【徹底解説】アパート経営にかかる費用一覧。建築費以外にかかる諸費用・維持費用を解説

アパート経営の費用には、アパート建築費だけでなく、多額の諸費用がかかってきます。また、アパート経営が始まったあとには、光熱費や修繕費などの維持費用がかかります。

この記事ではアパート経営にかかる費用一覧をまとめました。

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「アパートはいくらで建つの？」「詳しい経営プランを知りたい」という方はご活用ください。

詳しい解説は以下

1.アパート経営にかかる費用は大きく3つ

初期費用と維持費用の額を大まかに把握できれば、アパート経営で「自分がいくらお金を用意する必要があるのか」などを事前に把握することができます。

建築費と諸費用は、以下の計算式で概算できます。

初期費用がいくらか把握したい場合には、まずはそれぞれの計算方法をもとに概算してみるのが早いでしょう。それぞれの費用について、以下に詳しく紹介します。

1-1.建築費の計算方法

建築費は「坪単価」と「建てるアパートの坪数（広さ）」が分かれば導き出せます。計算式は以下になります。それぞれの値は、以下の方法で概算してみてください。

建築費＝坪単価×坪数（土地の広さ）

つまり、建築費は「坪単価」と「建てるアパートの坪数（広さ）」が分かれば導き出せます。

それぞれの値は、以下の方法で概算してみてください。

1-1-1.坪単価の相場

アパートの建築費の坪単価相場は下表の通りです。

※すべての構造の建物を合わせたもの
※坪単価は1平米あたりの価格に3.3をかけて計算
出典：国土交通省　建築着工統計調査（2019年／令和元年）

アパートの建築費は、まず材料によって異なります。
安い順番から並べると、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造という順番です。
また、階数によっても建築費は異なります。一般的には2階建てアパートよりも3階建てアパートの方がやや高いです。

また、アパートの建築費は、大きく分けて「躯体」「仕上げ」「設備」の3つで構成されています。
全体の建築費の中で、躯体は40％程度、仕上げは40％程度、設備は20％程度の割合を占めます。

木造や鉄骨造といった材料は、主に「躯体」価格に反映されます。
木造であっても、高級な仕上げ材やスペックの高い設備を取り入れれば、鉄骨造や鉄筋コンクリート造よりも建築費は高くなります。

よって、アパートの建築費を安く抑えるには、材料だけでなく、仕上げや設備の仕様も含めて検討していくことが必要です。

1-2.諸費用の概算方法

諸費用の相場は建築費用の5%程度です。

諸費用にはさまざまな項目があるため、いくらかかるか把握するのは難しいと感じられるかもしれませんが、初期の検討段階ではざっくりと以下の計算式に当てはめてみましょう。

諸費用＝建築費×5%

1-3.維持費用について

アパート経営は建てて、入居が決まったら終わりではありません。入居者が入ったあとには維持費用がかかります。

例として廊下など共有部の光熱費や税金、修繕費などが維持費になります。
維持費用の内訳とその相場について詳しくは後程詳しく説明します。

2.アパート経営にかかる初期費用

2-1.自己資金は初期費用の1～3割

自己資金がどれくらいあれば、アパート経営が可能でしょうか？
自己資金は必要資金の1割あればスタートできる場合もありますが、できれば3割以上用意するのが理想です。

アパートローンは初期投資全体の7～8割までという金融機関が多いためです。
アパートローンの審査を受ける際には、融資を受ける人の職業やアパート経営の実績、資産状況などからわかる信用度、土地の担保価値などが総合的に考慮されます。

さらに、最も重視されるのが、「アパートの収益力」です。

好立地で収益性が高く、土地の担保価値も高ければ、たとえ自己資金が少なくてもアパート経営は可能ですが、将来的にも無理なく経営を続けられるかを見極めることが大切です。

昨今では金融機関のアパートローンへの融資姿勢は厳しくなっていますが、土地を持っていると審査を通りやすいです。

土地所有者であれば、自己資金3割以下でアパート経営を始める人も多く見られます。
資産家の方は、アパートローンを借り入れすれば相続税を節税できる点も見逃せません。

自己資金の割合をどのくらいにするとよいか、ハウスメーカーなどによく相談してアパートを計画することをおすすめします。

3.アパート経営に必要な諸費用の内訳

この章では、諸費用の内訳について説明します。

各項目についての詳細は下記関連記事で解説しています。あわせてご覧ください。

3-1.現況測量費

アパート建築では、敷地の現況測量費が必要となります。
現況測量の費用は20万円～30万円程度が相場です。
現況測量とは、真北や敷地内高低差等の設計に必要な情報を得るための測量のことです。
境界を確定するための確定測量とは異なりますので、確定測量が行われている土地でも別途、現況測量が必要となることもあります。
現況測量の内容は、設計者から指示されることが一般的です。ハウスメーカーの中には、現況測量も全て手配してくれる会社もあります。

3-2.地盤調査費用

アパート建築では、地盤調査費用も必要となることがあります。
地盤調査費用は、1ポイントあたり50万円程度です。

地盤調査とは、地盤を強化するための杭工事が必要となる場合、杭長を決定するために支持地盤の深さを知るための調査です。ボーリング調査と呼ばれることもあります。

2階建てのアパートの場合、杭工事が不要となることも多いです。

しかしながら、支持地盤の弱いエリアや、重量鉄骨造または鉄筋コンクリート造のような自重の重い建物を建てる場合には2階建てでも杭工事が必要となることがあります。

杭工事が必要となる場合は、設計者から地盤調査の調査ポイントを指示されます。50～60坪程度の敷地だと、1ポイントだけの調査で終わることも多いです。
地盤調査の調査ポイント数は、敷地が広いと複数ポイントとなることもあります。

3-3.確認申請手数料

アパート建築では、確認申請手数料も発生します。確認申請費用の相場は50万円～60万円程度となります。
確認申請とは、着工前に役所等に対して建築予定の建物が合法的であるかどうかのチェックを受けることを指します。

確認申請には、確認申請用の図面を作成する必要があり、相応の手間が発生します。確認申請に通ると、役所等から確認済証を受領し、建築に着工することができます。

確認申請を通して建てた建物は、最後に役所等による完了検査が行われます。申請された図面通りに合法的な建物が建っていれば、検査済証を受領することができます。完了検査には設計者も立ち会います。

確認申請費用の中には、確認申請の手続きと、完了検査の立ち会いの両方が含まれていることが通常です。

3-4.奉献酒・初穂料

アパート建築で地鎮祭を行う場合、奉献酒と初穂料が必要となります。

奉献酒は、5,000円程度が一般的です。初穂料は、2万円～5万円程度が相場となります。

地鎮祭とは着工前に建築工事の安全を祈願する神事のことです。

奉献酒とは、地鎮祭で神前に供えるお酒のことを指します。初穂料とは、神主への謝礼に相当するお金のことです。
地鎮祭を行うかどうかは任意ですが、地鎮祭を行う場合には建築主(建物発注者)も奉献酒と初穂料が必要となります。

3-5.水道分担金

水道分担金の相場は、アパートの場合、100万円～500万円程度です。
水道分担金とは、新規に水道を引き込む際、自治体に納付する費用のことです。
自治体や戸数、既存の引込管の口径等によっても異なりますが、一般的には戸数が増えるほど、金額も大きくなります。

3-6.設計料

アパート建築では、設計料も発生します。

設計料は、建築工事費とは別で生じる費用であるため、設計者が内勤しているハウスメーカーに依頼しても生じます。
ハウスメーカーに依頼すると設計料はかなり安く、ハウスメーカーの設計料の相場は、建築費の1～3％程度となります。

一方で、外部の設計事務所に設計を依頼した場合、設計料は高くなり、設計料の相場は、建築費の5～8％程度です。

3-7.印紙税

アパート建築でハウスメーカーと締結する請負工事契約書は、印紙税が発生する課税文書です。

印紙税は、請負工事契約書に貼り付け、消印をすることで納税したことになります。
請負工事契約書に記載する契約金額と印紙税額の関係は下表の通りです。

3-8.追加工事費用

アパート工事を着工した後に、想定外の工事が生じた場合には追加工事費用が発生します。

例えば、当初の設計図面には自転車置き場に屋根がなく、実際に作ってみたら屋根があった方が良いとなった場合、急遽、屋根を追加するような工事が追加工事です。

追加工事の費用は、工事内容によります。ただし、工事中に行う追加工事は、手配している職人がついでに対応してくれるため、竣工後に行うよりも安くなることが多いです。

竣工時に必要なもの

3-9.火災・地震保険料

損害保険料の相場は、1年分が請負工事金額の0.05％程度となります。

アパートを新築すると、火災保険や地震保険に加入するための損害保険料が発生します。

損害保険料は、本来、毎年支払いが発生するものですが、複数年を一括契約した方が安くなるため、初年度に一括契約することが多いです。

3-10.融資関連費用

アパートローンを組む際は、銀行に対して事務手数料や保証料といった融資関連費用が発生します。

事務手数料とは、銀行に対して支払う手数料のことです。
事務手数料は、5万円または10万円といった金額が相場となります。保証料は借入金額や借入年数によって異なります。

例えば貸出期間が20年で、貸出金額100万円あたり1.5万円程度の金額を設定している銀行もあります。

3-11.登録免許税

登録免許税とは、登記を行うために法務局に支払う税金のことです。
アパートを新築した場合、「所有権保存登記」と「抵当権設定登記」の2種類の登記費用が生じます。
建物の保存登記の登録免許税の計算式は以下の通りです。
建物の固定資産税評価額は、新築請負工事金額の概ね50～60％程度となります。

建物保存登記の登録免許税　＝　建物の固定資産税評価額　×　0.4％

抵当権設定登記の登録免許税の計算式は以下の通りです。
債権金額とは、アパートローンの融資額を指します。

抵当権設定登記の登録免許税　＝　債権金額　×　0.4％

3-12.司法書士手数料

建物の保存登記や抵当権設定登記を司法書士に依頼する場合には、司法書士手数料も必要です。

司法書士手数料の相場は、保存登記と抵当権設定登記を合わせて6～7万円程度となります。

3-13.不動産取得税

不動産取得税とは、建物などの不動産を取得したときに、その不動産の所在する都道府県が課す都道府県税です。
建物を新築すると、半年後くらいに納税通知書が届き課税されます。

不動産取得税の計算式は以下の通りです。
アパートのような住宅を建てた場合の不動産取得税の税率は3％となります。

不動産取得税　＝　建物の固定資産税評価額　×　3％

戸建以外の貸家においては、不動産取得税は1戸あたりの面積：40平米以上240平米以下だと軽減措置を受けることができます。
軽減措置が適用されるアパートでは、不動産取得税は以下のように計算されます。

不動産取得税　＝　(固定資産税評価額　－　1,200万円　×　アパートの戸数)　×3％

アパートの固定資産税評価額は1戸あたり1,200万円を下回ることも多いため、要件を満たすと不動産取得税はゼロ円になることもあります。

3-14.入居者募集費用

アパートを新築すると、入居者を決めるために不動産会社へ支払う仲介手数料等の入居者募集費用が発生します。

管理委託の場合、入居者募集費用は家賃の1ヶ月分です。

家賃保証型サブリースの場合は、入居当初、3～6ヶ月分の賃料が入居者募集費用相当額として賃料の支払いの免責期間となります。

4.アパート経営にかかる維持費用

この章では、アパート経営でかかる維持費用の内訳とその相場について説明します。

4-1.仲介手数料

相場は家賃の半月分程度です。

アパートの入居者募集は、不動産業者に依頼するのが一般的です。
入居者が決まった場合には、広告料（または仲介手数料）などの報酬を支払います。

4-2.光熱費

アパートの規模やどのような設備を用意するかによって異なりますが、目安としては1か月1万円程度と考えておくとよいでしょう。

アパートへの入居が始まると、廊下やエレベーターの電気代、共用の水道の水道代などの光熱費がかかります。

また、最近では賃貸アパートの人気設備として、インターネット回線をアパート側で用意することもあります。これは、インターネット設備の有無が入居の決め手の一つになることもあるから。こうした設備を用意する場合には、その費用もかかります。

光熱費は入居者から共益費として集めることも多く、金額としてはさほど多くはありません。

4-3.火災・地震保険料

建物の火災保険料や地震保険料は、基本的に毎年かかってくるものです。

ただし、まとめて支払った方が節約できるため、アパート建築時に10年契約をし、その後も複数年でまとめて契約するケースが多いです。

4-4.管理委託費

アパートの管理業務を管理会社に委託する場合には、そのための費用がかかります。

管理会社や、委託する業務により費用は異なりますが、毎月の家賃の5％程度が相場です。

委託する業務としては、以下のような作業が一例です。

• 定期的な清掃
• 簡単なメンテナンス
• 契約更新などの手続き

4-5.税金

アパート経営をしていく中でかかる税金としては、固定資産税、事業税、相続税などがあります。

固定資産税は、1月1日現在の不動産の所有者に課税される税金です。アパートが市街化区域内にある場合には、都市計画税も課税されます。

※一定の条件を満たす場合には、軽減措置が受けられます。

また、個人が10室以上のアパートの貸付を行った場合「事業税」として都道府県から課税されます。
事業税は、不動産所得から事業主控除額（290万円）を控除した額に標準税率5％を乗じて求めます。

事業税＝（総収入金額－必要経費－事業主控除額290万円）×5％

4-6.修繕費

アパートは共用設備が破損した場合などに修理代金がかかってきます。
また、築年数が経つにつれて、修繕費も必要となります。

特に、10～20年単位で、外壁塗装や防水処理など大規模な修繕工事が必要になってくるため、定期的に積み立てをして備えるのが一般的です。

計画的に積み立てておかなかった場合、突然、数百万円単位の大きな出費が発生してしまうリスクがあるため注意しましょう。

4-7.リフォーム費・現状回復費

退去が発生した場合、次の入居者が快適に暮らせるように整えるための費用です。
例としては以下の作業などにかかる金額となります。

築年数が経過していくにつれて、リフォームが必要な場所が増えてくるため、比例して金額が上がっていくことも押さえておきましょう。

5.アパート経営で成功するためのポイント

最後に、アパート経営で成功するために大切なことについてご紹介します。
以下のポイントを押さえておきましょう。

5-1.長期の収支計画を見て判断する

初期投資の多い少ないだけを見るのではなく、長期的な収支を見て判断してください。

初期費用を安く抑えても、メンテナンス費用が割高だと結果的に不利になる可能性があります。

建築会社にアパート建築を相談すると、建物の図面だけでなく、事業計画書（収支計画）も作成してもらえるので、耐用年数やメンテナンス費用も考慮して決めることが大切です。

事業計画書はアパートローンの審査でも重視されます。

5-2.複数の建築会社のプランを比較する

長期的に安定した収益をあげられるアパートを建てるためには、なるべく多くの建築会社から建築プランの提案を受けることをおすすめします。

複数の企業のプランを比較すると分かりますが、建築会社や建物のプランによって建築費に違いがあり、それに連動して別途工事費や諸費用にも差が出ます。

良質な建築会社を選ぶことは施工の質を高められるほか、工期やコストの面でも満足できる可能性が高まります。
そして、長期の収支計画・事業計画も比較してみると、修繕コストや収益性の差が見えてきます。まずは実績のある業者に見積もりを依頼してみましょう。