アパート経営を検討中の方、必見!10個の失敗例と回避策を大公開!失敗を未然に防いで、長期安定収入のアパート経営の実現を!

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公開日
2021年05月27日
変更日
2021/06/07
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

アパート経営の失敗は始める前に決まっちゃう?失敗例と回避策を伝授

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アパート経営の失敗は始める前に決まっちゃう?失敗例と回避策を伝授

「リスクが比較的低い」といわれるアパート経営も、方向性を間違えると失敗します。
アパート経営で成功するには、典型的な失敗をあらかじめ知り、失敗しない方向に向かっていくことが重要です。

では、アパート経営にはどのような失敗があるのでしょうか?気になりますよね?

そこでこの記事では、

について、わかりやすく解説していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、アパート経営の成功へ向け、第一歩を踏み出してください。

アパート・賃貸マンション・賃貸併用住宅・戸建て賃貸住宅など、賃貸物件の建築費の見積もりを取るなら、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」が便利です。

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1.アパート経営によくある10個の失敗例

さっそくですが、「アパート経営によくある失敗」は、以下の10パターンです。

(1)立地が悪いのに建ててしまった失敗
(2)ターゲット設定を間違えた失敗
(3)建物の品質や仕様を軽視した失敗
(4)施工会社が竣工後に倒産してしまった失敗
(5)アパート以外を検討しなかった失敗
(6)借入金を借り過ぎた失敗
(7)管理方式の選択を誤った失敗
(8)適切な管理会社を選ばなかったことによる失敗
(9)大規模修繕を怠ってしまったことによる失敗
(10)すぐに次の物件を購入してしまったことによる失敗

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.立地が悪いのに建ててしまった失敗

アパート経営では、立地が悪いのに建ててしまった失敗がもっとも多いです。
賃貸需要がない中で無理矢理アパートを建ててしまうと、すぐに空室が発生してしまいます。

空室が続くと賃料を下げて募集せざるを得ず、また空室対策リフォーム等の修繕費の支出も生じます。

空室はアパート経営における様々なリスクの元凶です。
立地が悪いと空室が生じやすいため、アパート経営は立地の良い場所で行うことが、何より最優先の事項となります。

1-2.ターゲット設定を間違えた失敗

アパート経営では、ターゲット設定を間違えた失敗もあります。

典型的な失敗例は、ファミリー世帯をターゲットとしてしまい、3LDKの間取りを作ってしまうというケースです。

3LDKは面積が広いため、家賃総額が高くなります。
ファミリー世帯の場合、借りるよりも買った方が安いという判断になりがちであり、賃貸需要は弱いです。

そのため、3LDKのようなファミリー向けの間取りで建ててしまうと、ずっと空室が発生しやすい建物となってしまいます。

ターゲット設定で間違ってしまう例は、建築会社が提案してきた図面に対し何も疑問を持たずに建ててしまうケースで起こりがちです。

稀ではありますが、建築会社の中には建築費を安く見せるために、ワンルームの賃貸需要があるエリアでも3LDKの間取りの図面を持ってくるケースがあるようです。
3LDKはワンルームよりも戸数が減るため、その分、バスやキッチン、トイレ等の住宅設備の数も減ります。
そのため、同じの延床面積であってもワンルームよりも3LDKの方が建築費は安く済むので、つい食いついてしまう土地オーナーも存在します。
ですので、建築会社からの提案は、建築費の総額だけを見るのではなく、しっかり図面も確認してください。

特に駅から10分圏内の立地の場合には、ワンルームや2DKの賃貸需要があるはずです。
アパートは賃貸需要が高いワンルームや2DKの方が空室は発生しにくいので、立地の良い場所はなるべく小さな間取りを選択することを意識しましょう。

1-3.建物の品質や仕様を軽視した失敗

アパート経営では、建物の品質や仕様を軽視した失敗もあります。
新築アパートを建てるときは、気になるのが建築費です。

利回りを確保するために、多くの土地オーナーはなんとか安い建築費で建物を建てたいと思います。

一方で、昨今のアパートは少なくとも築40年程度は使えるため、せっかく投資をするのであれば40年以上は貸すことができる優良資産を築き上げる必要があります。

建築費を抑え過ぎて築20年くらいに空室が多発してしまうような建物を建ててしまうと、長い目で見れば無駄な投資をしていることと同じです。

アパートを建てる際は、コストを抑えることも重要ですが、品質や仕様も十分なものを建てるというバランス感覚が重要となります。

十分な品質や仕様を知るには、最近、建てられたアパートを実際に見ることが役に立ちます。
新築でアパートを建てる際、ハウスメーカーが参考となるアパートを見学させてくれることが増えてきています。
現在建築中の物件や、最近竣工したばかりの物件を見せてくれることが多いので、そういった機会をしっかり活かせば、アパートのトレンドをリアルに知ることができます。

借主も物件を検討する際は、複数の物件を比較検討しますので、他物件の仕様から見劣りしないスペックの建物を建てることが必要です。

各社のアパートを見学することは非常に有益ですので、ハウスメーカーと契約する前に是非各社の施工物件を見て回ることをおススメします。

1-4.施工会社が竣工後に倒産してしまった失敗

施工会社が竣工後に倒産してしまった失敗

施工会社が竣工後に倒産してしまった失敗という例もあります。
アパート経営では、着工時よりも竣工後の方が施工会社との付き合いが深くなっていきます。

竣工後は、小さな不具合や大規模修繕まで施工会社に相談したいことが次々と出てきます。
小さな不具合が生じた場合、その都度、修繕する会社を自分で探すことは面倒です。
通常は、施工会社に修繕を依頼します。

大規模修繕も施工会社に相談することがほとんどです。
施工会社のアフターサービス体制が万全であれば、竣工後も安心してアパート経営を継続することができます。

ところが、竣工後に施工会社が倒産してしまうと、相談先が無くなってしまうため、修繕が発生するたびに対応してくれる会社を探すことになります。

また、倒産してしまうような会社はアフターサービスの体制が不十分な企業も多いため、竣工後の対応に不満が残ることも多いです。

竣工後も十分なアフターサービスを受けるためには、与信が高く、倒産可能性の低いハウスメーカーに建築を依頼することがポイントとなります。

1-5.アパート以外を検討しなかった失敗

アパート経営では、最初にアパート以外を検討しなかった失敗というのもあります。
土地活用は、アパートだけではなく、店舗やマンション、戸建て賃貸、保育園、老人ホーム等の様々なものがあります。

「土地活用=アパート」と思い込んでしまっている人も多く、本当はアパートよりも高収益の土地活用ができた土地でもアパートを建ててしまっているという失敗が見受けられます。

コンビニや保育園といった事業系の土地活用では、土地オーナーが自らコンビニや保育園を経営しなければならないと勘違いしている人もいます。

事業系の土地活用は、土地オーナーが経営者になるのではなく、土地オーナーが建てた建物を事業者に貸し出すという土地活用です。
つまり、建てた建物を貸すという形式は、アパート経営と全く同じになります。

事業系の土地活用は一般的にはアパートよりも収益性が高いです。
また、一棟貸しのことが多いため、空室が発生せず、収益も安定しています。
管理も借主である事業者にお任せできるため、管理の手間もほとんどかかりません。

さらに、相続税対策効果もアパートと同じになります。
不動産は用途にかかわらず他人に貸すことで相続税評価額が下がり、相続税を節税できるという仕組みになっています。

このように事業系の土地活用はアパートに比べてメリットも多いため、事業系の土地活用ができるのであれば事業系を優先することが一般的です。

ただし、事業系の土地活用をするには、その土地の規制内容が店舗も建てられることと、テナントの賃貸需要があることの2つが必要となります。

事業系の土地活用ができるかどうかは、大手ハウスメーカーなら判断することができます。
大手ハウスメーカーは事業系のテナントの誘致部署もあるため、事業系テナントに出店希望があるかどうかを確認することができるからです。

土地活用を検討する際は、アパート以外の選択肢も検討するためにも、複数の土地活用の専門企業やハウスメーカーから提案を受けることがポイントとなります。

1-6.借入金の借り過ぎによる失敗

アパート経営の失敗を防ぐ対策 紙幣

アパート経営では、借入金を借り過ぎた失敗もあります。
アパート経営は、同じ立地に同じ建物を建てたとしても、アパートオーナーの財務内容によって背負うリスクが異なります。

同じ物件に投資をした場合、自己資金100%で投資すれば最もリスクは低くなりますが、借入金100%で投資すれば最もリスクは高くなります。

アパート経営は、自己資金と借入金を併用して投資することが一般的です。
借入金の割合が多いと、毎月の返済額が大きくなり、空室リスクに対する許容度が弱くなります。

借入金の返済額によって、10%の空室率で返済に窮する人もいれば、50%の空室率でも返済に困らない人もいます。

空室リスクに対する許容度を上げるには、借入金はなるべく少なくすることがポイントです。

昨今は、銀行のアパートローンに対する融資姿勢が厳しくなってきたため、借入金100%では投資をすることが難しくなってきました。
アパートローンを組むには、最低でも自己資金は建築費の10%は求められます。

ただし、10%では十分な自己資金割合とはいえません。
健全な財務状況といえる水準は、自己資金が30%程度です。

銀行は融資をする際、昔から物件価格の70%程度を担保価値として試算します。
担保価値とは、万が一、物件が売却されるようになったとき、借入金を回収できる水準の価値のことです。

銀行は、物件価値を100%とした場合、70%くらいの融資額であれば物件を売却することで貸したお金を回収できると考えています。

逆に言えば、アパートオーナーとしても借入金を70%程度で抑えておけば、万が一、売却することになっても売却額によって借入金を返済できる可能性が高いということです。

ローン残債が売却額を上回ってしまうことをオーバーローンと呼び、ローン残債が売却額を下回ることをアンダーローンと呼びます。

アパート経営に失敗しても、オーバーローンとなると売却してアパート事業から撤退することができませんが、アンダーローンであれば売却して撤退することができます。

将来的にオーバーローンにならないようにするためにも、借入金は70%程度で抑えておくことをおススメします。

1-7.管理方式の選択を誤った失敗

管理方式の選択を誤った失敗もあります。
アパートの管理方式には、大きく管理委託方式とサブリース(家賃保証型)の2種類に分けられます。

管理委託方式とは、管理会社に管理を委託する形の管理方式です。
アパートオーナーと入居者が直接賃貸借契約を締結し、家賃収入の約5%を管理費として管理会社に支払います。

管理委託は収益性が高い点はメリットですが、入居状況によって賃料が変動し、空室リスクを直接負う点がデメリットです。

一方で、サブリース(家賃保証型)とは、管理会社(サブリース会社)にアパート一棟を賃貸する形の管理方式です。

アパートオーナーと管理会社が一棟全体の賃貸借契約を締結し、管理会社が各入居者とそれぞれ転貸借契約を締結します。
アパートオーナーへは、満室想定時の賃料から15%程度の手数料を差し引かれた固定額が、管理会社から賃料として支払われます。
サブリースは入居状況に関わらず賃料が一定となる点がメリットですが、収益性が低い点がデメリットです。

サブリースは収益性が低くなってしまうため、例えば駅から徒歩10分圏内の物件では安易に選択する必要はありません。
収益性が低いと、将来の大規模修繕に備えるためのお金もなかなか貯まらず、大規模修繕の対応ができなくなるという失敗につながります。

また、サブリースは永久に家賃が保証されているわけではなく、空室が増えればサブリース会社からの賃料が下がります。
つまり、空室は完全に保証されているわけではなく、結局のところ間接的に空室リスクを負っているのです。

そのため、立地の良い場所であればできる限り管理委託方式を採用して、収入を最大化しておき、後の大規模修繕に備えておいた方が良いことになります。

管理は立地によって選択すべき管理方式が異なりますので、過度に空室を恐れず適切な管理方式を選択するようにしてください。

1-8.適切な管理会社を選ばなかったことによる失敗

アパート経営では、適切な管理会社を選ばなかったことによる失敗もあります。
管理会社は管理をするだけでなく、空室時に入居者を募集する重要な役割を果たします。

同じ物件でも、管理会社の入居者を決める能力が高ければ空室はすぐに埋まり、入居者を決める能力が低ければ空室がなかなか埋まらないということが生じます。

空室が埋まるかどうかは、必ずしも「物件の力」だけでなく「管理会社の力」が影響する部分も大きいのです。

管理会社は主に不動産会社が行います。
不動産会社は賃貸仲介に力を入れている会社と、売買仲介に力を入れている会社などがあり、強みが会社によって異なります。

管理を依頼するのであれば、賃貸仲介に強い不動産会社を選定することがポイントです。

~すでにアパート経営をしている方へ~

すでにアパート経営を始めていて、「このままの管理会社で良いのだろうか?」と少しでも疑問を感じているなら、この機会に他の管理会社と相見積もりをとってみるのが良いかもしれません。

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賃貸経営 HOME4U」なら、物件の所在地や築年数など簡単な項目を入力するだけで、対応可能な管理会社をスムーズに見つけ、業務内容や手数料などの見積もりを依頼することが可能です。

複数の会社が見つかった場合には、ぜひ各社の提案をじっくりと比べて、あなたの不満や問題点を解決できる管理会社を選び、収益改善の第一歩を踏み出してください。

1-9.大規模修繕を怠ってしまったことによる失敗

アパート経営では、大規模修繕を怠ってしまったことによる失敗もあります。
建物の修繕は「予防保全」と「事後保全」の2種類に分かれます。

予防保全とは、故障する前に予兆を捉え、適切な処置を施す修繕のことです。
それに対して、事後保全とは、事故や不具合が生じてから行う修繕のことを指します。
大規模修繕は予防保全に該当します。

予防保全は、壊れていない状況で行わなければならないことから、気が進まずやりたがらないアパートオーナーも多いです。

しかしながら、予防保全を怠ると深刻な事後保全が生じてしまうことがあり、予防保全よりも多くの修繕費用が発生してしまうことがあります。
例えば外壁塗装を怠ると建物内部まで劣化が進行し、大掛かりな修繕が生じてしまいます。

予防保全はしなければならないものと理解し、資金を貯めて計画的に実行していくことがポイントです。

1-10.すぐに次の物件を購入してしまったことによる失敗

アパート経営では、すぐに次の物件を購入してしまったことによる失敗もあります。
これは自己資金が無限にないことから、次々に物件を購入していくことでアパートオーナーの財務内容が悪くなり、借入過多に陥ってしまうという失敗です。

例えば、自己資金を3,000万円持っているアパートオーナーがいるとします。
1棟目で借入金7,000を使って1億円の物件を建てると自己資金割合は30%です。

自己資金が30%であれば、概ね健全な財務内容でのアパート経営を行っているといえます。
しかしながら、そのアパートオーナーがすぐに2棟目のアパートを1億円の借入金を使って購入した場合、財務内容は変化します。

1棟目を自己資金3,000万円と借入金7,000万円で購入し、直後に2棟目を借入金1億円で購入すれば、そのアパートオーナーの自己資金割合は全体としては15%に落ちてしまいます。

このようにすぐに借入金によって追加投資を行ってしまうと、結局のところ、最初から自己資金割合15%で投資を行っているのと同じになります。
続けて3棟目も借入金を用いて購入すれば、さらに自己資金割合は低下し、財務内容はより一層悪化していきます。

自己資金は無限にないことから、短期間のうちに追加投資を繰り返していくと、借入過多の状態に陥ってしまい、どれかの物件に少しの空室が発生しただけですぐに返済に窮するような状況に陥ってしまうのです。

アパート経営で追加投資を行うには、1棟目の借入金が十分に減った段階で投資をする必要があります。

賃貸経営で資産規模を拡大させるには、とても時間がかかるということを認識しておくことがポイントです。

2.アパート経営の失敗を防ぐ対策

アパート経営の失敗を防ぐ対策

様々な失敗例がありましたが、アパート経営の失敗を防ぐ対策は、主に以下の3点となります。

(1)立地が悪ければ買い替える
(2)複数のプランを比較する
(3)自己資金を十分に用意する

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.立地が悪ければ買い替える

立地が悪ければ買い替える」、これがアパート経営の失敗を防ぐ最も効果的な対策です。
アパート経営は、立地の良い場所で行えば、ほとんど失敗することはありません。

多少の選択ミスをしても、立地の良さがカバーしてくれるため、長期間にわたり安定的な収益を生み出してくれます。

土地活用というと「今持っている土地」を生かそうと考える人も多いですが、「買い替え」も立派な土地活用です。

買い替えできる土地を持っている時点で、土地を持っていない人よりも有利なわけですから、まずはその優位性を生かしてより良い土地に買い替えることをおススメします。

良い立地のアパートは、賃料も高く、空室や入居者の入れ替えも少なく、賃料も下がりにくいといった「良いこと」がたくさん生じます。

アパート経営の成功確率が格段に上がりますので、立地に不安を覚えているならぜひ買い替えを検討してみてください。

2-2.複数の経営プランを比較する

アパート経営の失敗を防ぐには、建てる前にしっかりと複数の経営プランを比較することが必要です。
アパートは、少なくとも40年近くは家賃を生み続ける資産になりますので、コストは抑えつつも品質の高い建物を建てることがポイントとなります。

適正コストで質の高い建物を建てるには、施工実績が豊富なハウスメーカーに絞って相見積もりをとることが基本です。

とはいえ、どのハウスメーカーがアパート建築の実績が長けているのか、初めてアパートを建てる方だと迷ってしまうかと思います。
そこでおススメなのが「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」です。

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NTTデータグループが運営するサイトで、登録されている企業は厳しい審査を通過した優良企業のみとなっています。
長期の賃貸需要を見越した適切な間取り・工法・建築費・将来見込まれる収益額・節税効果などをまとめた「アパート経営プラン」を複数のハウスメーカーで比べることで、ご自分の立地や予算にぴったりで高収益につながるアパート建築を実現することが可能です。

登録されているハウスメーカーは、いずれも提案が丁寧で、土地オーナーの様々な疑問や要望の応えてくれる上、関連会社にアパートの管理会社を有しており、管理も含めて安心して全て任せることができます。

「出会えてよかった」と思えるハウスメーカーが見つかりますので、これからアパートを建てる方はぜひご利用になってみてください。

2-3.自己資金を十分に用意する

自己資金を十分に用意することもアパート経営の失敗を防ぐための重要な対策です。
アパート経営の失敗は、最終的に借入金の返済に窮することで顕在化します。

立地が悪いことで空室が増えれば収入が減り、建物の質が悪いことで修繕が増えれば支出が増え、結果的に収益が落ちていきます。

借入金の返済はアパートが生み出す収益から返済するため、収益力が落ちると借入金の返済が難しくなります。

一方で、同じ収益力でも仮に借入金の返済がなければ、収益の下落に耐えることができます。
借入金のない人は、失敗のときのダメージが借入金のある人よりも少ないです。

そのため、自己資金を十分に用意し、借入金を減らすことは失敗に対する許容力を高めます。
自己資金は一般的には建物投資額の30%程度は準備し、安全なアパート経営を求めるなら50%程度は必要です。

アパート経営を始めるなら、自己資金を十分に用意してから行うことをおススメします。

まとめ

いかがでしたか。
「アパート経営の失敗」について解説してきました。

これからアパート経営を始めようと検討している方には、立地に適した収益を最大化するアパートを建てるために、「複数のアパート経営プランを比較した上で、建築会社を決めて取りかかる」ということを励行していただければと思います。
ぜひ「HOME4U 土地活用」を上手に活用して、長期安定収入を実現する優良アパートの建築を目指してください。

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