アパート経営における7つのリスクと対策について解説します。特に「これからアパート経営を始めようとしている方」が知っておくべき対策をご紹介します。

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公開日
2020年07月22日
変更日
2020/07/22
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アパート経営の7つのリスクとは?知っておくべき対策を解説

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アパート経営の7つのリスクとは?知っておくべき対策を解説

これからアパートを建てるのであれば、アパート経営のリスクを知っておくことが必要です。

アパート経営は40年近くにおよぶ事業ですが、そのリスクは後半ほど顕在化していきます。
アパート経営の後半に生じるリスクは、実は前半で対策すると減らすことが可能です。

特に、建築時における対策が重要であり、間取りの企画や自己資金の準備、適切な管理契約の選択等をしっかりと行えば、多くのアパート経営のリスクを回避することができます。

そのため、アパート経営のリスクヘッジは、最初にかかっているといっても過言ではありません。

そこでこの記事では「アパート経営のリスク」について解説します。
この記事を読むことで、アパート経営のリスクや対策についてわかるようになります。
ぜひ最後までご覧ください。

1.建築リスク

アパート経営には建築リスクがあります。
アパートは、40年近くその建物が家賃収入を生み続ける事業です。

建築費にこだわり過ぎて、安普請のアパートを建ててしまうと、すぐに入居者が入らなくなりますし、修繕費も多くなります。

建物に関するリスクを減らすには、できるだけ施工の質の高い建物を建てておくことが必要です。

一方で、いたずらに施工の質の高い建物を追い求めると逆に建築費が高くなってしまいます。

投資家としては判断が難しいところですが、アパート経営では安過ぎず、高過ぎない建築費で良い建物を建てることが必要です。

建築で失敗しないようにするには、大手のハウスメーカー同士の建築プランを比較することが最も効果的なアプローチとなります。

大手のハウスメーカーだと建築費が高いイメージがありますが、実はアパートの場合は必ずしも大手が高いという方程式は当てはまりません。

アパート建築は工業化工法というものが進んでおり、工場を保有している大手ハウスメーカーの方が、安くて、質が高く、かつ、短納期のアパート建築ができるようになっています。

大手ハウスメーカーは、統一規格のアパートを大量に建てているため、建築資材を安く購入することも可能です。

また、大手ハウスメーカーのアパートは住宅内設備の仕様が非常に高く、入居者の満足度が高いという特徴もあります。

現場で仲介を行っている不動産会社も、入居者の満足度の高い物件を良く知っており、大手ハウスメーカーが建てたアパートを積極的に仲介で決めようとする傾向があります。

不動産会社からすると、大手ハウスメーカーが建てたアパートなら、入居者からのクレームが少ないため、安心して仲介をすることができます。
そのため、大手ハウスメーカーでアパートを建てると、自然と空室対策にもなるのです。

大手ハウスメーカーでアパートの建築プランを比較するのであれば、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」が最もおすすめとなります。

HOME4U 土地活用」を利用すると、無料で最大7社のハウスメーカーから初期費用や収益計画を盛り込んだ建築プランの提案を受けることができます。

HOME4U 土地活用」は、国内有数のハウスメーカーのほとんどが提案企業として登録されているのが特徴です。

アパートを建築する土地の所在地やおおよその広さなど、簡単な項目を入力するだけで、様々なハウスメーカーにまとめてプラン提案を依頼できるため、各社の得意とする工法や建築費などを手間なく比較することが可能で、建築リスクを回避するのに最適です。

ぜひ「HOME4U 土地活用」を使って、質の高い施工を最適な費用で実現する建築プランを選んでください。

2.空室リスク

アパート経営の最大のリスクは空室リスクです。
空室リスクは、賃料下落リスクや、借入金返済リスク、空室リフォームが失敗するリスク等のあらゆるリスクを引き起こす根源的な原因となります。

空室リスクをいかに抑えるかが、アパート経営のカギを握ると言っても過言ではありません。

空室リスクを抑えるには、まずは良い立地でアパートを建てることが鉄則です。
仮に持っている土地が賃貸経営に適していない立地であれば、良い場所の土地に買い替えてから始めることも必要となります。

今の土地にこだわり過ぎて無理にアパートを建ててしまうと、今後40年近くずっと空室で悩むといった問題も生じます。

持っている土地が、「とてもアパート経営なんて無理」というような立地であれば、土地を買い替えてからアパート経営を始めることも検討してください。

また、空室リスクを抑える対策としては、1Kや2DKといった小さめの間取りを建てることも必要です。

3LDKのようなファミリータイプの間取りは賃貸需要が低いため、空室リスクを高めてしまいます。

3LDKは面積が広くなることで、必然的に賃料総額が上がります。
ファミリータイプは、家賃を払って借りるよりも、住宅ローンを払って買ってしまった方が安いため、賃貸需要よりも購入需要の方が高くなります。

一方で、単身者で積極的な住宅ローンを組んで家を購入する人は少ないです。
単身者は「買う」よりも「借りる」ことを選択するため、賃貸需要が高くなります。

1Kや2DKは、部屋の面積が狭いことから、賃料総額を安く抑えることができます。
小さめの間取りのアパートには、常に安定した借主が存在するのです。

空室リスクを最小化するには、原則として1Kが最もおススメです。
ただし、少し都市部を離れた郊外では、2DKの人気が出てきます。

単身者には、元々少しでも広いところに住みたいというニーズがあり、郊外は2DKでも家賃が安いため、郊外では2DKも賃貸需要が高いです。

アパートは1戸当たりの面積を40平米以上にすると、建築時の不動産取得税の減免を受けられるというメリットがあります。

2DKはちょうど40平米程度なので、郊外ではあえて2DKを作ることで不動産取得税を減免するという方向性も効果的です。

3.過剰な借入金リスク

アパート経営では、過剰な借入金リスクがあります。
アパート経営の借入金は、返済額に適切な範囲が存在します。

借入金を適正な範囲に留めるには、以下の2つの要件を満たすことが必要です。

  • 返済期間は耐用年数以内とする。
  • 返済額は減価償却費以内とする。

アパート経営には、減価償却費という費用が発生します。
減価償却費とは、建物の取得価額を毎年、規則的・機械的に費用として配分するために生じる会計上の費用です。

減価償却費は、法定耐用年数と呼ばれる期間の間、計上されます。
法定耐用年数は、建物の構造によって定められており、その年数は以下の通りです。

構造 耐用年数
木造 22年
木造モルタル 20年
鉄骨造(3mm以下) 19年
鉄骨造(3mm超4mm以下) 27年
鉄骨造(4mm超) 34年
鉄筋コンクリート造 47年
鉄骨鉄筋コンクリート造 47年

例えば、木造アパートなら減価償却費は22年間計上されることになります。
減価償却費は会計における計算の上で生じる費用であり、実際の支出は発生しない費用です。

しかしながら、れっきとした費用であるため、減価償却費が計上されるとその分、利益が小さくなり、税金も少なくなります。

税金は利益に対してかかるため、利益を小さくしてくれる減価償却費には節税効果があることになります。

一方で、借入金の返済額は支出を伴いますが、借入金の返済額は節税効果のある費用ではないという特徴があります。

借入金は、借りたときは売上として扱われなかった以上、返したときも費用にはならないというのが理屈です。

もし、借入金が売上だとしたら、アパートを建築したときに大きな利益が生じてしまい、多額の税金が発生することになります。

しかしながら、実際にはお金を借りても、税金が増えることはありません。
そのため、逆にお金を返しても、税金が減ることはないのです。

つまり、借入金の返済額は、支出を伴うにも関わらず、節税効果はないという特徴があります。

それに対して、減価償却費は、支出を伴わないにもかかわらず、節税効果があるというのが特徴です。
よって、借入金の返済額と減価償却費は真逆の性質があることになります。

借入金の返済額と減価償却費には真逆の性質があるため、借入金の返済額と減価償却費を同額にすると、利益とキャッシュフローが同額になるという性質があります。
キャッシュフローとは、最終的な手残りのことです。

利益とキャッシュフローの関係を示すと以下のようになります。

上図のその他の費用とは、固定資産税や建物保険料等の実際に支出を伴う費用のことを指します。

上図の関係上、もし借入金の返済額が減価償却費よりも多ければ、キャッシュフローは利益よりも少なくなってしまいます。

少なくとも、会計上の利益以上のキャッシュフローを確保したい場合には、借入金の返済額を減価償却費以内とすることが必要です。

減価償却費は耐用年数内でしか発生しないことがポイントとなります。
アパート経営では、耐用年数が終了すると節税効果のある減価償却費がなくなるため、税金がいきなり増えるという特徴があります。

そのため、耐用年数が超えた時点で借入金の返済額が残っていると、キャッシュフローが一気に悪化します。
場合によっては、キャッシュフローがマイナスということもあるのです。

キャッシュフローの急激な悪化を防ぐには、借入金は耐用年数内に完済することが必要となります。

通常、多くの銀行はアパートローンの融資期間が減価償却費以内です。
よって、基本的には銀行の条件通りに借りれば問題ないことになります。

ただし、一部の銀行では、耐用年数を超えた融資期間でもアパートローンを提供している銀行もあります。

しかしながら、耐用年数を超えた返済期間で借りてしまうと、耐用年数を超えた時点でキャッシュフローが悪化するため、大きな借入金の返済リスクが発生する恐れがあります。

借入金の返済リスクを抑えるには、返済期間は耐用年数以内とし、返済額は減価償却費以内とするようにしてください。

4.サブリース契約リスク

アパート経営にはサブリース契約リスクもあります。
ここでいうサブリースは、家賃を固定で保証してくれる家賃保証型サブリースのことを指します。

サブリースは、転貸形式の管理方式です。
一旦、サブリース会社が一棟丸ごと賃貸し、各入居者とはサブリース会社が転貸借の契約を締結します。

アパートオーナーは、サブリース会社から賃料を受け取る形です。
サブリース会社から受け取る賃料は、満室想定時の83%程度の賃料を受領します。

サブリース会社から受け取る賃料は、空室の状況に関わらず定額です。
そのため、サブリース契約は、家賃保証、または、空室保証といった名称でも呼ばれることもあります。

ところが、築年数が経過して空室が増えると、サブリース会社はアパートオーナーに支払う賃料を下げて欲しいと減額要求をしてきます。
サブリース会社からの賃料は、永久に保証されるものではないということです。

空室が増えたら賃料の減額要求があるため、結局はサブリース契約でもアパートオーナーは空室リスクを間接的に負っていることになります。
つまり、サブリース契約は、空室リスクの対策にはならないということです。

サブリース契約は、実は積極的に選択する理由があまりありません。
単に収益性を低くしているだけの契約となっており、アパートオーナーが得られるメリットは少ないです。

空室リスクを避けるには、サブリースではなく良い立地でアパートを建て、自己資金を十分に用意することが適切な対策となります。

良い立地であればあまり空室が発生しませんし、また自己資金が十分にあれば仮に空室が発生しても借入金の返済等にも十分に耐えられるようになるからです。

サブリースは本質的な空室対策にはなりませんので、立地の変更や自己資金の準備等によって空室リスクを回避するようにしてください。

5.空室リフォームリスク

アパート経営では、築年数が古くなっていくと徐々に空室が増えていきます。
空室が増えると、空室リフォームを行うことが多いですが、せっかく空室リフォームを行っても空室が埋まらないというリスクがあります。

空室対策リフォームは、例えば50万円程度の費用をかけても失敗してしまうケースも見られます。

築年数の古いアパートでは、1室あたりの賃料が5万円を下回るような物件も多く、リフォームの投資回収にもかなり時間を要してしまいます。
投資を伴う空室対策は、失敗する可能性もあるため、慎重に行うことが必要です。

空室リフォームリスクを回避するには、まずは管理会社を賃貸仲介が得意な会社に切替えてから行うのが最も適切なアプローチとなります。

賃貸仲介が得意な管理会社に切り替えると、実はそれだけで空室が埋まることが良くあります。

管理会社の切り替えだけで効果が出れば、一番リスクはないので、まずは管理会社を切り替えることをおすすめします。

また、賃貸仲介が得意な管理会社は、空室対策のためのリフォーム提案を行ってくれます。
オーナーも気付かなかった弱点をピンポイントで指摘してくれますので、そこをリフォームするだけで十分に効果が発揮されます。

良い管理会社は、必要なリフォームを適切にアドバイスしてくれるため、リフォーム投資の失敗が少ないです。

しかも、そのリフォームの効果は短期的に終わるものではなく、長期に亘って空室対策の効果を生み出してくれます。

では、どうすれば良い管理会社に切り替えることができるのかという問題がありますが、それは「賃貸経営 HOME4U(ホームフォーユー)」を使うことで解決できます。

賃貸経営 HOME4U

賃貸経営 HOME4U」では、賃貸仲介が得意な管理会社から新たな管理の提案を受けることができるサービスです。

多くのアパート経営者は、竣工時に管理会社をしっかり比較して決めていないのが実情です。
実はアパート経営は管理会社を変えるだけでも、相当な改善効果が見込めます。

空室が発生した後、6ヶ月以上も決まらない部屋が出てきたら、そろそろ管理会社を変えるべきタイミングです。

空室対策リフォームは、まずは「賃貸経営 HOME4U」で良い管理会社を見つけてから着手するようにしてください。

6.大規模修繕リスク

アパート経営には大規模修繕リスクがあります。
大規模修繕は、貸主が行わなければならないものですが、大規模修繕を実施しようとしたときに「お金がない」というのが大きなリスクです。

言い換えると、大規模修繕リスクは、アパートオーナーの資金管理能力が問われるリスクでもあります。
まずは、将来に向けて計画的に大規模修繕費を貯蓄しておくことが有効な対策です。

アパート経営は、最初の10年間くらいは概ね上手くいきます。
最初の10年間は、賃料も高く、空室や修繕もほとんど発生しないため、一番儲かる時期となっています。

大規模修繕に必要な費用は、この最初の10年間でしっかりと貯めておくことがポイントです。
築10年を過ぎると、給湯器の交換や外壁塗装等の大規模修繕が立て続けに発生します。

築10年を過ぎたタイミングで、お金がないと大規模修繕を実施することができません。
大規模修繕は、建物の資産価値を維持するための大切なメンテナンスですので、放っておくと後で余計な工事費用が必要となることが多いです。

「まだ使えそうなのに・・・」と思っても、我慢して実施する必要があります。
大規模修繕は、アパート経営における必須の行為ですので、定期預金を組むなどして資金を計画的に貯めるようにしてください。

7.入居者リスク

アパート経営では、入居者から被害を受ける入居者リスクもあります。
「部屋を非常に汚く使う」、「ラード油を流して排水管を詰まらせる」、「夜逃げする」等のリスクです。

入居者リスクを防ぐには、ある程度入居者を絞る必要はあります。
例えば高齢の単身者や外国人はトラブルの多い傾向があるため、空室に困っていない限り断るというのも適切な判断です。

また、管理会社に対しては入居審査を徹底するように指導します。
入居者トラブルは、管理会社の力が弱いと起こりがちです。

入居者募集能力の低い管理会社は、仲介手数料欲しさに後先考えずに入居者を埋めようとします。

1回でもトラブルを発生させた入居者を入れた管理会社は、再び同様の入居者を入れる可能性があるため切り替えるべきです。

入居者リスクは、「賃貸経営 HOME4U」を使って適切な管理会社に切り替えることが効果的な対策となります。

さらに、連帯保証人をしっかりと付けることも入居者リスクを回避する有効な対策です。
連帯保証人は、入居者がトラブルを発生したときの連絡先にもなりますし、入居者に連帯保証人に迷惑をかけたくないという一定の抑止力を与えることができます。

例えば、借主に夜逃げされた場合、連帯保証人がいないと荷物を引き取ってもらうことができません。

家賃保証会社はあくまでも家賃滞納を保証するだけなので、トラブルまでは保証してくれる効果はありません。

連帯保証人の方が包括的な入居者リスクの対策となるため、やはり連帯保証人をしっかり確保することが一番の対策となります。

ただし、2020年4月以降、民法改正によって個人の連帯保証人を付ける場合には、契約時に極度額の設定が必要となりました。
極度額とは連帯保証人が負う責任の限度額のことです。

今後、賃貸借契約で個人の連帯保証人を確保する場合には、極度額を設定しないと保証契約そのものが無効となります。

極度額を設定する場合、次に極度額をいくらに定めれば良いのかが問題となります。
極度額は、実際の賃貸借契約で損害額がいくら発生したのかの事例を参考にしながら決めるのが適切です。

賃貸借契約における損害額については、国土交通省が2018年3月30日に「極度額に関する参考資料」を公表しています。

「極度額に関する参考資料」は、賃料別に損害額の発生割合を示しています。
都市部のアパートは賃料が8万円~12万円未満当たりの物件が多いので、以下に8万円~12万円未満の物件の損害額を示します。

損害額は、10万円未満が最も多く、全体の19.2%を占めています。
中央値は35.6万円、平均値は50万円です。

過去の実績を考慮すれば家賃が10万円未満の物件であれば、極度額は50万円程度を定めておけば十分かと思われます。

「極度額に関する参考資料」では、賃料が4万円~8万円未満の物件は、中央値は19.0万円、平均値は28.2万円です。

極度額を定める場合には、「極度額に関する参考資料」を参考に自分の物件の賃料と照らし合わせて決めるようにしてください。

まとめ

いかがでしたか?

アパート経営には、「建築リスク」「空室リスク」「借入金リスク」「サブリース契約リスク」「空室リフォームリスク」「大規模修繕リスク」「入居者リスク」の7つのリスクがありますが、ほとんどのリスクは、アパートを建築する前の段階で手を打つことができます。

まずはアパートを建てる前に、「HOME4U 土地活用」で実績豊富な優良ハウスメーカーから建築プランを取り寄せ、良質なアパート建築を目指すことが肝心です。

ご紹介した対策をしっかり踏まえ、長期安定のアパート経営を実現させてください。

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