「空き地の活用方法がよくわからず、放置してしまっているがどうにかしたい」
「誰に、もしくはどんな会社に相談すればよいのか、空き地活用の相談先がわからない」
といった、お悩みをお持ちではありませんか？
毎年かかる固定資産税などの税金や維持管理のための費用と手間といった負担があるため、せっかくなら有効活用したいと希望されている土地オーナーは少なくありません。
本記事では、 現在空き地を所有している方もしくはこれから相続などで土地を所有される予定の方向けに、空き地の活用方法の種類と選び方のポイントや注意点をわかりやすく解説していきます。
この記事をお読みいただくことで、空き地の土地活用の基礎知識が身につき、ご自分の土地に合った活用方法に出会うことができるようになるでしょう。
Contents
1. 空き地の活用方法の紹介と選ぶ際のポイント
まずは、考えうる空き地の活用方法の紹介と選ぶ際のポイントについてお伝えしていきます。
1-1. 空き地のさまざまな活用方法の紹介
空き地の活用と一口に言っても、やり方はさまざまですが、一般的には誰かに土地または土地と建物を貸すことで利益を得ます。
例えば、土地活用の王道ともいわれる、アパート・マンションなどの賃貸住宅です。
土地に賃貸住宅を建てて、毎月の家賃収入を得ることで収益を出します。
ロードサイド店舗、保育園や老人ホームの誘致といった活用方法もありますが、これらも基本的には賃貸住宅と同じで、建物を建設して、その建物と土地を誰かに貸し出すことで利益を得ます。
土地の特徴によっても、活用方法は異なります。
例えば、郊外の交通量が多い広い土地ならロードサイド店舗誘致、より広大で周囲に日光を遮るものがない土地の場合は、太陽光発電が適しています。
具体的にどのように空き地の活用方法を選ぶかに関しては、次に詳しく解説します。
1-2. 空き地の活用方法を選ぶ際のポイントは4つ！
空き地の活用方法を選ぶ際のポイントは、4つあります。
- 土地の広さ（面積）
- 立地（周辺エリアの利点）
- 初期費用
- ニーズ（周辺エリアの需要）
上記4つの観点からその土地やオーナーご自身の条件に合った活用方法を選ぶことが大切です。
それぞれのポイントについて確認していきましょう。
1-2-1. ポイント1 土地の広さ（面積）
土地の面積は、活用方法の重要な判断ポイントとなります。
土地面積が広くなければ活用できないわけではありません。
また、必ずしも空き地の全てを利用する必要はなく、土地の一部分だけを活用することも可能です。
以下は坪数別に分けた、オススメの土地活用方法一覧です。
- 50坪以下の比較的狭い土地の場合
-
- 戸建賃貸
- 賃貸併用住宅
- 店舗付き住宅
- 駐車場
- 50～100坪程度の土地の場合
-
- マンション経営
- アパート経営
- 保育園
- 100坪以上の広い土地の場合
-
- ロードサイド店舗
- 太陽光発電
それぞれ詳しくは、2章でご紹介いたします。
1-2-2. ポイント2 立地（周辺エリアの利点）
所有する土地がどのような立地なのかも重要な判断材料です。
例えば、都市部など人口の多いエリアや駅が近い立地である場合は、居住用のアパートやマンションの需要が見込めます。
都市部から少し外れるだけで、車がおもな移動手段（車社会）である土地も少なくありません。鉄道がないエリア・駅から遠い土地であっても、住居のニーズさえあればアパートやマンション経営は十分可能です。
また、幹線道路沿いであれば、車での来店を見込んでロードサイド店舗を検討することもできるでしょう。
駅の近くや住宅地のエリアであれば、月極駐車場、駅の近くや商業エリア・観光地、病院の近くなどであれば、コインパーキングも選択肢となります。
年間の日照量が豊富な地域の場合は、太陽光発電に適していると判断できます。
このように、立地のメリットを生かせる活用方法を選ぶとよいでしょう。
1-2-3. ポイント3 初期費用
初期費用も重要なチェックポイントです。
建物を建てる場合、建設費用は建築する施設によって大きく異なります。
例えば木造のアパートを建築する場合は、坪単価で77万円～97万円程度かかるため、80坪の土地の場合は7,000万円前後かかることになります。
一般的に建物を建てる際は金融機関からの借り入れを行いますが、借り入れの際は費用の10～30％程度は自己資金として用意することが必要となります。
一方、初期費用に割ける予算が少ない場合でも、誘致した事業者の協力金等で初期費用をゼロあるいは少なく抑える方法もあります。
オーナーご自身の経済状況に応じた活用方法の選択が重要です。
1-2-4. ポイント4 ニーズ（周辺エリアの需要）
地域のニーズに応じた施設であるかどうかは、成功を左右するポイントです。
大学などが新設される予定のあるエリアであれば、学生向けのアパートやマンションの需要が増えることが予想されます。
また、小学校の近い住宅地では、ファミリー層をターゲットとした間取りのアパートも選択できるでしょう。
所有する空き地が都市部にあり、待機児童問題を抱えている地域であれば、保育園の建設は地域ニーズに合致した土地活用方法といえます。
1-2-5. ポイントをおさえて、どう行動するかが大事！
今ご紹介した4つのポイントを踏まえ、実際に所有されている空き地についてどんなニーズがあるのか、さっそくご自身で調査を始めようと思われた方も少なくないでしょう。
ただし、市場調査といった専門知識を伴う情報の把握は簡単なものではありません。また、その土地で実際に建てられる建物の制限などについても調べる必要があります。
そんな場合でもご安心ください。土地活用を専門とする企業に相談することで、スムーズに空き地の土地活用を実現することが可能になります。
「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」をご利用いただけば、土地活用の実績が豊富で、地域ニーズや法令・制度などを熟知した複数の企業から、土地活用の提案を受けることが可能です。
利用方法はとてもシンプルで、土地活用を希望されている土地の情報などを入力し、マッチする企業からの提案を受ける流れとなっています。
ひとつの土地活用方法に絞らず、アパートや駐車場、店舗といった様々な土地活用方法のプランをまとめて請求することで、その土地の可能性を探るチャンスとなるでしょう。
お悩みを抱えている空き地を有効活用できるよう、ぜひたくさんのアイデアを見比べてみてください。
HOME4U土地活用の利用は無料なので、できるだけ多くの土地活用プランを比較検討することをオススメします。
2. 空き地の活用方法とそれぞれの特徴
ここからは、空き地の活用方法とそれぞれの特徴についてより詳しく解説していきます。
2-1. アパート・マンションなどの賃貸住宅
アパート・マンションなどの賃貸住宅経営は、最も代表的な土地活用の方法です。
アパートとマンションには法律上の明確な違いはなく、一般的に木造や鉄骨造で２～３階建てがアパート、鉄骨造や鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造で階数に制限がないタイプがマンションと呼ばれています。
2-1-1. メリット
アパート・マンション、および後述する戸建て賃貸住宅など、賃貸住宅を提供している建物・土地は、固定資産税や相続税において税制上の優遇を受けられます。
土地の固定資産税には、要件を満たせば「住宅用地の軽減措置」と呼ばれる制度が適用でき、面積によって「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」の2つに分類され、それぞれ固定資産税評価額が6分の1と3分の1に軽減されます。
また、相続税対策として、賃貸物件が建っている「土地」は、貸家建付地として相続税評価額の減額が適用され、「建物」も賃貸物件となることで、通常の評価額よりも評価が下がることになります。
2-1-2. デメリット
アパートやマンションのデメリットは、空室リスクがあること、家賃滞納や騒音問題などの住民のトラブルなどがあることです。
賃貸経営に自信がない場合は、サブリースという、管理会社に決まった期間を一括で貸して運営を任せ、長期間の安定した収益を得る方法もあります。
2-1-3. 費用相場
アパート・マンションを建てるための費用は、「坪単価×延べ床面積」で求めることができます。
建材の違いによって建築費の坪単価は異なり、相場は以下の通りです。
木造：約77～97万円
鉄筋造：約84万～約104万円
鉄筋コンクリート造：約92万～約120万円
例えば延べ床面積80坪の木造アパートの場合、約6,160〜7,760万が建築費用の相場となります。
2-1-4. アパート・マンションの収益の仕組み
入居者に居住空間を提供して、毎月の家賃を収入として得る形です。
入居者がいない部屋は収入が発生しないため、空室を少なくするための経営努力が求められます。
賃貸住宅を安定して経営するためには、ターゲットとなる入居者層のニーズに合わせた家賃の設定、設備の用意、宣伝広告が重要となります。
2-2. 戸建て賃貸住宅
戸建て賃貸住宅は、一戸建ての住宅を建築して、賃貸住宅として貸し出す活用方法です。
基本的にはアパート・マンションと仕組みは同じですが、狭い土地（30坪程度）でも建てられるので、アパート・マンションに向かない狭い空き地でも建築できます。
2-2-1. メリット
戸建て賃貸住宅のメリットとしては、主にファミリー向けに賃貸を行うため、入居者が長く住む可能性が高く、家賃収入が安定する傾向があることです。
また、アパートやマンションに比べると比較的安価に建設することが可能です。
さらに、入居者がその住宅を気に入るなどで将来的に購入してくれる可能性もあり、出口戦略も万全です。
2-2-2. デメリット
戸建て賃貸住宅は、アパートやマンションと同様に、空室の場合は家賃収入がゼロになるリスクがあります。
戸建て賃貸住宅の主なターゲットであるファミリー層のニーズがそのエリア内で見込めるかどうか、事前に市場調査を行うことが重要です。
2-3. 賃貸併用住宅
賃貸併用住宅は、一つの住宅に自宅（自分たちの居住用の部屋）と賃貸用の部屋を含む住宅を指し、戸建て賃貸住宅と同様に、比較的狭い土地にも適した土地活用方法です。
自宅の建て替えや、所有する空き地に新築住宅を建てるタイミングで活用されることが多いようです。
2-3-1. メリット
マイホームでありながら家賃収入があり、また建物の50%以上（金融機関によっては50%超など条件が異なる）が自宅用スペースであれば、金融機関の住宅ローンを利用できるメリットがあります。
アパートなどの賃貸住宅を建てる場合は、アパートローンと呼ばれる融資を受けることが多く、金利は住宅ローンよりも高く融資条件も厳しい傾向にあります。
賃貸併用住宅であっても、賃貸部分の割合が大きい場合は、アパートローンのみもしくは住宅ローンとアパートローンの併用になることがほとんどです。
住宅ローンであれば低金利で組むことができるため、建物全体を住宅ローンで建てることができるというのが賃貸併用住宅の最大の魅力でもあります。
2-3-2. デメリット
賃貸併用住宅の場合、入居者の生活する空間と隣り合わせになるので、騒音やプライバシーが問題になることもあります。
また、アパートやマンションと同様に賃貸物件の経営者としての知識と行動が求められます。
2-4. 店舗付き住宅
店舗付き住宅も賃貸併用住宅、戸建て賃貸住宅と同様に、土地が狭い土地に適した土地活用方法です。
マイホームの1階を店舗や事務所を想定して建てた一戸建て住宅を指します。
2-4-1. メリット
店舗付き住宅は、自営業として商売を行っている人にとっては、家賃を支払わなくてよいというメリットがあります。
もちろん自分で店舗部分を自分で使用せずに、賃貸して家賃収入を上げることも可能です。
2-4-2. デメリット
店舗付き住宅の場合、立地条件として住宅地に適した土地が、店舗として適しているとは限りません。
立地によってはオフィスや店舗が決まりにくい可能性があります。
2-5. 駐車場・駐輪場
駐輪場・駐車場経営は立体駐車場や立体駐輪場以外では建築の必要がないので、初期投資の負担が比較的少ないというのが特徴です。
提携する運営会社によっては塗装費用の負担以外初期費用をあまりかけずにスタートすることも可能です。
経営方法は自主経営か、集金や募集対応などの業務を委託するケース、サブリースとして運営会社が一括借り上げを行い経営にはタッチしない形のいずれかになります。
2-5-1. メリット
駐車場、駐輪場などの土地活用方法の場合、まとまった広さを持たない土地でも開設できるメリットがあります。
建物を建てず土地を貸すだけの駐車場・駐輪場の場合、短期間の経営も可能なので、数年後に違う土地活用方法を検討しているという場合、それまでの期間限定での活用も検討できます。
2-5-2. デメリット
アパートやマンションなどに比べて収益性が低い点、固定資産税や相続税の節税効果が望めない点が挙げられます。
2-6. トランクルーム
トランクルームは、トランクルームの運営会社と提携して所有する土地にコンテナを設置して、利用者向けに収納スペースを貸し出す土地活用方法です。
一般的な運営方法は、土地オーナーがコンテナを設置後、運営会社によって一括借り上げを行うリースバック方式か、土地オーナーが自主経営して管理・集客を業務委託する業務委託方式かの2つです。
2-6-1. メリット
駐車場・駐輪場と同様、まとまった広さを持たない土地でも開設できるメリットがあります。
2-6-2. デメリット
住宅の建設に比べるとコンテナの設置費用は安いので利回りは高めですが、人口の少ない地域などは稼働率が低くなるリスクがあります。
2-7. ロードサイド店舗
ロードサイド店舗の経営は、交通量が多い幹線道路などに接した土地に、商業用施設を建設する土地活用方法です。
ロードサイド店舗はショッピングモールや家電量販店・ホームセンター・コンビニ・ファミリーレストランなどさまざまなタイプの店舗を誘致できます。
ロードサイド店舗の経営方式は、店舗側に土地のみを貸し出す初期費用のほとんどかからない事業用定期借地方式か、事業者からの建設協力金によって初期費用を抑えて建物を建築して事業者に貸し出し、事業者からの賃料収入を得るリースバック方式となります。
2-7-1. メリット
基本的に店舗運営は誘致する事業者（出店企業）が行うため、直接の店舗経営に携わらずに安定した収益を得られます。
また、広い土地ならホームセンターやショッピングモール、狭い土地ならコンビニなど、所有する土地のサイズに合わせた店舗選択が可能な点もロードサイド店舗のメリットです。
2-7-2. デメリット
事業者が常に借り続けることが保証されているわけではなく、店舗の撤退・解約のリスクも存在します。
また、長期間の賃貸契約となるため、長期間、土地を他の用途に転用することができない点もデメリットです。
2-8. 保育園や老人ホームなどの施設
保育園や老人ホームなどの福祉施設も土地活用方法となります。
仕組みはロードサイド店舗と同じで、土地だけを貸し出す事業用定期借地方式か、事業者からの賃料収入を得るリースバック方式となります。
2-8-1. メリット
待機児童問題や高齢化問題といった社会問題から、保育園や老人ホームのニーズは高く、運営会社との契約期間は20年前後が一般的であり、安定した収益が期待できます。
また自治体により異なりますが、建築費用などについて自治体から補助金が期待できます。
2-8-2. デメリット
保育園や老人ホームのデメリットは、申請手続きが煩雑であること、行政の許可を得るまでの時間がかかることと、また、どんな土地も許可を受けられるわけではないことです。
保育園や老人ホームを検討する場合は、入念な事前調査が必要になります。
2-9. 太陽光発電
太陽光発電は、ソーラーパネルを設置して発電した電力を、あらかじめ決められた価格で電力会社へ売却する形の土地活用方法です。
電力会社による買い取り金額は、国が定めている固定価格買取制度によって決められています。
2-9-1. メリット
住宅用太陽光発電の場合は10年間、産業用太陽光発電の場合は20年間の固定価格で買い取りがなされるので、長期間の安定した収益が期待できます。
最低でも50坪以上の面積がある・年間の日射量の多い地域である・土地の近くに電柱があることなどが、太陽光発電に向いた地域と言えます。
周囲に人口の少ない土地・形がいびつである土地など、その他の土地活用方法に向いていない土地も、太陽光発電であれば活用できる可能性があります。
2-9-2. デメリット
太陽光発電のデメリットは、発電量が天候に左右されること、定期的なメンテナンスなどの維持費用がかかることです。
2-9-3. 初期費用
設置にかかる初期費用は、設置するソーラーパネルの種類や施工会社によって大きく異なりますが、1,000〜1,500万円が相場と考えてよいでしょう。
2-10. 借地
借地は、土地をそのまま他者に貸し出す活用方法です。
初期費用がかからず、管理や運営の必要もありません。
ただし、他の土地活用方法に比べると、収益性という面ではあまり期待できません。
3. 空き地の活用を行う上での注意点とおすすめのリスク対策
空き地を有効活用することで収益を得られる一方、その活用方法に応じたさまざまなリスクも存在します。
例えば、アパートなどの賃貸経営には空室リスクや住民トラブルなどのリスクがあり、ロードサイド店舗であれば事業者撤退のリスクがあります。
土地活用で失敗しないための重要なポイントは、信頼できる会社に依頼することです。
一つの会社だけでなく、複数企業に相談して各企業からの提案を比較検討しイメージを固めていくことが重要です。
信頼できる土地活用専門会社を探す際にオススメのサービスが「HOME4U オーナーズ」です。
HOME4Uは完全無料で、複数の会社に土地の活用プラン提案を請求できるサービスです。
運営会社はNTTデータのグループ会社である「NTTデータ スマートソーシング」であり、HOME4Uはインターネット上で依頼できる不動産一括査定のサービスとしては日本初、長年運営されてきた老舗のサービスです。
活用の種類別にそれぞれのプロである一流企業と提携しているので、ご自分の土地に合った最適な提案を期待できます。
プラン提案の依頼後、実際に契約するかは自由なので、土地活用に迷っている人でも気軽にプラン提案を受けることが可能です。
まとめ
空き地の土地活用方法について解説いたしました。
ご自身の土地に向いていそうな土地活用方法はありましたでしょうか。
どの活用方法にも特徴があり、メリットやデメリットが存在します。
記事内でもご紹介したとおり、所有している空き地の立地や地域ニーズなどの条件によって、選択できる活用方法は限られてきます。
ただし、ご自身だけで土地活用方法を限定し決定してしまうと、そのほかにも可能性のある土地活用方法を見逃してしまう可能性もあります。
まずは、「HOME4U オーナーズ」を活用して複数の土地活用のプロである専門会社に相談し、ご自分の土地の可能性を把握することが重要です。
その上で、信頼できる会社とともに空き地の活用方法を検討・実施していくことをオススメします。
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