【基礎から解説】土地活用の相談先はどこにする？全体の流れと相談のコツ

1.土地活用の相談の流れ

土地活用を始めようと思ったときには、「誰に」「どんな順番で」相談すればよいのでしょうか？

土地活用を始めるにあたり、悩みの種類で相談先を検討することがまずは大切です。土地活用においてオーナーが悩む内容と、それぞれに適した相談先について、以下の表にまとめました。

上記は一例ですが、それぞれの悩みの種類ごとに、そのジャンルを得意とする専門家は異なります。例えば、税金対策の方法については税理士が最も詳しく、土地の集客力や家賃相場についてはハウスメーカーやデベロッパーが相談相手として適切でしょう。悩みの種類によって、適切な相談先を選ぶことが大切なのです。

具体的に、土地活用を考え始めたときには、次の「2つのステップ」で相談することをおすすめします。

まずは、賃貸市場や法規制に精通した専門家、つまりハウスメーカーやデベロッパーなどに土地に合った活用プランを提案してもらいましょう。土地活用をスタートする前に、アパートやマンションの需要と供給はどんな状況か、家賃水準はどれくらいかといった的確な「市場分析」をしてもらうことが大切です。

その後、必要に応じて、税理士やファイナンシャルプランナー（FP）などの専門家に相談します。税金対策や資金計画の専門家に相談するときには、「ステップ1」で提案を受けた具体的な土地活用プランを用意してから相談するとスムーズです。

なお、税理士やファイナンシャルプランナー、土地活用プランナーなどは、ハウスメーカーやデベロッパーなどに所属している場合も多く、提携している専門家を紹介してもらえる場合もあります。

2.【ステップ1】土地活用企業へ相談する

所有している土地で取り組む予定の土地活用方法がすでにイメージできていれば、それぞれの活用方法を得意としている企業からまずはプランを提案してもらうのがおすすめです。

土地活用の種類と、それぞれに適した相談先は以下の通りです。

また、所有している土地の特徴から適していそうな土地活用方法を考え、それを得意としている企業へ相談してみるのも一つの方法でしょう。

この章では、それぞれの相談先の特徴についてご紹介します。

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2-1.ハウスメーカー・建築会社

ハウスメーカーや建築会社は、戸建て住宅、アパートやマンション、企業によっては医療・福祉施設や商業施設の建築も手掛けています。それぞれ、木造、鉄骨などの得意な構造が決まっていることが多いです。

一般的にハウスメーカーでは商品が規格化されていることが多く、オリジナリティにやや欠ける面はありますが、逆に言えば、失敗しにくい「鉄板」のプランが見つかります。また、ある程度まで工場で資材を加工するので建築期間が短く、品質が安定しているのも特長です。

また、ハウスメーカーはグループ内に管理会社や不動産会社を持っていることが多いのもメリット。設計、建築だけでなく、竣工後の管理までワンストップで対応できる企業がほとんどです。

2-2.工務店

規模の大きなハウスメーカーは全国に拠点を持っているところが多いですが、土地活用を検討する際、地元密着の工務店に相談をするのも一つの方法です。

工務店が手掛けるアパートはほとんどが木造で、狭小地や変形地をうまく活かした設計が得意です。現場施工が中心となるので、施工期間が長めになる傾向があります。また、木造三階建てや、大規模なアパートの経験値は少ないのが一般的です。

ハウスメーカーに建てられる建物を工務店で建てると建築費が高額になってしまうことが多いですが、設計や建築の工夫によっては費用を抑えて建てることも可能です。

2-3.デベロッパー

デベロッパーは、土地や街の企画・開発を主に行っている企業のことをいい、広い土地に大規模なマンションやビルなどを建築する場合の相談先として挙げられます。

大通り沿いの立地の良い場所や商業地、もしくは広い土地を持っている場合には、規模の大きな建築にノウハウを持ったデベロッパーに相談してみると、土地活用の選択肢が広がるでしょう。

たとえばマンションに向いている広い土地の場合、オーナーが建築費を負担せずデベロッパーがマンションを建てて、土地の価格に見合った分の所有権と交換する「等価交換」なども方法としてあります。

2-4.駐車場・コインランドリーなどの専門会社

初期投資を抑えたい場合や、狭小地などあまり条件の良くない土地を持っている場合には、建物を建てる土地活用ではなく、駐車場やコインランドリー、トランクルームなどの土地活用方法を考えることもあるでしょう。また、郊外で日当たりの良い広い土地なら、太陽光発電を検討することもあるかもしれません。

こうした場合は、駐車場経営の管理会社や、コインランドリーの運営を行っている専門業者などが相談先として挙げられます。それぞれに特化した市場データとノウハウを持っているので、興味がある場合は相談してみるとよいでしょう。

2-5.不動産会社

土地の売却を考える場合や、借地として利用することも考える場合には、その仲介をしてもらえる不動産会社が相談先の候補として挙げられます。
売却の場合、まとまった金額にはなるものの、土地を手放すことになるためその後の収益にはなりません。ただ、土地にかかる固定資産税等の税金や管理コストもなくなるのはメリットといえるでしょう。

2-6.自治体の建築課など

「こんな土地活用がしたい」という候補がまだなく、まずはどんな建物が建てられるのか確認したい場合は、地方自治体の建築課などに相談してみるのも一つの方法です。

市区町村役場などの建築課に行けば、「このエリアはアパートなら建てられる」「1階を店舗にする場合には●平米まで」「建物の高さは10ｍまで」といった土地利用上の制限を教えてもらえます。

立場上、「どの活用方法が一番良いのか」といったアドバイスはもらえませんが、法規制の内容をもとにどんな土地活用ができるのかを考えたい場合には、足を運んでみると良いでしょう。

3.【ステップ2】税や資金計画について相談する

ステップ1で、ある程度土地活用方法を絞り込んだあと、「建築会社以外の中立な意見が聞きたい」「相続税対策を詳しく相談してから土地活用を始めたい」という方もいらっしゃると思います。
そこで、ステップ2では、税理士やファイナンシャルプランナーなどの専門家へ相談することをおすすめします。

これらの専門家に相談するときのコツは、ステップ1で具体的な土地活用プランをもらってから、専門家に相談するということです。

税理士などの専門家は、土地活用そのものについては専門外なので、不動産に関する法規制やアパート需要などに精通している可能性は低いです。そのため、「どんな土地活用がよいか」と曖昧に聞くのではなく、「この土地活用は税金の面では有利か」などと具体的に聞くことで、専門的な視点からアドバイスがもらえます。

ステップ2における、さまざまな相談先の特徴について以下にご紹介します。

3-1.税理士

税理士には、相続税対策など税金に関することを具体的に相談できます。
現在の資産状況から、相続税はどれくらいかかる見込みか、また、土地活用によってどれくらい節税できるのか相談するとよいでしょう。
税理士にも得意分野があるので、相続税に精通している税理士を選んで相談する必要があります。

また、初回の相談は無料の場合もありますが、料金体系をあらかじめ確認してください。
なお、土地活用を扱う建築会社やハウスメーカーの社内税理士に相談したり、提携税理士を紹介してもらえる場合もあるので、建築会社等に聞いてみるのもおすすめです。

3-2.ファイナンシャルプランナー（FP）

ファイナンシャルプランナーは、税金、相続、金融、保険などの幅広い知識を持っているので、資産全体を見てアドバイスしてほしいときに向いています。また、土地活用企業から出された資金計画が妥当かどうか見てほしいときにも、適した相談先となるでしょう。

こちらも、相談料がかかるかどうかはあらかじめ確認しておいた方が良いでしょう。
ハウスメーカーや建築会社にも在籍していることが多いので、土地活用プランと合わせて相談するのがおすすめです。

3-3.金融機関

銀行の本部には、土地活用や相続について相談できるコンサルティング部署が置かれていることが多いです。
各支店の担当者は土地活用に詳しいとは限らないので、専門の部署を紹介してもらってください。
銀行とのつながりがあれば、土地活用で融資が必要になった際にスムーズです。

3-4.弁護士・司法書士

弁護士や司法書士は、法律に関する専門家です。

土地活用を始める前に、相続時の権利関係で問題がある場合、建築法規などの法律の問題をクリアしなければならない場合には、弁護士や司法書士への相談が必要となります。

また、建築時や登記、賃貸・売買時など法律が関わるさまざまな場面で頼ることがあるでしょう。

4.土地活用を相談する際のコツ

ここまでご紹介してきたように、土地活用には非常に多くの種類があり、さまざまな相談先が存在します。これらの企業に相談するときには、次の4つのコツを押さえてください。

• 相談先の特徴を知っておく
• 自分の土地について説明できるようにしておく
• 要望を整理して伝える
• 複数の企業の提案を聞く

それぞれ解説していきます。

4-1.相談先の特徴を知っておく

まずはそれぞれの企業の特徴を知った上で、相談先を選ぶことが大切です。

土地活用企業へ相談する段階で、いろいろな土地活用の可能性を探るためには、複数の企業に相談してみる必要があります。

全ての土地活用を手掛けていて全てを強みとしている会社というのは、存在しません。例えば賃貸住宅系だけでも、アパートやマンションのほかに、「戸建賃貸」「賃貸併用住宅」など様々な種類があります。そして、一口にハウスメーカーといっても、対応できる土地活用方法や、得意な構造・工法はそれぞれ異なります。

同様に、税や資金計画について相談したい、第三者の意見を聞きたい、といったときにはその分野の専門家を頼る必要があります。

それぞれの相談先に得意分野がありますので、できるだけ多くの専門家の意見を聞いた上で自分に合った土地活用方法を選ぶことをおすすめします。そうしたプロセスを積み重ねていくことで、オーナーとしての知見も蓄積されていくでしょう。

4-2.自分の土地について説明できるようにしておく

土地活用について相談するにあたって、土地に合ったプランを出してもらい、具体的なアドバイスを受けるためには、自分の土地について説明できるようにしておくことが重要です。

相談に行く前にあらかじめ必要な書類について確認し、準備しておくことをおすすめします。一例としては以下のものが挙げられます。

• 権利書
• 登記簿謄本
• 測量図

登記簿謄本や測量図などは、法務局に行くと簡単に取得できます。

土地について何も分からない状態で相談に行っても、具体的なアドバイスを受けることは難しいものです。できる範囲で書類を用意し、土地の周辺環境についても自分で調べたうえで考えをまとめておくとスムーズです。

4-3.要望を整理して伝える

土地活用を相談するときには、相談先に土地オーナーとしての要望を伝えることが大切です。土地活用への要望や目的はオーナーによって千差万別。そのため、良心的な企業であれば、最初にオーナーの要望・希望をヒアリングして、それに合った形で提案をしてくれます。

次の例を参考に、伝えたい要望を考えておくとスムーズに相談できます。

• 相続税対策がしたい
• 初期投資の予算を抑えたい
• 管理などに手間をかけたくない
• 長期的な土地活用がよい
• 将来性があって、収益性が高い土地活用を選びたい
• その土地に親族が家を建てる可能性があるため、いつでも辞められる土地活用がよい

具体的な土地活用プランの提案を見ているうちに、考えが変わってくることも多いので、まずは現時点での要望という形で伝えてみてください。

4-4.土地活用の相談は複数の企業の提案を聞く

土地活用の相談をするときには、複数の企業の提案を聞いて、しっかり比較してから決めることが何よりも大切です。

なぜ、複数の企業の提案を聞く必要があるのでしょうか？
その理由は5つあります。

【理由1】建築会社は自社が得意なタイプを勧めることがあるから

建築会社にはそれぞれ力を入れている物件タイプがあるので、自社の得意なものを勧めがちです。

例えば3階建てが最適な立地なのに2階建てを勧める、マンションが最適なのにアパートを勧める、木造が向いているのに鉄骨を勧めるなどの可能性があります。
１つの会社の提案を鵜呑みにするのではなく、複数の企業の提案内容を聞いて、一番納得できるプランを選ぶことが大切です。

【理由2】市場分析力や設計力に違いがあるから

例えば賃貸住宅に向いている土地の場合、まずはその地域の賃貸市場を精緻に分析した上で、競争力のある物件を設計することが重要です。

「アパートとマンションどちらにするか」「設備やデザイン性はどの程度必要か」「人気の間取りと面積は？」といった分析に応じて、建築計画は全く違ったものになります。

設計内容しだいで、稼働率や家賃には大きな差が出るため、優れた分析力と設計力を持った企業に任せることが大切です。

【理由3】費用が妥当かどうか判断できるから

複数の企業から提案を受ければ、建築費が良心的な水準なのかどうか判断しやすくなります。
特に初めてアパートやマンション等を建てるとき、1社の建築プラン・見積書を見るだけでは建築費の妥当性を判断しにくいものです。

なお、費用を比較するとき、最も安い会社を選べばいいというものではないので注意してください。
コストダウンしすぎると、魅力がなく入居者が集まらない物件になってしまったり、あとから修繕費などの維持費が割高になってしまうことがあります。

【理由4】建てた後のフォローに違いがあるから

アパートを得意とする建築会社のほとんどは、建築後の賃貸管理やメンテナンスまでワンストップで任せられます。
管理体制や、保証期間には違いがあるので、建てた後のフォロー内容についてもしっかり比較する必要があります。

【理由5】コンサルティングの対応力に差があるから

建築会社によって、コンサルティング能力には差があります。
企業によっては、社内に税理士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士、土地活用プランナーなどが在籍しており、土地活用プランと合わせて相談できることがあります。
オーナーの要望を踏まえた上で、最適なプランを提案してくれる建築会社かどうか見極める必要があります。

これらの5つの理由があるので、確実に土地活用を成功させるためには、複数の企業に相談し、建築プランをじっくり比較することが欠かせません。
とはいえ、土地活用を相談できる企業にも様々な特色があり、優良企業を見つけるのはなかなか難しいと思います。

5.土地活用の相談先を選ぶためのポイント

最後に、さまざまな専門家に相談したあと、土地活用のパートナーを決定するために必要不可欠なポイントについてお伝えします。

特にマンションやアパート経営を選ぶ場合、相談先には市場調査や法規制についてのアドバイスなど計画段階のサポートから、建築後の管理までの長い付き合いになるので、慎重に選びたいところです。

5-1.相談先の提示するプラン

多くのオーナーは物件を建築するタイミングで、建築にかかる費用や工法、出来上がる物件などのことばかりを気にかけがちですが、出来上がった後の収益を左右する要素として「完成後の経営プラン」も非常に重要です。

各企業が提示しているランニングコストや収支計画をチェックし、「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。

「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」では、収益性までしっかり考えて提案をしてくれる「土地活用」に強い建築会社を選んで複数ご紹介できます。

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5-2.企業規模

土地活用は数十年かけて取り組むものが多いため、相談先を選ぶときには企業の規模も重視したいところです。

例えば賃貸経営の場合、大手建築会社やハウスメーカーの物件はもともと施工の質が高いので、劣化しにくく、修繕費も最小限で済みます。また手厚いアフターサービスが付いていますので、長年にわたり建物のコンディションを維持することができます。

大手建築会社で物件を建てた方の声を聞くと、決まって「アフターサービスが良い」という答えが返ってきます。

中小の建築会社も「大手にはできない細やかなサービスを提供できる」というイメージを消費者に持たせようとアピールしていますが、少なくとも「大切な資産を形成する」ことを第一に考えれば、やはり大手建築会社に建ててもらうのが安心です。

5-3.評判・口コミ

土地活用にかかわる企業の評判や口コミについては、インターネットをうまく活用することによって、業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。評判や口コミはあくまで一つの意見として参考程度に留めることが大切ですが、「生のユーザーの声」を知りたいときには活用してみるとよいでしょう。

近年では通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって生の声も見つけられるようになっています。

5-4.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社であれば、実際に契約を結んだ後のフォローの質にも期待できるでしょう。気になる相談先があれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのも一つの手です。

まずは「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」を活用し、「土地活用」プランを依頼してみましょう。そして、疑問点や気になる点について個別に質問してみることをおすすめします。