土地活用に興味があるけれど、どこに相談したら良いか分からない方必見です。相談内容別に適切な相談相手6選と、相談する前に気を付けておきたい注意点を解説します。

  1. HOME4Uオーナーズ
  2. お役立ち情報
  3. 賃貸住宅の新規建築
  4. 土地活用はどこに相談したら良い?内容別の相談先6選を解説

記事

公開日
2021年02月18日
変更日
2021/02/22
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

土地活用はどこに相談したら良い?内容別の相談先6選を解説

お気に入り
このページをシェアする
土地活用はどこに相談したら良い?内容別の相談先6選を解説

いざ土地活用を検討し始めると、知らない知識が一度に降りかかるイメージがあります。
土地活用を検討中の方は、相談できるパートナーを知りたいと思っている人も多いのではないでしょうか?

予定している土地活用の内容が決まっている方は、施工会社や専門会社が具体的な相談先となります。
一方で、まだやる内容が決まっていない人や、設計プラン検討中で悩んでいる人は、相談内容別に適切な相談先があります。

この記事では「土地活用の相談」について解説します。
相談内容別にみる土地活用の相談先と相談する際の注意点について紹介します。
ぜひ最後までご覧ください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
土地活用のプロが作る渾身の活用プランを、ぜひ比較してみてください。

1.土地活用の種類別の相談先

最初に何の土地活用をするかが既に決まっている人向けに、土地活用の種類別の相談先を紹介します。

土地活用の内容別相談先は下表の通りです。

相談先 ハウスメーカー ゼネコン 工務店 専門会社
マンション経営
アパート経営
賃貸併用住宅
駐車場経営
太陽光発電
大規模施設等

1-1.マンション経営

マンションは、比較的大きな建物であるため、「ハウスメーカー」または「ゼネコン」が相談相手となります。

4~5階程度の規模のマンションであれば、ハウスメーカーが得意です。
4~5階建てのマションは、重量鉄骨造等で建てることができるため、中規模建築物の建築を得意とするハウスメーカーの得意領域となります。

6階以上の高層階のマンションは、構造が主に鉄筋コンクリート造となるため、ゼネコンの得意領域となります。
一部のハウスメーカーも鉄筋コンクリート造による高層階の賃貸マンションに対応できます。

1-2.アパート経営

アパートは2~3階の建物となるため、「ハウスメーカー」または「工務店」が相談相手となります。

アパートは、木造または軽量鉄骨造で建てることが多いです。
木造または軽量鉄骨造はハウスメーカーと工務店の得意領域となります。

工務店は設計部門が社内にない会社も多いため、設計段階から相談するのであればハウスメーカーの方が適しています。

1-3.賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は主に2階建ての建物が多く、「ハウスメーカー」または「工務店」が相談相手となります。
賃貸併用住宅も、木造または軽量鉄骨造で建てることが多いです。

コストを抑えて建てるのであれば、ハウスメーカーがおススメとなります。
一方で、自由設計で注文住宅のように自由に建てたい場合には、工務店の方が適しています。

1-4.駐車場経営

駐車場は、専門の「駐車場運営会社」が相談先となります。
一括借り上げまたは管理委託など駐車場の運営方式について相談することが可能です。

1-5.太陽光発電

太陽光発電も、専門会社が相談先となります。
初期コストや想定の売上シミュレーション等を相談することが可能です。

1-6.大規模施設(高齢者施設・保育所など)

大規模施設のような、大きな建物は、「ハウスメーカー」または「ゼネコン」が相談相手となります。

高齢者施設や保育所などの比較的小さめの建物であれば、ハウスメーカーが適しています。
一方で、ホームセンター等のロードサイド型大型商業施設等になると、ゼネコンの方が適しています。

アパート・賃貸マンション・賃貸併用住宅・戸建て賃貸住宅など、賃貸物件の建築費の見積もりを取るなら、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」が便利です。

お持ちの土地の所在地やおおよその広さなど簡単な項目を入力するだけで、大手ハウスメーカーのうち最大7社から「建築プラン」の提案が受けられます。
建築費だけでなく、収支計画や節税効果など、賃貸経営にまつわる様々な項目についても提案が受けられるので、複数社の提案をじっくり比べることであなたに最適な建築プランがどれなのか見えてきます。
賃貸住宅の建築を検討中の方は、まずは「HOME4U 土地活用」で複数社の建築プランの比較し、収益最大化のプランを見つけることから始めてください。

2.相談内容別の相談先

相談内容別の相談先

この章では相談内容別の相談先について紹介します。

2-1.設計プランなら一級建築士事務所

土地の上にどのような建物が建つか、設計プランを相談するなら一級建築士事務所です。

土地は、建築基準法や都市計画法、各自治体の条例等によって利用の制限を受けています。
住宅なら何階建ての建物が建つのか、店舗やホテルを建てることはできるのか等は全て規制によって決まります。

保有している土地の上にどのような建物が建つのかは、一般の方には簡単にはわからないため、専門的な知識を持つ建築士に相談することが必要です。

また、建築士であれば、狭い土地や傾斜のある土地、不整形な土地等の条件の悪い土地にどのような建物が建つかの相談をすることもできます。

活用できないと諦めていたような土地でも、建築士の目を通すと活用できる土地に変わる可能性があります。

2-2.間取りや企画なら管理会社

間取りや企画なら管理会社に相談することが適切となります。
入居者に喜ばれるような間取りはどのようなものがいいかという相談は、入居者との接触機会が一番多い管理会社に相談するのが一番良いです。

また、フリーWi-Fiや宅配ボックスの導入など、物件に導入する差別化企画も管理会社に相談するとニーズの高いものを回答してくれます。

2-3.相続税対策なら税理士

相続税対策の相談なら税理士が適切です。
ここにアパートを建てたらどれくらい相続税が節税できるか、相続税評価額がいくらになるのか等のことを相談することができます。

相続税の対策効果は、アパートのように建物を建てて貸す土地活用と、駐車場のような建物を建てない土地活用とは減額効果が異なります。
相続税の財産診断のような相談もすることができます。

2-4.融資なら銀行

融資に関することなら銀行に相談することが適切です。
昨今はアパートローンについて金融庁が各銀行を厳しく監視しているため、ローンは組みにくくなっています。

フルローンではほぼ組めなくなっていますし、融資には資産の背景や賃貸経営の経験等も加味されるようになってきているため、いくらまで借りることができるかは事前に相談することが必要です。

また、アパートローンの金利は銀行によって差がありますので、相談は1行だけでなく複数の銀行の打診してみることも効果があります。

2-5.契約書なら弁護士

土地活用で関連する契約書の相談なら弁護士がおススメです。

例えば、一棟貸しのような土地活用ではテナントと長期の賃貸借契約を締結します。
一棟貸しは長期間に渡りテナントと拘束関係が発生するため、貸主が不利にならないように契約書をチェックする必要があります。

賃貸借契約には借地借家法が適用されるため、条文の効果を判別するには専門的な知識が必要です。

借地借家法は借主を守るための法律であるため、契約書上にある条文でも借主に不利となるような特約は無効となることがあります。

貸主として意図した契約が締結できているかどうかは、最終的に弁護士にチェックしてもらうことをおススメします。

2-6.総合的に相談するならハウスメーカー

土地活用を総合的に相談するならハウスメーカーが最適です。
ハウスメーカーは、施工会社ですが社内に設計部門を抱えており、一級建築士事務所でもあります。

よって、建築費はもちろんのこと、設計プランも相談することができます。
しかも、ハウスメーカーは設計図面を無料で描いてくれますので、設計プランが無料で相談できるというメリットがあります。

また、大手ハウスメーカーであれば、社内にテナント誘致部門があるため、住宅のみならず事業系テナントの誘致もすることが可能です。

賃貸需要を把握しているだけでなく、具体的なテナントまで引っ張ってきてくれます。
しかも、テナントを連れてきても仲介手数料も取らないので、無料で借主を決めることができます。

さらに、大手ハウスメーカーは、関連会社に管理会社も持っていることが通常です。
プランについては管理会社の意見も反映したものであり、間取りや企画等は最近のトレンドを反映したものとなっています。

融資に関しても様々な銀行と提携していることから、実は大手ハウスメーカーはどこよりも融資情報について詳しいです。

表に出てこない本当の金利情報や、銀行の融資姿勢まで知っており、今ならどこの銀行が借りやすいか等の情報も把握しています。
よって、融資についてもハウスメーカーに相談することができます。

相続税対策については、大手ハウスメーカーは得意とする領域です。
営業マンもしっかり勉強していますので、たいていのことは営業マンのレベルで回答することができます。

また、大手ハウスメーカーは、普段から税理士等を使って相続対策セミナー開催しており、実績豊富な税理士とのコネクションも持っています。
よって、税理士もハウスメーカーに紹介してもらった方が良い税理士に出会うことができます。

ハウスメーカーは土地活用の専門家ですので、ハウスメーカーに相談するとワンストップでほぼ全てのことを相談することができます。

しかも、ハウスメーカーへの相談は基本的に無料です。
他の専門家に依頼すると有料となってしまうような内容を、無料で何回も相談できるため、ハウスメーカーに相談することは大変メリットがあります。

ただし、ハウスメーカーに相談する場合は、複数のハウスメーカーに相談することをおススメします。

理由としては、ハウスメーカー各社にはそれぞれ得意とする分野があるからです。

例えば、構造に関しては木造に強い会社や鉄骨造に強い会社等があります。
各社は自分たちの最も得意とする構造で設計を行うため、ハウスメーカーを変えると建築費やプランも変わってきます。

また、事業系の土地活用に関しては、コンビニなどの店舗が得意な会社や、老人ホームなどの介護事業が得意な会社があり、ハウスメーカーを変えるとテナントや賃料も差が生じます。

そのため、土地活用の相談は1社のハウスメーカーだけでなく、複数のハウスメーカーに相談することで最適な回答を得ることができるのです。

複数のハウスメーカーに相談するには、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」がおススメとなります。

HOME4U 土地活用

無料で最大7社のハウスメーカーに相談することができ、簡単に様々な選択肢を検討することができます。

しかも、ハウスメーカーだけでなく駐車場やトランクルームの専門会社も登録されており、建物を建てる活用以外の土地活用まで無料で相談できるようになっています。

よって、「自分の土地でどのような土地活用ができるのか知りたい」、「信頼できるハウスメーカーを知りたい」という方は、特に役立つサービスです。
様々なことを相談できるサービスになっていますので、ぜひご利用ください。

3.相談する際の注意点

相談する際の注意点 ビジネスマンと住宅模型

この章では土地活用の相談をする際の注意点について解説します。

3-1.土地活用の目的を決めること

土地活用では、まず土地活用の目的を決めることがポイントとなります。
土地活用の目的は誰かに与えられるものではなく、土地所有者にしか決められないものだからです。

例えば、土地活用の目的には以下のようなものがあります。

【土地活用の目的の例】

  • 土地の維持費を軽くしたい
  • 相続税対策をしたい
  • 自分も住みたい
  • できるだけ収益性を高めたい
  • 自分でビジネスを行ってみたい

例えば、土地の維持費を軽くしたいだけであれば、時間貸し駐車場を行うという選択肢があります。

時間貸し駐車場であれば、収益性は低いですが初期投資を抑えることができるため、気軽に始めることができます。

また、相続税対策をしたいという目的であれば、アパートのように建物を建てて他人に貸すような土地活用が適切です。

時間貸し駐車場やトランクルーム、太陽光発電等は相続税対策としては弱いため、選択肢からは外れる方向性となります。

自分も住みたいということであれば、賃貸併用住宅が考えられます。
できるだけ収益性を高めたいということであれば、コンビニやドラッグストア等の物販店舗の土地活用が適切です。

自分でビジネスを行ってみたい場合には、コインランドリーやコワーキングスペース、民泊等が考えられます。

このように、土地活用は目的によって選択肢が異なってきますので、最初に目的を決めることが必要となります。

3-2.相談内容を決めること

土地活用の相談する前は、相談内容を決めることがポイントです。
相談内容が決まっていない段階で相談をしても、的確な回答は得られず、満足できない結果に終わります。

例えば、相談内容としては以下のようなものがあります。

【相談内容の例】

  • 段差のある土地を有効活用したい。
  • 建築費をもっと安くしたい。
  • 事業系のテナント需要がないかを知りたい。
  • 土地活用提案に対する第三者の意見を聞きたい。
  • 相続税対策として何をすべきか知りたい。
  • 融資が組めるかどうか知りたい。
  • できるだけリスクを負わない契約をしたい。

相談したい内容が決まれば、適切な相談相手が決まります。
まずは、自分が何を一番知りたいのか明確にしてから、相談に赴くようにしてください。

3-3.予算を想定しておくこと

相談する前は、予算を想定しておくことがポイントです。
相談される側も、相手の予算が分からないと的確な解決策を提示できないことになります。

「お金があればできる対策」を提示しても、実際に予算がなければその回答は解決策にはなりません。

限られた予算の中で知恵を絞ってもらうことこそプロに相談する意味がありますので、相談する側としては予算を決めておくことが必要となります。

土地活用は、借入金を利用することも多いので、自己資金と借入金を合算した額が予算です。
昨今はアパートローンに対する融資規制が厳しく、フルローンで土地活用をすることは無理となっています。

自己資金の額で借入可能額はおのずと決まってきますので、自己資金をいくら出せるかで予算が決まります。

また、できるだけキャッシュフロー(手残りのこと)を良くしたいという目的があれば、借入金はできるだけ減らした方が良いことになります。

予算は、「できるだけ借りたい」または「できるだけ借りたくない」という土地オーナーの意思によって決まります。

相談するにあたっては、どれくらいの予算をかけるつもりがあるのかどうかを想定しておくと、実現可能性のある回答を得られるようになります。

まとめ

いかがでしたか。
土地活用の相談について解説してきました。

土地活用の内容がすでに決まっている場合は、建物規模や内容にあわせて施工会社または専門会社が相談先となります。

土地活用の相談先は、ワンストップで相談するならハウスメーカーになります。
ハウスメーカーに相談するなら「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」がおススメです。

土地活用の目的や相談内容、想定する自己資金等が決まったら早速に土地活用の相談をしてみてください。

HOME4U 土地活用

お気に入り
このページをシェアする

おすすめサービス

この記事のカテゴリトップへ

ご意見・ご要望

当サービスについてご意見・ご感想などお寄せください。サービス改善に役立ててまいります。

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.