【徹底解説】効果は？コスパは？空き室改善のためのリノベーション

この記事では、空き室対策の基礎知識や成功させるコツに加え、「リノベーション・リフォーム」を空き室対策として活用する時の検討の仕方やおすすめの空き室対策例を紹介しています。

1.リノベーション・リフォームを活用した空室対策の流れと基礎知識

リノベーション・リフォームを活用した空室対策を決断する際は、以下の手順で検討を進める事をお勧めします。

基本的に空室対策として、建て替えやリノベーションといった大幅な支出となるものは最初の打ち手としてはお勧めできません。
お金のかからないものから順番に検討してから、徐々に建て替えと併せて小規模なリノベーション・リフォームを検討していく流れで判断し、最後に大規模なリノベーションを検討する事をおすすめします。

以下、検討の段階ごとに解説します。

１．現状把握
以下のポイントについて、現状把握をしてください。

・空き室増加の原因の仮説を立てる
例えば周囲の相場より家賃が高いのが原因であれば、単に家賃を安くすれば集客できるかもしれません。

・建物の状態を確認する
リノベーションで雰囲気を一変させ集客に成功しても、本体の構造に問題があると、数年でやはり建て直しせざるを得ない事もあります。

・いくらお金を投資する余力があるか確認する
建て直しには大きな金額が必要です。いくらお金を使えるかで、やれる施策もおのずと決まってきます。諸々検討する前に、まずはお財布と相談する事も大事です。

２．お金のかからない施策の検討
概ね、物件選びの決め手は主に「学校が近い」や「スーパーやコンビニなどが近い」といった立地であり、その次に金額面である家賃であると言われています。

リノベーションやリフォームを行う事で設備を豊富にして差別化する前に、その地域の「ユーザーニーズ」をよく検討し、そのニーズに沿った「お金を掛けない（コスパ）」の良い施策から試すのが王道です。

３．建て替え、リフォーム・リノベーションの検討
お金のかからない施策では解決できない場合、老朽化が進み過ぎて他に手立てがない場合は、建て替え、リフォーム・リノベーションを行う事が効果的である機会が到来したと考えて良いでしょう。

今は特にリノベーションが注目されています。
マンション等賃貸物件では築30年程度が経つと、設備やデザインが古くなり現在のニーズを満たさなくなって来て、その場合建て替えかリノベーションが選択肢になりますが、最近はリノベーションで古さを活かして再生に成功した事例も数多くあります。

2.空き室対策を成功させるコツと具体策

2-1.空き室対策を成功させるコツ

空き室対策を考える上では「少ない費用」で大きな効果をあげるコスパの良い対策を優先していくべきです。
この「費用」という点からみると、数ある対策の中でも、リノベーションは比較的高額な費用がかかるのが一般的であり、「最後の手段」として考えるのがよいでしょう。

コスパの良い施策は、「入居者のニーズに応える」という視点から考えられます。
具体的には下記のような打ち手が代表的な例となります。

1.一番最初に取り組みたい！コスパNo.1の対策「募集要項の工夫」
ご自身が「家探しをする」立場であれば、物件の内装や設備よりも、やはり「エリア」や「駅へのアクセス」、「周辺環境」、そして「家賃」などといった要因を重視されるのではないでしょうか？

「だからといって、今さら物件の位置を変えられるわけじゃないんだから、やっぱりリノベーション以外にできることなんてないよ！」と思われるかもしれませんが、そんな事はありません。
「エリア」や「立地」の不利は、「募集要項の表現を工夫する」ことで十分に挽回することができます。

例えば「エリア」。たとえ主要な駅から離れた立地の物件だとしても、「駅チカの利便性」をアピールできない代わりに「都会の喧騒から離れた閑静な住宅地」、あるいは「お子様ものびのびと遊べるファミリー向けの落ち着いた立地」というふうに言い換えることで、利便性を求める客層とは異なる客層へ魅力をアピールすることもできます。

「短所も裏返せば長所になりうる」という視点を持って、いかに表現すれば物件の立地やエリアを魅力的に表現することができるかを考えることがポイントです。

２.入居者目線で逆転の発想を！「ターゲット設定の見直し」
仮に所有する物件が不人気なエリアに位置していたとしても、「他の地方から来る人を対象にアピール」することで、不利な状況を覆せる可能性があります。

例えば、東京都内だと高所得層にはタワーマンションが建ち並ぶ港区や中央区の湾岸エリア、ファミリー層には目黒区や世田谷区の閑静なエリア、学生には学生街のあるエリアが人気です。

上記のエリアであれば、特に募集の仕方を工夫しなくとも十分に集客が見込めますが、これ以外の郊外寄りのエリアであっても、地方から上京してくる人（特に東京の各エリアに詳しくない若年層）や外国人を対象とすれば、集客できる可能性は十分にあります。

東京にずっと住んでいる人であれば、街についての知識が深い分、「人気のエリア」と「不人気のエリア」の区別がつきます。
一方で、地方の人の中でも上京経験の少ない若年層であれば、すべて「同じ東京」に見える分、人気エリアと不人気エリアの区別がつきにくいので「エリア」以外の強みで勝負できるのが理由です。

これは、東京以外の街でも同様です。
例えば、田舎への移住を希望する都会人からみて、その田舎の事情を十分に知らない分、他の面に魅力を感じて選んでもらえる可能性があります。

もし、ご自身の物件が「不人気なエリアに位置している」と捉えているのであれば、あえて事情を知らない「よその土地の人」向けに（例えば「初めて上京される学生の方々に人気です」「単身赴任の方も快適に生活できます」、あるいは外国人を狙って英語・中国語などでも募集してみるというふうに）アピールするという手もあります。

以下、「コスパの良い」「入居者目線」で考えた空き室対策を具体的に解説します。

2-2.【優先度順】コスパ・入居者目線で見た空き室対策例　BEST5

コスパ・入居者目線で見た空き室対策について、優先度順に並べると以下の通りとなります。

ご覧の通り、リノベーションはさまざまな対策の中で最後に検討すべき項目となっています。

1.募集広告の最適化
前章でも触れたように、募集広告の文章を変えるだけで、家探しをしている人から見た物件の印象はガラリと変わります。

アクセスに恵まれていない立地を「閑静で落ち着いたエリア」と表現したり、築年数を重ねた物件を「レトロな古民家」などと表現したりすることで、物件の抱える弱みをカバーし、魅力としてアピールすることも可能です。

特に、近年ではインターネットを通じて家を探す人が増加傾向にあり、外国から物件を探している人も存在します。
どうしても賃貸での入居者が見つからない場合は、新規入居者が見つかるairbnbをはじめとした民泊サービスに登録し、外国からの短期滞在者を宿泊客として集めるという手もあります。

したがって、外国人の入居者に抵抗がなければ、英語や中国語、韓国語などの言語のバージョンで募集広告を作って掲載することも検討してみましょう。

2.家賃・敷金・礼金の見直し、キャンペーンの実施
家賃や敷金・礼金は入居者にとって最も重要な要素の一つです。

入居者がなかなか決まらない状況であれば、所有する物件にとって最適な入居者の層をあらためてターゲティングし直し、さらに周辺の家賃相場なども参考にした上で、最適な家賃を再設定することも検討しましょう。

また、家賃自体の引き下げを行わずとも「家賃1ヶ月無料（フリーレント）キャンペーン」などといったキャンペーンを行うだけでも、十分に魅力的に感じてもらえる可能性があります。

3.掲載写真の入れ替え
ホームページや不動産会社の店頭に掲載される写真は、家探し中の人にとって想像以上に大きなインパクトをもたらします。

他の条件が良くても、部屋の雰囲気が暗く感じられたらその部屋を選ぶことをやめてしまうこともあります。逆に、写真の印象が良ければそれが入居の決め手となることも珍しくありません。

物件の内装・外観以外にも、近所に公園や飲食店、商業施設などがあればこれらの写真を盛り込むのも効果的です。掲載する写真について、もう一度しっかりと吟味してみましょう。

4.不動産仲介会社の見直し
オーナーの方自身が募集要項の中身に直接タッチせず、不動産仲介会社に募集を任せているケースも多くあります。

物件の注目度は、仲介会社が物件情報を掲載している媒体（有名な媒体だと「SUUMO」や「オウチーノ」など）によっても大きく左右されるので、場合によっては仲介会社を交替して別の媒体に掲載されるだけでアッサリと入居者が見つかる場合もあります。

物件の入居状況について不安があれば、担当の仲介会社にコンタクトをとって、宣伝広告などの対策に力を入れてもらえるよう相談してみましょう。
もし、相談してみてもイマイチ真剣に対応してくれている感触がないなど、仲介会社の本気度について疑問に感じる部分があれば、仲介会社を変えることも検討してみるべきでしょう。

5.内装・設備のリノベーション
リノベーションは多額の費用がかかる手段なので、空き室改善のための施策としては最後の一手と考えるべきでしょう。

空き室改善を狙った一発逆転のリノベーションにありがちな話として、「気合を入れて多額の費用を投じて全面的なリノベーションを施したけど、思うように入居者が増えなくて、工事代が回収できない」というものがあります。

したがってリノベーションを実施する時は、空いている部屋を全室一斉に工事したりするのではなく、まずは一室工事を施して、入居者が決まったら別の部屋も工事を着手する、といったように段階的な工事をしていくとよいでしょう。

2-3.【ランキング解説】空き室対策に効くリノベーション例　BEST5

いざリノベーションの実施を決意したならば、さまざまな空き室対策の中でもどのリノベーションが効果が高いのかを理解した上で、実際にどのリノベーションを行うか検討しましょう。

「ウチコミ」の調査によると、「単身の入居希望者が、周辺相場より高くても入居したいと思える設備」のアンケート結果は以下の通りです。

参照：2021年4月ウチコミ調べ

アンケート結果上位の
１位　無料インターネット
２位　バス・トイレ別
３位　宅配ボックス

と一般的に効果的だとされている
・セキュリティ（オートロックや防犯カメラなど）
・内装のデザイン（壁紙など）

の計５つの施策を空き室対策に効くリノベーションBEST５としてご紹介します。

1.無料インターネット
無料インターネット回線の有無は、今やお家探しをしている人にとって入居の決め手となる要素です。

インターネットは現代人にとって生活必需品に近い存在であり、特に若年層を中心として動画サービスが普及した現在、インターネットはほとんど誰もが日常的に使っています。

入居者が自分自身でWifiサービスと契約すれば月4,000円程度のプラスとなってしまうため、無料のインターネット回線やWifiが使える物件であれば、たとえ2,000〜3,000円高い物件であっても、WiFi付きの物件が選ばれることが多くなっています。

無料インターネットの有無については、「SUUMO」をはじめとした大手の家探しサイトでも、絞り込みの検索条件として「インターネット無料」と言う選択項目があるので、家探し中の人にとって目立つポイントであり、他の物件と差別化できる要素です。

マンションオーナーを対象とした全戸一括のインターネットサービスへの加入は、オーナーにとって月々の費用負担があるものの、内装の大規模な工事を必要とするリノベーションと比較すれば安く実施できるものですので、空き室改善への第一歩として検討されてみてはいかがでしょうか？

2.バス・トイレ別
バス・トイレ別の条件は特に女性入居者が重要視するポイントになります。
家賃や広さ、間取りが気に入ったとしてもユニットバスという条件を見て他の物件に入居を決めるといった例は少なくありません。

現在ユニットバスの物件を所有しているのであれば、空室対策としてのバス・トイレを別にするリノベーションをお勧めします。

3.宅配ボックス
インターネット回線と並んで入居者からのニーズが高いのが宅配用のボックスです。
Amazonやネットスーパーなどの宅配サービスが一般的なものとして普及した現在、宅配サービスの有無が入居者の生活に与える影響は大きなものとなっています。

たとえば平日はフルタイムで働いている会社員の入居者であれば、荷物を直接受け取れる時間帯は限られるので、休日に荷物を受け取るためだけに家で待機しなければならなくなる、というのはよくある話です。

宅配ボックスさえあれば入居者が直接荷物を受け取る必要はないので、荷物を受け取るためだけに予定を入れずに家で待機する必要はなくなります。
荷物の受け取りに予定を左右されることに不便を覚えた経験がある入居者にとっては、宅配サービスの存在が入居の決め手となることも珍しくありません。

宅配ボックスの設置もまた、かかる費用が比較的少ないリノベーションの一種として知られているので、設置の検討をおすすめします。

4.セキュリティ（オートロックや防犯カメラなど）
一人暮らしをする女性の中には、オートロックの扉や防犯カメラの有無を最も重視する人も数多くいます。
「オートロック、防犯カメラがあれば入居の後押しになる」というよりは、「オートロック、防犯カメラがない物件は選ばない」という人も少なくありません。

最近では、カギを発行しなくてもスマートフォンを使うだけで開閉できる入退室管理システム「スマートロック」が開発されています。
物理的なカギを用意する必要がない分、カギを発行するコストや労力の負担が少なく、また内見なども気軽に応じてもらいやすいのがスマートロック導入のメリットです。

スマートロックはまだまだ導入していない物件も多く、導入によって他物件との差別化も測りやすくなっています。
工事の費用も従来のオートロックシステムよりも少なくて済む場合が多いので、物件の競争力アップを狙うのであれば有力な施策の候補となるでしょう。

5.内装のデザイン（壁紙など）
最終的な手段が内装のリノベーションです。

デザインへのこだわりが強いオーナーさんであれば、「壁を取り払って間取りを変更」したり「広々としたキッチンを用意」したりと、大規模なリフォームに憧れがちです。
しかし「最小限のコストで空き室を埋めて収益を確保する」という不動産投資の目的を忘れず、ローコストで高い効果を見込める方法を追求しましょう。

費用面でも最も手頃に取り組め、なおかつ入居者にとっての満足度をグッと高められる手段のひとつが「壁紙の変更」です。
築年数を重ねた物件であっても、壁紙に入れ替えるだけで新しい部屋になったかのような明るい雰囲気を演出できます。
とはいえ、実際に壁自体を工事し直すわけではなく、表面を張り替えるだけなので少ないコストで実践できるのが魅力です。

そして最後に、老朽化はしているが建物の基礎はしっかりしていてまだ使える状態で、小規模なリノベーションでは対処できない場合に初めて「大規模なリノベーション」を検討しましょう。

3.リノベーション・リフォームによる空き室対策の事例

「大規模なリノベーション」による空き室対策の事例を中心に掲載しています。
リンク先をご覧ください。

・アパートのリノベーション
・【想定事例集】「アパートをリノベーションする」事例5つ
・【想定事例集】「古い(築古)アパートをリノベーションする」事例5つ

・マンションのリノベーション
・【想定事例集】「マンションをリノベーションする」事例5つ
・【想定事例集】「古い(築古)マンションをリノベーションする」事例5つ

・一戸建てのリノベーション
・【想定事例集】「一戸建てをリノベーションする」事例5つ
・【想定事例集】「古い(築古)一戸建てをリノベーションする」事例5つ