【徹底解説】70坪の土地に建てるアパートの建築費用はいくら？相場や間取りを解説

70坪の土地を所有している方の中には、アパート経営を考える方も多いのではないでしょうか。ただ、実際にどれくらいの建築費でどんなアパートが建つのか、想像するのは難しいかもしれません。

この記事では、そんなオーナーの方向けに、

• 70坪の土地で建てられるアパートの建築事例
• そのアパートの建築にかかる建築費用の相場
• 建築費用とともにかかる諸費用の相場

などを詳しく解説します。
収益性の高いアパートを建築するコツについても紹介しますので、70坪前後の土地をお持ちで、アパート経営をお考えの方はぜひご確認ください。

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アパートの建築費はいくら？

1.70坪の土地に建てるアパートの建築費用の目安

70坪の土地にアパートを建てる場合に必要な初期費用は、大きく分けて以下の2つとなります。

• アパート建築費用
• 諸費用

2つのうち、アパート建築費用を概算するには以下の式を使います。この際、ポイントとなるのは建築時の構造による坪単価で計算すること。建築費用は構造によって大きく変わるためです。

アパート建築費用＝坪単価×坪数（延床面積の広さ）

また、諸費用は建築費用の10％程度となるため、以下の式で概算ができます。

諸費用＝アパート建築費用×10％

上記の方法をもとに、70坪の土地に建てられる建築事例と初期費用を概算した例が以下となります。

それぞれの事例の詳細と計算方法については「70坪の土地に建てられるアパートの部屋数・間取り・収益」をご確認ください。

1-1.構造別坪単価

アパート建築費用を求めるには、構造別の坪単価を使って概算します。一般的に鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造は強度や耐震性が高く、それにともなってコストも高くなるのが特徴です。一方で、木造や軽量鉄骨造はこれらと比べると比較的リーズナブルに建築が可能です。

以下の表は、国土交通省の「住宅着工統計」から抜粋した、共同住宅・工事費予定額の全国平均です。木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の3つの構造別となっています。

出典：e-Stat 「国土交通省 建築着工統計調査 / 住宅着工統計」（2021年調査）」より作成

ただし、実際に建築してみると、もう少し高い坪単価となることがほとんどです。HOME4Uの提携企業の請負工事金額から算出した坪単価が以下の表となります。

アパートの建築費用の大部分を占めるのが「本体工事費」ですが、建築費用にはそのほか、電気工事費や給排水工事費などの「付帯工事費」や「設計料」などが含まれます。建築会社によっては、これらの項目が坪単価に含まれない場合（別途必要になる場合）がありますので、見積もりを確認する際にはご注意ください。

それぞれの内訳は以下が目安となります。

• 付帯工事費：建築費全体の20％程度
• 設計料：建築費全体の1～3％程度

地域別・構造別の坪単価について、詳しくは下記のアパート建築の坪単価の記事でもご紹介していますので、そちらもご確認ください。

1-2.諸費用

アパート建築にかかる初期費用としては、建築費用のほかに諸費用があります。諸費用の項目として代表的な例は以下のとおりです。

• ローン手数料
• 火災保険料
• 印紙税
• 不動産取得税
• 登記費用（登録免許税、司法書士報酬）　など

金額の目安は、建築費のおよそ10％程度が相場となります。

諸費用の項目やそれぞれの金額の目安など、詳しくはアパート経営の初期費用と維持費用の記事でも紹介しています。

2.70坪の土地に建てられるアパートの部屋数・間取り・収益

アパートの建築費用は、同じ土地でも「どんな規模のアパートを建てるか」「どの構造で建てるか」によって変わってきます。

同じ70坪の土地でもアパートの広さや構造が異なれば、その分、建築費用も異なります。この章では、70坪の土地に建てられるアパートの建築事例と、その際の建築費用を3つご紹介します。

2-1.木造 2階建て

まずは70坪の土地に木造2階建てのアパートを建てる場合の事例を紹介します。ここでは木造の場合の坪単価を90万円と仮定して概算します。

• 木造
• 4室×2階（延床面積70坪）

この場合の建築費の例は以下となります。

建築費用＝90万円（坪単価）×70坪（延床面積）＝6,300万円
諸費用＝6,300万円（建築費用）×10％＝630万円
合計：6,930万円

ワンルームが8室の間取りとなりますので、家賃が8万円／月とすると、収入の目安は以下のようになります。

家賃収入：64万円＝1室8万円×8室

2-2.鉄骨造 3階建て

次に、鉄骨造です。ここでは、鉄骨造の坪単価を100万円と仮定して概算します。以下の例は、3階建てのものです。

• 鉄骨造
• 1階：4室、2～3階：5室（延床面積120坪）

この場合の建築費の例は以下となります。

建築費用＝100万円（坪単価）×120坪（延床面積）＝1億2,000万円
諸費用＝1億2,000万円（建築費用）×10％＝1,200万円
合計：1億3,200万円

全14室の間取りとなりますので、13室の家賃が8万円／月、1室の家賃が10万円／月とすると、収入の目安は以下のようになります。

家賃収入：114万円＝1室8万円×13室+1室10万円×1室

2-3.鉄筋コンクリート造 4階建て

鉄筋コンクリート造の場合、コストは高額になりますが、遮音性や耐久性に優れ、法定耐用年数も長いといった特徴があります。比較的小規模なアパートでは木造や鉄骨造が選択されることが多く、高層階のアパートを建築する場合に鉄筋コンクリート造が選択されるのが一般的です。ここでは、鉄筋コンクリート造の坪単価を105万円と仮定して概算します。

• 鉄筋コンクリート造
• 1～4階：5室（延床面積140坪）

この場合の建築費の例は以下となります。

建築費用＝105万円（坪単価）×140坪（延床面積）＝1億4,700万円
諸費用＝1億4,700万円（建築費用）×10％＝1,470万円
合計：1億6,170万円

ワンルーム20室の間取りとなりますので、家賃が8万円／月とすると、収入の目安は以下のようになります。

家賃収入：160万円＝1室8万円×20室

もちろん、これらの例以外にも間取りのパターンはその土地によって様々です。
間取りはアパート経営を成功に導く重要な要素の一つなので、複数の建築会社の間取りプランからじっくり吟味しましょう。

具体的な建築費・間取りプランを知りたい場合は、「HOME4U オーナーズ」から土地の情報を入力すると、複数のメーカーから建築費を含めた土地活用プランの提案を受けることができます。

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3.アパートを建てる前に知っておくべき建築規制

70坪の土地にアパートを建てるには、その土地にかかる建築規制について知っておく必要があります。以下に、押さえておくべき規制について紹介します。

3-1.建ぺい率

建ぺい率とは「土地に対して、何％まで建物を建てられるか」を定めたものです。建ぺい率は30～80％の範囲で上限が定められており、建物はその上限値以下の面積でしか建てることができません。

例えば、建ぺい率60％で70坪の土地があれば、敷地のうち42坪までを建物に使うことができます。70坪の土地を所有しているからといって、70坪すべてを建物を建てることはできませんので、計画時には注意しましょう。

3-2.容積率

容積率は、「土地に対して何％の延床面積の建物を建てられるか」を定めたもので、用途地域ごとに50～500％の範囲で制限が決められています。延床面積は建物の全フロアの床面積を足したものです。

例えば、容積率100％で70坪の土地があれば、延床面積70坪までの建物が建てることができ、ワンフロア35坪の2階建てなどが候補となります。容積率200％であれば、ワンフロア35坪の4階建てでも建てられます。つまり、容積率が高ければ高いほど、建物を縦に伸ばすことができるのです。

建ぺい率と容積率は建物のサイズに直接関わる制限となるため、アパートを建てる予定なら必ず確認しておきましょう。

3-3.接道義務

アパート建築においては、接道義務を守る必要があります。接道義務とは、建築物の敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならないという規制のことです。これは災害時の避難経路や、消防車・救急車などの緊急車両のための経路を確保するために定められています。

土地の前面道路が4m未満の場合には、原則としてアパートを建てることはできず、もし建てるならセットバック（道路と土地の境界線から間口を後退させ、道路の中心から2m離れた位置を間口とする方法）を行う必要があります。

また、前面道路は容積率に関わってくることも押さえる必要があります。前面道路の幅員が12ｍ未満の場合、道路幅員に一定率を乗じて容積率を求めます。土地には容積率が定められていますが、仮に容積率200％の土地であったとしても、上記の計算で200％より低い場合は低い方の数値が適用されます。

このように、前面道路が狭い場所にアパートやマンションを建てる場合にはさまざまな制約が生まれてきますので、注意しておきましょう。

3-4.用途地域

用途地域とは、都市計画法により建築できる建物の用途等を定めた規制のことをいい、住居系8種類、商業系2種類、工業系3種類の計13種類の区分があります。

アパートは工業専用地域以外なら建設することができます。ただし、低層のアパートを除いて、第一種・第二種低層住居専用地域でも建てないことが一般的です。

3-5.その他の規制・制約

エリアや自治体ごとのルールや、その土地の形状や特徴が建てられるアパートを決める場合もあります。

例えば東京23区は各区が独自のワンルーム条例を定めており、一定規模以上のマンションを建てるとファミリータイプを設けなければならない、1戸あたり一定の広さ以上を確保しなくてはならない、などの制約があります。また、自治体によっては駐車場や駐輪場の設置義務が定められています。

上記のような規制以外にも、土地の形状が実質的な制約となる場合もあります。前面道路に対して間口の広い長方形であれば比較的建築プランは立てやすいですが、旗竿状の土地や、三角の土地、間口の狭い細長い土地などの形状ではうまくアパートが配置しづらく、実質的に建築できる建物に制約が出る場合があるでしょう。

4.70坪の土地で収益性の高いアパートを建築する5つのコツ

最後に、70坪の土地で収益性の高いアパートを建築するコツを5つご紹介します。

4-1.エリアのニーズに合った間取りを選択する

一般的には、収益性の高いアパート経営を考えるとワンルームが有利となります。そのため、ワンルームの間取り中心のアパートが建てられる土地で、立地的にも需要が見込めるなら、ワンルームを選択するのが無難です。

ただし、住環境が整っていて学区が良いなどファミリーに人気エリアなら、多少収益性は下がってもファミリー向けの間取りを選択するという方法もあるでしょう。収益性はワンルームと比較すると劣りますが、エリアのニーズに合った物件は入居率が高く、ファミリー向けであれば長い入居も見込めるというメリットがあります。

このように、アパート経営においては、エリアのニーズの見極めが重要となります。どのようなニーズのある土地で、競合物件にはどのようなアパートがあるか、しっかりと見極めることが大切です。

4-2.構造は絞らずに検討する

70坪の土地にアパートを建築する場合、最初から建物の構造を絞らずに幅広く検討することがポイントとなります。その理由は、アパートの建築費用は構造によって大きく変わってくるからです。

同じ70坪の土地でも、その土地が持つ制約によって建てられるアパートの規模は変わります。例えば2～3階建ての規模の小さなアパートであれば、比較的コストのかからない木造や軽量鉄骨での建築が選択できるため、建築費用を安く抑えることができます。

建築会社にはそれぞれ得意とする構造や工法があり、例えば重量鉄骨造を得意とする会社に木造での提案を依頼しても最適な提案は難しく、かえってコストがかかってしまうことも少なくありません。幅広い構造で検討し、各社の見積もりを比べると、その土地で最適な構造が見えてきます。

4-3.過剰な設備を盛り込まない

競争力があり、入居率の高いアパートを建築しようと思うと、設備投資が必要なのは確かです。ただし、行き過ぎた設備投資は収支計画を圧迫してしまいますので気を付けましょう。収益性の高いアパート経営を考えるなら、入居率に直接関わらない部分はできるだけシンプルに抑えるといった視点も必要です。

そのために必要なのが、エリア内の競合物件のリサーチです。シンプルに抑えるといっても、そのエリアでは「あって普通」と言える設備をカットしてしまうと入居率が下がってしまう可能性もありますので注意しましょう。

• 内装のクロスや床材をオーソドックスなものにする
• エレベーターは設置しない
• バスの追い炊き機能は外す

上記はあくまで一例ですが、できる範囲でコストカットにも注目してみてください。

4-4.競合物件との差別化を考える

競合物件のリサーチをする際には、「マストである設備は何か」を確認すると同時に、「どんな点で差別化ができるか」を考えることも大切です。

限られた予算ですべてをグレードアップすることは現実的ではありませんが、繁華街など人通りの多い場所に建てるならオートロック付にするなど、セキュリティを重視した物件にすると地域のニーズにも合うでしょう。また、ファミリー向けの物件ならキッチンだけはいいものにするなど、ターゲットとなる入居者をイメージして差別化しましょう。

また、競合物件だけでなく、分譲マンションの仕様をチェックしておくのもおすすめです。アパートの人気設備や流行は多くの場合、分譲マンションで人気になったものが少し遅れて賃貸物件に広まっていくイメージだからです。

4-5.建築会社・管理会社を比較して選ぶ

建築会社によって、得意とする構造や提案力は異なります。そのため、よりご自身の土地に合ったプランを選択するには、複数の建築会社に相談しプランを比較検討することが重要となります。

• 実際にどのようなアパートを建てることができるのか
• その場合の建築費用はいくらか
• 収支計画は現実的か、納得のできるものか

上記のような観点からプランを比較し、不明点があれば担当者に確認しましょう。また、建築後のフォローや管理体制については管理会社による部分が大きくなります。一般的に、ハウスメーカーにアパートの建築を依頼すると、その関連会社に管理を任せる場合が多いため、必ず管理会社の評判もチェックしておきましょう。

信頼できるパートナーを選ぶには、まずはプランの一括請求をして、その土地に対して各社が提案してくれるプランを比較するのがおすすめです。

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