紙税	契約書などの文書にかかる税金	5,000万円超１億円以下なら6万円
	各種保険料	火災保険・自身保険など	1年分は請負工事金額の0.05％程度
	司法書士への依頼費用	登記の手続きの代行費用	6～7万円程度
	水道分担金	水道を引き込む際に支払う税金	100～500万円

費用は大きく分けて以下の3つに分類されます。

• 建築工事費（本体工事費・付帯工事費）
• 設計料
• 諸費用

それぞれの目安は建築工事費が総予算の85%程度、設計料は総予算の5%程度、諸費用は総予算の10%程度です。

＜図　総費用に占める各費用の割合＞

費用の内訳をふまえて計算すると、下記のような計算となります。
建築費以外の費用が上乗せされる事を確認しておきましょう。

【建築工事費（本体工事費＋付帯工事費）が1億円の場合の費用内訳】

• 本体工事費：8,000万円
• 付帯工事費：2,000万円
• その他諸費用(10%)：1,000万円
• 設計料（5%）：500万円

合計：1億1,500万円

アパート建築費用の詳細については、下記記事で詳しく解説していますのでそちらをご参考ください。

• 【徹底解説】アパート建築にかかる費用一覧
• 【徹底解説】アパート経営にかかる費用一覧。建築費以外にかかる諸費用・維持費用を解説

3.自己資金の目安は10～30%

4.「建築費1億円のアパート」の利回りと収益性

4-1.「建築費1億円のアパート」の想定利回り・収益性

本章では、想定利回りや収益性をシミュレーションします。
土地やアパートの条件は以下の通りです。

建築費や資金についての条件は以下のように設定します。

以上に基づいて算出されるアパートの収益性は以下の通りです。

このシミュレーションはあくまで「満室時」で計算した一例です。参考程度にご活用ください。

本章で解説する利回りについて、言葉の意味や計算方法など詳しくはこちらの記事で解説しています。併せてご確認ください。

アパート経営の利回りの相場や目指すべき数値については下記記事で詳しく解説しています。

5.「建築費1億円のアパート」を建てる際のポイント

5-1.差別化できる点がないか競合物件を確認する

アパート経営において、もっとも怖いのが空室リスクです。
空室は、収入の減少と支出の増加を同時に引き起こします。

空室率を低く保つためにも、競合物件と差別化を図ることが大切です。差別化を図るためには、アパート自体に付加価値をつけることが有効です。

アパート自体につける付加価値の例としては、以下のようなものがあります。

できる限り空室リスクを抑えるために、アパート建築時には周辺エリアのニーズを綿密に調査しておきましょう。

5-2.収支シミュレーションをする際は実質利回りをふまえる

実質利回りとは、物件の収益力をもっとも実際に近い形で計算する方法のことです。
計算方法は以下のようになります。

実質利回りは、年間の利益からアパート建築時の全費用を引いた数値を用いて計算するので、より実態に近い値を求められます。

実質利回りの最低基準は「3～3.5%」です。
3%を下回らないように、実質利回りをふまえて収支シミュレーションするのをおすすめします。

5-3.複数の会社・メーカーのプランを比較・検討する

建築会社・ハウスメーカーによって得意は工法やアパート経営のサポート体制が異なります。
また、1億円あればアパート建築の中身（間取り・設備等）の選択肢も幅広くなるため、より一層慎重に仕様を検討し、入居者が集まるために必要なものはどれかを見極めたいところです。

なので、複数社を比較する事でより最適なアパート建築プランは何かをしっかり考え、また、建設後のサポートまで見据えて建築会社を選ぶべきでしょう。

その他、アパート経営において考えられる13のリスクについて詳しく知りたい方は、以下の記事もご参考ください。

6.1億円でアパート建築する際におすすめのアパート建築会社・メーカー

6-1.積水ハウス株式会社

積水ハウス不動産グループが管理する「シャーメゾン」の入居率は97.8%(2023年1月現在)と高く、優れた居住性が入居者に支持されています。

さらに、シャーメゾンの建物外観と間取りを8割以上の入居者が「満足」と評価するなど、入居者の満足度の高さがシャーメゾンの魅力のひとつです。

公式サイトにて1LDK 2LDK･14戸の建築実例を紹介していますので、ご参考ください。
「ゼロ・エネルギー」を付加価値に満室経営を実現。 | 建築実例 | 賃貸住宅経営（アパート・マンション経営） | 積水ハウス

積水ハウスの「シャーメゾン」について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。

6-2.大東建託株式会社

大東建託株式会社の「DK SELECT」のコンセプトは「環境」「防災」「ライフスタイル」です。多くの利用者の声をもとに、コンセプトに基づいた賃貸住宅を目指しています。

DK SELECTの特徴のひとつが、土地に合わせた豊富な商品ラインナップから最適なアパート建設ができることです。

また、サポート力も充実しており、賃貸事業の企画・立案から建物の設計、施工、入居者募集、管理、運営といった「賃貸経営受託システム」も魅力となっています。

公式サイトにて1DK･18戸の建築実例を紹介していますので、ご参考ください。
「ゼロ・エネルギー」を付加価値に満室経営を実現。 | 建築実例 | 賃貸住宅経営（アパート・マンション経営） | 積水ハウス

6-3.大和ハウス工業株式会社

大和ハウスの賃貸住宅「D-ROOM」は、大和ハウスグループが展開している賃貸住宅ブランドです。
地域のニーズに合わせて設計された間取りや設備は人気が高く、高い入居率を維持できる要素となっています。

また大和ハウスグループでは、定期的な設備の診断や、24時間で対応する窓口があるなど、各分野のプロが連携して一体感あるサポートを提供しています。

中高層建築や高齢者施設、保育園、学生寮などの建築も得意としているため、アパート以外の方法で土地活用をしたいとお考えの方にもおすすめのハウスメーカーです。

公式サイトにて1LDK・2LDK･12戸の建築実例を紹介していますので、ご参考ください。
オーナーさまの挑戦的なアイデアを共にかたちに。｜施工事例｜賃貸住宅事業｜土地活用｜大和ハウス工業