アパート経営には13のリスクがあります。ただ、実は対策がしっかりあるのです。誰でも実践できる対策をわかりやすく解説します。

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公開日
2021年06月10日
変更日
2021/06/10
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

アパート経営、13のリスクとは?それぞれの対策を徹底解説!

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アパート経営、13のリスクとは?それぞれの対策を徹底解説!

アパート経営を検討する時、どのようなリスクが潜んでいるか気になりますよね?

アパート経営も投資である以上、一定のリスクはありますが、ほとんどは予測可能であり、対処法も確立されています。
大切なのは、どのようなリスクがあるかを事前に知り、それぞれの対策を把握しておくことです。

そこでこの記事は、アパート経営における13のリスクの事例とそれぞれの対策について紹介していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、アパート経営を成功させる礎にしてください。

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1.空室リスクと対策

それでは早速、リスクを一つずつ見ていきましょう。

アパート経営で最も大きなリスクは、「空室リスク」です。
空室リスクは、賃料下落リスクや借入金返済リスクといった様々なリスクを引き起こす元凶となるため、空室リスクを抑えることが最も重要となります。

空室は、主に「立地が悪い」、「建物が古い」、「部屋の形状が悪い」、「周辺環境が悪い」といった要因で発生します。

空室リスクを回避する対策としては、以下のようなものがあります。

  • 立地の良い場所でアパート経営をする。
  • 築浅(できれば新築)物件でアパート経営をする。
  • 設備仕様のスペックが高い物件でアパート経営をする。

立地の良い物件は空室が発生しにくいので、まずは立地の良い場所でアパート経営をすることが基本中の基本です。
入居者は築浅物件を好むことから、年数の経った中古物件を購入して始めるよりは、新築アパートを建ててアパート経営を開始することが望ましいといえます。

また、昨今はアパートの設備が分譲マンション並に充実してきているため、できるだけ設備仕様のスペックが高い物件の方が空室は発生しにくくなります。

新築でアパートを建てれば最新の設備スペックのアパートを建てられることになり、自然とハイスペックな設備でのアパート経営をすることができます。

2.賃料下落リスクと対策

アパート経営には、賃料下落リスクがあります。
賃料下落は、主に「空室」や「築年数の経過」といった要因で発生します。

賃料下落の直接の原因は、入居者の募集賃料を下げることにあります。
空室が長期間続くと、入居者をなんとかして決めなければならないという理由から、賃料を下げて入居者の募集を開始し始めます。

一旦、募集賃料を下げ始めると、なかなか賃料を上げることはできず、そこからずっと賃料が下がり続けることになります。

空室は、立地の悪い物件ほど早く発生し始めます。
立地の良い物件の場合には、築30年以上経つと徐々に空室が生じるようになりますが、立地の悪い物件だと築10年未満の段階で空室が出始める物件もあります。

そのため、賃料の下落は立地の悪い物件ほど早い段階で生じます。
賃料が下がってしまうと、収入が減るため、借入金返済リスクが顕在化します。

賃料下落を発生させないための対策としては、以下のものがあります。

  • なるべく空室を発生させない
  • テナントリテンションにより長期間入居してもらう

1つ目としては、なるべく空室を発生させないという点です。
極力立地の良い場所において、新築でアパート経営を行うことで空室を防ぐことができます。

2つ目としては、テナントリテンションにより長期間入居してもらうという点です。
テナントリテンションとは、入居者維持活動のことです。

アパートは、築年数が経過することで徐々に賃料が下落しますので、新築当初に入居した借主が最も高い賃料を払う傾向があります。

築年数が経過すると、部屋ごとによって賃料が異なり、昔からの入居者の方が高い賃料を払ってくれていることが多くなります。

借主にはできるだけ長く入居してもらった方が賃料を高くキープできることから、テナントリテンションという考え方が注目されています。

テナントリテンションは、例えば長く入居してくれている借主に対し、優先的にエアコンや温水洗浄便座の交換等を実施していくといったものがあります。

通常、エアコンや温水洗浄便座の交換は、退去した後の空室に対して行うことが多いですが、低い賃料を払う入居者に対して新しい設備を用意することは不合理です。

そこで長く入居してくれている借主に対し、入居中に設備を入れ替えることで、さらに長く入居してもらえるようにします。

賃料を下落させないようにするには、「優良な入居者にできるだけ長く借りてもらう」というテナントリテンションの発想が大事になります。

3.供給過剰リスクと対策

供給過剰リスクと対策

アパート経営には、供給過剰リスクもあります。

アパートは建築規制が緩く、工業専用地域と呼ばれる用途地域以外ではどこでも建築が可能です。
工業専用地域とは、工業の利便を増進するための地域であり、埋立地にあるような大規模工場地帯のことを指します。

アパートは、賃貸マンションや郊外型の大型商業施設に比べると必要とする土地の面積も小さく、かつ、投資額も少ないです。
また、店舗のような事業系の賃貸事業とはことなり、借主の需要も広く存在します。

アパートは非常に取組みやすい土地活用であるため、地域の中で供給過剰になりやすいのです。

アパートが供給過剰になってしまうと、入居者の争奪戦となってしまい、地域の賃料相場が下がる原因となります。

供給過剰に対する対策としては、以下のものが挙げられます。

  • 付加価値を付けて差別化する

アパートで付加価値を付けて差別化するケースには、例えば以下のようなものがあります。

  • デザイン性を高める
  • 無料のインターネットサービスを付ける
  • 収納量を増やす
  • 屋根付きガレージ(車庫)を付ける
  • 防音室を付ける
  • ペット可能とする

差別化されたアパートは競争力が上がるため、周辺にアパートが供給過剰状態になっても賃料を高く維持しやすくなります。
これからのアパート経営は、何か一つ差別化要素を加えることがポイントです。

4.建物の破損・故障リスクと対策

アパート経営では、建物の破損・故障リスクがあります。
賃貸人(アパート所有者)には建物の修繕義務がありますので、破損や故障がしやすいアパートを建ててしまうと、修繕費の支出が増えてしまいます。

建物の破損・故障リスクに対する対策としては、以下のものがあります。

  • 施工に質が高い施工会社に建物を依頼する
  • アフターメンテナンス体制が整った施工会社に建物を依頼する

建物の破損・故障の確率を下げるには、施工に質が高い施工会社に建物を依頼することが鉄則です。

アパートは少なくとも今後40年以上は稼ぐ資産となりますので、安さにこだわって安普請(やすぶしん)の建物を建てるようなことはNGとなります。

建築コストは抑えつつも、信頼できる施工会社に依頼して質の高い建物を建てることが必要です。

また、アフターメンテナンス体制が整った施工会社に建物を依頼することもポイントとなります。
どのようなアパートでも、竣工後、全く建物に問題が生じないことはありません。

何らかの問題が生じた場合、アフターメンテナンス体制がしっかりした施工会社であれば、安心して建物建築を任せることができます。

~優良施工会社を手間なく見つけるなら~

もし「これからアパートを建てる建築会社を探そう」とお考えなら、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」が便利です。

土地の所在地や広さなど簡単な項目を入力するだけで、国内ハウスメーカーのうち最大7社から、間取り・建築費・収益・ローンシミュレーションなどの見積もり提案が受けられます。

サイトはNTTデータグループが運営しており、提案を行うのは厳選された優良な施工会社のみに限定されています。いずれもアパート建築業界のトップランナーで、長年の実績や知見からリスク回避のアドバイスも細かく丁寧です。

複数の優良企業の建築プランを比べることで、どのようなアパートが自分にとって一番コストパフォーマンスが良いのかわかる上、的確なアドバイスも受けられますので、ぜひ「HOME4U 土地活用」をご利用になってみてください。

5.立地リスクと対策

アパート経営では、立地リスクもあります。
立地が悪い場所で無理矢理アパート経営を始めてしまうと、空室リスクを引き起こし、芋づる式に賃料下落リスクや借入金返済リスクを引き起こしていきます。

立地リスクに対する対策としては、以下のものが挙げられます。

  • 良い立地に買い替えてからアパート経営を始める

土地の買い替えには、精神的なハードルがある方もいます。
先祖から引き継いでいる土地の上にアパートを建てる方の中には、先祖から受け継いだ土地を売ることに対して罪悪感を覚える方が多いです。

そのため、なんとか今ある土地を生かそうとして、周辺の賃貸需要が低いにもかかわらず、アパートを建ててしまう方もいます。

しかしながら、無理矢理アパートを建ててしまうと、今後、40年以上アパート経営で苦しんでしまうことになります。

今の土地に不安を感じてアパートを建てるのであれば、安心できる良い立地に買い替えてからアパート経営を始めた方が残される子孫たちが喜ぶはずです。

~スムーズに土地を買い替えるなら~

手間なく土地を買い替えるなら、「不動産売却 HOME4U」がおススメです。
土地の所在地や広さなど簡単な項目を入力するだけで、売却に適した不動産会社を見つけることができます。
複数の会社が見つかれば、それぞれの企業から査定額の提示を受けることができるため、どの不動産会社が高く売ってくれそうかを判断することも可能です。
アパート経営は「立地が命」ですので、賢く適地に買い替えてから、アパートを建てるようにしてください。

6.借入金返済リスクと対策

アパート経営には、借入金返済リスクがあります。
借入金返済リスクとは、空室や賃料下落の発生により、収入が減ることで借入金が返済できなくなるリスクのことです。

借入金返済リスクを抑えるには、以下の対策が効果的となります。

  • 自己資金を建築資金の3割以上用意する

借入金返済リスクを抑えるには、目安として自己資金を建築資金の3割以上用意することが適切です。
自己資金を3割とすることは、借入金を7割に留めるということになります。

借入金を7割くらいに留めておけば、万が一、アパートを売却するような事態に発生しても、売却価格がアパートローン残債を上回り、きちんと売却できる可能性が高まります。

昔から、銀行は不動産に融資をする際、担保価値を物件価格の7割程度で評価します。
銀行から見た場合、融資額を7割程度に抑えておけば、万が一借主が破たんしても貸したお金を回収できると考えているからです。

つまり、借入金を7割としておけば、毎月の家賃で借入金を返済できなくなったとき、売却してアパート事業から撤退するという選択ができます。

売却しようとした際、アパートローン残債が売却額を上回っている状態だと原則として売却ができません。
万が一のときの逃げ道を用意しておくためにも、自己資金は3割以上あった方が良いのです。

7.管理方式選定リスクと対策

管理方式選定リスクと対策

アパート経営には、管理方式選定リスクがあります。
アパートの管理方式には、「管理委託」と「パススルー型サブリース」、「家賃保証型サブリース」の3種類があります。

「管理委託」と「パススルー型サブリース」はほぼ同じ管理方式です。
両者とも空室状況に応じて賃料が変動し、管理会社の手数料は家賃の5%程度となります。
違いは、委託方式が転貸方式かという点になります。
サブリースとは「転貸」のことです。

一方で、「家賃保証型サブリース」とは、空室状況に関わらず管理会社(サブリース会社)から支払われる賃料が固定になります。

空室が発生しても賃料が変動しないことから、「家賃保証」または「空室保証」とも呼ばれています。

管理会社の手数料は満室想定家賃の15%程度であり、収益性は「管理委託」や「パススルー型サブリース」よりも低いです。

家賃保証型サブリースは、一見すると安心できる管理方式ですが、どんなに空室が生じても家賃が永久に保証されるものではありません。

相応に空室が生じ始めれば、賃料が減額されてきます。
つまり、空室は完全に保証されているわけではなく、アパート所有者は空室リスクを間接的に負っているということです。

また、家賃保証型サブリースは、収益性の低さに問題があります。
収益性が低いと、「借入金の返済がギリギリになる」、「大規模修繕の資金が貯められない」といった問題が生じます。

そのため、管理方式は安易に家賃保証型サブリースするのではなく、物件に応じて適切な管理方式を選択すべきなのです。
憶えていただきたい対策は、以下の通りです。

  • 物件に応じた適切な管理方式を選択する

8.入居者リスクと対策

アパートでは入居者リスクがあります。
入居者リスクとしては、例えば以下のようなものがあります。

  • ペットを飼う
  • ゴミを分別しない
  • 同居や同棲をする
  • 汚部屋にする
  • 夜間に騒ぐ
  • バルコニーでバーベキューをする
  • 落書きをする
  • 夜逃げする

入居者リスクに対する対策としては、以下のものがあります。

  • 管理会社に入居審査をしっかり行ってもらう

入居者リスクは、「トラブルを起こしそうな人を入居させない」ことが最も適切な対策となります。

契約前にトラブルを起こしそうな人を管理会社に排除してもらうことが入居審査になります。

入居審査は、家賃支払い能力だけでなく、人柄等を見抜く作業です。
実績のある慣れた管理会社であれば、電話対応時の言葉遣いや物件案内時の態度等でトラブルメーカーか否かを見抜いてくれます。

アパート所有者としては、実績豊富で信頼できる管理会社に管理を委託することがポイントです。

9.原状回復リスク

原状回復リスク アパートの一室

アパート経営では、原状回復リスクがあります。
原状回復リスクとは、借主が退去する時点で原状回復に関し借主とトラブルになるリスクです。

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することを指します。

アパート所有者の中には、原状回復は借りた時点と全く同じ状態に戻すものと勘違いしている方も多く、借主に過度に原状回復を要求し過ぎることでトラブルになることがあります。

例えば、貸主が修繕すべきものと、借主が修繕すべきものには、以下のものが挙げられます。

貸主が修繕すべきもの 借主が修繕すべきもの
  • 画鋲の跡
  • 家具の設置によるカーペットのへこみ
  • 日照等のよる畳やクロスの変色
  • タバコによる畳の焼け焦げ
  • 引越作業で生じた傷
  • 結露を放置したために生じたシミやカビ

原状回復リスクを防ぐには、以下の対策が効果的です。

原状回復に関しては、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」があります。
昨今はこのガイドラインが業界標準となっていますので、疑問が生じたらその都度ガイドラインを参照していくことが適切です。

また、入居時に写真をしっかり残しておくと、原状についての誤解を防ぐことができます。

10.家賃滞納リスクと対策

アパート経営では、入居者による家賃滞納リスクがあります。

家賃滞納リスクについての対策は、以下の通りです。

  • 借主に家賃保証会社へ加入してもらう
  • 敷金を取る
  • 連帯保証人を確保する

家賃保証会社とは、借主が家賃を滞納したときに代わりに家賃を支払ってくれる会社のことです。

昨今のアパート経営では、借主に家賃保証会社への加入を義務付けることが主流となってきました。

敷金は、家賃不払い等の借主の債務不履行を担保するための預り金になります。
少なくとも賃料の2ヶ月分は取っておきたいところです。

連帯保証人は、家賃の支払い等の借主が負っているすべての債務を保証する人のことです。
昨今は資力のある適切な連帯保証人が確保できるケースが少なくなっており、連帯保証人の代わりに家賃保証会社を選択することが増えています。

11.立ち退きリスクと対策

アパート経営では、立ち退きリスクがあります。
立ち退きリスクとは、貸主から賃貸借契約を解除する際、法外な立ち退き料を請求されるようなケースです。

将来、老朽化したアパートを建て替えるようなときに発生する懸念があります。
対策としては以下のものが考えられます。

  • なるべく自然退去を促し、残戸数が1~2戸になった段階で立ち退き交渉をする

立ち退き料を減らすには、交渉相手が十分に減った段階で立ち退き交渉を始めることが効果的です。

古くなったアパートは、自然退去を進めて行き、残戸数が1~2戸になったら交渉を進めていくことで立ち退きリスクを最小化できます。

12.火災・自然災害リスクと対策

アパート経営では、火災・自然災害リスクもあります。

対策としては、以下のものがあります。

  • 火災保険・地震保険に加入する

火災保険や地震保険は複数年一括契約をすると安くできます。
火災保険には「建物」と「家財」の2種類があります。
アパート経営では、建物はアパート所有者が加入し、家財は借主が加入します。

13.金利上昇リスクと対策

アパート経営では、金利上昇リスクもあります。
変動金利タイプでアパートローンを組むと、金利が上昇したときに返済額が増えます。

対策としては以下のようなことが挙げられます。

  • 一部固定金利タイプのローンを組む

変動金利は金利が安いですが、金利上昇リスクがあります。
それに対して、固定金利は金利上昇リスクがありませんが、金利が高いです。

そのため、金利リスクの分散方法としては固定金利と変動金利を組み合わせる方法が一般的となっています。

どこの銀行のアパートローンの金利が安いかは、ハウスメーカーが良く知っていますので、アパートローンを組む前はハウスメーカーに相談してみることをおススメします。

まとめ

いかがでしたか。
「アパート経営のリスク」について解説してきました。

アパート経営には「空室リスク」や「建物の破損・故障リスク」、「立地リスク」、「管理方式選定リスク」等のリスクがあります。

建物の破損・故障リスクについて事前に策を講じるなら、「HOME4U 土地活用」で施工の質の高くアフターフォローも手厚いハウスメーカーを見つけて工事を依頼するのが賢明です。

立地リスクがある場合には、無理にアパートを建てずに、良い立地に買い替えてから建てるようにしてください。

アパート経営のリスクは対策ができるものがほとんどですので、しっかりと対策してから着手することをおススメします。

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