隣地を購入したい！交渉のポイントと必要な準備について解説

本記事では、隣の土地の購入を検討している方が、「どのような基準でその是非を決断するべき」か、「購入価格の相場」はどの程度か、そして「購入する場合はどのような手順で進めるべきか」を解説しています。

1.隣地購入で交渉するときのポイント

売り出し中の物件を購入する場合と比べると、隣地購入のハードルは高くなります。できるだけ交渉をスムーズにすすめるためのポイントを解説します。

1-1.交渉に時間がかかることを想定しておく

隣地が空き地になっていても売りに出ていなければ交渉に時間がかかることを想定しておきましょう。

活用されていない土地であっても、所有者の方にとっては代々受け継がれた大切な土地であるかもしれません。

もともと売却の意思がない売主を説得するには、時間がかかることを覚悟して進めることが大切です。

1-2.ある程度の高値は受け入れる

隣の土地を買い増しする場合、その土地単体の相場より高くなることが多くなります。これは、隣の土地を買うことで道路と接道する間口が広くなったり、より使いやすい土地の形状に改善できたりなど土地の価値が上昇するためです。

交渉においては、隣地の所有者は、隣地購入で得られる資産価値の向上やメリットを踏まえた売り出し価格を設定すると考えておくべきでしょう。

そのため隣地を購入することで見込まれる土地の価値向上、また事業計画における収益性や投資効率へのプラス面を検証したうえで、ある程度の高値は受け入れる必要があります。

1-3.売主側のメリットを把握しておく

交渉にあたって、以下のような売主側のメリットを把握しておきましょう。

• 相場より高値で買い取ってもらえる
• 単独では買い手が付きにくい土地を売却できる
• 活用していない資産を整理できる

売主側のメリットをうまく交渉材料として活用するには、隣の土地の相場を把握しておき、どれくらい高値で売却できるかを示せるように準備しましょう。

また、狭小地や間口が狭く利用しづらい土地など需要が低い土地であれば、交渉を有利に進められる可能性があります。そのため隣地にどれくらいの売却ニーズがあるかを不動産会社に確認しておくとよいでしょう。

2.交渉に入る前の準備と流れ

交渉にあたってどのような準備が必要になるのでしょうか。交渉に入るまでの流れを踏まえ解説します。

2-1.隣地を調査する

隣地購入の交渉の準備としてまずすることは、隣地の状況や権利関係の調査です。
そのために法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」と「公図」を取得しましょう。

出典：“全部事項証明書について”．長野県．2024-09-04. （参照2024-12-11）
登記事項証明書では、土地の所在地・地番や地積（土地の面積）、地目のほか、土地の所有者など権利関係を調べられます。このとき次の点に注意して調査したほうがよいです。

• 地目が農地となっていないか
• 抵当権が設定されていないか

地目が農地の場合、農地法の許可が必要となるなど購入のハードルはかなり上がります。

また、抵当権が設定されている土地では、土地を担保にお金を借りている状態であるため、売却代金で抵当権を抹消する必要があります。
なお、土地所有者を調べた結果、遠方に住んでいる場合や複数人で共有している場合は、手紙で連絡するなどの時間や手間がかかるでしょう。

登記事項証明書と併せて公図を取得することで、地図上で土地の形状を確認できます。

2-2.建築プランを検討する

隣地を購入したときの建築プランを検討します。
土地には用途地域に応じた建ぺい率や容積率の制限や日影規制などがあり、その中で建物の配置や規模をプランニングしなければなりません。
また、隣地を購入することで建ぺい率や容積率が緩和されるケースもあります。
どのような建物プランが実現可能かを検討することで投資金額や事業規模、収益性が予測しやすくなり、隣地を取得するためにどの程度の予算まで許容できるかを判断しやすくなります。
「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」であれば、最大10社の土地活用に精通した会社から土地活用プランの提案を受けられます。

2-3.隣地の相場を把握する

隣地購入ではもともとの相場より高値での取引価格を提示されるケースが多くなります。そのため、購入価格が許容範囲内であるかを判断するためにも隣地の相場を把握しておく必要があります。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、過去の土地取引の成約情報をエリアや最寄り駅から調べられるため、条件の近い成約事例があれば相場を知ることができます。

また、不動産ポータルサイトで条件の近い物件が売り出されていれば、参考となる場合もあるでしょう。ただし、不動産ポータルサイトの場合、成約価格ではなく売り出し価格のため、相場より高値の設定となっていることも少なくありません。

その他、知り合いの不動産会社や土地購入時に依頼する不動産会社があれば聞いてみてもよいでしょう。

2-4.資金計画や収益性のシミュレーションをする

建築プランや隣地の相場が把握できれば資金計画や事業計画の収益性に問題がないかシミュレーションしてみましょう。
隣地を購入し建築する建物の規模が大きくなると投資額や借入金額は増えるため、無理なく資金調達ができるか、投資資金を回収できる収益性を見込めるかを確認することが重要です。

「HOME4U オーナーズ」であれば、最大10社の不動産会社・建築会社から、長期的な収益性を見据えた土地活用プランを比較することができます。

最適な土地活用方法は立地や地域特性によっても左右されるため、土地活用に精通したプロに相談しながら最適なプランを見つけましょう。

2-5.購入額の上限を決めて交渉する

資金計画や事業の収益性のシミュレーションができれば、購入額の上限額を決め交渉に入りましょう。

土地には相場があるものの、買主側から隣地購入の提案をする場合は、相場より一定の高値は覚悟しなければなりません。

隣地を購入することによる土地の資産価値の上昇も踏まえつつ、事業計画から投資金額として見合う上限金額を決め交渉に臨みましょう。

3.建築会社や不動産会社をうまく活用する

隣地購入の交渉では、建築会社や不動産会社をうまく活用することが大切です。ここでは個人間で土地売買を行うリスクと不動産会社などを活用するメリットを解説します。

3-1.個人間で土地売買を行うリスク

隣同士といっても個人間で不動産取引を行うリスクはいくつかあります。

• 適正価格での取引は難しい
• ローンの利用が難しくなる
• 取引完了後にトラブルとなる可能性が高くなる

一言で土地の価格といっても、実際の取引価格は相場をベースに土地形状や接道状況など個別要因を考慮して価格を決める必要があります。

特に、隣地購入では隣地を買うことでどれくらいの土地の価値が上がるかの判断は簡単ではありません。そのため、個人間売買では売主、買主どちらか一方が極端に不利益となる取引価格になる危険性があります。

また、売買契約書に契約条件や売主と買主の権利・義務が網羅されていなければ取引完了後のトラブルのリスクは高くなります。

特に、売主が負う契約不適合責任（契約内容に合致しない目的物を引渡したときに負う売主の責任）について明確にし、双方が理解したうえで取引しなければ、紛争に発展する危険性が高いといえます。

そもそも資金計画上、宅地建物取引士によって作成された売買契約書や重要事項説明書がなければローンを組むことは難しくなります。

3-2.不動産会社や建築会社を活用するメリット

隣地購入の交渉において、不動産会社や建築会社を活用するメリットは次のとおりです。

• 隣地の相場や交渉の上限金額が分かる
• 土地取引に精通するプロにサポートしてもらえる
• 不動産取引の安全を確保できる

土地活用の実績が豊富な不動産会社であれば、隣地の相場や隣地購入により上昇した土地の価値を踏まえた上限金額を把握できます。
また、土地取引に精通するプロにサポートしてもらうことで売買金額や契約条件で合意形成がしやすくなり、交渉から売買契約まで安全・確実に進められるでしょう。

「HOME4U オーナーズ」では、1度に最大10社の土地活用プランを請求することができます。
複数の土地活用プランを比較することで、所有する土地や自己資金に合わせた最適なプランを選ぶことが可能です。

隣地を購入したときの土地活用プランや収益性のイメージがつかないという方

も複数の会社から多様なプランの提供を受けられます。

まとめ

隣地購入では、土地の資産価値や利便性向上も含めて、ある程度の高値での売却金額も受け入れることを想定しながら交渉が必要になります。

そのため、事前に隣地を購入したときの資金計画や事業計画における収益性をシミュレーションし、許容できる上限金額を決めたうえで交渉に入りましょう。

また、事業計画のシミュレーションでは、土地活用に精通した不動産会社や建築会社をうまく活用することが大切です。「HOME4U オーナーズ」であれば、厳選された複数の専門企業から土地活用プランの提案を受けることができます。

最適な土地活用プランや事業計画を把握したうえで隣地購入を進めたい方も、ぜひ活用してみてください。