【徹底解説】アパート建築費2,000万円で建つ規模と利回りシミュレーション

2,000万円でアパートを建てるとなると、相場よりかなりのローコストといえます。建築費2,000万円でアパートは建つのか、建つとしたらどの程度の規模になるのか、収益はどのくらい上げられるかが気になる方もいるのではないでしょうか。

2,000万円規模のアパートの場合、木造２階建てでワンルームタイプの部屋が4部屋ほど設けられます。

本記事では、建築費2,000万円のアパートでどのような間取りが可能か、収益や利回りについてシミュレーションします。資金2,000万円の調達方法やローコストアパート建築時の注意点がわかる内容です。

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「建てられるアパートの規模を知りたい」「いくら儲かるのか知りたい」という方はご活用ください。

1.【事例】建築費2,000万円のアパート部屋数と間取り

アパートの建築費は構造に大きな影響を受けます。構造によって坪単価相場が変わるためです。

小規模なアパートの場合、多くの場合で木造か軽量鉄骨造が選ばれます。本章では、この2つの構造を想定して2,000万円ほどで実現可能な部屋数と間取りの事例を紹介します。

1-1.木造アパート

木造は建築のローコスト化に最適な構造です。建築プランに柔軟に対応しやすいため、狭小地に建てるアパートにも向いています。

• 木造2階建て
• 建坪14坪・延床面積28坪
• 1R4室（2室×2階）

＜建築費シミュレーション＞
2,156万円＝77万円（坪単価）×28坪

建築時にはこのほかにも諸費用がかかります。

1-2.軽量鉄骨造アパート

鉄骨造アパートの中でも軽量鉄骨造は、規格アパートによく採用されている構造です。規格アパートはユニット工法が採用されているため、ローコスト化、工期短縮のメリットがあります。

• 軽量鉄骨造2階建て
• 建坪12坪・延床面積24坪
• 1LDK2室（1室×2階）

＜建築費シミュレーション＞
1,920万円＝80万円（坪単価）×24坪

戸数を減らし、住宅設備を少なくすることもローコスト化のポイントです。
上記と合わせて、「2階建てアパートの建築費」と「30坪のアパート建築費」の記事もご参考ください。

2.アパート建築費の内訳

アパートを建てる際は、本体工事費以外にもさまざまな出費があります。
ここでは、アパート建築費の内訳と初期費用の多くを占める建築費を求める際に用いる建築坪単価の相場を解説します。

2-1.構造別のアパート建築坪単価

アパートで採用される構造には主に3種類あります。2,000万円台のローコスト小規模アパートの場合、木造と軽量鉄骨造が選ばれるのが一般的です。以下に構造別のアパート建築費坪単価相場をまとめました。

※HOME4U調べ

坪単価相場を延床面積の坪数でかけるとおおよその建築費がわかります。計算式は以下の通りです。

アパート建築費＝坪単価相場×延床面積

アパート建築費を劇的にローコスト化するには延べ床面積の削減を図ります。

2-2.アパート経営の初期費用一覧

アパート建築にかかる費用は以下のような費目に分かれ、それぞれの割合もおおよそ決まっています。

上記は設計施工一貫方式でハウスメーカーに依頼したケースです。設計を別注すると建築費用の10％前後になります。

また、建築に直接かかわる費用以外にも、以下のような出費があります。

• 水道分担金
• 登記費用（登録免許税、司法書士報酬等）
• ローン手数料
• 火災保険料
• 不動産取得税や印紙税

これらにかかるお金はアパート経営にかかる初期費用のうちの10～15％が目安です。例えば、2,000万円の建築費では、200万円程度となります。

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3.アパートの規模に影響する土地の建築規制

土地にはさまざまな建築規制があり、建てられる規模がおおよそ決まっています。ここでは、代表的な建築規制について解説します。

3-1.建ぺい率・容積率

建物が建てられる土地にはすべて建ぺい率と容積率が定められています。
建ぺい率は建坪の割合、容積率は延床面積の割合を示したものです。

3-2.接道義務

土地は出入りに必要な間口の広さが決められています。4メートル幅以上の道路に面し、接する部分が2メートル以上というものです。建物が奥まっているいわゆる旗竿地も路地の道路接面を2メートルとります。

道路に絡む規制にはセットバックもあります。これは、土地に面している道路がいずれも4メートル未満の場合に土地を下げて道路として使える面積を増やす措置です。

3-3.高さ制限

高さ制限は用途地域や敷地周辺の状況によって建物の高さが決められている規制です。高さ制限は主に5つの規制によって決まっています。

3-4.用途地域

用途地域はエリアごとに13種類に分かれています。土地の使い道を定めるものです。アパート経営は工業専用地域以外の用途地域で可能となっています。
用途地域以外にも、用途に規制がかかることがあります。市街化区域以外の都市計画区域外、市街化調整区域でもアパート経営は原則的にできません。

3-5.その他の規制

建築規制は自治体独自で定めているものや安全確保に決められている規制もあります。

• ワンルームマンション条例
• 防火地域・準防火地域内の制限

ワンルームマンション条例は、東京の多くの自治体で施行している条例です。面積の下限やファミリー向け住戸の併設などを条件としています。

4.2,000万円規模のアパートの利回りシミュレーション

2,000万円規模のアパート建築を検討する方の多くが気になるのは利回りがいくらになるかではないでしょうか。実際の2,000万規模を想定して収益から利回りをシミュレーションしてみます。

4-1.アパート経営の利回り目安

不動産投資では利回りで収益性を図ります。
アパート経営の場合、実質利回りで5％程度が理想といわれています。

アパート経営の利回りでよく使うものに表面利回りと実質利回りがありますが、物件購入の際の検討材料となるのが表面利回りで、経営の指標として考えるべき数字が実質利回りです。実質利回りは表面利回りの計算式に経費等を加味したものになります。

実質利回りの計算式は以下の通りです。

実質利回り＝（年間収入―経費）÷アパート建築にかかった費用

4-2.2,000万円で建築したアパートの利回りは？

実際に実質利回りを2,000万円規模のアパートでシミュレーションしてみます。

実質利回りは表面利回りに経費を加味したものです。ローン返済額を除くアパート経営の経費は家賃年収に対して15％から多くても20％にとどめるのが適正といわれています。

建築費2,000万円規模のアパートはかなりローコストになるため、収益性が低くても高い利回りが期待できます。また、土地がある場合も購入費が0になるため高利回りになります。
ただし、部屋数が少ないことから空室リスクが利回りに大きく影響しがちです。

5.2,000万円のアパート建築費でのアパートローン利用法

アパート建築はアパートローンを活用するのが一般的です。自己資金で建てる規模より大きくできることで収益性を上げるレバレッジ効果が期待できます。

ここではアパートローンを借りる際のポイントを紹介します。

5-1.自己資金の割合は？

かつてアパート建築はフルローンで始められることもありました。金融庁の監視が強化されてからは、自己資金をある程度用意しておかなければアパートローンは組めません。

具体的な自己資金割合は、土地を担保とする場合で最低でも10％以上、一般的に30％程度が理想といわれています。

5-2.どこでアパートローンを組むか

アパートローンは事業系ローンです。事業も審査対象となるため、小規模アパート経営でも実績がない場合はローン審査を通過できないこともあります。

アパートローンの借り入れに不安がある場合、提携ローンをもつハウスメーカーに相談するのがおススメです。
金融機関と提携しているハウスメーカーは金融機関から信用があるため、借り入れの際の実績不足をメーカーの信用が補ってくれます。

また、提携ローンを利用できると、建築プランもローン返済を加味したものが作りやすくなります。

アパートローン返済プランも含む、詳しい収支プランが知りたい方は「HOME4U オーナーズ」をぜひご活用ください。簡単な入力で経営プランが手に入れられます。

アパートを建築した時の予想収益はいくら？

6.アパート建築費2,000万円で建てる場合の4つの注意点

2,000万円の建築費でアパートを建てることは究極のローコスト化ともいえます。ローコスト化することで経営に影響するリスクが発生することもあるでしょう。
ここでは、建築時に注意するべきポイントを4つ紹介します。

• 利回りの悪化リスクを考慮する
• 設備はコストダウンしすぎない
• 修繕費がかさむ場合がある
• ハウスメーカーの規格ブランドが使えるか確認する

6-1.利回りの悪化リスクを考慮する

2,000万円で建てるアパートはほとんどが小規模な経営となるでしょう。部屋数も多くは確保できないことから、空室リスクは高まります。
例えば、4室しかないアパートの場合、満室から1室の退去があっただけで収入は4分の3です。また入居者募集にも費用がかかります。収入減は利回り悪化につながります。小規模経営になればそれだけ安定的な経営が求められるため、リスク対策を早めに打っておくことが大切です。

また、木造では減価償却期間が22年、軽量鉄骨造では19年と短めです。これが終わると実際に支出がない経費がなくなるため、一気に利回りが悪化します。ローン返済が終わったら、早めから減価償却期間以降の対策を練っておくのがおススメです。

6-2.設備はコストダウンしすぎないようにする

ローコスト化を図るには設備投資を抑えることも有効な手段ですが、コストダウンしすぎると魅力を失う恐れがあります。

セキュリティ面やプライバシー確保の設備がある物件は入居者のニーズを満たしており、入居希望者が集まりやすい傾向です。入居希望者の需要をしっかり把握して、需要を満たす設備にはしっかり投資する必要があります。新築時に設備面で競争力をつけておくと、空室リスクに備えておけるでしょう。

6-3.修繕費がかさむ場合がある

建築費を抑える手段として木造構造を選択したり、建材をローコストのものに変更したりすると、のちのち修繕費がかさむことが考えられます。

通常の使用では十分な耐久性があっても、経年劣化は避けられません。ローコストで建てたアパートの場合、劣化による修繕の時期が予定より早く訪れる可能性があります。

修繕費用は通常、家賃収入を備えておきます。修繕は回数が多くなるほど1回の費用がかかるようになるのが一般的です。修繕時期が早く訪れることで結果的に修繕費が経営を圧迫するという結果になる可能性に備えておく必要があります。

6-4.ハウスメーカーの規格ブランドが使えるか確認する

積水ハウスや大和ハウスといった大手ハウスメーカーには、規格アパートを用意しているところが多くあります。規格アパートは使用する建材や設備を規格化し、工場で製作して現地で組み立てるユニット工法によって建てるアパートです。

規格ブランドはアパート建築の一部を工業化することで、コストダウン、工期短縮、品質安定などのメリットが生まれます。
ただし、使用できる建材のバリエーションは限られることが多く、変形地や狭小地に対応していないこともあります。

規格アパートはコストダウンに有効です。まずは、所有地で規格アパートが建てられるか確認してみるとよいでしょう。

7.アパートのローコスト化を相談できるハウスメーカーを選ぶポイント

ハウスメーカーにはそれぞれ得意な工法、得意な構造があります。得意なジャンルでは実績が豊富なため、効果があり品質を下げないローコスト化の方法を知っています。「2,000万円でアパートを建てたい」という希望にも寄り添って的確なアドバイスをしてくれるでしょう。

しかし、最初から1社に絞り込むより、数社にプラン請求したほうがローコスト化は容易です。「HOME4U オーナーズ」は大手ハウスメーカーも多数参画する一括プラン請求サービスです。最大10社から建築費シミュレーションを含む建築プランを請求できます。

手に入れた各社のプランをもとに以下のようなポイントで絞り込むとよいでしょう。

• 小規模物件建築の実績が豊富
• アフターフォローが充実している
• 資金調達の相談もできる

ぜひ活用して、安定のアパート経営を実現させてください。

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