資産活用などでアパート建築をご検討の場合、その建築費用やアパートとマンションの具体的な違いが気になります。アパート建築に関して知っておくべきことをまとめました。

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記事

公開日
2021年04月15日
変更日
2021/04/21
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

アパート建築始めるなら知っておくべき4つのこと/費用とメリット・デメリットを徹底解説

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アパート建築始めるなら知っておくべき4つのこと/費用とメリット・デメリットを徹底解説

今ある土地にアパートを建てて、その運営をしようかと考えると、

アパートってどういう構造までがアパートっていうのかな?
建築費ってどのくらいなのだろう?
うちの土地に、アパートって建てられるのかな?

など、アパートの建築に関した様々なことが気になってきますね。もちろん、詳しいことは建築会社などに聞けばいいですが、その前に、もう少し自分でもネットや本などで情報を手に入れてから、次の行動に移りたいのではないでしょうか。そこで今回は、アパート建築に関した情報として

をまとめました。すでにアパート建築予定地をお持ちの方や、将来の相続税・節税対策をお考えの方にとって、アパート建築に関した情報が総合的につかめるので、今後の土地活用と資産形成のアイデアとして役立ちます。

Contents

1.アパート建築で知っておくべき4つのこと

本章では、アパート建築に関して知っておくべき4つのことを以下のようにまとめました。

知っておくべきことその1 アパートに定義はない
知っておくべきことその2 アパート建築とマンション建築との違い
知っておくべきことその3 アパート建築では何階まで建てられるのか
知っておくべきことその4 アパート経営高利回りは本当か

1-1.知っておくべきことその1 アパートに定義はない

一般的に、アパートというと多くの方は以下のような条件を満たしている集合住宅をイメージすると思います。

しかし実は、集合住宅としてのアパートには、法律上の定義はありません。アパートやマンションなどの集合住宅のすみわけは、不動産業界の慣習として、特に不動産の賃貸を扱う場面で入居希望者にお部屋を紹介する際にわかりやすくするために、便宜上アパートとマンションを構造で分けて案内しているだけですので、オーナーが「アパート建築」をしたいのであれば、上記のような条件の建物を建てたい、と同じ意味になります。

ただし、建物名の表記(命名)はオーナーの自由なので、鉄筋マンション構造だけど「〇〇アパートメントハウス」「○○荘」とアパートのような名前がついている、構造が木造アパートでも「〇〇マンション」という名前がついていることがあります。

1-2.知っておくべきことその2 アパート建築とマンション建築との違い

集合住宅を建てるとき、アパート建築にするかマンション建築にするか迷った場合、構造などに以下のような違いがありますので参考にしてください。

アパート建築 マンション建築
木造・プレハブ造・軽量鉄骨造 (1) 基礎構造 鉄骨・鉄筋コンクリート造・鉄筋鉄骨コンクリート造
木材は安価・鉄系は資材高騰で高くなる (2) 建築コスト 鉄系の建築資材が高騰すると高くなる
間取りの自由があり、変形地でも建築可能 (3) 建築スタイル 間取りに制限があり変形地・狭小地では難しい
新築であれば問題ない。 (4) 耐震免震 新築であれば問題ない。

(1) 基礎構造

2階建てまでのアパート建築はほとんどが木造です。3階建になると、軽量鉄骨造が提案されることもあります。以下は、各構造の簡単な説明です。

・木造

木造は建物の柱や梁などを木材で建てていく方法です。

・プレハブ造

工場などで主要部分を製造し、それを現場に運んでから軽量鉄骨または木造で組み立てて建築するタイプをプレハブ、またはプレハブ造といいます。

・軽量鉄骨造

軽量鉄骨造は木造の梁や柱などの構造部分を厚さ6mm未満の鋼材を使って建てていく方法です。

・鉄骨造り

木造建築の主要部分を鉄骨に変えたものが鉄骨造です。鉄材なので強く、燃えにくく、簡単に折れたり曲がったりしにくいため、木造や軽量鉄骨の構造から柱の本数を減らしても大丈夫なので、広い空間のある部屋が作れます。

・鉄筋コンクリート造(RC造)

鉄筋コンクリート造は、鉄筋(細めの鉄の棒)を何本も組み合わせて芯にし、その回りをコンクリートで固める構造です。鉄骨の長所に、コンクリートのサビない・燃えにくい・自在に形を作れるという長所が加わった、とても頑丈で耐久性と耐火性に優れています。そのため日本のマンションはほとんどが鉄筋コンクリート造で作られています。

・鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC造)

鉄骨を芯にしてその周りに鉄筋(細めの鉄の棒)を組み、そこにコンクリートを流し込んでいく構造のことです。すべての構造の中で最も強度が強いため、高層階のあるマンションなどで使われます。

(2) 建築コスト

アパート建築 マンション建築
木材は安価・鉄系は資材高騰で高くなる (2) 建築コスト 鉄系の建築資材が高騰すると高くなる

木造アパート建築は資材(木材)が通年で安価なため、アパートの建築コストを低くできます。アパートを3階建てにしたい場合や、構造の頑丈さをマンションに近づけたい希望がある場合は、軽量鉄骨をすすめられることがあります。軽量鉄骨は骨組みの一部・全部など設計の段階で決めることが出来ます。

軽量鉄骨造にした場合、鉄系の資材が高騰すると、建築費がかさみます。マンションは鉄系資材を使いますので、鉄系資材が高騰するとマンションの建築コストも上がります。工期は 木材・プレハブ<軽量鉄骨<鉄材の順番で長くなります。

(3) 建築スタイル

アパート建築 マンション建築
間取りの自由があり、変形地でも建築可能 (3) 建築スタイル 間取りに制限があり変形地・狭小地では難しい

木造アパート建築は木材を使った構造のため、間取りに柔軟性があります。例えば三角や台形などの少し変わった地形にあわせて斜めの間取りにする場合でも、木造であれば難なく建築が出来ます。

マンション建築で使う鉄資材でも土地の形に添って作れますが、オリジナルの加工が必要になるためコストが余分にかかります。鉄系資材は基本的に四角い建造物をくみ上げるのに向いています。

(4) 耐震免震

アパート建築 マンション建築
新築であれば問題ない。 (4) 耐震免震 新築であれば問題ない。

これから建築するのであれば、アパート建築でもマンション建築でも耐震免震基準をクリアしているものしかありませんので、どちらを選んでも問題はありません。

1-3.知っておくべきことその3 アパート建築では何階まで建てられるのか

現在、木造アパート建築は3階建てまで建築できます。技術的には木造は4階まで、軽量鉄骨を使えば、建蔽率容積率の限界まで建築は可能ですが、ほとんどの建築会社や施工会社では、アパートには3階建てまでのプランを推奨します。

土地面積と建蔽率・容積率などの問題から、なるべく低コストに集合住宅を建てて収益を上げるには、理論上は4階建ての木造アパートが最もコストパフォーマンスが良いことになるのですが、現実には3~4階以上の部屋を探す入居希望者はエレベーター設置のある設備の良いマンションを選んでしまうため、アパートの空室率が高くなる可能性があり、わざわざ木造4階建てにするメリットが少なくなるからです。そのため、アパート建築の場合は3階までがおすすめです。

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1-4.知っておくべきことその4 アパート経営が高利回りは本当か

アパートが高利回りなのは本当です。アパートの利回りとは、アパート建築にかけた費用に対して1年でどのくらいのお金が返ってくるかを%であらわしたものです。例えば、1億円かけて建築したアパートが、1年で1,000万円の収益を生む場合、利回りが10%のアパートになります。(売っているアパートを購入する場合でも同じです)

1億円÷10,000,000円=10%

アパート経営では利回りは投資金額の回収目安になりますので、この場合は、10%であれば10年で回収できることになります。利回りが30%なら3年、5%なら20年かかることになります。

オーナーはお金をかけてアパートを建築するわけですから、自分が投資した金額が全額回収されるまでは、本当の利益が発生しているとは言えませんので、利回りの良さとても重要です。アパート経営が高利回りだと言われる理由には、以下の2つ大きながあります。

1-4-1.理由1 建築費が安くて投資額をスピード回収できるから

アパートの場合、木材か軽量鉄骨を使った構造で建築をしますので、鉄系とコンクリート資材を使ったマンションよりも建築費が安く済み、同時に建築期間も短めです。そのため、建築開始から入居者が決まって運営開始するまでが早く、投資金額のスピード回収が可能です。

通常、アパート経営に乗り出す場合は土地探しと建物建築が必要ですが、土地オーナーの場合はアパート建築でかかる費用はアパートの建築費だけですので、さらにスピード回収ができます。金利などの細かい部分を無視*して、アパート建築での投資資金がどのくらいの速さで回収できるのかを計算してみましょう。

例)木造アパートの建築費50,000,000円・アパート部屋数1DK20部屋・家賃50,000円で満室の場合

  • 月間家賃収入:20部屋×50,000円=1,000,000円
  • 借入総額(アパート建築費):50,000,000円
  • 回収期間の目安:50,000,000円÷1,000,000円=50か月(約4.2年)

単純計算ではありますが、アパート建築でかかった費用は、アパートが満室になった場合は4年2か月で投資金額の全額回収が可能です。鉄系資材を使ったマンションの場合は、工期も建築費もさらにかかりますので、同じ賃貸住宅経営でも回収までの期間が長くなってしまいます。また、一般のアパート経営者は、土地を買うところからがスタートですので、投資金額には土地代も含まれるため、上記例のような速さでの回収は不可能です。

*実際には、月間家賃の中から経費などを引いた金額が収益になり、その中から返済額を設定します。返済期間と借入金額によって返済額は変わります。

1-4-2.理由2 耐用年数が短く集合住宅の運用がしやすいから

長期にわたって使う年々劣化するタイプの建物には、減価償却というものが適応されます。これは、建物がどのくらいの期間を経過したら価値がゼロ円になるのかを表しています。減価償却費は経費として計上し、アパート経営上の税金対策にも使えます。

アパート経営が高利回りになるのは、減価償却費が建物の種類によって耐用年数が大きく変わるところにポイントがあります。賃貸用住宅の耐用年数は以下の通りです。

【参照:国税庁 建物耐用年数
【参照:国税庁 減価償却のあらまし

仮に、木造アパートとRC構造マンションを全く同時期に同じ場所に建築し、同時に不動産経営をスタートさせ、丸22年が経過したケースを比較してみると、以下のような表になります。

法定耐用年数 減価償却 ローン
木造アパート 22年 完了 完済
RC構造マンション 47年 減価償却中 ローン返済中

金融機関でローンを組んでアパート建築をした場合、ローン期間は法定耐用年数以下に設定されますのでアパートは22年以内、RCマンションは47年以内の返済計画になります。

◆23年目の木造アパートの場合

22年経過したアパートはすでにローン完済、減価償却も完了しており、経営上はとても自由な状態です。また、アパートからの収入が不労所得的な収入として満額入ってきています。

しかし、このくらいの築年になると、建物のあちらこちらに経年による不具合や、時代に合わないものが出てきて「そろそろ大きな修繕が必要かも」という話が出始めます。この場合、オーナーはすでにローンが終わり、減価償却も完了していることから、以下のような選択肢があります。

1)アパート建物を解体し、土地を売る
アパート経営をやめて、土地の売却益を得て自由になる方法です。

2)アパート建物を解体し、新アパートを建ててスタートをする
将来、修繕費などがかかって利回りが下がることを避けるために、新しいアパートを建てて節税をしながらオーナーを続ける方法です。今までやってきたことと、同じことを繰り返します。

3)すぐに解体はせずに時代に合った修繕をし、アパート経営を続ける
今のままの状態で引き続きアパート経営し、必要な部分のみ修繕をしてゆく。今後、修繕費が大きくかかるようになったら1)または2)へ移行する。

他の構造と比べると、最長22年という比較的短いサイクルで経営スタイルを変化させることができ、その時代や世情に合わせたタイミングで最も高利回りになる方法を自由に選択できます。

◆23年目のRC構造マンションの場合

アパートと同時期に建てたRC構造のマンションの耐用年数は47年ですので、23年目ではまだ半分ほど減価償却期間が残っており、しかもローン返済中ですので、解体や新しい運用を考えられるタイミングではありません。そのうえ今後は、通常の中規模~大規模修繕の問題も出てきますので、経年とともに利回りが悪くなっていきます。

さらに、47年目までの残り24年間、時代と共に変わる入居者ニーズに対応して、空室率を下げるためのコストが増大していきます。例えば、一昔前まではユニットバスの部屋が当たり前でしたが、今では風呂トイレ別が当たり前な上に、独立洗面台があることがトレンドになりつつあります。世の中のトレンドサイクルが20年前後で変わるのに対し、RC構造のマンションは寿命が倍以上ありますので、経営上の生き残りのためには時代に合わせた変化が必要になります。

このように、アパート建築物は22年という比較的短いサイクルで建て替え・大規模リフォームなどをして新陳代謝をし、常に建物を時代に合った最新の状態に保てる選択肢が多いため、家賃の下落が起こりにくく、利率が下がりにくい傾向があるため、アパート経営は他の構造と比べると、非常に高利回りなのです。

2.アパートの建築費用はいくらかかるか

本章では、アパートの建築費用について相場と建築費以外の諸費用などについてまとめてあります。

2-1.相場と計算方法

アパートの建築費は構造や地域によって相場が異なります。以下は、構造別建築費の相場を表にしたものです。実際の相場は建築時期・地域・施工会社などによっても違ってきます。

木造 鉄筋コンクリート 鉄骨造
坪単価 77~97万円 84~104万円 92~120万円
(軽量)74~94万円
(重量)103~123万円

【表参照元:HOME4Uオーナーズ アパートの建築費、どれくらいかかる?構造別に費用の具体例を紹介

工事費は坪単価で表記され、建築するアパートの総坪数で計算をします。例えば、お持ちの土地に10部屋あるアパートを建築する場合の例では、以下のようになります。

例)木造アパート10部屋(1DK 26平米=約8坪の部屋)

  • 建築坪単価:970,000円の場合
  • 部屋の総坪数:8坪×10部屋=80坪
  • その他共有部分の坪数(階段・廊下部分ほか):20坪ほど
  • 総坪数 100坪
  • 建築費めやす:木造坪単価970,000円×100坪=97,000,000円

工事内容には本体工事と付帯工事があり、本体工事は仮設工事・基礎工事・内装・外装・設備工事(電気・水回り・ガス)などが含まれます。本体工事の費用は土地面積とアパート規模によって総坪数が変わります。

付帯工事は、アパート建築前に建っていたものの解体工事、地盤改良工事、電気・ガス・水道の引き込みなどです。付帯工事は土地の状態によって(地盤が弱い・地下水・埋土物があったなど)は、想定よりも金額がかかることがあります。

このように、アパート建築の工事費は土地の持つ条件と、オーナーの希望している建築物によっても大きく変わってきます。今お持ちの土地にどのような規模のアパートが建築できるのか、果たしてどのくらいの建築費を考えておくべきかは、紙の上でシミュレーションするよりも、実際にプロに現地に来てもらい、現地調査の上で具体的な数字を出してもらうほうが、将来の土地活用におおいに役に立ちます。

アパート・賃貸マンション・賃貸併用住宅・戸建て賃貸住宅など、賃貸物件の建築費の見積もりを取るなら、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」が便利です。
お持ちの土地の所在地やおおよその広さなど簡単な項目を入力するだけで、大手ハウスメーカーのうち最大7社から「建築プラン」の提案が受けられます。
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2-2.その他 諸費用

アパート本体の建築には直接関係しないものの、アパート建築に付随して発生する費用は以下の通りです。

◆地盤調査費
◆測量費
◆税金関連費用
◆ローン関連費用
◆印紙代など
◆登記費用
◆給排水関係の費用
◆式典費用

諸費用の支払い方法は、申し込みをした会社によって違います。

◆地盤調査費

基礎工事前に、その土地の性質をつかむために地盤調査を行います。地表面より深い場所に、建物と基礎を支えられる強い地盤があるかどうかを確認し、その結果をもとに構造計算書を提出します。費用は測定方法によって異なりますがおおよそ50,000~100,000円ほどです。調査内容に疑問を感じた場合は、セカンドオピニオン・サードオピニオンを要求できます。

地盤調査がしっかりしていないと、地震や大きな災害で建築物そのものが被害にあう可能性がありますので信頼できる調査結果が必要です。

【参照:建築基準法 第6条

◆測量費

隣接地との境界線画定が必要な場合は、土地家屋調査士への費用が発生します。測量費は土地の広さと、地域や測量事務所によって変わりますが、おおむね100~200平米で400,000円前後かかります。

ただし、過去に測定した測量図を持っている場合で、境界線の変更などがない場合は、再測定する必要はありませんので、ご自宅などに過去に行った測量図があるかを確認してください。

◆税金関連費用

・不動産取得税

土地や家屋の購入・贈与・家屋建築などで不動産を得たときに、取得した方(オーナー)に対して課税される税金です。有償・無償の別、登記の有無にかかわらず課税されます。

【参照:東京都主税局 不動産取得税とは

・固定資産税、都市計画税

建築が完了した翌年の1月1日から課税されます。都市計画税は都市計画事業又は土地区画整理事業に要する費用に充てるための税金で、原則として市街化区域内にある土地と家屋が対象です。

【参照:東京都主税局 固定資産税とは

◆ローン関連費用

・金融機関の事務手数料

ローンをした場合、金融機関でローン申請手続きにかかる手数料を支払います。

・保証料

ローンを組んだ方がやむを得ない理由でローン返済ができなくなった時に、保証会社に代わりに返済してもらうため、保証会社と保証契約を結ぶための費用です。

・火災保険料・地震保険料

建物に対して土地建物のオーナーがかける損害保険(地震保険付帯)です。

◆印紙代など

・確認申請手数料

これから建築する建物が、建築基準法に則っているかを確認してもらい、建築確認済証を発行してもらいます。そのための申請手続きの手数料です。

・その他中間、完了検査手数料など

建物が完成すると、外から内部が確認できなくなるため、工事途中での中間検査(おおむね、屋根工事後)と、工事完了後の検査をします。中間検査は法律で定められた必要な行程がある建物が対象です。

【参照:建築基準法第7条

◆登記費用

不動産登記にかかる費用です。抵当権の設定、所有権保存登記があり、実費以外に司法書士報酬が発生します。

・抵当権設定費用

アパート建築費をローンで借り入れする場合、金融機関は担保としてアパートを建てる土地と建物に抵当権を設定しますので、その設定費用です。または、土地に抵当権が付いていた場合は、その抵当権を抹消する場合でも費用が発生します。

・所有権保存登記費用

建物を新築したときに、不動産登記を新規で登記するための費用で、登録免許税が発生します。建物が建ってから1か月以内に申請をする必要があります。

・登記の実費めやす

1.登記に際して課税される税金(登録免許税)
借入額×0・4%

【参照:国税庁 登録免許税

2.調査用登記情報代
不動産の数×300円代*

3.登記完了後に取得する登記簿謄本代
不動産の数×600円代*

【参照:法務省 登記手数料について

*郵送・オンライン・窓口など申請方法などによって代金が違うことがあります。ご自身で申請する場合以外は司法書士が支払いを代行します。不動産の数は、土地で1つ、建物で1つと数えます。

・司法書士報酬(50,000~100,000円)

登記などを依頼した司法書士への報酬額です。ご自身で登記をする場合は、この報酬は発生しません。

◆給排水関係の費用

引き込み費用は別途発生しますが、工事自体は建築施工と同時に行われます。

◆式典費用

地鎮祭のほか、上棟式や竣工式を行う場合は、その費用が必要になります。地鎮祭の費用は神社への奉納で30,000~50,000円(お気持ち)、上棟式は現場の職人一人あたり10,000~30,000程度のご祝儀と簡易な宴会のための費用が必要になります。

3.アパート建築のメリット・デメリット

アパート建築のメリット・デメリット

本章では、アパート建築のメリットとデメリットをまとめました。これから建築する建物をアパートかそれ以外の建物にしようかと迷っている場合に役立ちます。

アパート建築のメリット アパート建築のデメリット
安定長期収入が確保できる
相続税対策になる
所得税の税金対策もできる
固定資産税と都市計画税の減額
音漏れなどのトラブル
メンテナンス(木のメンテナンス)
許認可などの工程に時間がかかる場合がある

3-1.アパート建築をするメリット

アパートを建築するメリットをまとめました。

3-1-1.安定長期収入が確保できる

お持ちの土地にアパートを建築することにより、家賃収入が発生して長期安定的な収入が確保できます。特に、ローンを完済した後には、不労所得的・印税的な収入となります。すでに土地をお持ちの場合は、上物を建てるだけで安定した長期収入が確保しつつ、さらに資産形成ができます。

3-1-2.相続税対策になる

相続税を計算するときには、相続によって得た土地や家を評価する必要があります。その評価方法が、土地のままの状態よりも、アパートなどの賃貸目的の住宅が建っているほうが、評価額が下がるため相続税対策になります。土地の価格は、路線価方式(または倍率方式)が適用されます。

◆すでに土地をお持ちの方:

今お持ちの土地が青空駐車場や更地のままの場合、自用地評価(自分用に使っている)となり、相続税負担が最も重い状態にあります。その土地にアパートを建てると、土地の評価は自用地から貸家建付地へと変わり、路線価ベースで約2割下がりますので、財産評価額が下がり、相続税対策になります。具体的な財産評価の計算方法は以下の通りです。

自分用に使用していた時の価格 ×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

 

財産評価の計算方法 例)

  • 固定資産税評価額:10,000,000円
  • 借地権割合:70%
  • 借家権割合:30%
  • 賃貸割合:100%

10,000,000円-(10,000,000円×70%×30%×100%)=7,900,000円

上記のように、更地や青空駐車場のままにしているよりも、財産の評価額が2割程度下がります。

【参照:国税庁 貸家建付地の評価

◆現金があって土地がない方:

現金で財産を持っていると、相続税では100%評価となるため税負担が重くなります。しかし、資産を不動産として持っていると、税負担を軽減することができます。宅地の相続税評価は路線価という市場価格の70~80%の値段で評価されます。

そのため、例えば1億円の土地を買って持っていれば、相続上は70~80%評価の70,000,000~80,000,000円の評価になり、現金でそのまま相続をするよりも節税になります。相続税対策のためには、現金で土地を買い、その上にアパート建築などをして土地建物全体で評価額を下げると、大きな節税効果があります。

3-1-3.所得税の税金対策もできる

アパート建築をして運営をすると、相続税以外にもさまざまな節税ができます。本業でも副業でも、アパート経営で得た収入は確定申告をする必要がありますが、アパート経営のために使う費用は全て経費として計上できますので、例えば1年間の清掃費・管理費・修繕費・通信費・交通費・その他諸雑費すべて・ローン残高や減価償却費も経費として計上できる上に、青色申告の条件を満たしていれば最大65万円の特別控除の適用があります。

万が一、アパート経営が赤字になった場合でも、所得が発生しない間は所得税と住民税がかかりませんので、一時的な節税になります。特に副業の場合、アパート経営の赤字分を損金として申告をすれば、すでにお勤めの会社で支払い済みの所得税が一部還付される上に、住民税も減額されます。どのくらいの金額が節税できるかは、建築したアパートの規模や空室率、本業か兼業などの諸条件の組み合わせで変わってきます。

3-1-4.固定資産税と都市計画税の減額

固定資産税と都市計画税の減額も期待できます。不動産を所有するものは、固定資産税と都市計画税の納付義務が発生しますが、この税額は固定資産税評価と土地の利用状況によって税額を算出します。固定資産税の住宅用地特例により、200㎡以下の小規模住宅地は、更地にくらべ土地の固定資産税は1/6、都市計画税は1/3になります。建物は一定の要件を満たせば、新築の物件については3年間固定資産税を50%まで軽減できます。

3-2.アパート建築をするデメリット

3-2-1.音漏れなどのトラブル

どのような構造で建てても集合住宅である限り、音漏れのトラブルが起きる可能性はありますが、アパートを木造で建てた場合は特に、生活音の問題に配慮が必要です。標準仕様の木材では、木造以外の建築物に比べると防音性は低いといえます。

音の問題は、結果的に入居者離れにつながり、空室率が高くなる要因になります。アパート建築の計画段階で、防音のことが頭にあるのとないのでは、将来のアパート運営と、ひいては資産形成に大きな影響を及ぼします。

対策:

どの建築方法でも防音のための緩衝材を使用しますが、隣接した部屋同士の音漏れリスクをマンション並みに減らすのであれば、この緩衝材を二重張りにするなどの工夫した施工で対処ができます。また、階下への振動を伝えにくくする防振吊装置などもありますので、施工計画の段階で防音強化をしたい希望を伝えます。これによって防音による苦情の出にくいアパート建築が可能です。

また、音漏れなどの騒音トラブルの原因のほとんどは、入居者マナーの問題であるケースが多いため、アパート建築後に入居者募集と管理をお願いする会社に、入居審査を厳しくしてもらうなどでも回避できます。例えば、昼夜が逆の生活をしている入居者を混ぜない、子供やペットがいる入居者と単身者の場所を離すなど、建築後でもできる対処はあります。

3-2-2.メンテナンス(木のメンテナンス)

10年単位でのメンテナンスではありますが、アパート建築は木造または木材を使った仕様が多いためシロアリ対策が必要になります。

対策:

シロアリは地域によって出る・出ないがありますので、出ない地域では全く出ません。アパート建築を予定している地域にシロアリ被害がある場合は忌避剤の使用と、短いサイクルのメンテナンスで回避が出来ます。これらは建築施工を依頼した建設会社が事前調査をしてくれますが、気になる方は、ご自分でもアパート建築予定地の住所がある地区町村役場の土木課または生活課などに電話問い合わせをすると、シロアリ被害の有無を教えてくれます。

3-2-3.許認可などの工程に時間がかかる場合がある

今まで更地、または2階建ての建物があった場所に、2階建て以上のアパートを建築しようとした場合、周辺状況などによっては許認可申請に時間がかかるケースがあります。仮に、役所が建築許可を出しても、周辺住民の反対があれば工事は難航することもあります。例えば、アパートを3階などにすることにより、今までよりも日照条件が悪くなるなどです。

対策:

日照権の問題は反対の声があるのに進めてしまうと、のちに大きな住民トラブルとなる可能性がありますので注意が必要です。ほとんどは「心理的に嫌」な気持ちになるだけで、実際には全く陽が当たらなくなるケースは稀です。しかし必要だと判断した場合は、建設会社の責任者と共に説明伺う、説明会を開催するなどの方法を取ることがあります。

建築するアパートの階数の問題に関しては、容積率の範囲内でしか建てられませんので、複数の建築プランからもっともよいものを選ぶしかありません。いづれにしても、建築後はオーナー以外が居住する場所として賃貸に出す場所ですので、アパート経営を長きにわたって成功させるには、周辺住民とは良好な関係である方がよいでしょう。

土地活用でのアパート建築を検討されている方にとって、建築後、どのくらいの節税効果があるのかは、建築前の段階である程度把握しておきたいものです。アパートを建ててそこに入居してもらう方たちが長い期間気に入って住んでくれることが、アパート経営を順調するカギでもありますので、防音やメンテナスなどを含め、出来る限りのアイデアを盛り込みたいものです。

土地オーナーならではのぜいたくな悩みではありますが、一人で悩むよりも、アパート経営のプロに現地調査の上で判断してもらうほうが、安心した土地活用への第一歩が踏み出せると思います。

将来の税金対策を含め、安心してアパートを建築がスタートするためには、NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」がおすすめです。アパート建築を検討している土地の地域と大きさなどの短い質問に答えていくだけで、TVCMでお馴染みの大手ハウスメーカーや地域に精通した地元建設会社など、信頼性の高い企業に最大7社まで一括プラン請求が可能です。スマートフォン・タブレット・PCから、気になった時にいつでも、どこでも、完全無料でご利用いただけます。

まとめ

アパートの建築に関して、アパート建築で知っておくべき4つのこと、アパートの建築費用、アパート建築のメリット・デメリットなどをまとめました。アパートとほかの建造物の違い、アパート建築そのもの金額のめやす、建築費以外にかかるものなどもご理解いただけたかと思います。

収益性が良く、節税や相続税対策にもなり、資産形成にもなる方法の一つとしてアパート建築をご検討の際は、お持ちの土地があるエリアでも信頼と実績のある建設会社に一括プラン請求ができる「HOME4U 土地活用」をぜひご利用ください。

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